2018年中國房地產市場在調控壓力下預計總體將保持穩定的態勢， 房價結束快速上漲， 房地產開發投資進一步放緩， 2017成為“超級繁榮期”的尾巴。 將視線放至更長的週期， 則是中國房地產過去近20年以來數量驅動時代的結束。 人民群眾對美好生活的追求使房地產進入到品質驅動時代——圍繞房屋的居住屬性， 如何為消費者提供更高品質的居住產品和服務是未來行業增長的核心價值。
回歸價值：2018年房地產市場的主調
■雙拐點到來：銷售下降開發放緩
2017年新房銷量再創高峰， 但量價增速都大幅回落。 2017年既是1998年以來長週期的拐點，
■一線城市向上修復， “北弱南強”分化態勢漸顯
2018年一線城市的成交量會在目前“跌到穀底”下自發修復。 一線城市間的分化將會持續，
圖：近五年來北上深每年增加的常住人口數量（萬人）
■二線城市加速追趕， 內部分化加速
在北京、上海高房價和人口政策的擠壓下， 許多二線城市加快吸引人才， 未來人口的流動方向更多向重點二線城市轉移，
圖：2017年主要二線城市近兩年二手房市場表現
■城市內部居住價值凸顯
2018年， 在整體低溫的市場中， 各個城市內部房屋的價格將會逐步回歸居住價值。
■城市圈之間出現分化， 圈內城市之間的差距進一步縮小
2017年環北京城市圈率先出現價格下跌。 城市圈內部的聯動將會增強， 周邊城市房價上漲較快， 與中心城市的梯度差距不斷收窄。
圖：三大城市圈城市房價與首位城市比較
■二手房市場範圍向全國進一步擴展
一線城市二手房占比進一步提高， 更多的城市進入二手房市場， 2017年有24個城市二手房成交套數超過新房。
圖：2017年二手住宅成交套數超新房城市
■住房供給主體更加多元，政府與市場的關係更明晰
2018年中國房地產改革將更加區分政府與市場的關係，將“住房”與“房地產”問題切割開來，實現“政府的歸政府，市場的歸市場”。政府履行好社會保障的職責，讓市場發揮資源配置的決定性作用。
品質時代：中國房地產新週期的品質邏輯
與此同時，市場主體的需求也開始發生變化，我們觀察到如下幾種需求漸漸明朗成形，推動住房的需求從數量向品質轉變。需求的變軌促使中國房地產行業在2018走進“品質時代”。
■高收入家庭的改善性需求
這類需求主要集中在城市高收入家庭，大多數情況下，這類家庭已經有了一套房甚至多套房，但隨著收入的增長以及家庭成員的擴大，已有住房並不能滿足他們的改善性需求，所以需要換房、換購和改善。品質居住需要增量和存量兩方面來增加供給。
圖：各城市改善性需求占比
■中等收入家庭的首置需求
隨著大城市房價的上漲，首次置業的門檻越來越高。與郊區化、豪宅化的新房相比，二手房的總價、戶型和區位更加多樣化，且供應量相對更大，因此首置的品質居住主要依靠二手房市場。
圖：2017年北京二手房市場主力剛需特徵
■單身獨居人群的品質居住
全球範圍內獨居正在成為新的生活潮流。適齡未婚青年偏好于可負擔的小戶型單身公寓，出行便利、配套便捷的互聯網以及豐富的社交場所。離婚未再婚中青年則傾向于面積適中、配套公園、健身休閒場所。獨居老年人既需要強烈的親屬朋友陪伴的心理需求，也需要簡單的健身設施，而身體機能的退化對於居家醫療、居家護理需求旺盛。
■老齡人口的分散式居家養老需求
全球人口總趨勢而言，全球範圍內老齡化趨勢在不斷加深，居家養老則成為老年人主要的居住狀態，其中以與配偶或子女居住為主要方式。日本UR（都市再生）機構通過對存量房屋進行重新設計和改造，推出適合老年人口居住的產品。這些老齡公寓分散在正常的社區之中，使老年人能夠與年輕人共同生活。運營商為老年人提供日常的安全監護等服務，這種分散式、服務式養老公寓得到老年人的青睞。
圖：2016年主要國家60歲以上人口占比
圖：發達地區老年人居住安排
■住房供給主體更加多元，政府與市場的關係更明晰
2018年中國房地產改革將更加區分政府與市場的關係，將“住房”與“房地產”問題切割開來，實現“政府的歸政府，市場的歸市場”。政府履行好社會保障的職責，讓市場發揮資源配置的決定性作用。
品質時代：中國房地產新週期的品質邏輯
與此同時，市場主體的需求也開始發生變化，我們觀察到如下幾種需求漸漸明朗成形，推動住房的需求從數量向品質轉變。需求的變軌促使中國房地產行業在2018走進“品質時代”。
■高收入家庭的改善性需求
這類需求主要集中在城市高收入家庭，大多數情況下，這類家庭已經有了一套房甚至多套房，但隨著收入的增長以及家庭成員的擴大，已有住房並不能滿足他們的改善性需求，所以需要換房、換購和改善。品質居住需要增量和存量兩方面來增加供給。
圖：各城市改善性需求占比
■中等收入家庭的首置需求
隨著大城市房價的上漲，首次置業的門檻越來越高。與郊區化、豪宅化的新房相比，二手房的總價、戶型和區位更加多樣化，且供應量相對更大，因此首置的品質居住主要依靠二手房市場。
圖：2017年北京二手房市場主力剛需特徵
■單身獨居人群的品質居住
全球範圍內獨居正在成為新的生活潮流。適齡未婚青年偏好于可負擔的小戶型單身公寓，出行便利、配套便捷的互聯網以及豐富的社交場所。離婚未再婚中青年則傾向于面積適中、配套公園、健身休閒場所。獨居老年人既需要強烈的親屬朋友陪伴的心理需求，也需要簡單的健身設施，而身體機能的退化對於居家醫療、居家護理需求旺盛。
■老齡人口的分散式居家養老需求
全球人口總趨勢而言，全球範圍內老齡化趨勢在不斷加深，居家養老則成為老年人主要的居住狀態，其中以與配偶或子女居住為主要方式。日本UR（都市再生）機構通過對存量房屋進行重新設計和改造，推出適合老年人口居住的產品。這些老齡公寓分散在正常的社區之中，使老年人能夠與年輕人共同生活。運營商為老年人提供日常的安全監護等服務，這種分散式、服務式養老公寓得到老年人的青睞。
圖：2016年主要國家60歲以上人口占比
圖：發達地區老年人居住安排