近日， 財政部長肖捷在人民日報發表的署名文章， 提及房地產稅， 於是理所當然再次引發一波媒體炒作。
過去兩年多部分城市房價高漲、投資投機需求旺盛的市場條件下， 在中央提出“房子是用來住的， 不是用來炒的”的方針之下， 被很多人視為房價“大殺器”的房產稅， 一有風吹草動， 就獲媒體追捧， 把吃瓜群眾唬得一愣一愣的， 沒房的人熱情期待， 多房戶則提心吊膽、心煩意亂。
其實， 老楊從業近20年， 而關於房產稅的新聞與炒作， 也炒作十幾年。 仔細想想， 還真是一件重要而奇葩之事。
不懂歷史， 不知此事之糾結、艱辛與坎坷。
回顧房產稅的傳聞史、政策口徑演變史
1986年， 國務院出臺《房產稅暫行條例》， 對商鋪、辦公樓等經營性房屋徵稅， 其中規定對個人所有非營業用的房產免征。 那個年代， 城市居民很少人擁有私有住宅， 因此這個稅種主要與單位、企業部門有關， 而與個人家庭無關。
2003年， 六省市啟動物業稅空轉試點工作。
2007年， 物業稅空轉試點範圍擴大至十個省市。
2010年， 開始不提物業稅， 轉而開談房產稅。
2011年1月， 上海和重慶成為對個人住房開徵房產稅的試點城市。
2011年12月， 中央經濟工作會議首次提出：要推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點。
2013年， 十八屆三中全會提出：加快房地產稅立法並適時推進改革。
2014年3月， 全國兩會政府工作報告要求：做好房地產稅立法相關工作。
2014年6月， 中央政治局發佈的《深化財稅體制改革總體方案》中， 重點鎖定六大稅種， 按計劃中推進的先後順序為：增值稅、消費稅、資源稅、環境保護稅、房地產稅、個人所得稅。 但在2015的《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》中， 只安排了五個稅種的推進工作， 惟獨沒有房地產稅！
2015年7月， 財政部部長樓繼偉表示：今年將配合做好房地產稅立法工作， 加快房地產稅立法並適時推進改革。
2016年3月， 全國兩會期間， 樓繼偉曾表示房地產稅還在立法階段， 個人所得稅改革正在提出方案。
2016年7月， 財政部部長樓繼偉在成都舉行的G20財長和央行會議稅收高級別研討會上表示：因為資訊收集、征管能力及利益調整的問題，
2016年12月底， 全國財政工作會議提出2017年扎實做好七項重點工作， 其中包括：三是深入推進財稅體制改革， 加快現代財政制度建設。 其中提到：深化稅收制度改革， 研究提出健全地方稅體系方案；研究推進綜合與分類相結合的個人所得稅改革；繼續深化資源稅改革， 擴大水資源稅試點範圍；配合做好煙葉稅等稅收立法工作；起草環境保護稅法實施條例、政府非稅收入管理條例；研究制定個人收入和財產資訊系統建設總體方案。 注意：又沒提及房地產稅。
2017年3月， 十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩在新聞發佈會上表示， 房地產稅法的確列入本屆人大五年立法規劃，
2017年12月20日， 財政部部長肖捷在人民日報發表《加快建立現代財政制度（認真學習宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章指出：按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則， 推進房地產稅立法和實施。 對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅， 適當降低建設、交易環節稅費負擔， 逐步建立完善的現代房地產稅制度。
2011-2014年期間， 曾緊鑼密鼓推進的房產稅與房地產稅立法。 尤其是2013年， 十八屆三中全會提出：加快房地產稅立法並適時推進改革。 如今， 五年過去了， 此事推進卻相當慢。
站在新的歷史起點， 也即十九大提出的全新定位， 中國經濟與社會發展進入新時代， 中國房地產行業、市場、住房制度進入新時代。
房住不炒、租購並舉、長效機制， 已經成為指導未來5-10年中國住房市場發展的三大綱領與方針。
同時， 也在全國部分城市房價剛剛經歷一輪史無前例的暴漲的背景下， 房地產稅立法， 再次站在新的起跑線上。
根據肖捷文章，老楊對官方思路或意向的理解與判斷有三點。
其一，“立法先行、充分授權、分步推進”的原則。
這就意味著，立法通過，並不代表立即全國實施，此稅屬於地方稅種，而且全國各地樓市、房價差異大，需要因地制宜，授權地方政府，估計不同地區之間，稅率稅基都會存在明顯差異，實施時點先有先後之別。
其二，對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。這裡的“評估值”，是相對於成交價而言的。
按1986年房產稅暫行條例，房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的餘值計算繳納。這裡的原值是指當初買房價格。
2011年上海與重慶針對個人住房的房產稅試點，也是按購房成交價徵稅的。
而發達國家，征住房持有稅，多是按評估值的，這是一種更合理的做法，因為房屋價值是隨著時間推移而變化的，比如10年前買的房子成交價為200萬，當前已升值為600萬了，那麼應按600萬的估值來收今年或明年的持有稅。
按評估值收稅，比按交易價，管理成本與技術更高。但就當前來看，我國一二線城市和部分三線城市，已經具備了技術能力，只需要補足人力即可。
其三，肖捷文章還提到：按照黨中央審議通過的《貫徹落實稅收法定原則的實施意見》的要求，新開徵稅種，一律由法律進行規範；將現行由國務院行政法規規範的稅種上升為由法律規範，同時廢止有關稅收條例。力爭在2019年完成全部立法程式，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。
當前的房地產稅立法，總體看應是新稅種，但也涉及到舊稅種，也即上文提及的1986年國務院發佈的房產稅暫行條例。
如果說2020年須完成所有舊條例升級為法律，則1986年的房產稅暫行條例，就須升級，而升級成什麼？恐怕正是當前立法中的房地產稅吧。
另外，當前經營性房產持有環節的稅種，除了房產稅，還有1988年國務院出臺的城鎮土地使用稅暫行條例。老楊估計，這兩個舊稅種、舊條例，將會被整合進新立法的房地產稅中。
如此分析，思路也就清晰了：房地產稅立法，是個新事物，但又不是一個全新的東西；如果在趕在2020年之前將房產稅暫行條例和城鎮土地使用稅暫行條例升級為法律，則房地產稅立法就須在2020年完成！
在人民日報刊發肖捷文章之後，值得關注的是：人民日報中央廚房·麻辣財經工作室發表了文章《房地產稅要來了？按評估值徵收可行嗎》，其中提出：分為兩種情況：一是“新開徵稅種，一律由法律進行規範”，意思是以後新開徵的稅種，要先立法再開徵。二是已經開徵的這些“老稅種”，要抓緊立法。 這個時間表說的是第二種情況，指的是還沒上升到法律的“老稅種”，跟新開徵稅種沒關係！同理，房地產稅是新稅種，它要開徵的話，就不能走“行政條例批准”的老路，必須要完成立法後再開徵。 2019年完成全部立法程式，不是指房地產稅立法。
人民日報中央廚房·麻辣財經工作室，這篇分析文章夠麻辣，把很多群眾都麻暈了：人民日報先是刊發了肖捷文章，說要征房地產稅；人民日報再發了一篇文章，分析房地產稅立法節奏不受約束，不知猴年馬月會完成。
老楊也不托底這個人民日報中央廚房·麻辣財經工作室，不知其文章與觀點，是否能夠代表人民日報的權威性。但就老楊個人見解，其觀點有待商榷！
房地產持有稅，涉及千家萬戶，老百姓非常關心，而且常常在房價大漲時出現相關新聞。一方面讓沒房的老百姓心生希望，另一方面成為看空樓市的學者專家門的“看空利器”。另外，還有很多學者專家有種種理由（比如中國住宅非私產，已付過土地出讓金了）反對征房產稅。一次又一次，反復上演，成為中國房地產史上的一大奇芭事件與現象。
老楊的判斷是：雖然房地產稅立法推進艱難，存在很多變數，社會的質疑、反對聲音甚多，但在下一屆人大（十三屆，2018年3月開啟）通過立法的概率非常大，具體時點，2020年之前的概率較大。
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，已經寫進了十九大報告，客觀上要求對多套房持有者徵稅；正在推進的中的房地產長效機制，必定包括財稅與立法等手段；地方財政收入，客觀上也需要由增量的土地財政轉向存量的房屋持有稅。
至於程式，如此重大立法，流程較長，需要經過幾次審核，其間還會徵求社會意見，可參考2007年出臺的物權法。
房產持有稅，總體上利空多套房的投資投機需求，而對基本住房（比如首套）沒什麼影響。將來我國房產稅的稅基和稅率，將總體小於發達國家。國外經驗表明，在徵稅之後，對樓市的影響會漸趨淡化。歐美、香港即如此，不必擔心房價因此而大跌。
由此可見，房產持有稅是逃不掉了！
但收稅後，錢怎麼用？老百姓是否心服口服？
國外房產稅，多取之于社區，用之于社區（教育、基建、治安、保潔等），於是優質社區的房產價值形成良性迴圈。而2011滬渝試點房產稅檔中卻明確：稅收用於全市保障房！作為特殊的不動產稅、財產稅，房產稅不宜沿用“劫富濟貧”之稅收思路！
本文首發於功夫財經
【公眾號：1、楊紅旭樓市研究 2、購房研練社】
再次站在新的起跑線上。根據肖捷文章，老楊對官方思路或意向的理解與判斷有三點。
其一，“立法先行、充分授權、分步推進”的原則。
這就意味著，立法通過，並不代表立即全國實施，此稅屬於地方稅種，而且全國各地樓市、房價差異大，需要因地制宜，授權地方政府，估計不同地區之間，稅率稅基都會存在明顯差異，實施時點先有先後之別。
其二，對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。這裡的“評估值”，是相對於成交價而言的。
按1986年房產稅暫行條例，房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的餘值計算繳納。這裡的原值是指當初買房價格。
2011年上海與重慶針對個人住房的房產稅試點，也是按購房成交價徵稅的。
而發達國家，征住房持有稅，多是按評估值的，這是一種更合理的做法，因為房屋價值是隨著時間推移而變化的，比如10年前買的房子成交價為200萬，當前已升值為600萬了，那麼應按600萬的估值來收今年或明年的持有稅。
按評估值收稅，比按交易價，管理成本與技術更高。但就當前來看，我國一二線城市和部分三線城市，已經具備了技術能力，只需要補足人力即可。
其三，肖捷文章還提到：按照黨中央審議通過的《貫徹落實稅收法定原則的實施意見》的要求，新開徵稅種，一律由法律進行規範；將現行由國務院行政法規規範的稅種上升為由法律規範，同時廢止有關稅收條例。力爭在2019年完成全部立法程式，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。
當前的房地產稅立法，總體看應是新稅種，但也涉及到舊稅種，也即上文提及的1986年國務院發佈的房產稅暫行條例。
如果說2020年須完成所有舊條例升級為法律，則1986年的房產稅暫行條例，就須升級，而升級成什麼？恐怕正是當前立法中的房地產稅吧。
另外，當前經營性房產持有環節的稅種，除了房產稅，還有1988年國務院出臺的城鎮土地使用稅暫行條例。老楊估計，這兩個舊稅種、舊條例，將會被整合進新立法的房地產稅中。
如此分析，思路也就清晰了：房地產稅立法，是個新事物，但又不是一個全新的東西；如果在趕在2020年之前將房產稅暫行條例和城鎮土地使用稅暫行條例升級為法律，則房地產稅立法就須在2020年完成！
在人民日報刊發肖捷文章之後，值得關注的是：人民日報中央廚房·麻辣財經工作室發表了文章《房地產稅要來了？按評估值徵收可行嗎》，其中提出：分為兩種情況：一是“新開徵稅種，一律由法律進行規範”，意思是以後新開徵的稅種，要先立法再開徵。二是已經開徵的這些“老稅種”，要抓緊立法。 這個時間表說的是第二種情況，指的是還沒上升到法律的“老稅種”，跟新開徵稅種沒關係！同理，房地產稅是新稅種，它要開徵的話，就不能走“行政條例批准”的老路，必須要完成立法後再開徵。 2019年完成全部立法程式，不是指房地產稅立法。
人民日報中央廚房·麻辣財經工作室，這篇分析文章夠麻辣，把很多群眾都麻暈了：人民日報先是刊發了肖捷文章，說要征房地產稅；人民日報再發了一篇文章，分析房地產稅立法節奏不受約束，不知猴年馬月會完成。
老楊也不托底這個人民日報中央廚房·麻辣財經工作室，不知其文章與觀點，是否能夠代表人民日報的權威性。但就老楊個人見解，其觀點有待商榷！
房地產持有稅，涉及千家萬戶，老百姓非常關心，而且常常在房價大漲時出現相關新聞。一方面讓沒房的老百姓心生希望，另一方面成為看空樓市的學者專家門的“看空利器”。另外，還有很多學者專家有種種理由（比如中國住宅非私產，已付過土地出讓金了）反對征房產稅。一次又一次，反復上演，成為中國房地產史上的一大奇芭事件與現象。
老楊的判斷是：雖然房地產稅立法推進艱難，存在很多變數，社會的質疑、反對聲音甚多，但在下一屆人大（十三屆，2018年3月開啟）通過立法的概率非常大，具體時點，2020年之前的概率較大。
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，已經寫進了十九大報告，客觀上要求對多套房持有者徵稅；正在推進的中的房地產長效機制，必定包括財稅與立法等手段；地方財政收入，客觀上也需要由增量的土地財政轉向存量的房屋持有稅。
至於程式，如此重大立法，流程較長，需要經過幾次審核，其間還會徵求社會意見，可參考2007年出臺的物權法。
房產持有稅，總體上利空多套房的投資投機需求，而對基本住房（比如首套）沒什麼影響。將來我國房產稅的稅基和稅率，將總體小於發達國家。國外經驗表明，在徵稅之後，對樓市的影響會漸趨淡化。歐美、香港即如此，不必擔心房價因此而大跌。
由此可見，房產持有稅是逃不掉了！
但收稅後，錢怎麼用？老百姓是否心服口服？
國外房產稅，多取之于社區，用之于社區（教育、基建、治安、保潔等），於是優質社區的房產價值形成良性迴圈。而2011滬渝試點房產稅檔中卻明確：稅收用於全市保障房！作為特殊的不動產稅、財產稅，房產稅不宜沿用“劫富濟貧”之稅收思路！
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