作者：一條財經研究員 吳興軍
富力地產曾是地產界“華南五虎”之一， 後被恒大、碧桂園趕超， 淡出地產第一梯隊；但今年7月因以199.06億元豪氣接盤萬達77家酒店， 再次引發關注。
除本次激進拿下萬達酒店之外， 另一樁關於富力地產的趣聞也頗為吸睛——五闖A股：富力地產2005年登陸港股上市， 2007年富力地產銷售金額居於行業第四， 紅極一時。 但受港股對內地房產股估值過低、流通性不足的影響， 此後的十年裡， 富力走上了漫長的回歸A股上市之路， 前四次皆以失敗告終；今年富力地產第五次闖IPO， 但再生波折， 因保薦人辭職致使富力地產向證監會申請中止IPO審查，
波折的回A股之路
2005年在港股上市， 兩年後， 富力地產計畫在2007年底回歸A股,但時運不濟， 恰逢美國次貸危機引起發全球性金融危機， 中國資本市場大受震盪， 富力地產第一次回A股計畫破滅。
2007後， 富力地產便走上了一條長達十年的回歸A股之路。 2008年， 富力地產再次試圖回歸A股， 申請在上交所掛牌。 但因這一時期地產企業上市申請紮堆， 加之產企業企上市後大肆融資圈地、哄抬房價， 致使調控政策出臺， 引發證監會放緩IPO審批進度， 富力地產回A股遭到拖延。
2010年富力地產第三次衝擊IPO， 卻不幸正面撞上房地產調控政策“國十條”的出臺， 為抑制房價發燒式上漲， 國家對房地產行業的信貸、稅收支持暫告一段落， 富力地產A股計畫再次延後。
2012年， 富力地產發起了第四次衝擊。 但或因經不起A股嚴厲的財務檢查， 而主動終止了上市申請；富力地產近年來的業績並不理想， 曾多次未完成年度業績目標， 並被迫使用降價策略消化庫存。
在最近的第五次回A股計畫中， 富力地產擬公開發行不超過10.7億股新股票， 計畫募集總額不超過350億元的資金， 但從當前環境和富力地產自身狀況來看， 第五次IPO申請仍將懸而不決。
緣何心心念念不忘A股
鍥而不捨， 10年間五闖A股，
回A股的道路很難， 但富力地產一直堅持， 這是因為近年來富力地產銷售毛利率、淨利率持續下滑， 但負債率卻在連年攀升；在國內發債融資暫停、地產企業融資管道受阻的情況下， 回歸A股成為緩解長期淨負債率高企壓力的最優途徑。
作為傳統地產企業轉型和多元化的路徑之一， 近年來富力地產盯上了酒店物業， 不斷擴大包括酒店專案在內的具備高資本值的投資組合成為富力地產的戰略方向。
在酒店投資方面， 富力地產旗下在全球已開業和建設的高級酒店原本已有24家， 加上今年收購萬達旗下77家酒店， 富力地產在全球擁有超過100家高級酒店， 成為全球最大的五星級酒店業主。
近乎瘋狂的“買買買”讓富力地產負債率不斷攀升， 據統計， 富力地產總負債3年增長五成， 淨負債率從2014年的91.7%猛升至今年上半年的192.67%；本次買進萬達77家酒店， 又進一步拉升其資產負債率。
如此高的資產負債率帶來的壓力， 迫使富力地產試圖尋求通過A股上市來獲得估值優勢， 獲取第五次IPO計畫融資目標350億， 進而大幅降低公司的淨負債率。 長期以來， 港股對內地房地產股估值普遍低於A股， 回歸A股可以讓富力地產獲得更高的估值， 在房企各種融資管道普遍收緊的情況下， 對於富力地產而言， A股頗有救命稻草的意味。
富力地產回A股恐無望
雖然回歸A股對於富力地產意義非凡，但從目前的政策和富力地產的自身狀況來看，富力地產的IPO之旅恐怕依舊遙遙無期。
首先，受房產行業調控政策影響，IPO逐步趨緊，證監會無限期延緩房企A股IPO的審批程式；在A股門前排隊的企業中除了富力地產，萬達、金輝集團、碧桂園、首創置業等地產巨頭也赫然在列，地產股IPO困難重重。
除了政策層面的攔路虎，富力地產自身負載累累的狀況也讓其在闖關A股時露短。富力地產目前不僅業績不穩，盈利能力也十分堪憂。富力地產大肆佈局酒店業務，但酒店屬於重資產，投資回報週期很長。
根據資料顯示，2012年至2016年，富力地產的酒店業務淨利潤分別虧損1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元，5年共計虧損9.14億元。酒店業務的毛利率也持續下滑。2014年至2016年，其毛利率分別為29.41%、26.9%、19.79%，三年下降了近10個百分點。
而本次收購的萬達酒店資產，88%的酒店開業超過一年，尚處在客流培育其，盈利水準也不高，2016年淨資產回報率僅有2.6%。
綜合各種外部和內部條件來看，富力地產的A股之路短期內難以看到希望，受調控政策影響，近年來尚無一家房企進入A股市場；即使富力地產成功上市，350億的巨額融資恐怕也難以達成。
樓市增長動力不足，各類融資管道面臨受限和收緊，流動性不足，債務在2018年陸續到期，這是所有房地產企業正在面臨的困境，而已經從萬達手中接下燙手山芋的富力地產或將面臨一次生死劫。
（責任編輯：於戀洋）
富力地產回A股恐無望
雖然回歸A股對於富力地產意義非凡，但從目前的政策和富力地產的自身狀況來看，富力地產的IPO之旅恐怕依舊遙遙無期。
首先，受房產行業調控政策影響，IPO逐步趨緊，證監會無限期延緩房企A股IPO的審批程式；在A股門前排隊的企業中除了富力地產，萬達、金輝集團、碧桂園、首創置業等地產巨頭也赫然在列，地產股IPO困難重重。
除了政策層面的攔路虎，富力地產自身負載累累的狀況也讓其在闖關A股時露短。富力地產目前不僅業績不穩，盈利能力也十分堪憂。富力地產大肆佈局酒店業務，但酒店屬於重資產，投資回報週期很長。
根據資料顯示，2012年至2016年，富力地產的酒店業務淨利潤分別虧損1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元，5年共計虧損9.14億元。酒店業務的毛利率也持續下滑。2014年至2016年，其毛利率分別為29.41%、26.9%、19.79%，三年下降了近10個百分點。
而本次收購的萬達酒店資產，88%的酒店開業超過一年，尚處在客流培育其，盈利水準也不高，2016年淨資產回報率僅有2.6%。
綜合各種外部和內部條件來看，富力地產的A股之路短期內難以看到希望，受調控政策影響，近年來尚無一家房企進入A股市場；即使富力地產成功上市，350億的巨額融資恐怕也難以達成。
樓市增長動力不足，各類融資管道面臨受限和收緊，流動性不足，債務在2018年陸續到期，這是所有房地產企業正在面臨的困境，而已經從萬達手中接下燙手山芋的富力地產或將面臨一次生死劫。
（責任編輯：於戀洋）