過去的這個週末， 青島的樓市是非常熱鬧的。 要論關注度， 新都心的保利天匯顯然更高。 但是這個盤我不想多談， 即使我非常看不上保利對待業主們的跋扈作風， 但是我還是覺得這個價位， 買這個位置上的房子是比較值的。
我今天想說的， 是位於高新北的一個低價樓盤——金科陽光美鎮， 7500元/平起， 8000元左右的均價。 在目前的市場中， 說句白菜價真不為過。 所以啊， 開盤現場烏泱烏泱全是人， 比趕集還熱鬧。
金科開盤現場。
這個盤值得搶嗎？說這個盤之前， 我給你講一個真實的買房案例。 這事發生在7年前， 也就是上一波牛市的時候。 恰巧， 這個事就是發生在城陽。 我一個在黃島上班的朋友， 看到別人買房發財心裡也癢癢。 但當時的市場和現在一樣， 新盤都是日光， 不是你癢癢就能買到房的。 在這種情況下， 這朋友的舅舅通過一定的關係， 拿到了香邑漫步的樓王的房源。
舅舅親外甥， 這話不假， 朋友是帶著一肚子感恩貸款買了這套房。 然後， 就拿著， 拿著， 拿著， 就這麼花開花落的拿了七年， 在今年年初才出手把房子賣了。
你說房價漲了沒有？漲了!但是算算貸款利息、物業費的總帳， 就是回了個本金。 這七年， 房子他一天都沒住， 甚至都沒有裝修。 因為裝修一下出租， 也很難找到合適的租客， 即使能租個一兩年， 那和裝修的損耗也差不多。
七年之間，
如果再穩一穩，
在隔年調控的低谷期出手買新都心或者西海岸，
現在的收益不止翻番；七年之間，
把錢全部用來買基金，
至少也要有50%的增長；七年，
就是買理財產品……
但是， 世間沒有如果， 世間只有教訓。
也許有人會說， 如果他沉住氣， 房子拿到現在，
價格漲沒漲， 確實也漲了， 但是遠遠低於青島二手房的漲幅， 而且社區裡還有100多套房子在買， 但是這麼紅火的一年， 這麼低的價格， 成交量卻低迷得可憐， 租房的價格同樣上不去。 對於很多類似的社區來說，
七年後， 金科陽光美鎮會不會也是這個樣子？
所以， 我不和你談什麼專案背後那個八個村的骨灰堂的問題， 也不談什麼配套的問題。 我們只在目前這個形勢下， 利用最淺顯的經濟學原理來分析一下這個盤。 這個盤不屬於高新區， 在它的南側， 高新區有許多盤在源源不斷加推， 那些盤有青島中學、高鐵站、伊甸園等眾多利好可以宣傳， 整個區域設計也很高大上。 還有很多的地， 還有不到8000元/平的人才公寓在建設或者準備建設。 但是， 人口增量一直很低， 而且產業結構也決定了不會有大量的低收入剛需族進入這個片區。 要等高新區的剛需外溢， 我感覺是個漫長的時間。
我不知道大家逛城市綜合體的時候，
有沒有留意這麼一個現象：那些紅火的餐館會越來越紅火，
很多人排倆小時隊也要等，
那些沒人的店一直沒人，
哪怕旁邊店都沒號了也不上客。
這在經濟學上叫馬太效應，
你覺得這金科陽光沒鎮會是馬太效應中的哪個極端？
就樓市來看， 若干年後， 這金科陽光美鎮價格也會漲， 但是價格最低的它， 不會是2017年這個冬天漲幅最大的住宅。 當然， 你要說自住， 我還真不拼命攔你， 因為這麼便宜的房子確實難找。
說完大面上的事， 再說兩個小知識點。 第一， 金科的售樓處不靠項目， 這售樓處與樓盤不挨著的的項目要謹慎。第二，金科作為知名開發商，老闆也不傻，今年總體房子賣得不錯，經濟壓力不大，所以這個盤不是秦瓊買馬那種狀態，那些想占金科便宜的人……除了你能看到的劣勢外，我建議你到已經交付的一期樓盤裡去走一走，看一看，打聽一下建築品質和物業服務水準，也許你就明白“一分錢一分貨”的老話是要聽的。
這售樓處與樓盤不挨著的的項目要謹慎。第二，金科作為知名開發商，老闆也不傻，今年總體房子賣得不錯，經濟壓力不大，所以這個盤不是秦瓊買馬那種狀態，那些想占金科便宜的人……除了你能看到的劣勢外，我建議你到已經交付的一期樓盤裡去走一走，看一看，打聽一下建築品質和物業服務水準，也許你就明白“一分錢一分貨”的老話是要聽的。