在房價高速上漲的勢頭之下， 賣家違約成本太低， 因為違約金的損失遠遠比不上房價上漲帶來的收益。 在這種情況下， 二手房買家無疑是被動的。
有些買家開始尋思， 能不能讓違約的賣家賠償房價上漲所帶來的房屋價差， 提高其違約成本呢？
腦洞不算大， 但未必不能贏。 下面的這個案例， 或許可以帶來一些啟發。
房價上漲， 二手房賣家拖延交房
2015年8月， 陳先生看中了林小姐的房子， 與林小姐簽訂了房屋買賣合同， 支付了5萬元定金， 約定以115萬元將房子買下來。
雙方約定， 林小姐在合同簽訂後一個月內還清房貸並辦理產證，
過了合同約定的期限， 產證還沒出來。 在這期間， 當地房價上漲勢頭十分強勁， 林小姐就有些猶豫， 過戶手續能拖就拖。
陳先生催了好幾次， 問她是不是不想賣了， 她沒有正面回應。
到了11月， 陳先生一紙訴狀將林小姐告上了法院， 要求林小姐退回定金， 支付違約金11.5萬元， 並申請了財產保全， 讓法院查封了涉案的房屋。
這場官司， 雙方都很重視， 也都請了律師。 其實陳先生無非是想通過訴訟給林小姐施加壓力， 本意是想完成交易拿到房子。
到2016年7月， 案件還沒判決， 當地房價與一年前相比已經漲了將近百分之八十。
這時候， 林小姐如果明確表示不賣， 支付10%的違約金， 然後把房子賣給別人， 也是穩賺不賠。 陳先生呢， 要想買一套一模一樣的房子， 則要比去年多付出好幾十萬的價錢。
經過考慮， 陳先生變更了訴訟請求， 主張林小姐賠償因房價上漲給自己造成的損失， 也就是房屋的差價。
經過陳先生的申請， 法院委託協力廠商房屋評估機構對房屋價值進行了評估， 結論是這套房子的價值比一年前簽訂房屋買賣合同時已經上漲了75萬元。
這時候， 林小姐表示：自己沒有明確說不賣，
退一步講， 即便是自己違約， 現在房價上漲了這麼多， 不在自己的可預期範圍之內， 陳先生主張的違約金實在太高。 陳先生在2015年11月申請查封了房子， 房屋被查封直接導致合同無法繼續履行， 之後產生的損失不是自己的過錯， 要主張房屋差價損失也應該按照2015年11月的房價來算， 而不是2016年7月評估的價格。
林小姐還引用了合同法第119條的規定， 也就是：
當事人一方違約後， 對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有採取適當措施致使損失擴大的， 不得就擴大的損失要求賠償。
其實， 林小姐的抗辯邏輯是有問題的。
陳先生問她到底賣不賣， 她一直沒有正面回應， 進行拖延， 在法庭上， 陳先生也說可以不要賠償只要能正常按照之前的合同， 履行賣方義務， 她也愛搭不理的， 這顯然屬於無正當理由拒絕履行合同， 構成違約了。 雙方約定的違約金是合同金額的10%， 但這筆錢不足以彌補陳先生的損失， 所以陳先生主張以實際損失也就是房屋溢價損失作為賠償依據也很正常。
至於採取措施進行止損的義務， 法院認為， 其實陳先生已經履行了， 他採取的方式就是把林小姐告上法院， 要求林小姐履行合同的約定， 但林小姐卻拒絕履行， 認為只是陳先生有止損義務， 而自己可以任意違約， 明顯曲解了合同法關於止損義務的規定。至於房屋評估的節點，陳先生變更訴訟請求是在2016年7月份，所以以這個時間點的房屋價值來測算也是沒有問題的。
法院綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度等因素，酌情將房屋價差損失調整為45萬元，判決林小姐把這45萬元賠償給陳先生。
案例講完，準備買房的朋友是不是松了一口氣呢。
不過，賣家違約後到底應不應該賠償房價上漲給買家帶來的損失，法律沒有做出明確規定，本期案例的判決結果，屬於法官根據法理作出的自由裁量，也有些法官認為，必須要付了全款才能主張房屋價差的損失，否則就只能主張違約金。
不管怎樣，這樣的案例給買家維權提供了一個新的思路。以後遇到賣家想違約的，就把這個案例甩給他，看他還敢不敢隨便違約。
明顯曲解了合同法關於止損義務的規定。至於房屋評估的節點，陳先生變更訴訟請求是在2016年7月份，所以以這個時間點的房屋價值來測算也是沒有問題的。法院綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度等因素，酌情將房屋價差損失調整為45萬元，判決林小姐把這45萬元賠償給陳先生。
案例講完，準備買房的朋友是不是松了一口氣呢。
不過，賣家違約後到底應不應該賠償房價上漲給買家帶來的損失，法律沒有做出明確規定，本期案例的判決結果，屬於法官根據法理作出的自由裁量，也有些法官認為，必須要付了全款才能主張房屋價差的損失，否則就只能主張違約金。
不管怎樣，這樣的案例給買家維權提供了一個新的思路。以後遇到賣家想違約的，就把這個案例甩給他，看他還敢不敢隨便違約。