作者：房產教授
前段時間， 恒大花了1500萬的年薪， 聘請宏觀經濟學家任澤平出任恒大集團的首席經濟學家和經濟研究院院長，
任澤平在出任恒大的職位之後， 參加了一次訪談， 在訪談中， 對於房價走勢的判斷， 他總結了一句話：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
從這個觀點來看， 海南未來10年， 前景一片大好。
一、海南人口未來十年處於高速增長期
在過去的十年， 海南的常住人口可能並沒有增加太多， 但是冬天來海南度假、過冬的人群卻在大幅度增加。 實際上， 隨著大家對海南的瞭解已經發現， 海南不僅適合過冬， 避暑功能也非常好的， 即使是夏天最熱的海口和三亞， 最高溫度比起北方來也要涼快很多， 而處於海南中部的定安、屯昌、五指山、保亭、瓊中等地方， 夏天更是氣候宜人。 以前夏天三亞的海邊基本上是看不到人影的，
海南過去十年的人口增長主要是被動地增長， 也就是海南的氣候資源吸引了許多人到海南過冬， 而在接下來的十年， 海南正在主動改變， 通過產業升級、改善民生配套、改善交通等策略， 不僅吸引更多人到海南度假、定居、養老、養生， 還會吸引一大批有能力的青年英才， 到海南工作生活。
被動接收：
1、霧霾無法解決。
我以前就說過， 霧霾真正的形成原因並沒有研究出來， 更沒有行之有效的治理方法。 目前所知道的霧霾的原因， 就是在於排放， 包括工業排放、汽車尾氣、焚燒垃圾等等各種排放， 其中最嚴重的是工業排放，
所以現在看來， 解決霧霾的方法只有兩個出路， 一個是研究出能大批量生產的清潔能源， 比如大幅提高太陽能使用率， 或者更安全的核能等等；另一個就是研究出霧霾的形成機理， 通過科學的方式， 在排放之前預防霧霾或者甚至直接消除已經形成的霧霾。
但是不論是哪一種， 都不是那麼容易的事， 也許明天就會有重大突破， 但是我更悲觀地認為， 至少未來10年內， 沒有太大的可能性。
所以， 接下來的10年， 到海南躲避霧霾的人群會越來越多，
2、養老度假需求快速擴大。
人口老齡化的話題一直在討論的話題。 之前有個說法是， 因為人口老齡化， 所以一二線城市的住房需求會減少， 所以一二線城市的房價無法持續走高。 但是10年過去了， 結果告訴我們， 一二線城市的房價並沒有因為人口的老齡化而下跌， 反而連續漲了10年。
最重要的原因就是自然的城市化。 過去的十多年， 是我國城市化步伐最快的十年， 城市化的結果是， 農村人口往城市轉移， 主要是一二線城市和三線城市， 四線以上就很少了。 請注意一點， 這個人口轉移， 主要是年輕人口的轉移， 老人還是留在農村， 或者農村附近的鎮上。 而一二線城市的老年人， 則往郊區以及其他適合養老的城市跑。
隨著經濟、科技的發展， 人們的生活水準不斷提高， 對養老的需求也不斷在提高， 越來越多的， 經濟能力較強的老年人已經不再滿足於在一二三線城市的市區、郊區養老， 而是希望到更舒適的地方， 目前來說， 最好的選擇， 無疑是海南。
所以說， 老齡化的最終結果是， 農村、小城鎮、小城市的大部分中青年人口往一二線城市、部分往三四線城市轉移， 只留下小部分中青年和大多數的老年人；而一二線城市的老年人則向更適合養老的城市轉移。 也就是說， 老齡化， 也給海南輸送了大量老年人口。
3、養生養病人群增多
在我們的讀者中，有好幾個都是醫生勸來海南買房的，患有慢性疾病，需要海南的溫度和空氣來療養。實際上，海南最大的優勢就是自然資源，從陽光到空氣，從飲用水到食物，都是對人體有益的東西，許多慢性疾病只要到海南住上幾個月就不容易發作，甚至可能就直接好了。而海南大部分地方都是富硒土地，產出的水果、大米都屬於富硒食品，本身就有抗氧化、抗癌、抗衰老等作用。
目前，我們很多人只注意到肉眼能見到的空氣污染，卻很少有人關注到水污染。實際上，根據財經網的報導，中國工程院院士王浩在2013年就指出，中國的癌症村已經超過200個，最主要的原因就是水質污染。
空氣污染、水質污染、喧鬧的環境，都不是理想的養病、養生之地，不僅對病情恢復無益，甚至還可能引發新的疾病。
現在，已經越來越多人知道海南的溫度、空氣、水質、食物等對身體的益處，即使買不起房，租房在海南養病的人也越來越多。
所以說，哪怕是海南優質的自然資源，也能被動吸引許多人到海南安居，而且人們生活水準越提高，吸引的人就越多。而過去的十年，正是海南被動吸引這些躲避霧霾、養老過冬、養生養病的十年，未來十年，人口老齡化速度更快，空氣、水質污染也可能無法真正得到改變，人們的生活水準卻在不斷提高，所以這種吸引力在未來十年會更強烈。
主動引導：
如果說，過去的十年，到海南買房、養老、度假是單純受到海南自然資源的吸引的話，那麼接下來的十年，不僅會有自然資源的被動吸引力，還將會因為海南本身的變化，主動吸引大批人群前來養老、養生、養病以及工作。
1、醫療升級
關於海南人長壽這件事，很多人沒有搞明白，為什麼海南100歲以上的長壽老人那麼多，但是平均預期壽命排名卻不如北京上海。這個問題，歸根結底只有一個字：窮。
海南的經濟是非常落後的，即使是成立了全國最大的經濟特區，由於要保護自然環境，沒辦法發展高污染產業，到現在海南的經濟還是非常落後。海南一共19個市縣，其中屬於國家級貧困縣的，就有5個，接近四分之一。剩下的，除了海口、三亞、儋州和澄邁之外，其它的市縣，雖然不是貧困市縣，但是經濟也都不咋樣。
在落後的經濟條件下，海南農村人群，如果患上小病還能治療一下，患上大病基本上都是放棄治療的，運氣好就挨過去了，運氣不好，就是平均壽命以下。所以這些百歲老人，要麼是到老都沒生過什麼大病，要麼就是生病了但是運氣好，挨過去了，終獲長壽的。
雖然經濟落後的客觀因素存在，但是海南醫療水準落後的事實也無法否認。根據之前復旦大學發佈的排行榜顯示，華南地區排名前20的醫院中，海南僅有2個，全國前20一個都沒有，恐怕前100也不會有多少甚至一個都沒有。
這樣的醫療條件下，縱使海南的自然條件非常優質，但是對於那些患有嚴重疾病、容易急性發作疾病的人來說，到海南養病也不會是一個必然選項，更多的人寧願選擇醫療條件更好的城市，老老實實地住在醫院裡。
但是，現在，海南決定要改變這個情況。先是在博鼇設立樂城國際醫療旅遊先行區，並將之上升為國家戰略，獲得了了國家的支持。而樂成國際醫療旅遊先行區的目的，是建立世界一流的醫療養生勝地。目前，海南已經引進了301醫院、425醫院、187醫院等三甲醫院，未來，復旦大學附屬華山醫院、中山大學醫學院等一批著名醫院也將要落戶海南，目前已經在推進洽談中。
此外，海南12月14日發佈的《海南省人民政府關於擴大對外開放積極利用外資的實施意見》也指出，要鼓勵外資外資旅遊、醫療、熱帶高效農業、教育、文化體育、會展等重點產業，可以預見，未來10年內，海南將會引進大量國內外先進的醫療機構在海南落戶，將吸引一大批看病、養病、養生的人群前往海南。
2、教育升級
對於海南本地人來說，最大的問題不在於醫療，畢竟看病這種事並不是經常都要發生的，本地沒有的大醫院到北京上海去也就是一張機票的事。但是教育不行，當你並不在北京上海工作的時候，那裡有再多、再好的教育資源都跟你無關，你不可能把孩子送過去讀書，即使送過去，也不可能給你學位。
落後的教育條件不僅困擾著本地居民，同樣也影響著海南的發展。一個區域的發展，最離不開的就是人才。北上廣深吸引了全國大部分的人才前往，靠的不僅僅是比其它地方更高的工資，更多更好的教育資源也是功不可沒。
人們生活水準越高，就會對教育越重視。如果沒有好的教育條件，海南是不可能吸引到真正高水準人才的。可以說，解決教育問題就是解決海南的發展問題。
今年6月，海南省政府發佈《海南省人民政府關於開展“一市(縣)兩校一園”優質教育資源引進工作的實施意見》，《意見》指出，要在十三五期間，海南省每一個市縣最少引1所進優質普通高中、1所優質完全小學一級一所優質幼稚園。引進的對象主要是全國著名的綜合性大學、師範大學及附屬學校，教育發達省市排名靠前、知名度高、群眾口碑好的中學、小學和幼稚園。根據這份《意見》，這種引進不僅僅是讓知名學校到海南開辦分校，還要通過引進一批高層次的優秀校長、教師和管理團隊，為海南基礎教育植入“優質基因”，切切實實地提升海南的教育水準。
目前，北京市海澱外國語實驗學校、華中師大附中、北師大附中、中央民族大學附中、南開大學附中、華東師大二附中等均已在海南各市縣開辦分校並已落成，清華大學附中、人大附中、北大附中、北大附小等頂尖學校也即將建成。未來10年內，海南，尤其是海口和三亞，將會名校雲集，徹底改變海南教育落後的局面。
除了醫療和教育，海南還在大力改變交通、產業升級、引進外資等等，這些行為都是在築巢引鳳，完全可以預見，未來10年內，海南一定會有翻天覆地的變化，也一定會引進大量國內外優質企業和優質人才落戶海南。
二、未來十年，土地處於長期管控狀態
海南最大的優勢是自然資源，是優質的空氣、潔淨的水源、溫暖的氣候。保護好海南的生態環境是海南省一直以來的目標和任務，即使是海南成為最大的經濟特區之後，也沒有過多發展工業經濟，一直到現在，都將保護生態環境當做最重要的目標，其它所有的發展，都必須建立在保護生態環境的基礎之上。
2016年2月，海南省出臺“兩個暫停”政策，並且在接下來的1年多時間裡做出了多次深化和改革。到今天，兩個暫停已經從單純的房地產調控政策變成了土地調控、房產調控、環境保護等多位一體的綜合政策。
根據“兩個暫停”政策以及多次深化政策，兩個暫停主要有以下幾個方面管控土地供應。
1、瓊中、白沙、五指山、保亭等4個市縣，永久停止報建對外地人銷售的房地產項目。
2、除以上4個市縣之外的其它市縣，當年報建總面積，不得超過前2年的平均銷售面積。
3、停止土地的二級市場交易。
4、暫停報建100㎡以下商品房。
5、出臺最嚴格耕地保護制度嚴守耕地保護紅線，以前的耕地—林地—建設用地的三步走道路徹底堵死。
當然，本文關於土地政策並沒有刻意去找太多資料，因為“兩個暫停”政策不斷深化下來之後，就已經刻意明確地知道，未來海南的土地供應一定是處於嚴格管控狀態的，並且隨著庫存的控制、長效機制的建立，這種管控一定是越來越嚴的。
三、金融政策對海南影響不會太大
房地產的金融政策，主要體現在首付、利率、放款速度之上。隨著“降杠杆”的不斷深入，現在全國的樓市金融政策都是收緊狀態，不論是首套還是二套，首付比例都大幅增加，貸款利率也全面增加，有些城市有些銀行甚至上浮了30%以上。
其實在過去的半年多以來，海南早已進入無貸款的狀態，許多開發商已經不接受貸款，只接受一次性付清全部購房款。即使如此，在過去的半年多裡，海南的樓市沒有受到這些政策的影響。實際上，金融政策對海南的影響本身就不會太大，主要有以下2個原因。
1、海南主要購房人群為老年人，他們沒有貸款資格。
現在在海南買房的人群當中，最多的還是第三種情況，也就是老年人的養老過冬用房。對於老年人來說，他們主要的收入來自退休金，基本上沒有貸款年限，所以大部分老年人買房，不論首付、利率的高低，他們都無法選擇按揭，只能選擇一次性付款。
2、海南房價較低，貸票不必浪費在這裡
對於一線城市的人來說來說，房票和貸票是非常昂貴的東西，尤其是一線城市普遍實行“認房又認貸”的限貸政策以來，貸票就成了非常稀缺、用過作廢的東西。這種情況下，在哪裡用按揭貸款就是一個謹慎的選擇。
海南的房價，除了三亞貴一些，海口也才一萬多，下上市縣，非海景的還有許多是七八千、八九千的。這樣算下來，一套80平方的養老度假房，總價也就幾十萬、一百多萬而已。這對於一線城市動輒四五百萬的房價來說，浪費一個貸款名額在海南實在不是一個明智的選擇。
正是因為這樣，即使是年輕人到海南買房，他們也捨不得把貸票浪費在海南，更多的是選擇使用老人房票，一次性付款。
所以說，對於目前房價較低的海南來說，更多人傾向的是一次性付款，那些針對按揭購房者的金融政策，對海南的影響非常有限，只有到海南的房價上漲到讓人捨得使用一張貸票的時候，才會對海南造成真正的影響。
綜合以上幾個方面來看，短期之內，全國金融政策收緊，大部分城市會受到政策影響，但是對於海南來說影響較小，最大的影響就是內地房價下跌對人們的心理預期造成影響，從而影響他們的買房意願。但是從中期和短期來看，海南的土地管控越來越嚴格，海南人口流入也會增多、加快，未來十年一定是海南樓市的黃金十年。
本文為微信公眾號 房產教授 原創
在我們的讀者中，有好幾個都是醫生勸來海南買房的，患有慢性疾病，需要海南的溫度和空氣來療養。實際上，海南最大的優勢就是自然資源，從陽光到空氣，從飲用水到食物，都是對人體有益的東西，許多慢性疾病只要到海南住上幾個月就不容易發作，甚至可能就直接好了。而海南大部分地方都是富硒土地，產出的水果、大米都屬於富硒食品，本身就有抗氧化、抗癌、抗衰老等作用。
目前，我們很多人只注意到肉眼能見到的空氣污染，卻很少有人關注到水污染。實際上，根據財經網的報導，中國工程院院士王浩在2013年就指出，中國的癌症村已經超過200個，最主要的原因就是水質污染。
空氣污染、水質污染、喧鬧的環境，都不是理想的養病、養生之地，不僅對病情恢復無益，甚至還可能引發新的疾病。
現在，已經越來越多人知道海南的溫度、空氣、水質、食物等對身體的益處，即使買不起房，租房在海南養病的人也越來越多。
所以說，哪怕是海南優質的自然資源，也能被動吸引許多人到海南安居，而且人們生活水準越提高，吸引的人就越多。而過去的十年，正是海南被動吸引這些躲避霧霾、養老過冬、養生養病的十年，未來十年，人口老齡化速度更快，空氣、水質污染也可能無法真正得到改變，人們的生活水準卻在不斷提高，所以這種吸引力在未來十年會更強烈。
主動引導：
如果說，過去的十年，到海南買房、養老、度假是單純受到海南自然資源的吸引的話，那麼接下來的十年，不僅會有自然資源的被動吸引力，還將會因為海南本身的變化，主動吸引大批人群前來養老、養生、養病以及工作。
1、醫療升級
關於海南人長壽這件事，很多人沒有搞明白，為什麼海南100歲以上的長壽老人那麼多，但是平均預期壽命排名卻不如北京上海。這個問題，歸根結底只有一個字：窮。
海南的經濟是非常落後的，即使是成立了全國最大的經濟特區，由於要保護自然環境，沒辦法發展高污染產業，到現在海南的經濟還是非常落後。海南一共19個市縣，其中屬於國家級貧困縣的，就有5個，接近四分之一。剩下的，除了海口、三亞、儋州和澄邁之外，其它的市縣，雖然不是貧困市縣，但是經濟也都不咋樣。
在落後的經濟條件下，海南農村人群，如果患上小病還能治療一下，患上大病基本上都是放棄治療的，運氣好就挨過去了，運氣不好，就是平均壽命以下。所以這些百歲老人，要麼是到老都沒生過什麼大病，要麼就是生病了但是運氣好，挨過去了，終獲長壽的。
雖然經濟落後的客觀因素存在，但是海南醫療水準落後的事實也無法否認。根據之前復旦大學發佈的排行榜顯示，華南地區排名前20的醫院中，海南僅有2個，全國前20一個都沒有，恐怕前100也不會有多少甚至一個都沒有。
這樣的醫療條件下，縱使海南的自然條件非常優質，但是對於那些患有嚴重疾病、容易急性發作疾病的人來說，到海南養病也不會是一個必然選項，更多的人寧願選擇醫療條件更好的城市，老老實實地住在醫院裡。
但是，現在，海南決定要改變這個情況。先是在博鼇設立樂城國際醫療旅遊先行區，並將之上升為國家戰略，獲得了了國家的支持。而樂成國際醫療旅遊先行區的目的，是建立世界一流的醫療養生勝地。目前，海南已經引進了301醫院、425醫院、187醫院等三甲醫院，未來，復旦大學附屬華山醫院、中山大學醫學院等一批著名醫院也將要落戶海南，目前已經在推進洽談中。
此外，海南12月14日發佈的《海南省人民政府關於擴大對外開放積極利用外資的實施意見》也指出，要鼓勵外資外資旅遊、醫療、熱帶高效農業、教育、文化體育、會展等重點產業，可以預見，未來10年內，海南將會引進大量國內外先進的醫療機構在海南落戶，將吸引一大批看病、養病、養生的人群前往海南。
2、教育升級
對於海南本地人來說，最大的問題不在於醫療，畢竟看病這種事並不是經常都要發生的，本地沒有的大醫院到北京上海去也就是一張機票的事。但是教育不行，當你並不在北京上海工作的時候，那裡有再多、再好的教育資源都跟你無關，你不可能把孩子送過去讀書，即使送過去，也不可能給你學位。
落後的教育條件不僅困擾著本地居民，同樣也影響著海南的發展。一個區域的發展，最離不開的就是人才。北上廣深吸引了全國大部分的人才前往，靠的不僅僅是比其它地方更高的工資，更多更好的教育資源也是功不可沒。
人們生活水準越高，就會對教育越重視。如果沒有好的教育條件，海南是不可能吸引到真正高水準人才的。可以說，解決教育問題就是解決海南的發展問題。
今年6月，海南省政府發佈《海南省人民政府關於開展“一市(縣)兩校一園”優質教育資源引進工作的實施意見》，《意見》指出，要在十三五期間，海南省每一個市縣最少引1所進優質普通高中、1所優質完全小學一級一所優質幼稚園。引進的對象主要是全國著名的綜合性大學、師範大學及附屬學校，教育發達省市排名靠前、知名度高、群眾口碑好的中學、小學和幼稚園。根據這份《意見》，這種引進不僅僅是讓知名學校到海南開辦分校，還要通過引進一批高層次的優秀校長、教師和管理團隊，為海南基礎教育植入“優質基因”，切切實實地提升海南的教育水準。
目前，北京市海澱外國語實驗學校、華中師大附中、北師大附中、中央民族大學附中、南開大學附中、華東師大二附中等均已在海南各市縣開辦分校並已落成，清華大學附中、人大附中、北大附中、北大附小等頂尖學校也即將建成。未來10年內，海南，尤其是海口和三亞，將會名校雲集，徹底改變海南教育落後的局面。
除了醫療和教育，海南還在大力改變交通、產業升級、引進外資等等，這些行為都是在築巢引鳳，完全可以預見，未來10年內，海南一定會有翻天覆地的變化，也一定會引進大量國內外優質企業和優質人才落戶海南。
二、未來十年，土地處於長期管控狀態
海南最大的優勢是自然資源，是優質的空氣、潔淨的水源、溫暖的氣候。保護好海南的生態環境是海南省一直以來的目標和任務，即使是海南成為最大的經濟特區之後，也沒有過多發展工業經濟，一直到現在，都將保護生態環境當做最重要的目標，其它所有的發展，都必須建立在保護生態環境的基礎之上。
2016年2月，海南省出臺“兩個暫停”政策，並且在接下來的1年多時間裡做出了多次深化和改革。到今天，兩個暫停已經從單純的房地產調控政策變成了土地調控、房產調控、環境保護等多位一體的綜合政策。
根據“兩個暫停”政策以及多次深化政策，兩個暫停主要有以下幾個方面管控土地供應。
1、瓊中、白沙、五指山、保亭等4個市縣，永久停止報建對外地人銷售的房地產項目。
2、除以上4個市縣之外的其它市縣，當年報建總面積，不得超過前2年的平均銷售面積。
3、停止土地的二級市場交易。
4、暫停報建100㎡以下商品房。
5、出臺最嚴格耕地保護制度嚴守耕地保護紅線，以前的耕地—林地—建設用地的三步走道路徹底堵死。
當然，本文關於土地政策並沒有刻意去找太多資料，因為“兩個暫停”政策不斷深化下來之後，就已經刻意明確地知道，未來海南的土地供應一定是處於嚴格管控狀態的，並且隨著庫存的控制、長效機制的建立，這種管控一定是越來越嚴的。
三、金融政策對海南影響不會太大
房地產的金融政策，主要體現在首付、利率、放款速度之上。隨著“降杠杆”的不斷深入，現在全國的樓市金融政策都是收緊狀態，不論是首套還是二套，首付比例都大幅增加，貸款利率也全面增加，有些城市有些銀行甚至上浮了30%以上。
其實在過去的半年多以來，海南早已進入無貸款的狀態，許多開發商已經不接受貸款，只接受一次性付清全部購房款。即使如此，在過去的半年多裡，海南的樓市沒有受到這些政策的影響。實際上，金融政策對海南的影響本身就不會太大，主要有以下2個原因。
1、海南主要購房人群為老年人，他們沒有貸款資格。
現在在海南買房的人群當中，最多的還是第三種情況，也就是老年人的養老過冬用房。對於老年人來說，他們主要的收入來自退休金，基本上沒有貸款年限，所以大部分老年人買房，不論首付、利率的高低，他們都無法選擇按揭，只能選擇一次性付款。
2、海南房價較低，貸票不必浪費在這裡
對於一線城市的人來說來說，房票和貸票是非常昂貴的東西，尤其是一線城市普遍實行“認房又認貸”的限貸政策以來，貸票就成了非常稀缺、用過作廢的東西。這種情況下，在哪裡用按揭貸款就是一個謹慎的選擇。
海南的房價，除了三亞貴一些，海口也才一萬多，下上市縣，非海景的還有許多是七八千、八九千的。這樣算下來，一套80平方的養老度假房，總價也就幾十萬、一百多萬而已。這對於一線城市動輒四五百萬的房價來說，浪費一個貸款名額在海南實在不是一個明智的選擇。
正是因為這樣，即使是年輕人到海南買房，他們也捨不得把貸票浪費在海南，更多的是選擇使用老人房票，一次性付款。
所以說，對於目前房價較低的海南來說，更多人傾向的是一次性付款，那些針對按揭購房者的金融政策，對海南的影響非常有限，只有到海南的房價上漲到讓人捨得使用一張貸票的時候，才會對海南造成真正的影響。
綜合以上幾個方面來看，短期之內，全國金融政策收緊，大部分城市會受到政策影響，但是對於海南來說影響較小，最大的影響就是內地房價下跌對人們的心理預期造成影響，從而影響他們的買房意願。但是從中期和短期來看，海南的土地管控越來越嚴格，海南人口流入也會增多、加快，未來十年一定是海南樓市的黃金十年。
本文為微信公眾號 房產教授 原創