作者：梁雲風 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1715篇原創首發文章
“小年”
2017年房地產行業一片大好， 但不出意外， 總有人會潑潑冷水。
“雖然重點城市住宅銷量同比下滑， 但在三、四線城市去庫存的拉動下， 2017年樓市整體銷售面積空前高漲， 不過， 2018年會成為房地產銷量的‘小年’。 ”12月1日， 在鏈家研究院大連思享會上， 中信建投首席房地產分析師陳慎預測。
2017年無疑是地產行業的豐收年， 衝擊1000億、3000億、5000億的房企比比皆是， 是名副其實的“大年”。
但這是不是最後的瘋狂？
12月8日， 馮侖在其個人微信公眾號上發出了“2017年是中國房地產泡沫‘破裂的前夜’？”的疑問， 並稱中國房地產就是例假式調控， 密集的時候一個月來一次， 甚至半個月來一次， 今年調控次數超過200次。
這一年來， 住房市場的變化確實很大， 政策的調控不斷加強， 中央對住房市場的重視前所未有， 住房保障得到加強、不動產證券化不斷推進、租購並舉被及時推動……
陳慎介紹， 中信建投的研究表明， 供應結構多元化、價格可控性、規模持續性共同決定了住房供給體系的改善；支援“住有所居”的租賃市場建設、供應具備保障以及財富功能的共有產權房、針對房屋出售環節的嚴格限制等措施促進了住房保障體系的發展；而不動產證券化的推進， 則提升了流動性與回報率。
政策的效應已經逐步明顯， “實際上長效機制已經在大家的身邊發生了。 ”
2018年真的有可能是“小年”嗎？
誰的“小年”？
業界不乏悲觀的聲音。
比如萬科董事會主席郁亮認為， 高速擴張後， 中國房地產行業已經到了危機關頭。 住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌也說， 2018年樓市將整體下行， 市場防大起大落， 房企須護好資金鏈。
與市場宏觀層面變化並行的是， 作為主體之一的房企分化進一步加劇， 規模化、集中度持續增長。
有兩個資料非常明顯。 一是中信建投跟蹤了排名前十房企在全國20個重點城市的房地產市場份額，
另一個是易居中國克而瑞研究中心12月初發佈的資料， 銷售方面， 2017年1-11月， 碧桂園銷售額達到了5347.7億元， 成為首家過5000億的房企；恒大和萬科分別為4703.4億元和4685.6億元， 恒大提前完成全年任務。 新增貨值方面， 1-11月， TOP3分別為碧桂園9943.7億元、恒大8411.5億元， 萬科5637.8億元， 銷售排第四的融創中國1-11月的新增貨值達到了驚人的14352.6億元。
| 規模房企1-11月新增貨值量
中國房地產企業已經進入了龍頭時代。
根據中信建投資料， 土地出讓新規則要求嚴審土地購置資金來源、提高購地保證金比例、縮短土地款繳納時間等因素決定了大企業拿地擁有更多優勢， 而土地儲備決定了房企的未來潛力。 “重點城市成交量的降低並不影響重點房企資料的飆升”， 陳慎表示， 規模化房企的集中度仍有上漲空間。
所以，即使是“小年”，那也不是龍頭房企的“小年”。
為什麼唱衰房地產的聲音此起彼伏？
當前中國房地產發展確實面臨著許多的問題，百姓著急，政府也著急。最近一年，政府相繼出臺房地產市場監管政策，各種限購限貸措施已經從一線城市向二線，甚至向三線城市進行蔓延。政策的目的非常明確，就是保證中國房地產能夠平穩著陸，不出現大起大落。
唱衰房地產的聲音從未停止過，究其原因，問題主要出在政策方面。
中國人民大學副校長、國家發展與戰略研究院執行院長劉元春認為，目前國家已經推出了一系列的長效機制，其一是土地改革，農村的集體建設用地可以通過直接的方式進入到城市租賃住房的建設中，目前已在試點；其二是租售並舉政策，以及採取的租售同權改革；其三則是加大保障性住房力度，並且在未來的比重中接近於整個房地產供給的20%。包括技術性的改革房產稅也將推出。
“這些舉措保障了房地產市場的多管道供給，有望解決房地產市場這一供需之間不平衡、不充分的問題。”劉元春在人民大學12月6日舉行的“大國•新時代”系列報告會第二場“經濟體系新部署”上演講時說，“我們認為過去那樣以房地產投資、以房地產作為炒作的時代已經過去，中國房地產將邁入到‘住者有其居’的新時代。”
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而眾所周知，中國房地產市場的爆發，和投資比起來，剛需對價格的拉動遠不可比。如果遏制住了以房投資、炒房投機，中國房地產市場的危機確實不少。
然而，真的是這樣嗎？
還遠不到斷言房產危機的時候
正如馮侖所言，調控的政策如例假，雖然有早有遲，卻從不會缺席。中國房地產可能正在從瘋狂年代退潮，危機的確存在，但遠沒有到討論“大小年”甚至危機的時候。
中國房地產是一個非常特殊的市場，它的特殊在於一直受到政策的調節。我們看房地產市場的週期，一般從長期、中期和短期來看，長期看人口（經濟增長、城市化、人口數量和結構），中期看土地（土地供給和土地財政），短期看金融（利率和杠杆）。而這三個方面在中國都是被政策緊緊抓住的。
首先從人口來看，人口政策近年來不斷鬆綁，在“全面二孩”之後，學界不斷呼籲全面放開生育政策；而我們的城市化到2035年左右才能達到發達國家今天的水準。因此從長期來看，房地產的發展遠不到天花板。
城市化的發展是人口從鄉村向城市，從四五線向大都市集聚的過程，今天來看，無論是日本、美國等發達國家還是韓國等新興國家，都是向大都市圈集聚。中國的人口遷移也將是流向大都市圈和區域中心城市，這也是很多人認為一線城市房價只漲不跌神話的來源。
對比北京、上海和東京、首爾的人口資料，北京、上海的人口密度分別是2583人/平方公里和3535人/平方公里，而東京、首爾的對應的數字是4181人/平方公里和5339人/平方公里，空間還很大。
再來看土地政策。只要地方土地財政模式不改變，地方債不解決，房地產將在很長的一段時間內都是政府的經濟加速器。方正證券的資料顯示，2014年不考慮土地融資，土地財政貢獻了地方財政的35.63%。從具體的利益構成來看更是如此，從宏觀層面看，2014年土地出讓金和房地產相關的稅收占房地產銷售額的85.8%；從中觀城市看，2015年土地出讓金和稅收占房價的56.8%；從微觀上市企業看，2015年，土地出讓金和稅收占到房價的56%。
當然，從長遠來看，房地產市場的硬約束是土地，土地供給彈性不是無窮大的，只會越來越小。而去掉糧食用地、城鄉基礎設施用地、新農村建設用地、新型產業發展工業園區用地後，可以商業化開發的土地絕對不會超過20%。
從近期來看，房地產補庫存和租賃房建設必然拉動整個地產行業的投資。2015年和2016年商品房銷售額同比增長分別為14.4%和34.8%，而房地產開發投資增速僅1%和6.9%，銷售大幅超過投資，庫存去化充分，待售面積同比從2015年初的24.4%迅速下降到2016年底的-3.2%。2017-2018年即使銷售走低，但補庫存和租賃房建設支撐房地產投資，2017年1-9月房地產投資同比達8.1%。
事實上，政策上也不允許市場上庫存太低，“惜售”“捂盤”只會加大市場的恐慌和踩踏。2017年4月，住建部、國土部聯合下文要求各地要根據商品房庫存消化週期，加快下半年的供地節奏。2017年1-9月，全國土地購置面積同比增加10.1%，土地成交價款增加42.7%。
當前土地政策的問題在於，國家實行的“大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”的政策與人口的流向相左，人口向大都市圈集聚，但土地的供給卻向三四線城市傾斜，人口城鎮化和土地城鎮化背離，導致的後果是人地分離、土地供需的錯位，一線城市和部分重點二線城市房價泡沫越吹越大，三四線庫存泡沫也越吹越大。
最後來看金融和杠杆。反而居民的金融杠杆在這裡面對房價的刺激是最小的。任志強認為，中國房產個貸沒有風險，個貸從未超過中國房地產銷售的25%，壞賬率最低；但住房抵押的資產是最大的風險，目前市場上大約有7萬億。
當然，金融的影響不容小覷。方正證券研報認為，縱觀中外，雖然國別和時代不同，歷次房地產泡沫走向瘋狂無一例外受到了流動性過剩和低利率的刺激，歷次泡沫的崩潰也都與貨幣收緊和加息有關。不過當前的金融政策，資金面不停地在松松緊緊中尋求平衡，如果沒有下一個4萬億，基本不太可能有根本性的影響。
最後總結一句，用政策來做出趨勢，也許在一段時間內有明顯成效，但這並不妨礙房企們歡歡喜喜過“大年”。
「 本文僅代表作者個人觀點 」
所以，即使是“小年”，那也不是龍頭房企的“小年”。
為什麼唱衰房地產的聲音此起彼伏？
當前中國房地產發展確實面臨著許多的問題，百姓著急，政府也著急。最近一年，政府相繼出臺房地產市場監管政策，各種限購限貸措施已經從一線城市向二線，甚至向三線城市進行蔓延。政策的目的非常明確，就是保證中國房地產能夠平穩著陸，不出現大起大落。
唱衰房地產的聲音從未停止過，究其原因，問題主要出在政策方面。
中國人民大學副校長、國家發展與戰略研究院執行院長劉元春認為，目前國家已經推出了一系列的長效機制，其一是土地改革，農村的集體建設用地可以通過直接的方式進入到城市租賃住房的建設中，目前已在試點；其二是租售並舉政策，以及採取的租售同權改革；其三則是加大保障性住房力度，並且在未來的比重中接近於整個房地產供給的20%。包括技術性的改革房產稅也將推出。
“這些舉措保障了房地產市場的多管道供給，有望解決房地產市場這一供需之間不平衡、不充分的問題。”劉元春在人民大學12月6日舉行的“大國•新時代”系列報告會第二場“經濟體系新部署”上演講時說，“我們認為過去那樣以房地產投資、以房地產作為炒作的時代已經過去，中國房地產將邁入到‘住者有其居’的新時代。”
| 個人按揭貸款累計增速首現負增長
而眾所周知，中國房地產市場的爆發，和投資比起來，剛需對價格的拉動遠不可比。如果遏制住了以房投資、炒房投機，中國房地產市場的危機確實不少。
然而，真的是這樣嗎？
還遠不到斷言房產危機的時候
正如馮侖所言，調控的政策如例假，雖然有早有遲，卻從不會缺席。中國房地產可能正在從瘋狂年代退潮，危機的確存在，但遠沒有到討論“大小年”甚至危機的時候。
中國房地產是一個非常特殊的市場，它的特殊在於一直受到政策的調節。我們看房地產市場的週期，一般從長期、中期和短期來看，長期看人口（經濟增長、城市化、人口數量和結構），中期看土地（土地供給和土地財政），短期看金融（利率和杠杆）。而這三個方面在中國都是被政策緊緊抓住的。
首先從人口來看，人口政策近年來不斷鬆綁，在“全面二孩”之後，學界不斷呼籲全面放開生育政策；而我們的城市化到2035年左右才能達到發達國家今天的水準。因此從長期來看，房地產的發展遠不到天花板。
城市化的發展是人口從鄉村向城市，從四五線向大都市集聚的過程，今天來看，無論是日本、美國等發達國家還是韓國等新興國家，都是向大都市圈集聚。中國的人口遷移也將是流向大都市圈和區域中心城市，這也是很多人認為一線城市房價只漲不跌神話的來源。
對比北京、上海和東京、首爾的人口資料，北京、上海的人口密度分別是2583人/平方公里和3535人/平方公里，而東京、首爾的對應的數字是4181人/平方公里和5339人/平方公里，空間還很大。
再來看土地政策。只要地方土地財政模式不改變，地方債不解決，房地產將在很長的一段時間內都是政府的經濟加速器。方正證券的資料顯示，2014年不考慮土地融資，土地財政貢獻了地方財政的35.63%。從具體的利益構成來看更是如此，從宏觀層面看，2014年土地出讓金和房地產相關的稅收占房地產銷售額的85.8%；從中觀城市看，2015年土地出讓金和稅收占房價的56.8%；從微觀上市企業看，2015年，土地出讓金和稅收占到房價的56%。
當然，從長遠來看，房地產市場的硬約束是土地，土地供給彈性不是無窮大的，只會越來越小。而去掉糧食用地、城鄉基礎設施用地、新農村建設用地、新型產業發展工業園區用地後，可以商業化開發的土地絕對不會超過20%。
從近期來看，房地產補庫存和租賃房建設必然拉動整個地產行業的投資。2015年和2016年商品房銷售額同比增長分別為14.4%和34.8%，而房地產開發投資增速僅1%和6.9%，銷售大幅超過投資，庫存去化充分，待售面積同比從2015年初的24.4%迅速下降到2016年底的-3.2%。2017-2018年即使銷售走低，但補庫存和租賃房建設支撐房地產投資，2017年1-9月房地產投資同比達8.1%。
事實上，政策上也不允許市場上庫存太低，“惜售”“捂盤”只會加大市場的恐慌和踩踏。2017年4月，住建部、國土部聯合下文要求各地要根據商品房庫存消化週期，加快下半年的供地節奏。2017年1-9月，全國土地購置面積同比增加10.1%，土地成交價款增加42.7%。
當前土地政策的問題在於，國家實行的“大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”的政策與人口的流向相左，人口向大都市圈集聚，但土地的供給卻向三四線城市傾斜，人口城鎮化和土地城鎮化背離，導致的後果是人地分離、土地供需的錯位，一線城市和部分重點二線城市房價泡沫越吹越大，三四線庫存泡沫也越吹越大。
最後來看金融和杠杆。反而居民的金融杠杆在這裡面對房價的刺激是最小的。任志強認為，中國房產個貸沒有風險，個貸從未超過中國房地產銷售的25%，壞賬率最低；但住房抵押的資產是最大的風險，目前市場上大約有7萬億。
當然，金融的影響不容小覷。方正證券研報認為，縱觀中外，雖然國別和時代不同，歷次房地產泡沫走向瘋狂無一例外受到了流動性過剩和低利率的刺激，歷次泡沫的崩潰也都與貨幣收緊和加息有關。不過當前的金融政策，資金面不停地在松松緊緊中尋求平衡，如果沒有下一個4萬億，基本不太可能有根本性的影響。
最後總結一句，用政策來做出趨勢，也許在一段時間內有明顯成效，但這並不妨礙房企們歡歡喜喜過“大年”。
「 本文僅代表作者個人觀點 」