背景
9月14日住房城鄉建設部印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》， 支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作， 對共有產權住房進行大膽探索， 力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。 住建部的檔中明確無疑將促進兩地共有產權房的大力發展。
9月20日北京市正式發佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》， 並明確了未來五年供應25萬套共有產權住房的目標， 著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。
共有產權房是住房長效機制的一種舉措之一。 上海的起步早於北京， 上海的共有產權房歷史可以追溯到2010年， 北京則是2017年才有。 目前， 北京市、上海市積極發展共有產權住房， 取得了階段性成效。
下文將致力於研究兩城市在保障力度， 保障範圍， 選址以及價格， 品質， 使用權限等方面誰做的更好。
2兩城市試點歷史對比， 上海走在北京前面
上海共有產權保障房制度於2010年推出試點， 實行住房和經濟“雙困”標準， 其主要特點是實行“共有產權”的運作機制， 房價和產權份額一同“打折”。 北京則是在2017年8月3日發佈《辦法》， 對外公開徵求意見， 9月30日首個共有產權專案——朝陽區錦都家園專案舉行了公開搖號。
上海於2010年試點， 7年間連續5次放寬共有產權保障房的准入標準， 至2016年底已供應共有產權保障住房8.9萬套。 北京則是今年9月份才有首個共有產權項目。 從試點歷史看， 上海走在北京前面。
3供應、選址對比：北京的供應力度遠超上海， 而上海的選址優於北京
在未來規劃供應量上， 上海在“十三五”住房發展規劃提出， “預計新增供應各類保障性住房4500萬平方米， 約55萬套”。 而北京則提出， 在今後五年將完成25萬套共有產權住房供地。
在選址上， 絕大多數共有產權房源位於中心城區。
而北京《辦法》規定， 共有產權住房結合城市功能定位和產業佈局進行項目選址， 優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域， 推動就業與居住的合理匹配， 促進職住平衡。 北京在9月底集中掛牌出讓了4宗共有產權住房用地， 分別為朝陽東壩項目、海澱亮甲店項目、大興魏善莊專案、昌平北七家項目約， 項目基本位於近郊區和產業園區附近。
點評：從未來供應上看， 北京在今後5年的供應量遠超過上海；從選址上看， 上海的共有產權保障房基本位於中心城區，
4保障範圍和申請條件：北京保障範圍涉及面更大， 而申請條件更放寬
從保障範圍和申請條件來看：
點評：北京與上海的申請條件相比，最大的不同點來自於准入門檻。上海實行雙困線限制：“居住困難、收入困難”，而北京只要求無房，不要求收入與財產。北京准入較上海相對寬鬆。同時在保障範圍上，北京則明確規定30%的房源應該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”，上海只針對上海常住戶口的人群，而北京則針對了部分新北京人，主要是想分流商品住宅市場的壓力，同時幫助新北京人在北京安家落戶。北京的面對外來戶籍的政策值得各城市推廣。
5銷售價格及配售：兩地均為普通商品房的四-五成
共有產權房的最大優勢就在於其價格遠低於同地段，同品質的普通商品房。我們分別選取了兩地第一批共有產權交房價格，同時選取了周邊具有代表性項目的市場價格進行對比。
銷售價格上，2009年上海共有產權房率先在徐匯和閔行兩區試點時，彼時的共有產權房房源基準價在4800-5200元/平方米，相當於同期市場普通商品房價格的四至五成。而今年在北京首個共有產權項目首開保利錦都家園的價格也僅相當於周邊柏林愛樂價格的4成左右。在配售方面：北京優先配售專案所在區符合准入標準的本地戶籍，同時明確規定30%的房源應該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”；上海則是准入符合標準的本市城鎮居民。
點評：銷售價格上，優惠力度兩地相差不大，大致是當地同類型房源市場價格的4-5成；而在配售方面，北京的包含了30%的非京籍，上海只售與符合標準的本地戶籍市民，北京的覆蓋人群較上海則更為廣泛。
6品質：上海更注重控制建造成本，降低購房家庭買房壓力，北京更關注購房者的宜居程度，品質上北京優於上海
點評：上海的共有產權房更加注重通過控制建造成本，來降低購房家庭的買房壓力。以浦東航頭鎮的瑞雅苑為例，2居室的共有產權房屋總面積僅65平米，且交付時為毛坯房。相比之下，北京擬定的共有產權房規劃建築標準則更加關注購房者的宜居程度，明確“選址要交通方便”、“車位每戶至少一輛”、“全裝修交房”等規劃建設標準。
7產權分配：參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格比例確定，另外上海還對車庫產權進行明確規定
點評：產權比例是體現“共有”屬性的關鍵所在，共有產權住房“產權清晰”的特點，為家庭持續增持產權份額提供了空間和路徑。未來，北京和上海的產權分配管理規定可以更加靈活一些，比如在初始產權階段設定較為靈活的產權比例，讓保障面最大化；後期可以考慮根據購房者的經濟收入、住房支付能力變化建立可調整的機制。這一點，國外的經驗或許具有一定的參考性。在英國，購房者可以在25%至75%之間任意選擇。
8回購&上市轉讓：北京的產權房上市後，共有產權房性質不變，上海則允許入市交易，北京實現了封閉管理，迴圈使用。同時北京的共有產權房可以出租、可抵押，業主的自主權更大，上海則明令要求在取得完全產權前不得出租、出借及購房按揭外的抵押行為
點評：在人們比較關注的共有產權房未來可能會流入市場獲利方面，上海目前只對房源滿足條件入市後的產權“贖回”進行了細緻規定，但總體還是允許滿足條件的共有產權房入市交易。北京則對共有產權住房再上市產權性質上進行了收緊，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市後也不能變更，真正實現“封閉管理、迴圈使用”，滿足更多無房家庭住房剛需。上海的共有產權房，明令要求在取得完全產權前不得出租、出借及購房按揭外的抵押行為，購房人的自主權受到嚴格限定。而北京的共有產權房則可以出租、抵押，業主的自主權更大，但後期可能面臨租金分配與債務如何償還等尚未明確的問題。
◆ ◆ ◆
結 語
北京和上海深化發展共有產權住房試點工作標誌著住房回歸理性更近一步，未來將成為保障性住房的重要組成部分，並形成解決住房問題的長效機制。從試點歷史來看，上海走在北京前面，北京起步較晚；在未來規劃供應量上，北京供應力度更大；從保障範圍來看，北京包括新市民，明確規定30%的房源面向沒有北京市戶籍的“新北京人”，上海則只針對擁有上海常住戶口的人群；從准入門檻來看，上海實行雙困線限制，而北京主要面向“夾心層”的住房困難群體，申購家庭必須為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭，其中單身家庭申購，申請人應當年滿30周歲；從項目選址來看，上海絕大多數共有產權房源供應給中心城區、近郊區的住房困難家庭，北京則根據中心城區共有產權住房需求和土地緊缺情況等，從城市發展新區統籌調配房源使用，大多位於郊區；從銷售價格和產權份額來看，北京和上海較為類似，銷售價格均為市場價格5成左右，並參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格比例確定產權份額；從建築品質來看，北京更關注購房者的宜居程度，品質優於上海；另外，北京的共有產權房則可以出租、抵押，業主的自主權更大。總體來看，北京的共有產權房要優於上海。結合兩地的試點經驗來看，目前共有產權房在功能定位、產權比例、建築標準及業主自主權等方面還有進一步完善的空間。共有產權住房出發點是為了更好地滿足基本住房需求，而要實現這種政策目標，讓政策實現更好的效果，需要前期在供地的數量和結構上擁有更強的保障，源頭活水方能築就一渠清水,能不能對市場構成影響，共有產權房屋占的比例是重要影響因素。
點評：北京與上海的申請條件相比，最大的不同點來自於准入門檻。上海實行雙困線限制：“居住困難、收入困難”，而北京只要求無房，不要求收入與財產。北京准入較上海相對寬鬆。同時在保障範圍上，北京則明確規定30%的房源應該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”，上海只針對上海常住戶口的人群，而北京則針對了部分新北京人，主要是想分流商品住宅市場的壓力，同時幫助新北京人在北京安家落戶。北京的面對外來戶籍的政策值得各城市推廣。
5銷售價格及配售：兩地均為普通商品房的四-五成
共有產權房的最大優勢就在於其價格遠低於同地段，同品質的普通商品房。我們分別選取了兩地第一批共有產權交房價格，同時選取了周邊具有代表性項目的市場價格進行對比。
銷售價格上，2009年上海共有產權房率先在徐匯和閔行兩區試點時，彼時的共有產權房房源基準價在4800-5200元/平方米，相當於同期市場普通商品房價格的四至五成。而今年在北京首個共有產權項目首開保利錦都家園的價格也僅相當於周邊柏林愛樂價格的4成左右。在配售方面：北京優先配售專案所在區符合准入標準的本地戶籍，同時明確規定30%的房源應該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”；上海則是准入符合標準的本市城鎮居民。
點評：銷售價格上，優惠力度兩地相差不大，大致是當地同類型房源市場價格的4-5成；而在配售方面，北京的包含了30%的非京籍，上海只售與符合標準的本地戶籍市民，北京的覆蓋人群較上海則更為廣泛。
6品質：上海更注重控制建造成本，降低購房家庭買房壓力，北京更關注購房者的宜居程度，品質上北京優於上海
點評：上海的共有產權房更加注重通過控制建造成本，來降低購房家庭的買房壓力。以浦東航頭鎮的瑞雅苑為例，2居室的共有產權房屋總面積僅65平米，且交付時為毛坯房。相比之下，北京擬定的共有產權房規劃建築標準則更加關注購房者的宜居程度，明確“選址要交通方便”、“車位每戶至少一輛”、“全裝修交房”等規劃建設標準。
7產權分配：參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格比例確定，另外上海還對車庫產權進行明確規定
點評：產權比例是體現“共有”屬性的關鍵所在，共有產權住房“產權清晰”的特點，為家庭持續增持產權份額提供了空間和路徑。未來，北京和上海的產權分配管理規定可以更加靈活一些，比如在初始產權階段設定較為靈活的產權比例，讓保障面最大化；後期可以考慮根據購房者的經濟收入、住房支付能力變化建立可調整的機制。這一點，國外的經驗或許具有一定的參考性。在英國，購房者可以在25%至75%之間任意選擇。
8回購&上市轉讓：北京的產權房上市後，共有產權房性質不變，上海則允許入市交易，北京實現了封閉管理，迴圈使用。同時北京的共有產權房可以出租、可抵押，業主的自主權更大，上海則明令要求在取得完全產權前不得出租、出借及購房按揭外的抵押行為
點評：在人們比較關注的共有產權房未來可能會流入市場獲利方面，上海目前只對房源滿足條件入市後的產權“贖回”進行了細緻規定，但總體還是允許滿足條件的共有產權房入市交易。北京則對共有產權住房再上市產權性質上進行了收緊，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市後也不能變更，真正實現“封閉管理、迴圈使用”，滿足更多無房家庭住房剛需。上海的共有產權房，明令要求在取得完全產權前不得出租、出借及購房按揭外的抵押行為，購房人的自主權受到嚴格限定。而北京的共有產權房則可以出租、抵押，業主的自主權更大，但後期可能面臨租金分配與債務如何償還等尚未明確的問題。
◆ ◆ ◆
結 語
北京和上海深化發展共有產權住房試點工作標誌著住房回歸理性更近一步，未來將成為保障性住房的重要組成部分，並形成解決住房問題的長效機制。從試點歷史來看，上海走在北京前面，北京起步較晚；在未來規劃供應量上，北京供應力度更大；從保障範圍來看，北京包括新市民，明確規定30%的房源面向沒有北京市戶籍的“新北京人”，上海則只針對擁有上海常住戶口的人群；從准入門檻來看，上海實行雙困線限制，而北京主要面向“夾心層”的住房困難群體，申購家庭必須為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭，其中單身家庭申購，申請人應當年滿30周歲；從項目選址來看，上海絕大多數共有產權房源供應給中心城區、近郊區的住房困難家庭，北京則根據中心城區共有產權住房需求和土地緊缺情況等，從城市發展新區統籌調配房源使用，大多位於郊區；從銷售價格和產權份額來看，北京和上海較為類似，銷售價格均為市場價格5成左右，並參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格比例確定產權份額；從建築品質來看，北京更關注購房者的宜居程度，品質優於上海；另外，北京的共有產權房則可以出租、抵押，業主的自主權更大。總體來看，北京的共有產權房要優於上海。結合兩地的試點經驗來看，目前共有產權房在功能定位、產權比例、建築標準及業主自主權等方面還有進一步完善的空間。共有產權住房出發點是為了更好地滿足基本住房需求，而要實現這種政策目標，讓政策實現更好的效果，需要前期在供地的數量和結構上擁有更強的保障，源頭活水方能築就一渠清水,能不能對市場構成影響，共有產權房屋占的比例是重要影響因素。