3·15， 國際消費者權益日， 消費者維權的日子。 每年的這一天， 各種投訴、維權問題都大量浮出水面。 而買房置業， 這件人生中的大事更需要和諧放心的消費環境。 一代人甚至是幾代人的積蓄換來的安身之處， 怎能容陷阱和黑幕?在此， 王宏芹律師揭秘目前市場上最為常見的購房陷阱， 並為您支招。
一、購房廣告中的陷阱以及預防
買房的第一個步驟， 往往是看房屋銷售廣告， 所以房地產商在預售宣傳時， 一般都散發精緻的售樓書， 許諾所預售房屋有優美的環境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業管理。 消費者接收預購的房屋後才發現實際情況與廣告宣傳大相徑庭， 配套遲遲難以落實， 物業管理更是質價不符， 等消費者與房地產商討“說法”的時候， 房地產商往往以預售合同中對此並未約定為由推卸責任。
目前商品房廣告宣傳中， 都有哪些不符合以上要求的現象，
(一)誇大項目現狀。
房地產是一項高資金投入的專案， 資金收回的速度對發展商的滾動發展至關重要， 因此好多房地產廣告宣傳中都暗含著一點兒提前量。 例如有的把正在“征地拆遷”說成已經“三通一平”;有的把正在辦理《預售許可證》說成是已經“開盤銷售”;有的把剛剛主體完工但尚未具備居住條件的說是“現房迎客、旺地旺銷”;有的把尚有大量空置房屋的說成是“熱銷過望”、“碩果僅存”。 他們用誇張的語言， 同時利用樓書設計中打眼的圖文效果給消費者造成巨大的“購買聳動力”和“視覺衝擊力”， 這樣客戶常常自投羅網。
(二)廣告語言模糊。
中國消費者協會提醒，
(三)渲染起價低廉。
現在房價有起價、均價、最高限價之分。 起價說白了就是該物業內樓層、朝向等最差， 從而價位也最低的那套房子的價格， 地產廣告往往打出起價價格， 給人一種價格低的印象***消費者。
(四)語言煽情奢華。
一是語言抒情化， 本該大眾化、平民化的房地產廣告卻和老百姓侃開了“概念故事”和“抒情散文詩”，前者有綠色光合住宅、智能化、異域化、五維空間、純酒店公寓;後者有“閉上眼睛，想一想美麗的夏威夷，以人為尊、以家為根!夏威夷風情苑領導新生代住宅創新升級潮流，夏威夷風情苑———美麗時代已經來臨!”“知識經濟商圈、文化社區名品，某某家園為您的精彩生活定律，一流規劃+一流工程+一流監理+一流園林+一流物管理=一流生活”等等，這些頗為新潮的文字讓消費者異想天開，想入非非，自甘被忽悠。二是宣揚綠化。現在有種說法叫做“物不在精，有綠則美”，綠色食品、綠色冰箱、綠色手機，什麼東西都往綠色上靠。房地產廣告也是非“綠”不語，“都市里的村莊”、“花園社區”、“綠色家園”撲面而來。這裡的社區是“18萬平方米低密度多層花園式住宅”，那裡的樓盤是“39%超高綠化生態社區”。究竟什麼叫綠色健康家園?難道就是開發商種點樹，植點草嗎?實際它的內涵深得很，有節能、節水、廢物再利用等高科技含量。更實際的是，種點草植點樹也往往是對未來的承諾，現實中的卻是不毛之地。
(五)行銷花樣翻新。
近年來，房地產業不斷推出“0付款方案、賣房送空調、賣房送汽車、無理由退房”等“花色行銷方案”，購房把注意力集中到房地產發展商推出的以上花色行銷方案上去了，以至於忽略對房地產項目的價格、地段、外觀、戶型、環境、物管等方面的調研比較。從事多年銷售的地產商都深諳揚長避短之道，他們提供的樣板間永遠都是被幾十盞上千瓦的燈照著顯得寬敞、明亮。另外，由專門的設計師提供的設計也有效地掩蓋了房屋的缺陷。另外，為了不讓購房人發現缺陷，開發商在選擇開盤時間以及邀請看房時間等方面都有嚴格測算。比如，為了證明採光良好，東向房，銷售人員會約你8點到10點看房，南向中午看，西、北向下午3點以後看等。
不要只看表面，要冷靜分析樓盤的利弊，可以到附近或是戶型相似的朋友家看一看，詢問一下居住體會。樣板間非常容易使購房者受到誘導，即便為了省心咬牙買下樣板間，今後的電費也將讓你心顫。另外，在購買一個樓盤之前，一定要仔細考察周邊環境，瞭解政策導向以及市政長遠規劃，不要聽信銷售人員的一面之詞，比如售樓小姐說“旁邊那個工廠馬上就要搬了”等類似的話。
應對措施：
從法律角度講，售樓書、廣告等是房地產開發商或代理商向不特定的物件發放的用以介紹其預售商品的圖片、文字材料，雖說它並非預售合同，僅僅是一種要約邀請，但是發出該要約的行為責任人必須尊守該要約。在預售房屋竣工交付前，消費者只能根據售樓書、廣告等傳遞資訊(房屋的結構、套型、環境、物業管理等)作出是否購買的決定。如果售樓書、廣告等帶有不實的內容，將誤導消費者與其簽定預售合同。
根據《廣告法》第37、38條的規定，發佈虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品房或者接受服務的消費者的合法權益受到的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，消費者在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產商提供的售樓書、廣告等材料。辦理了預購手續後，一旦發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報、申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。《商品房銷售管理辦法》對商品房宣傳廣告提出明確要求，即房地產開發企業、房地產仲介服務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，內容必須真實、合法、科學、準確。其中所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”根據上述規定，開發商對於社區開發規劃範圍外環境及配套設施的廣告內容，如果未在商品房買賣合同中作出約定，則此廣告內容不能作為商品房買賣合同內容，對開發商沒有法律約束力。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬於要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然最高院的《司法解釋》第三條規定了“……出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內容視為合同條款也並非易事，這裡有兩個必須成立的條件，一是“開發規劃範圍內”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發商很容易規避這些條款，使購房者的權益受到危害。
這就提醒我們購房者，凡售樓廣告中宣傳社區外環境及配套設施是如何如何地好，購房者一定要多長個心眼，不要輕信廣告內容，一定要實地核實。如廣告內容與實際不符，購房者可在權衡後再決定是否購房。要學會在環境承諾、交房期承諾、用料承諾、設備承諾、公建承諾、收費承諾、物管承諾、增值保值承諾上和房地產發展商們斤斤計較，儘量將廣告承諾內容要求將其載入商品房買賣合同中。如果怕開發商翻臉不認帳，一定要從踏入售樓處的第一天起，就注意搜集各方面的證據，如樓書、複印的銷售資料等。簽合同時要盡可能地把所有的口頭承諾落實到紙面上，重要問題要讓銷售經理簽字。方便的話，對整個過程錄音、錄影，儘量讓銷售主管、經理級別的人物做出承諾。
此外，購房者在流覽售樓廣告時，應仔細查看廣告上有無開發商免責約定，如上述案例中提及的購房者不仔細查看幾乎無法發現的小字“本售樓廣告為要約邀請，具體以簽訂的商品房買賣合同約定及政府最後批准的法律檔為准”，如果發現廣告上有開發商免責約定，購房者更應要求開發商將售樓廣告中關於社區環境及配套設施具體、明確的內容載明商品房買賣合同中。如果開發商拒絕，多半表明售樓廣告內容虛假，購房者應理智抉擇是否購房。只有這樣，你才能繞過房地產不實廣告的陷阱，做一個聰明、勝算的購房者。
在將售樓廣告內容載入商品房買賣合同時，購房者應注意如下問題：
(1)社區綠化率、社區配套公共設施的名稱、數量、面積、交付使用時間等的約定應具體、明確。如果約定不明確，一旦開發商違約，購房者將索賠無門，所以這裡最好的辦法就是約定高額的懲罰性的違約金，加大開發商違約的成本。
(2)應在合同中約定配套公共設施以及停車位的所有權或使用權歸屬。如果合同未作約定，在法律沒有規定配套公共設施所有權、使用權屬于業主的情況下，則其所有權、使用權屬于開發商。剛剛生效的《物權法》雖然規定了建築區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房以等，屬業主共有，但這裡更多的是要業承擔維護和修護的責任的，業主不得以放棄權利不履行義務。
二、購房合同中的陷阱以及對策
(一)期房合同本身就無效
1、期房買賣它是指開發商在房屋尚未建成時，就把樓宇分成各個單位來預售給客戶，先預收首期付款，建築期中再收一部分，待樓宇峻工並可以交付過戶時再由購房人交足剩餘部分的款項。相對于一般的現房買賣，也稱之為期房買賣。目前的新房買賣基本上都是期房買賣，現房買賣很少，如果有存量的現房，可能位置，戶型或品質也是有可能有問題，至少大家多是這樣認為的。
期房買賣中房子還沒有建設，有的甚至手續都不是很全，開發商沒有取得預售許可證明，但與購房者簽定了一份房屋買賣協議，也有的叫預售合同，要購房者交納較高的所謂的首付資金，其實是集資，開發商拿購房者的錢進行運營，再在拿到預售許可證之前，通知購房者前去簽定補充合同，給出幾個選擇，或是按照原來合同執行，或是退房，加你一部分利潤，或者就是要你要另外的不是你原來選擇的房子。如果你要求按照原合同履行，其實是履行不了的。因為大家都會要求按照原合同履行的，其實開發商根本就沒有按照原來設計的圖紙建設房子，或是建設很少這樣的房子。這時開發商就會要求你去搖號，你肯定會抱著僥倖的心理參加搖號，這樣真正得到理想的房子寥寥無幾，大都自認為運氣不好，自甘倒楣。其實你已經被開發商耍了，原因之一是你原來簽定的購房合同就是無效合同;之二在你參加搖號的時候，你已經同意了變更合同，即使你沒有搖到意向中的房子，你也沒有地方說理。
2、預售合同無效引起的糾紛表現：這類糾紛通常表現為開發商與購房人簽約後，卻不能按當初所預料的那樣如期取得預售證，導致預售契約無法在房地產備案，導致合同無效，購房人不能買到簽約中的房產。而往往遇到這種情況，開發商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。
根據《城市房地產管理法》及其他相關規定，開發商預售商品房必須取得“五證”包括但不限於商品房預售許可證，否則不得銷售。開發商取得商品房預售許可證，一般表明其已具備商品房預售的法定條件，這樣的商品房可以購買。凡未取得商品房預售許可證的，表明該商品房尚不具備法定銷售條件，購房者應謹慎購買。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。也就是說，其實你和開發商簽定的合同因為違反了法律的規定，因而是無效的合同。這種情況下的風險有以下幾種：一是開發商卷錢走人。二是你可以得到的房子與你預定的完全不同。三是開發商一房多賣。四是你的房子被開發商用做抵押。
3、基本對策：
第一是選擇一家很有實力和信譽很好的開發商簽定合同，到房地產管理部門和工商行政管理部門調查、核實開發商和該房地產專案的有關證照、資質及這些證照是否在有效期內。房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發企業沒有開發資質或者資質很低，則有可能會由於後續資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現延期交房甚至樓盤爛尾等問題。
第二是通過走訪法院等其他機構來瞭解開發商的信用情況、是否涉及訴訟等等然後，才針對自身的風險起草談判提綱和銷售人員進行協商，簽訂一個雙方都認可的補充協議，將各個要求明確具體規定好，並約定高額違約金。在整個購房過程中，購房風險在調查之後有的就已經消除，其他的風險通過買賣合同對開發商的約束來消除。
第三是簽約時對開發商無法取得預售證導致預售契約無效的罰則進行約定。如約定開發商雙倍返還定金等，並約定該條款在預售契約無效時仍然有效。
第四是如果你購買並已備案的房屋，開發商未告知及/或未取得您的同意擅自抵押的，顯屬開發商對您合法權益的侵犯，你可以要求侵犯您對該房屋擁有的合法權益並要求撤銷抵押權為由進行訴訟。
(二)如何才能預防購房合同中的陷阱：
1、買房要先查看“五證”和“二書”
五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這麼多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該專案在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍內，提防開發商“偷樑換柱”。
二書：是指《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》。
2、定金與訂金問題
(1)定金
我國有關《擔保法》的司法解釋對立約定金作了專門規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
在此，提醒消費者高度注意，定金的種類是多種多樣的，不僅有違約定金，而且有成約定金和立約定金等，其在合同中的功能各不相同。我國合同法僅規定了違約定金的規則，而其他種類的定金並未詳細規定。但是根據合同自治的原則，法律允許當事人訂立其他種類的定金合同。而在商品房銷售中，如果房地產開發商已領取了預售許可證，一般都不會和購房者簽定《商品房認購書》、《意向協議書》而直接簽定《預售合同》。因此簽定《商品房認購書》、《意向協議書》的多數並未獲得預售許可。因未獲得許可而預售的行為違反了法律的強制性規定，所以其簽定的預售性質的合同也是無效的。而預售合同的無效是由房地產商的過錯所導致，房地產商應承擔由此給消費者造成損失的賠償責任，同時，他還應當承擔相應的行政違法責任。如果消費者與房地產商簽定的是立約定金合同，即雙方約定在未來的一個期限內與對方簽定正式預售合同、消費者先支付一定額度定金的合同，那麼消費者只要按約定及時來簽訂合同，即使最終因合同條款未能達成一致而未簽訂預售合同，房地產商也應退還定金。
(2)定金與訂金的區別
定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。
所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
3、補充協定問題
在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協定，這個補充協定往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同裡約定的還重要，因為補充條款是根據不同的專案的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協定裡去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款裡約定。
第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
第五，應該明確裝修標準。如果房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。
第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
第七步：仔仔細細收樓。
經過漫長的等待，終於要收樓了!喜悅的心情掛上眉梢!儘管如此，心還是不能鬆懈下來，仔細驗收、看清楚你的新居，避免貨不對板，注意產權過戶!在收房過程中的驗房環節非常重要，一定要在收房前收集驗房的注意事項，明確收房是物業和開發商需要提供哪些資料，如何對牆體、門窗、廚衛、水電等進行驗收，如果對自己驗房沒有把握，可以委託專業的監理單位協助驗收房屋。買房後應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，並取得《房屋所有權證》(即房屋產權證明文件)後，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護。
4、房屋面積問題
商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產商所設的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差範圍內的不一致，帽子總不會大一尺。但是事實上無論預售時的暫測面積還是交付時實測面積，由於有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭霧水。不法房地產商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大坐文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入公用面積，或將本應該免費提供的物業管理用房的面積攤入公用面積。如次一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，消費者卻于按實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經濟負擔。
對此，筆者建議消費者在簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以採取以下防範措施：
第一，約定按套內的建築面積結算商品房面積糾紛的種類來看，一般爭議的面積多是由分攤的公用面積引起的。所以消費者可以要求約定按所購商品房分戶門以內的建築面積結算房價款。這樣儘管房價看起來高一點，但價款對應的房屋面積比較直觀，便於面積糾紛的處理。
第二，約定明確套內的建築面積與共有分攤面積。因為商品房套內的建築面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的係數越高，消費者的得益也就越少。一些商品房價格看似不高，但分攤的公用面積較多，實際並不經濟。因此消費者在簽訂有關面積爭議解決條款時，既要使套內的建築面積不能少，又保證公用分攤面積不能多。
第三，約定將有關管理規章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。在建設部的商《品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產交易管理辦法中均有解決面積爭議的規定，這些規定都體現了對於消費者的保護。但是，由於這些檔僅僅是行政管理規章，不能作為法院民事審判的准據法，所以消費者應當要求明確約定將這些文件中有關解決面積爭議的條款。根據合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。
第四，預防遲延交付的藉口。遲延交付是預售商品房中的普遍問題，由此帶來的損失往往使消費者有苦難言。遲延交付情況發生後，房地產商為了逃避違約責任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗收手續複雜等等來搪塞消費者，並統統稱之為“不可抗力”。
其實，法律關於不可抗力的規定是非常明確的，它是指不可預見、不能避免並且不能克服的客觀情況。而房地產商所羅列的“不可抗力”根本不符合法律規定的條件。消費者應當警惕，不要被不法房地產商用“不可抗力”所欺騙。
5、二手房買賣中的陷阱
第一，正確認識房屋仲介的性質。仲介機構只是為買賣雙方提供機會，促成雙方達成協議簽訂合同。仲介實際上是居間組織，其任務只是提供房屋資訊，牽線搭橋，帶領買賣雙方相見，一旦達成協議，它就可全身而退。消費者對仲介的法律性質往往存在認知上的錯誤。所以提醒消費者，在支付相當比例的仲介費後，應該要通過合同中的附加條款來延伸仲介的義務。這樣做不僅使對此較為專業的仲介機構能夠充分發揮它的作用，還能讓買賣雙方的交易進行得更加順利。仲介公司收取消費者一筆可觀的仲介費，就有義務提供消費者合理的延伸服務。
仲介對房屋瑕疵有告知義務，作為房屋銷售的代理機構有義務在購房者看房選房的過程中盡到應盡的義務，應當告知房屋所存在的產權糾紛、品質問題等有關瑕疵，讓消費者明明白白購房。不論有意還是無意隱瞞房屋所存在的產權、品質、舊房歷史等各方面問題，均屬於欺詐行為。當然，仲介公司也不知情的情況除外。所以發生糾紛，房屋仲介公司存在一定程度的過錯與責任。
第二，購房合同多為仲介公司自製的格式合同，明顯傾向于仲介公司與房東，對購房者極不平等，不利於保護購房者的合法利益。同時，在違約責任的區分上也是模糊不清。就是萬一出現什麼違約責任，也是房東和購房者分別承擔，卻讓仲介公司坐收漁翁之利。有時候即使你提出退房的理由是很充足的，而仲介公司卻認定你違約，不但你交的定金不給你，還會向你索要房屋價格的2%的仲介服務費。同樣，如果房東違約不按合同將房子賣給陳先生，也將按照合同約定的“定金雙倍賠償”給你。總之，不論這筆交易是否最終完成，不論哪方違約，也不論仲介公司的服務是否全部履行，都要按照標準全額收取“仲介服務費”，這是消費服務中典型的“霸王條款”。
這時如果和仲介協商不成，可以向消費者協會、房屋管理部門投訴與舉報，或者向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權益。
第三，仲介架高價格陷阱
現在的房主買房時，往往告訴仲介公司，要的是淨價，這樣2%的仲介費用以及其他所有的費稅都不得不由購房者承擔。但房屋仲介在向購房者介紹房屋時，往往事先不會告訴你的，他們會將房屋價格事先提高5千到2萬後，再問你是否可以接受這個價格，如果你接受了仲介報價並且交了押金，就會發現你買的房屋價格超出市場價很多。
規避方法：首先簽訂買賣合同之前多走幾家仲介機構，同一個房主買房時常常會在各個仲介機構登記報價，或比三家，選擇最誠信的一家仲介;其次，在簽約之前和房主面談，討價還價，一般房主登記時的報價也是有所虛高，所以都會有所讓價的。
第四，二手房產權陷阱
一是審查房產證的真實性，二是審查房產證是否設有他項物權。二手房房主有時候會用假房產證，將自己的房子一房多賣，或者將自己租賃的房子或單位的房子出賣，或者出賣的房子已經被抵押。根據法律法規的有關規定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房屋不得轉讓。另外，若房屋仍設定抵押，房產局也不會辦理此種房屋的產權過戶手續。這些情況，常常會被購房者忽略。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業主後，在辦理產權過戶的過程中發現房屋不能轉讓，由此則可能給買方造成很大的損失。
規避方法：在簽訂買賣合同前，購房人應到房屋所在區域的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定房產證是否真實以及該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。同時瞭解產權證上的房主是否與賣房人為一個人;搞清楚所賣房屋的性質;產權證所確認的面積與實際面積是否不符等。
第五，二手房合同簽訂主體陷阱
眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。有的房屋是夫妻共有或是家庭共有，簽定合同往往只是部分產權人或無產權人。但購房人常常忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有產權人若以合同簽訂人未取得其委託為由，主張該合同無效，那麼，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由於合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在於購房人，此種情形對購房人將非常不利。
規避方法：根據產權證或其他法律檔(如預售合同)確定產權人。若簽訂合同並非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的委託書。
第六，交房應該注意的陷阱
買方對交房的具體時間，交房時相關費用的結算一定要原房主在合同中約定清楚。若無具體約定，則可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。
規避方法：于買賣合同中明確約定交房日期及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。
第七，非居住用房稅費陷阱
購買(出售)非居住用房需繳稅費的種類、數額與居住用房有較大差別。實踐中，若由於對購買(出售)非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現大大超出購房人的原先預算或嚴重影響售房人對收益的預期的情況。
規避方法：簽訂合同前，雙方應先到房屋所在區域房產局或請教專業人士確定非居住用房買賣應繳稅費的具體種類及數額，做到心中有數。
總之，房地產市場中出現侵害消費者權益的問題比較多，主要集中在廣告欺詐、違反合同、面積誤差、品質問題、手續不全、違反規劃等方面。所以正是在開發商宣傳專案不誠信的大環境下，看房購房時提醒大家請律師作為“購房參謀”。因為買房過程中遇到的問題技術性和專業性突出，消費者如想自己完全通曉其中的問題很是複雜，所以請律師或是購房專業人士做經紀人，能減輕很多麻煩。如果認為個人請律師成本太高，可以採取一個樓盤的准業主聯合起來聘請律師指導購房。
本該大眾化、平民化的房地產廣告卻和老百姓侃開了“概念故事”和“抒情散文詩”，前者有綠色光合住宅、智能化、異域化、五維空間、純酒店公寓;後者有“閉上眼睛，想一想美麗的夏威夷，以人為尊、以家為根!夏威夷風情苑領導新生代住宅創新升級潮流，夏威夷風情苑———美麗時代已經來臨!”“知識經濟商圈、文化社區名品，某某家園為您的精彩生活定律，一流規劃+一流工程+一流監理+一流園林+一流物管理=一流生活”等等，這些頗為新潮的文字讓消費者異想天開，想入非非，自甘被忽悠。二是宣揚綠化。現在有種說法叫做“物不在精，有綠則美”，綠色食品、綠色冰箱、綠色手機，什麼東西都往綠色上靠。房地產廣告也是非“綠”不語，“都市里的村莊”、“花園社區”、“綠色家園”撲面而來。這裡的社區是“18萬平方米低密度多層花園式住宅”，那裡的樓盤是“39%超高綠化生態社區”。究竟什麼叫綠色健康家園?難道就是開發商種點樹，植點草嗎?實際它的內涵深得很，有節能、節水、廢物再利用等高科技含量。更實際的是，種點草植點樹也往往是對未來的承諾，現實中的卻是不毛之地。(五)行銷花樣翻新。
近年來，房地產業不斷推出“0付款方案、賣房送空調、賣房送汽車、無理由退房”等“花色行銷方案”，購房把注意力集中到房地產發展商推出的以上花色行銷方案上去了，以至於忽略對房地產項目的價格、地段、外觀、戶型、環境、物管等方面的調研比較。從事多年銷售的地產商都深諳揚長避短之道，他們提供的樣板間永遠都是被幾十盞上千瓦的燈照著顯得寬敞、明亮。另外，由專門的設計師提供的設計也有效地掩蓋了房屋的缺陷。另外，為了不讓購房人發現缺陷，開發商在選擇開盤時間以及邀請看房時間等方面都有嚴格測算。比如，為了證明採光良好，東向房，銷售人員會約你8點到10點看房，南向中午看，西、北向下午3點以後看等。
不要只看表面，要冷靜分析樓盤的利弊，可以到附近或是戶型相似的朋友家看一看，詢問一下居住體會。樣板間非常容易使購房者受到誘導，即便為了省心咬牙買下樣板間，今後的電費也將讓你心顫。另外，在購買一個樓盤之前，一定要仔細考察周邊環境，瞭解政策導向以及市政長遠規劃，不要聽信銷售人員的一面之詞，比如售樓小姐說“旁邊那個工廠馬上就要搬了”等類似的話。
應對措施：
從法律角度講，售樓書、廣告等是房地產開發商或代理商向不特定的物件發放的用以介紹其預售商品的圖片、文字材料，雖說它並非預售合同，僅僅是一種要約邀請，但是發出該要約的行為責任人必須尊守該要約。在預售房屋竣工交付前，消費者只能根據售樓書、廣告等傳遞資訊(房屋的結構、套型、環境、物業管理等)作出是否購買的決定。如果售樓書、廣告等帶有不實的內容，將誤導消費者與其簽定預售合同。
根據《廣告法》第37、38條的規定，發佈虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品房或者接受服務的消費者的合法權益受到的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，消費者在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產商提供的售樓書、廣告等材料。辦理了預購手續後，一旦發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報、申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。《商品房銷售管理辦法》對商品房宣傳廣告提出明確要求，即房地產開發企業、房地產仲介服務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，內容必須真實、合法、科學、準確。其中所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”根據上述規定，開發商對於社區開發規劃範圍外環境及配套設施的廣告內容，如果未在商品房買賣合同中作出約定，則此廣告內容不能作為商品房買賣合同內容，對開發商沒有法律約束力。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬於要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然最高院的《司法解釋》第三條規定了“……出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內容視為合同條款也並非易事，這裡有兩個必須成立的條件，一是“開發規劃範圍內”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發商很容易規避這些條款，使購房者的權益受到危害。
這就提醒我們購房者，凡售樓廣告中宣傳社區外環境及配套設施是如何如何地好，購房者一定要多長個心眼，不要輕信廣告內容，一定要實地核實。如廣告內容與實際不符，購房者可在權衡後再決定是否購房。要學會在環境承諾、交房期承諾、用料承諾、設備承諾、公建承諾、收費承諾、物管承諾、增值保值承諾上和房地產發展商們斤斤計較，儘量將廣告承諾內容要求將其載入商品房買賣合同中。如果怕開發商翻臉不認帳，一定要從踏入售樓處的第一天起，就注意搜集各方面的證據，如樓書、複印的銷售資料等。簽合同時要盡可能地把所有的口頭承諾落實到紙面上，重要問題要讓銷售經理簽字。方便的話，對整個過程錄音、錄影，儘量讓銷售主管、經理級別的人物做出承諾。
此外，購房者在流覽售樓廣告時，應仔細查看廣告上有無開發商免責約定，如上述案例中提及的購房者不仔細查看幾乎無法發現的小字“本售樓廣告為要約邀請，具體以簽訂的商品房買賣合同約定及政府最後批准的法律檔為准”，如果發現廣告上有開發商免責約定，購房者更應要求開發商將售樓廣告中關於社區環境及配套設施具體、明確的內容載明商品房買賣合同中。如果開發商拒絕，多半表明售樓廣告內容虛假，購房者應理智抉擇是否購房。只有這樣，你才能繞過房地產不實廣告的陷阱，做一個聰明、勝算的購房者。
在將售樓廣告內容載入商品房買賣合同時，購房者應注意如下問題：
(1)社區綠化率、社區配套公共設施的名稱、數量、面積、交付使用時間等的約定應具體、明確。如果約定不明確，一旦開發商違約，購房者將索賠無門，所以這裡最好的辦法就是約定高額的懲罰性的違約金，加大開發商違約的成本。
(2)應在合同中約定配套公共設施以及停車位的所有權或使用權歸屬。如果合同未作約定，在法律沒有規定配套公共設施所有權、使用權屬于業主的情況下，則其所有權、使用權屬于開發商。剛剛生效的《物權法》雖然規定了建築區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房以等，屬業主共有，但這裡更多的是要業承擔維護和修護的責任的，業主不得以放棄權利不履行義務。
二、購房合同中的陷阱以及對策
(一)期房合同本身就無效
1、期房買賣它是指開發商在房屋尚未建成時，就把樓宇分成各個單位來預售給客戶，先預收首期付款，建築期中再收一部分，待樓宇峻工並可以交付過戶時再由購房人交足剩餘部分的款項。相對于一般的現房買賣，也稱之為期房買賣。目前的新房買賣基本上都是期房買賣，現房買賣很少，如果有存量的現房，可能位置，戶型或品質也是有可能有問題，至少大家多是這樣認為的。
期房買賣中房子還沒有建設，有的甚至手續都不是很全，開發商沒有取得預售許可證明，但與購房者簽定了一份房屋買賣協議，也有的叫預售合同，要購房者交納較高的所謂的首付資金，其實是集資，開發商拿購房者的錢進行運營，再在拿到預售許可證之前，通知購房者前去簽定補充合同，給出幾個選擇，或是按照原來合同執行，或是退房，加你一部分利潤，或者就是要你要另外的不是你原來選擇的房子。如果你要求按照原合同履行，其實是履行不了的。因為大家都會要求按照原合同履行的，其實開發商根本就沒有按照原來設計的圖紙建設房子，或是建設很少這樣的房子。這時開發商就會要求你去搖號，你肯定會抱著僥倖的心理參加搖號，這樣真正得到理想的房子寥寥無幾，大都自認為運氣不好，自甘倒楣。其實你已經被開發商耍了，原因之一是你原來簽定的購房合同就是無效合同;之二在你參加搖號的時候，你已經同意了變更合同，即使你沒有搖到意向中的房子，你也沒有地方說理。
2、預售合同無效引起的糾紛表現：這類糾紛通常表現為開發商與購房人簽約後，卻不能按當初所預料的那樣如期取得預售證，導致預售契約無法在房地產備案，導致合同無效，購房人不能買到簽約中的房產。而往往遇到這種情況，開發商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。
根據《城市房地產管理法》及其他相關規定，開發商預售商品房必須取得“五證”包括但不限於商品房預售許可證，否則不得銷售。開發商取得商品房預售許可證，一般表明其已具備商品房預售的法定條件，這樣的商品房可以購買。凡未取得商品房預售許可證的，表明該商品房尚不具備法定銷售條件，購房者應謹慎購買。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。也就是說，其實你和開發商簽定的合同因為違反了法律的規定，因而是無效的合同。這種情況下的風險有以下幾種：一是開發商卷錢走人。二是你可以得到的房子與你預定的完全不同。三是開發商一房多賣。四是你的房子被開發商用做抵押。
3、基本對策：
第一是選擇一家很有實力和信譽很好的開發商簽定合同，到房地產管理部門和工商行政管理部門調查、核實開發商和該房地產專案的有關證照、資質及這些證照是否在有效期內。房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發企業沒有開發資質或者資質很低，則有可能會由於後續資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現延期交房甚至樓盤爛尾等問題。
第二是通過走訪法院等其他機構來瞭解開發商的信用情況、是否涉及訴訟等等然後，才針對自身的風險起草談判提綱和銷售人員進行協商，簽訂一個雙方都認可的補充協議，將各個要求明確具體規定好，並約定高額違約金。在整個購房過程中，購房風險在調查之後有的就已經消除，其他的風險通過買賣合同對開發商的約束來消除。
第三是簽約時對開發商無法取得預售證導致預售契約無效的罰則進行約定。如約定開發商雙倍返還定金等，並約定該條款在預售契約無效時仍然有效。
第四是如果你購買並已備案的房屋，開發商未告知及/或未取得您的同意擅自抵押的，顯屬開發商對您合法權益的侵犯，你可以要求侵犯您對該房屋擁有的合法權益並要求撤銷抵押權為由進行訴訟。
(二)如何才能預防購房合同中的陷阱：
1、買房要先查看“五證”和“二書”
五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這麼多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該專案在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍內，提防開發商“偷樑換柱”。
二書：是指《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》。
2、定金與訂金問題
(1)定金
我國有關《擔保法》的司法解釋對立約定金作了專門規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
在此，提醒消費者高度注意，定金的種類是多種多樣的，不僅有違約定金，而且有成約定金和立約定金等，其在合同中的功能各不相同。我國合同法僅規定了違約定金的規則，而其他種類的定金並未詳細規定。但是根據合同自治的原則，法律允許當事人訂立其他種類的定金合同。而在商品房銷售中，如果房地產開發商已領取了預售許可證，一般都不會和購房者簽定《商品房認購書》、《意向協議書》而直接簽定《預售合同》。因此簽定《商品房認購書》、《意向協議書》的多數並未獲得預售許可。因未獲得許可而預售的行為違反了法律的強制性規定，所以其簽定的預售性質的合同也是無效的。而預售合同的無效是由房地產商的過錯所導致，房地產商應承擔由此給消費者造成損失的賠償責任，同時，他還應當承擔相應的行政違法責任。如果消費者與房地產商簽定的是立約定金合同，即雙方約定在未來的一個期限內與對方簽定正式預售合同、消費者先支付一定額度定金的合同，那麼消費者只要按約定及時來簽訂合同，即使最終因合同條款未能達成一致而未簽訂預售合同，房地產商也應退還定金。
(2)定金與訂金的區別
定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。
所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
3、補充協定問題
在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協定，這個補充協定往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同裡約定的還重要，因為補充條款是根據不同的專案的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協定裡去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款裡約定。
第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
第五，應該明確裝修標準。如果房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。
第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
第七步：仔仔細細收樓。
經過漫長的等待，終於要收樓了!喜悅的心情掛上眉梢!儘管如此，心還是不能鬆懈下來，仔細驗收、看清楚你的新居，避免貨不對板，注意產權過戶!在收房過程中的驗房環節非常重要，一定要在收房前收集驗房的注意事項，明確收房是物業和開發商需要提供哪些資料，如何對牆體、門窗、廚衛、水電等進行驗收，如果對自己驗房沒有把握，可以委託專業的監理單位協助驗收房屋。買房後應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，並取得《房屋所有權證》(即房屋產權證明文件)後，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護。
4、房屋面積問題
商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產商所設的面積陷阱。因為通常人們理解的面積不一致一般是合理誤差範圍內的不一致，帽子總不會大一尺。但是事實上無論預售時的暫測面積還是交付時實測面積，由於有“共用面積分攤”往往讓消費者一頭霧水。不法房地產商利用消費者缺乏房屋面積計算知識而大坐文章，或故意小房大賣，或有意提高設備層的層高而將本不應分攤的設備層攤入公用面積，或將本應該免費提供的物業管理用房的面積攤入公用面積。如次一來，商品房實際交付面積大大超出預售面積，消費者卻于按實結算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經濟負擔。
對此，筆者建議消費者在簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以採取以下防範措施：
第一，約定按套內的建築面積結算商品房面積糾紛的種類來看，一般爭議的面積多是由分攤的公用面積引起的。所以消費者可以要求約定按所購商品房分戶門以內的建築面積結算房價款。這樣儘管房價看起來高一點，但價款對應的房屋面積比較直觀，便於面積糾紛的處理。
第二，約定明確套內的建築面積與共有分攤面積。因為商品房套內的建築面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的係數越高，消費者的得益也就越少。一些商品房價格看似不高，但分攤的公用面積較多，實際並不經濟。因此消費者在簽訂有關面積爭議解決條款時，既要使套內的建築面積不能少，又保證公用分攤面積不能多。
第三，約定將有關管理規章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。在建設部的商《品房銷售管理辦法》和許多省市的房地產交易管理辦法中均有解決面積爭議的規定，這些規定都體現了對於消費者的保護。但是，由於這些檔僅僅是行政管理規章，不能作為法院民事審判的准據法，所以消費者應當要求明確約定將這些文件中有關解決面積爭議的條款。根據合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。
第四，預防遲延交付的藉口。遲延交付是預售商品房中的普遍問題，由此帶來的損失往往使消費者有苦難言。遲延交付情況發生後，房地產商為了逃避違約責任，往往羅列一大堆所謂客觀原因諸如遇到重大技術難題、水電氣配套遲遲不到位、遭遇惡劣天氣、竣工驗收手續複雜等等來搪塞消費者，並統統稱之為“不可抗力”。
其實，法律關於不可抗力的規定是非常明確的，它是指不可預見、不能避免並且不能克服的客觀情況。而房地產商所羅列的“不可抗力”根本不符合法律規定的條件。消費者應當警惕，不要被不法房地產商用“不可抗力”所欺騙。
5、二手房買賣中的陷阱
第一，正確認識房屋仲介的性質。仲介機構只是為買賣雙方提供機會，促成雙方達成協議簽訂合同。仲介實際上是居間組織，其任務只是提供房屋資訊，牽線搭橋，帶領買賣雙方相見，一旦達成協議，它就可全身而退。消費者對仲介的法律性質往往存在認知上的錯誤。所以提醒消費者，在支付相當比例的仲介費後，應該要通過合同中的附加條款來延伸仲介的義務。這樣做不僅使對此較為專業的仲介機構能夠充分發揮它的作用，還能讓買賣雙方的交易進行得更加順利。仲介公司收取消費者一筆可觀的仲介費，就有義務提供消費者合理的延伸服務。
仲介對房屋瑕疵有告知義務，作為房屋銷售的代理機構有義務在購房者看房選房的過程中盡到應盡的義務，應當告知房屋所存在的產權糾紛、品質問題等有關瑕疵，讓消費者明明白白購房。不論有意還是無意隱瞞房屋所存在的產權、品質、舊房歷史等各方面問題，均屬於欺詐行為。當然，仲介公司也不知情的情況除外。所以發生糾紛，房屋仲介公司存在一定程度的過錯與責任。
第二，購房合同多為仲介公司自製的格式合同，明顯傾向于仲介公司與房東，對購房者極不平等，不利於保護購房者的合法利益。同時，在違約責任的區分上也是模糊不清。就是萬一出現什麼違約責任，也是房東和購房者分別承擔，卻讓仲介公司坐收漁翁之利。有時候即使你提出退房的理由是很充足的，而仲介公司卻認定你違約，不但你交的定金不給你，還會向你索要房屋價格的2%的仲介服務費。同樣，如果房東違約不按合同將房子賣給陳先生，也將按照合同約定的“定金雙倍賠償”給你。總之，不論這筆交易是否最終完成，不論哪方違約，也不論仲介公司的服務是否全部履行，都要按照標準全額收取“仲介服務費”，這是消費服務中典型的“霸王條款”。
這時如果和仲介協商不成，可以向消費者協會、房屋管理部門投訴與舉報，或者向人民法院提起訴訟，以維護自己的合法權益。
第三，仲介架高價格陷阱
現在的房主買房時，往往告訴仲介公司，要的是淨價，這樣2%的仲介費用以及其他所有的費稅都不得不由購房者承擔。但房屋仲介在向購房者介紹房屋時，往往事先不會告訴你的，他們會將房屋價格事先提高5千到2萬後，再問你是否可以接受這個價格，如果你接受了仲介報價並且交了押金，就會發現你買的房屋價格超出市場價很多。
規避方法：首先簽訂買賣合同之前多走幾家仲介機構，同一個房主買房時常常會在各個仲介機構登記報價，或比三家，選擇最誠信的一家仲介;其次，在簽約之前和房主面談，討價還價，一般房主登記時的報價也是有所虛高，所以都會有所讓價的。
第四，二手房產權陷阱
一是審查房產證的真實性，二是審查房產證是否設有他項物權。二手房房主有時候會用假房產證，將自己的房子一房多賣，或者將自己租賃的房子或單位的房子出賣，或者出賣的房子已經被抵押。根據法律法規的有關規定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房屋不得轉讓。另外，若房屋仍設定抵押，房產局也不會辦理此種房屋的產權過戶手續。這些情況，常常會被購房者忽略。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業主後，在辦理產權過戶的過程中發現房屋不能轉讓，由此則可能給買方造成很大的損失。
規避方法：在簽訂買賣合同前，購房人應到房屋所在區域的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定房產證是否真實以及該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。同時瞭解產權證上的房主是否與賣房人為一個人;搞清楚所賣房屋的性質;產權證所確認的面積與實際面積是否不符等。
第五，二手房合同簽訂主體陷阱
眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。有的房屋是夫妻共有或是家庭共有，簽定合同往往只是部分產權人或無產權人。但購房人常常忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有產權人若以合同簽訂人未取得其委託為由，主張該合同無效，那麼，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由於合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在於購房人，此種情形對購房人將非常不利。
規避方法：根據產權證或其他法律檔(如預售合同)確定產權人。若簽訂合同並非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的委託書。
第六，交房應該注意的陷阱
買方對交房的具體時間，交房時相關費用的結算一定要原房主在合同中約定清楚。若無具體約定，則可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。
規避方法：于買賣合同中明確約定交房日期及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。
第七，非居住用房稅費陷阱
購買(出售)非居住用房需繳稅費的種類、數額與居住用房有較大差別。實踐中，若由於對購買(出售)非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現大大超出購房人的原先預算或嚴重影響售房人對收益的預期的情況。
規避方法：簽訂合同前，雙方應先到房屋所在區域房產局或請教專業人士確定非居住用房買賣應繳稅費的具體種類及數額，做到心中有數。
總之，房地產市場中出現侵害消費者權益的問題比較多，主要集中在廣告欺詐、違反合同、面積誤差、品質問題、手續不全、違反規劃等方面。所以正是在開發商宣傳專案不誠信的大環境下，看房購房時提醒大家請律師作為“購房參謀”。因為買房過程中遇到的問題技術性和專業性突出，消費者如想自己完全通曉其中的問題很是複雜，所以請律師或是購房專業人士做經紀人，能減輕很多麻煩。如果認為個人請律師成本太高，可以採取一個樓盤的准業主聯合起來聘請律師指導購房。