在檳城的時候， 趕上了元旦假期，
本來想著好好的研究研究當地的房地產， 但檳城好吃的、好玩的實在很多，
所以， 我也就偷了偷懶，
今天來寫一寫當地的房子， 觀點可能比較片面， 一些細節性的東西瞭解的也比較少，
歡迎大家來指出我的不足， 並和我交流。
1、
檳城， 位於馬來西亞， 包含檳島和對岸大陸的一部分威省， 二者之間以兩座大橋連接。
檳島主要是旅遊區，
威省有一些工業區， 高科技電子產業。
威省我沒去， 不發表意見。
外國人在檳城置業， 集中在檳島， 主要講講檳島。
看地圖， 檳島西側都是淺綠色的， 是的， 這裡幾乎都是森林， 基本沒有開發， 城市建設主要集中在東面。
公寓主要集中在這麼幾塊：
- 喬治鎮以北的海岸線， 直至半山腰的Batu Feringghi（紅色箭頭）。
- 南部靠近機場區域（下方紅圈）。
城裡的喬治鎮（灰色圓圈）， 是最核心的位置， 但由於被聯合國教科文組織列為世界文化遺產， 所以， 這個片區不允許做開發， 破壞原始風貌。
北部海岸線一帶， 沿海的海景房， 還有兩個大商場， 價格普遍高。
正北方的Batu Feringghi， 位於半山腰， 臨海， 視野非常好， 這裡的房子也相對是比較高檔的社區。
我把這裡的房子比作檳城的半山公寓，
買這裡房子的， 主要是馬來西亞的有錢人， 週末或者閒時來度假， 或者外國過來養老、療養的老人。
南部機場附近的區域， 近年來開發了很多新樓盤， 主要買家是當地人， 因為城區的房子越來越少，
2、
檳城當地的房地產網站penangpropertytalk， 統計了2014年第一季度至2016年第三季度檳島公寓的價格和交易量。
（紅線為西南部公寓均價， 藍線為東北部均價， 單位為百萬馬幣，
這幾年， 檳島的公寓價格相對平穩， 時而微漲， 時而微跌， 總體交易量不大， 北部交易量一直在下跌， 總體不是一個交易火熱的地方。
我翻了翻幾個地方的樓盤資訊：
Setia V Residences， 在海邊， 豪華樓盤， 離核心的Gurney 廣場不遠， 每平方英尺1100-1600馬幣， 約合19257-28010人民幣/平米。
City Residence， 海岸線一帶， 偏北， 普通樓盤， 每平方英尺800馬幣左右， 約合14000人民幣/平米。
10 Island Resort， 在“半山公寓”的位置， 每平方英尺約650馬幣， 約合11379人民幣/平米。
Reflections Condominium， 在南部， 離機場三公里， 每平方英尺約550馬幣， 約 合9630人民幣/平米。
雖然， 當地人的平均工資不高（4000馬幣/月在當地已經算高工資）， 但買房對於他們來說， 壓力並不大， 總體， 政府對房地產市場管控比較嚴， 而且對於收入比較低的人群， 有足夠的廉價住房，貸款政策也十分友好，幾乎可以做到1成首付。
對於沒有第二家園身份（需35-50萬馬幣）的外國人，買公寓，最低價格必須超過100萬馬幣，有第二家園身份者，50萬馬幣。
所以，外國購房者要買房只能買大戶型。不過，就我看到的樓盤，整個檳島地區，小戶型都不多。
3、
就外國人市場而言，
之前也提到過，檳城是個很適合養老的地方，東南亞其它國家很多人來這邊買房養老定居療養，半山公寓比較多。
但投資的也有，香港人、新加坡人比較多，海岸線上的很多房子，買家都來自這兩地。
感慨一句，香港人、新加坡人真是非常非常愛買房子，對房子的熱愛，融入在華人的血統裡。
東南亞幾乎都被他們買遍了，我每走一個東南亞城市，問到當地的房子，最先買的外國人，總是他們。
香港、新加坡的房子實在太貴，其它任何地方，對於他們來說，應該都是白菜價，可以理解。
來買房的中國人其實也不少，我在當地問了一個樓盤，售樓小姐姐說，有一棟都被中國人買去了，我驚呆了。
她告訴我，MBI當時帶了一群中國人來到檳城，一次性把這些公寓都給包了。
當地人說，當時這群中國人來，幾乎住滿了檳城所有的酒店，本來交通狀況就不好的檳城，交通都要癱瘓了，成為了一大奇景。
關於這個MBI，也是一個很有故事的同學。
它在當地幾乎無人不知無人不曉，老闆是當地一個華人，名叫張譽發，不僅在當地打造了一個“商（pang）業（shi）帝（pian）國（ju）”，在中國民間也發展了許多許多會員。
當地人對它的評價有好有壞，而在當地的中國人直言，這就是個騙子。
大家應該知道前段時間掛掉的錢寶網，學的就是MBI這一套，只不過，錢寶over了，MBI在馬來西亞差不多卻洗白了。
4、
檳島的房子租金回報率不高，
多一點4%，少一點2%，而且不是淨收益。
Setia V Residences，兩房，每個月租金4800馬幣，收益率2.2%。
City residence，三房，每個月租金3000馬幣左右，收益率3.3%。
10 island resort，三房，每個月租金2500-2800馬幣，收益率4.1%-4.6%。
Reflections Condominium，三房，每個月租金1200-1600馬幣，收益率2.1%-2.8%。
MBI賣給中國人的那些房子，承諾每年給投資人6%的回報，怎麼做到的，我也不懂了。
我晚上特意關注了一下，沿海的這片公寓，入住率很低，一棟大樓，不超過20戶開著燈。
（晚上的Setia V Residence，幾乎沒有幾戶開了燈，手抖，忽略渣畫質）
大部分樓盤，買了之後，也不會有人來幫你維護，出租什麼的都得靠自己。
據說，島上有些公司可以幫投資者做airbnb，但沒太細問。
對於旅遊城市，我建議投資酒店，或者酒店式公寓。
長租的話，需求不足，空置率太高。
4、
其實，感覺檳島跟中國的三四線城市很像，
比如我老家，南方的四線城市，房子多，房屋空置多，市場並不太火熱，但肯定有一些好的位置，本地人都盯著，不定什麼時候就出手了。
檳城也是這樣，畢竟華人天生有買房子的觀念的。
不過，作為外國人，肯定沒辦法掌握這麼詳細的一手資訊，投資的話，並不是很建議。
總體，檳城的GDP每年以4-5%的速度穩步增長，政府對房價的管控比較嚴，房子空置率略高，出租回報率略低，幾乎沒有暴漲的可能。
不過，如果自住，我覺得還是很好的，養老、療養，甚至帶小朋友來上國際學校（檳城的教育水準還可以），都不錯。
或者，把這裡當成度假的後花園，有事沒事來小住個把月，推開窗，有山有海，洗洗心。
畢竟，千金難買心頭愛。
有足夠的廉價住房，貸款政策也十分友好，幾乎可以做到1成首付。對於沒有第二家園身份（需35-50萬馬幣）的外國人，買公寓，最低價格必須超過100萬馬幣，有第二家園身份者，50萬馬幣。
所以，外國購房者要買房只能買大戶型。不過，就我看到的樓盤，整個檳島地區，小戶型都不多。
3、
就外國人市場而言，
之前也提到過，檳城是個很適合養老的地方，東南亞其它國家很多人來這邊買房養老定居療養，半山公寓比較多。
但投資的也有，香港人、新加坡人比較多，海岸線上的很多房子，買家都來自這兩地。
感慨一句，香港人、新加坡人真是非常非常愛買房子，對房子的熱愛，融入在華人的血統裡。
東南亞幾乎都被他們買遍了，我每走一個東南亞城市，問到當地的房子，最先買的外國人，總是他們。
香港、新加坡的房子實在太貴，其它任何地方，對於他們來說，應該都是白菜價，可以理解。
來買房的中國人其實也不少，我在當地問了一個樓盤，售樓小姐姐說，有一棟都被中國人買去了，我驚呆了。
她告訴我，MBI當時帶了一群中國人來到檳城，一次性把這些公寓都給包了。
當地人說，當時這群中國人來，幾乎住滿了檳城所有的酒店，本來交通狀況就不好的檳城，交通都要癱瘓了，成為了一大奇景。
關於這個MBI，也是一個很有故事的同學。
它在當地幾乎無人不知無人不曉，老闆是當地一個華人，名叫張譽發，不僅在當地打造了一個“商（pang）業（shi）帝（pian）國（ju）”，在中國民間也發展了許多許多會員。
當地人對它的評價有好有壞，而在當地的中國人直言，這就是個騙子。
大家應該知道前段時間掛掉的錢寶網，學的就是MBI這一套，只不過，錢寶over了，MBI在馬來西亞差不多卻洗白了。
4、
檳島的房子租金回報率不高，
多一點4%，少一點2%，而且不是淨收益。
Setia V Residences，兩房，每個月租金4800馬幣，收益率2.2%。
City residence，三房，每個月租金3000馬幣左右，收益率3.3%。
10 island resort，三房，每個月租金2500-2800馬幣，收益率4.1%-4.6%。
Reflections Condominium，三房，每個月租金1200-1600馬幣，收益率2.1%-2.8%。
MBI賣給中國人的那些房子，承諾每年給投資人6%的回報，怎麼做到的，我也不懂了。
我晚上特意關注了一下，沿海的這片公寓，入住率很低，一棟大樓，不超過20戶開著燈。
（晚上的Setia V Residence，幾乎沒有幾戶開了燈，手抖，忽略渣畫質）
大部分樓盤，買了之後，也不會有人來幫你維護，出租什麼的都得靠自己。
據說，島上有些公司可以幫投資者做airbnb，但沒太細問。
對於旅遊城市，我建議投資酒店，或者酒店式公寓。
長租的話，需求不足，空置率太高。
4、
其實，感覺檳島跟中國的三四線城市很像，
比如我老家，南方的四線城市，房子多，房屋空置多，市場並不太火熱，但肯定有一些好的位置，本地人都盯著，不定什麼時候就出手了。
檳城也是這樣，畢竟華人天生有買房子的觀念的。
不過，作為外國人，肯定沒辦法掌握這麼詳細的一手資訊，投資的話，並不是很建議。
總體，檳城的GDP每年以4-5%的速度穩步增長，政府對房價的管控比較嚴，房子空置率略高，出租回報率略低，幾乎沒有暴漲的可能。
不過，如果自住，我覺得還是很好的，養老、療養，甚至帶小朋友來上國際學校（檳城的教育水準還可以），都不錯。
或者，把這裡當成度假的後花園，有事沒事來小住個把月，推開窗，有山有海，洗洗心。
畢竟，千金難買心頭愛。