400億元資金輸血長租公寓 資產高收益租賃低回報問題待解

“層出不窮的創新金融產品密集出現， 說明REITs已經越來越近了。 ”國泰君安分析師劉斐凡認為， “這些資產證券化的嘗試是在為REITs鋪路， 而長租公寓要想大規模發展， 最核心的環節仍然是REITs的落地。 ”

中房報記者 曾冬梅 廣州報導

2017年12月28日， 深圳證券交易所試點的重要探索。

劉斐凡指出， 中國的住房租賃要想取得長足的發展， REITs是不可或缺的關鍵環節， 而REITs的落地也將推動中國房地產行業進入另一個發展里程。 “美國上世紀70年代末以及80年代推出的REITs和MBS， 使得美國房地產即使告別戰後一代的人口高峰， 依舊創出歷史新高。 ”

租賃回報依然是最大問題

不過從目前來看， 雖然REITs破冰之路提上快車道， 而在離正式上市中間依然存在資產增值速度過度快於靜態租賃回報的“攔路虎”， 這一問題所導致的的結果是資本因看中物業的升值空間而流入市場。

資料統計顯示，

過去十年， 北上廣深房價每年複合漲幅基本都達到了10%， 再疊加3倍杠杆， 則利潤達到30%以上。 而目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%， 一線城市在1.5%左右， 資產價格漲幅遠遠大於資產租賃回報， 這會引導社會資本把重心放在追求資產價格的時間差和短平快回報， 而非長期持有運營收益。

在明源地產研究院副院長劉策看來， 國內推行REITs目前最大的難點就是基礎資產收益率， 其中包含稅收、制度等各個方面的原因。 根據成熟國家的經驗， REITs每年至少要給投資者提供8%左右的回報， 而國內的這種租售比還不高， 尤其是住宅只有1.5%~2%， 難以滿足REITs的要求。

不過有利因素正在積累， 比如說目前租賃用地的拍賣， 包括集體土地允許推入市場。

中國房地產報記者瞭解到， 今年1月3日， 上海土地市場迎來了2018年的首次拍賣， 最終青浦、寶山和崇明的三幅租賃住房用地全部零溢價成交。

對此， 劉策認為， 低溢價率的租賃土地進入市場， 把租售比提升到更高的水準， 基本上滿足REITs的需要了， “所以我覺得目前這些政策的出臺， 確實使得此前制約REITs核心發展的因素——基礎收益率太低這樣一個魔咒打破了， 慢慢地出現一些有利條件。 ”