文潘永堂
1月3日， 上海靜安體育館， 2000多地產人齊聚， 一起來聽丁祖昱的《2017年中國樓市大資料》。
一、《2017年中國樓時代8個難題》
1， 預售證難題：2017年很多城市拿不到預售證， 上海170個項目拿不到預售證， 貨值超過6000億。
2， 簽約不備案：出現很多中高端樓盤延遲備案， 有的快交房了還沒備案。 比如無錫， 合肥， 長沙。
3， 地王虧損：地王現在變成“虧損王”。 全國2016年一共有50塊地王。 12宗大幅度虧損， 18家虧損， 32家是虧損， 不虧的只有16家。
4， 三四線的隱憂：管道傭金比例很高， 有的最高給到10個點， 說明三四線房子很難賣， 或者是當地客戶都是外地客戶。 在很多城市， 北海等旅遊城市高達89%， 很多非旅遊城市外地客戶比例竟然很高。 樣本統計中24%的城市非本地客員超過5成。
5， 越限越投資：一線城市投資比例最高， 很多城市感覺買了都是賺錢了。 一線城市純投資和自住兼投資的總投資需求佔據47%。
6， 租賃供求不匹配。 上海6000元月， 需求佔據22.6%， 供應占比48.5%。
7， 特色小鎮一哄而上：住建部一共批了40-3個特色小鄭， 升級小鎮979個， 體育總局批准了96家特色小鎮。
8， 家家都要衝千億， 有50家房企提出沖千億房企。
中國百強一半都是要過千億。 兩個問題， 沖千億過程中出現風險， 把公司都弄掉了，
2017年房地產市場大資料總結
1， 市場格局中， 成交量中一線城市5.2%， 二線成交3.47%， 三四線成交占比60.1%。 整體而言一線城市被腰斬， 整體下滑46%。 二線城市漲跌互現， 三四線城市相對火爆。
2， 成交面積：重慶第一2455萬平米， 成都2028萬平米， 武漢1828萬平米， 青島1700萬平米， 杭州1599萬平米。
3， 銷售金額排行榜， 杭州上海重慶天津， 北京深圳南京。
4， 土地成交TOP10， 鄭州成交面積超過5000萬平方米， 武漢有3千萬， 重慶供應2563萬平米。
5， 杭州在各個房地產指標是遙遙領先的， 土地出讓超過2000萬平米。
地價漲幅TOP10城市， 柳州上浮494%。
6， 項目銷售成交金額， 三亞海南清水灣銷售178億， 第二是融創中心銷售額113億， 第三是銷售深鐵萬科紅樹灣銷售105.7億。
7， 三四線成交的TOP10,第一是佛山是137億，
9， 三四線城市土地成交TOP10,佛山成交879億， 無錫是402億， 常州是316億， 同比增長1217%。
10， 三四線城市房價上漲：惠州第一漲了48%， 中山第二漲了42%， 常州上漲41%。
11， 50強最青睞的三四線城市：佛山， 無錫， 常州， 嘉興， 紹興， 惠州， 南通， 東莞， 昆山， 煙臺， 徐州， 揚州， 鎮江， 中山。 現在很難找到一個黑馬三四線城市。
12， 2017年的百強業績增長， 碧桂園業績鐵定第一了， 所以預計留了300億左右。
13， 未來3年， 房企還在繼續做大。 現在還不是最大。 未來行業的天花板在哪裡， 未來企業的天花板在哪裡？目前都在思考， 但還沒看到。
14， 2017年地產20強的入榜門檻已經910億， 已經接近千億了。 未來哪怕是千億銷售額， 就進入不到20強了。
15， 特色小鎮更多是“地產為實， 產業為幌”。 中國特色小鎮基本只有2城初見雛形，
16， 租賃是未來政策紅利最多的行業。 金融貸款， 鼓勵居住需求方， 還是提供優惠稅收政策， 企業稅收降低到6%， 扶持更多的租賃企業。 未來租賃的政策紅利是最多的。
17,2016年中國有1.89億的租賃人口， 2030年將達到2.65億人口， 未來人口和客戶基礎很大。 同時， 未來租賃用地大約有3城以上為租賃用地。
18， 企業整體出租率95%， 才能實現盈利。 目前行業30強公寓品牌調研平均出租率是90%。
19,高房價時代， 35歲左右才是買房的主力軍， 90後目前還不是買房主力軍。
20， 惠州外地客戶占比76%， 深圳佔據57%。 嘉興的成交客戶中外地共占44%， 上海佔據31%。 中山外地客戶佔據80%， 廣州佔據40%。
21， 投資需求買房的占比， 海口排名36%， 深圳是34%， 東莞排名32%。
2018年十大預測
1, 2018年房產稅落地，最有可能是4季度落地，2019年可能是實施。某種程度上，房產稅早落地，靴子早落地，反而是好事。出臺之後，也會替代掉其他行政手段。房產稅也不會在每個城市都推行，而是分城而定。
2，2018年限價不會放鬆，2018年開發商要聽政府的，上海很多樓盤16年的價格，到17年末價格都賣不出16年的價格了。
3，2018年總規模會微降，16億平方米，但成交金額11.58億 ，2017年成交金額是13萬億，可能16億平方米是中國房地產銷售面積的天花板。
4，2018年看好的6個城市，看好的城市是杭州，海南，天津，上海，武漢，重慶。2018年是海南建省30年，海南樓市依舊是風口。武漢未來5年吸引100萬大學生，一畢業就給戶口，大學生最低工資標準比城市平均要高，大學生買房打8折，重慶有很多利好，10年房價沒大漲過的城市，是房價最低的直轄市，未來看好重慶樓市。成交面積第一，成交金額第三。
5，中國三線最有潛力的20個城市：無錫，東莞，佛山，常州，溫州，泉州，紹興，嘉興，煙臺，珠海，台州，南通，惠州，鎮江，中山，金華，湖州，蕪湖，徐州，唐山。這些城市是從高鐵出行頻率、星巴克的數量，摩拜車的數量、美團外賣進入的城市等。外賣是城市活力的表現。美團雇傭50萬個騎手幫忙送外賣。也看飛機飛往上海和北京的頻次。
大部分都在長三角和珠三角。
6，租賃市場發展：未來還是以存量為主，以市場化運營企業為主，以個人為主。
7，特色小鎮面臨大洗牌。
8，2018年中國樓市前4強3萬億，TOP10佔據35%，TOP30佔據50%！
9,2018年新進入的千億陣營：陽光城，中南，雅居樂，富力，正榮，中梁，榮盛，遠洋，融信，藍光，金科，祥生。今天的30強位置競爭最激烈，很多時候，以前你沒注意的開發商會忽然一下跑到你前面。
10，2018年中國樓市和房企大藍籌：萬科，保利，招商，碧桂園，綠地，恒大，中海，融創。
東莞排名32%。2018年十大預測
1, 2018年房產稅落地，最有可能是4季度落地，2019年可能是實施。某種程度上，房產稅早落地，靴子早落地，反而是好事。出臺之後，也會替代掉其他行政手段。房產稅也不會在每個城市都推行，而是分城而定。
2，2018年限價不會放鬆，2018年開發商要聽政府的，上海很多樓盤16年的價格，到17年末價格都賣不出16年的價格了。
3，2018年總規模會微降，16億平方米，但成交金額11.58億 ，2017年成交金額是13萬億，可能16億平方米是中國房地產銷售面積的天花板。
4，2018年看好的6個城市，看好的城市是杭州，海南，天津，上海，武漢，重慶。2018年是海南建省30年，海南樓市依舊是風口。武漢未來5年吸引100萬大學生，一畢業就給戶口，大學生最低工資標準比城市平均要高，大學生買房打8折，重慶有很多利好，10年房價沒大漲過的城市，是房價最低的直轄市，未來看好重慶樓市。成交面積第一，成交金額第三。
5，中國三線最有潛力的20個城市：無錫，東莞，佛山，常州，溫州，泉州，紹興，嘉興，煙臺，珠海，台州，南通，惠州，鎮江，中山，金華，湖州，蕪湖，徐州，唐山。這些城市是從高鐵出行頻率、星巴克的數量，摩拜車的數量、美團外賣進入的城市等。外賣是城市活力的表現。美團雇傭50萬個騎手幫忙送外賣。也看飛機飛往上海和北京的頻次。
大部分都在長三角和珠三角。
6，租賃市場發展：未來還是以存量為主，以市場化運營企業為主，以個人為主。
7，特色小鎮面臨大洗牌。
8，2018年中國樓市前4強3萬億，TOP10佔據35%，TOP30佔據50%！
9,2018年新進入的千億陣營：陽光城，中南，雅居樂，富力，正榮，中梁，榮盛，遠洋，融信，藍光，金科，祥生。今天的30強位置競爭最激烈，很多時候，以前你沒注意的開發商會忽然一下跑到你前面。
10，2018年中國樓市和房企大藍籌：萬科，保利，招商，碧桂園，綠地，恒大，中海，融創。