2017年的樓市， 一定會在房地產發展史上留下重重的一筆。
這一年， 我們見證了90個地級市以上的城市， 和35個縣市出臺的調控政策， 經歷了限購、限售、限貸、限價組合拳， 看多了陰陽合同、搶房熱潮、號頭費後， 我們來看， 這番的房價上漲和之前比有哪些變化？這些變化會對2018年樓市有哪些影響？
今天， 我們借助中國指數研究院的報告， 稍作分析。
2017年的樓市， 你不得不知道的五大點
從政策回顧2017樓市
2017年的樓市調控堅持“房子是用來住的， 不是用來炒的”為基調， 以城市群為調控主場， 從中心城市向周邊三四線城市擴圈，
從時間上看， 3-5月是政策密集出臺的高峰期， 2016年“930”後， 20多個熱點城市出臺政策， 2017年3月， 以北京為首的36個地級以上的城市出臺了44項調控政策， 隨後的5月， 又有41個地級以上的城市出臺了58項政策。 最後一波在9月下旬， 雖然調控力度不及三月份強， 但仍有部分城市呈繼續收緊姿態。
從調控區域來看， 城市群調控愈加明顯。 和2016年主調一二線城市策略不同的是， 2017年的調控主要以城市群為主。
上半年， 主要調控的範圍是長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市， 並且從強度上看， 三大城市群中心城市調控最為嚴厲， 如：北京、天津、廣州、深圳、上海、南京等， 調控強度最高， 政策出臺最為頻繁。
下半年則主要把調控範圍放在山東半島城市群、安徽中部及中西部地區城市群重點城市及周邊三四線城市。 隨著調控政策向中西部深入， 長沙、鄭州、武漢、成都等中心城市逐漸加碼。 而三四線城市調控強度強度最弱， 大多數三四線城市僅出臺1-2次調控政策。
從調控思路上來看， 調控從傳統的抑制需求向增加有效供應轉變。 傳統的限購限貸手段仍在持續， 此外， 限售抑制需求成為打擊短期炒房的重要方式， 與限購、限貸一起打配合， 為長效機制的出臺打基礎。
從限售範圍上看， 熱點城市限售時間相對長， 甚至有特定地塊10年限售， 三四線限售年限短， 大多數三四線並沒有限售政策出臺。
從長效機制逐步建立看政策走勢
2017年不管是兩會政府工作報告或是詩酒大的召開， 亦或是中央zzj會議上， 都強調過：加快長效機制的建立和完善。 為此， zf提出以下政策：
推進租購並舉住房制度建設， 加快住房租賃市場的發展。 並且在廣州、深圳、南京、廈門、武漢、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、杭州、肇慶、成都這12個城市開展住房租賃試點。
利用集體土地建設租賃住房正式推行落地。 北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、肇慶、佛山、成都13個城市開展試點。
推進共有產權住房建設， 完善住房供應體系。
加快戶籍制度改革落地。
加快土地供應。 2018年供地速度不會減慢， 但也不必過於猜測， 以北京為例， 除了供應地段大部分在偏遠地段以外， 你會發現大部分的供地還都是共產房。
一系列政策的出臺， 可以預見2018年長效機制落實將進一步加快， 短期調控和長效機制的銜接更密切。
這也就是說， 那些盼望2018年房價大跌/大漲的人可以醒醒了， 2018年的房地產市場， 主要以穩為主， 完善多層次住房體系， 形成“高端有市場， 中端有支持， 低端有保障”的住房發展格局。
從百城房價走勢看熱點城市發展
知道大家都關注房價問題， 先來整體看一張百城住宅均價及環比變化圖：
整體看，百城均價漲幅持續收窄，價格整體趨穩。百城住宅價格同比連續十個月回落，環比漲幅連續13個月在1%以內，累計來看，1-11月份百城住房價格累計上漲6.74%。
從各級城市來看，2017年以來，一線城市市場調控最為嚴厲，市場反應最迅速，房價漲幅持續拉低，進入橫盤階段。
熱點二線城市政策密集出臺，限售不斷升級，市場降溫明顯，而政策相對溫和的二線城市，部分絕對價格水準低，導致房價有明顯的漲幅。不過，整波大牛市已經接近尾聲，這些還在漲的二線城市房價上漲，已是強弩之末。
三四線城市，由於政策較寬鬆，加上棚改貨幣化的帶動，三四線漲幅最為突出。從圖中看，三四線雖然累計漲幅較高，但也有收緊趨勢。
再來看這張圖，對比2011年和2016年這兩年，同樣的7個區域板塊漲跌情況，不難看出，未來房地產市場將進一步分化。
2017年漲跌情況之所以和之前不太一樣，完全是政府調控的結果。在嚴厲政策的打壓下，長三角、珠三角、環渤海、中部的城市降溫最明顯。
東北西北地方在寬鬆的政策環境和棚改貨幣化的支持下，價格漲幅明顯。
西南在重慶和成都的帶領下，呈現量價齊升的態勢，但在政策趨嚴的大環境下，市場開始趨穩。
總的來說，2017年全年房價表現為，一二線熱點城市退潮，未來一段時間會出現橫盤期，弱二線及三四線上漲動力不足，整體市場趨穩。
從一二三四線樓盤成交量看買房策略
一線城市成交規模下降最明顯，絕對水準和2011年相當，北京、上海、深圳三大城市，在樓市不放鬆調控的基礎上，供需雙方主要以觀望為主，成交量會繼續趨穩。
熱點城市供應受限，成交量比較低，但市場需求仍在。熱點城市人口的湧入會直接帶動住房需求上升，一旦放開口子，市場會立馬做出比較強的反應。
二線城市成交量降至2015年水準。其中合肥降幅達到73%以上，南京、廈門、福州降幅腰斬。
三線城市成交規模相對高。以東莞、中山等為核心的熱點城市，受調控政策的影響，同比降幅超四成。揚州、紹興、宿州等普通三線城市政策相對寬鬆，加上棚改因素的影響，成交量上升兩成。
除了樓市價格出現分化外，買房結構也出現了明顯分化。樓盤一般分為中低價位、中高價位、高價位三類。說明大家對樓房的品質要求更高，並且不同區域對房子的需求已然發生變化。
上圖顯示，一線城市北上深對市場高端需求更旺盛。一線城市90平米以下的剛需盤成交量大，改善類大戶型成交量小。
多數二三線城市中低價位樓盤銷售超過四成。對於大多數二三線城市來說，房價基數低，很多首次買房的人更傾向於買大戶型。
二線城市成都、南京、西安、武漢等城市，中高端需求上升，杭州改善型需求更旺盛。南通、常州有高端市場潛力。
從房企拿地看未來哪些城市被看好
從房企拿地城市上，我們也能看出，哪些城市更被看好。畢竟每拿一塊地KFS都是要下血本的，押賭注的話肯定會選勝算大的城市。
從房企拿地情況來看，大型房企佈局重點壓在主要城市群市場。長三角、珠三角、京津冀、長江中下游及成渝5個城市群。
房企拿地主要集中在熱點城市，大房企在北京、武漢、成都等城市拿地占比大。
2018年的樓市，和房價相關的三點想法
買房成本會增加嗎？
2017年的政治經濟工作會議的定調是“實施穩健中性貨幣政策守住不發生系統性金融風險底線”。
有人說“穩健中性”，比2016年的“穩健”用詞更嚴厲，其實2016年前面說的“穩健”，在正文裡面又加了一個“穩健中性”，所以並沒有本質變化。
信貸基本保持和2017年的平穩，房價大幅度波動（不管哪個方向）的可能性就降低了不少。
金融去杠杆方向不變，2018年M2增速會持續保持低位。
（M2）是一個金融學概念，和狹義貨幣相對應，貨幣供給的一種形式或口徑，以M2來表示，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款。簡之，M2就是現金加各種存款，表示流動性，可以形象的理解為“一個區域的資金水量”。
除此之外，房貸利率存在上行壓力。買房單價降低，但成本會有提升，打擊炒房客的同時，也誤傷了部分剛需。
房價是漲還是跌？樓市分化嚴重嗎？
2018年的全國樓市一定是一個更加分化、更加冷熱不均的市場，我們將會看到一個更合理，更靈活的、更健康的一個房地產市場。
上部分我們說過：信貸基本保持和2017年的平穩，房價大幅度波動的可能性就很小了。
短期內貨幣政策不放鬆，價格上漲趨勢將被抑制。2018年的市場，在適度中性的金融貨幣環境中，在全國層面來說，房價將會保持相對穩定，增幅在0%-2%之間。
並且人口淨流入的城市可以多關注，之前在很多文章都論述過“長期看人口，中期看土地，短期看金融”這個理論。
上圖顯示，流動人口主要集中在城市群內的一二線城市，並且這些城市是未來租賃市場發展的主要陣地。
目前一線城市房價已企穩，春節前該看房子的可以動了，而硬傷房、無學區老破小，等到明年8月份以後再入手，都來得及。
另外，北上廣等一線重點城市可以吸引全國各地人口，人口吸引輻射範圍廣，而西安、武漢、鄭州等城市對省內輻射力更強。
三四線城市還值得關注嗎？
先說一下棚改，畢竟三四線房價的上漲，有一大半功勞歸於棚改貨幣化。
按照住建部規劃，2018年到2020年，我國將持續改造各類棚戶區1500萬套。2018年棚改目標是580萬套，而棚戶區的改造主要集中在三四線城市，比例高達80%。
2017年年末，住建部確定在15個城市開展老舊社區改造試點，這15個城市分別是：
廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、瀋陽、鞍山、攀枝花寧波
長期看，我國房地產市場城市發展分化會越來越嚴重，之前，我們一直關注一線及熱點二線，但隨著城市群的推進，加之三四線城市數量多，分佈廣，我們不能用單一的眼光看三四線城市的發展潛力。對於三四線城市總的來說，位於城市群內，並且有一定內生產動力的三四線可長期關注。
往期精彩回顧
整體看，百城均價漲幅持續收窄，價格整體趨穩。百城住宅價格同比連續十個月回落，環比漲幅連續13個月在1%以內，累計來看，1-11月份百城住房價格累計上漲6.74%。
從各級城市來看，2017年以來，一線城市市場調控最為嚴厲，市場反應最迅速，房價漲幅持續拉低，進入橫盤階段。
熱點二線城市政策密集出臺，限售不斷升級，市場降溫明顯，而政策相對溫和的二線城市，部分絕對價格水準低，導致房價有明顯的漲幅。不過，整波大牛市已經接近尾聲，這些還在漲的二線城市房價上漲，已是強弩之末。
三四線城市，由於政策較寬鬆，加上棚改貨幣化的帶動，三四線漲幅最為突出。從圖中看，三四線雖然累計漲幅較高，但也有收緊趨勢。
再來看這張圖，對比2011年和2016年這兩年，同樣的7個區域板塊漲跌情況，不難看出，未來房地產市場將進一步分化。
2017年漲跌情況之所以和之前不太一樣，完全是政府調控的結果。在嚴厲政策的打壓下，長三角、珠三角、環渤海、中部的城市降溫最明顯。
東北西北地方在寬鬆的政策環境和棚改貨幣化的支持下，價格漲幅明顯。
西南在重慶和成都的帶領下，呈現量價齊升的態勢，但在政策趨嚴的大環境下，市場開始趨穩。
總的來說，2017年全年房價表現為，一二線熱點城市退潮，未來一段時間會出現橫盤期，弱二線及三四線上漲動力不足，整體市場趨穩。
從一二三四線樓盤成交量看買房策略
一線城市成交規模下降最明顯，絕對水準和2011年相當，北京、上海、深圳三大城市，在樓市不放鬆調控的基礎上，供需雙方主要以觀望為主，成交量會繼續趨穩。
熱點城市供應受限，成交量比較低，但市場需求仍在。熱點城市人口的湧入會直接帶動住房需求上升，一旦放開口子，市場會立馬做出比較強的反應。
二線城市成交量降至2015年水準。其中合肥降幅達到73%以上，南京、廈門、福州降幅腰斬。
三線城市成交規模相對高。以東莞、中山等為核心的熱點城市，受調控政策的影響，同比降幅超四成。揚州、紹興、宿州等普通三線城市政策相對寬鬆，加上棚改因素的影響，成交量上升兩成。
除了樓市價格出現分化外，買房結構也出現了明顯分化。樓盤一般分為中低價位、中高價位、高價位三類。說明大家對樓房的品質要求更高，並且不同區域對房子的需求已然發生變化。
上圖顯示，一線城市北上深對市場高端需求更旺盛。一線城市90平米以下的剛需盤成交量大，改善類大戶型成交量小。
多數二三線城市中低價位樓盤銷售超過四成。對於大多數二三線城市來說，房價基數低，很多首次買房的人更傾向於買大戶型。
二線城市成都、南京、西安、武漢等城市，中高端需求上升，杭州改善型需求更旺盛。南通、常州有高端市場潛力。
從房企拿地看未來哪些城市被看好
從房企拿地城市上，我們也能看出，哪些城市更被看好。畢竟每拿一塊地KFS都是要下血本的，押賭注的話肯定會選勝算大的城市。
從房企拿地情況來看，大型房企佈局重點壓在主要城市群市場。長三角、珠三角、京津冀、長江中下游及成渝5個城市群。
房企拿地主要集中在熱點城市，大房企在北京、武漢、成都等城市拿地占比大。
2018年的樓市，和房價相關的三點想法
買房成本會增加嗎？
2017年的政治經濟工作會議的定調是“實施穩健中性貨幣政策守住不發生系統性金融風險底線”。
有人說“穩健中性”，比2016年的“穩健”用詞更嚴厲，其實2016年前面說的“穩健”，在正文裡面又加了一個“穩健中性”，所以並沒有本質變化。
信貸基本保持和2017年的平穩，房價大幅度波動（不管哪個方向）的可能性就降低了不少。
金融去杠杆方向不變，2018年M2增速會持續保持低位。
（M2）是一個金融學概念，和狹義貨幣相對應，貨幣供給的一種形式或口徑，以M2來表示，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款。簡之，M2就是現金加各種存款，表示流動性，可以形象的理解為“一個區域的資金水量”。
除此之外，房貸利率存在上行壓力。買房單價降低，但成本會有提升，打擊炒房客的同時，也誤傷了部分剛需。
房價是漲還是跌？樓市分化嚴重嗎？
2018年的全國樓市一定是一個更加分化、更加冷熱不均的市場，我們將會看到一個更合理，更靈活的、更健康的一個房地產市場。
上部分我們說過：信貸基本保持和2017年的平穩，房價大幅度波動的可能性就很小了。
短期內貨幣政策不放鬆，價格上漲趨勢將被抑制。2018年的市場，在適度中性的金融貨幣環境中，在全國層面來說，房價將會保持相對穩定，增幅在0%-2%之間。
並且人口淨流入的城市可以多關注，之前在很多文章都論述過“長期看人口，中期看土地，短期看金融”這個理論。
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目前一線城市房價已企穩，春節前該看房子的可以動了，而硬傷房、無學區老破小，等到明年8月份以後再入手，都來得及。
另外，北上廣等一線重點城市可以吸引全國各地人口，人口吸引輻射範圍廣，而西安、武漢、鄭州等城市對省內輻射力更強。
三四線城市還值得關注嗎？
先說一下棚改，畢竟三四線房價的上漲，有一大半功勞歸於棚改貨幣化。
按照住建部規劃，2018年到2020年，我國將持續改造各類棚戶區1500萬套。2018年棚改目標是580萬套，而棚戶區的改造主要集中在三四線城市，比例高達80%。
2017年年末，住建部確定在15個城市開展老舊社區改造試點，這15個城市分別是：
廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、瀋陽、鞍山、攀枝花寧波
長期看，我國房地產市場城市發展分化會越來越嚴重，之前，我們一直關注一線及熱點二線，但隨著城市群的推進，加之三四線城市數量多，分佈廣，我們不能用單一的眼光看三四線城市的發展潛力。對於三四線城市總的來說，位於城市群內，並且有一定內生產動力的三四線可長期關注。
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