每經記者 董青枝 每經編輯 曾健輝
近日， 康達爾(000048.SZ)發佈公告顯示， 公司在售山海上園二期項目中65套房源被司法查封， 涉及金額約為3.77億元。 公司表示， 此次查封可能導致資金短缺、公司房屋銷售存在障礙， 相關房屋預售合同履約受到影響。
那麼， 山海上園二期專案現在銷售情況如何？《每日經濟新聞》記者日前以購房者身份實地探訪獲悉， 65套被查封房源均已售出， 目前在售房源約50套， 銷售均價約為5.9萬/平方米；購房者需額外支付5萬元/套的裝修費用， 預計2018年推出二期的3棟和5棟新品。
65套被查封房源均已售出
深圳市規土委官網資訊顯示， 山海上園二期項目於2017年8月15日獲批1棟A/B/C三座共528套房源的預售證。 現在A座60套房源被司法查封， B座5套房源被司法查封， C座部分房源顯示“期房待售”， 其餘顯示“已備案”。
記者近日以購房者身份實地走訪了位於深圳西鄉固戍的山海上園二期項目。 該項目緊鄰鐵仔山公園， 從外面看， 一期已入夥， 二期1棟已封頂。
據銷售人員介紹稱， 專案於2017年8月21日開盤， 在售1棟A/B/C三座產品共528套， 銷售均價約為5.9萬元/平方米。 其中A座產品已售完， B座僅剩幾套， 選擇性較多的是C座。 剩餘的房源一共約50套左右。 戶型方面， 88平方米的已售完， 還有83平方米和89平方米的產品在售， 多是中低樓層。
記者注意到， 現場公示的銷控表也顯示所剩房源不多，
已售出的房源被司法查封， 購房者的權益該如何維護？就此， 信榮（深圳）房地產律師團隊首席律師張茂榮表示， 根據《合同法》第286條及最高人民法院相關批復和規定， 消費者的生存權利優於經營者的經營權利， 即如果消費者所購商品房系用於居住， 名下無其他居住房屋， 且支付了超過50%以上的房款， 則優先保護該消費者的權利， 購房者可以向查封法院提出執行異議， 要求解除查封執行；不符合上述條件的購房者， 因此導致購房不成的可以要求開發商解除合同並賠付違約金。
張茂榮補充到， 已經按揭並月供的購房者， 均已通過按揭方式全額支付了全部購房款， 具備上述優先權條件的，
至於現在是否已發生購房者維權事宜， 康達爾僅回復稱， 一切以公司公告為准， 如有相關進展， 公司將依法履行資訊披露義務。
“捆綁裝修”涉嫌違規
被問及原因時， 銷售坦言項目是精裝修交樓， 現在額外支付裝修費用很正常， 因為限價市場上很多樓盤都有這樣操作。
律師張茂榮解釋稱， 根據《合同法》和《消費者權益保護法》規定， 消費者有自主選擇交易的權利， 開發商因限價而“捆綁裝修”， 強制購房者購房後接受其指定商家的裝修服務， 本質是變現漲價， 顯然屬於違規行為。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹也坦言， 因限價造成房屋備案價格達不到開發商的預期， 故而開發商採用捆綁裝修方式來彌補損失。 雖然原則上不讓捆綁裝修消費， 但一般消費者也不會因此告開發商。
資料顯示， 山海上園專案位於深圳寶安西鄉寶安大道， 緊鄰前海中心區， 占地面積11萬平方米，
上述銷售人員坦言， 項目打造的是高端產品， 最大的賣點就是有兩個公園、大社區及學校。 項目分四期開發， 其中一期於2015年售罄， 均價是2.5萬元/平方米， 現已入夥；二期1棟剩約50套房源， 預計2019年3月交付；2018年預計推出二期3棟和5棟的新品；三期擬規劃為包含五星級酒店、住宅、商業和公寓等的綜合體；四期擬規劃為高層。 整個社區入住人口約1.5萬。
大股東曾質疑項目
值得一提的是， 山海上園項目不僅牽扯到康達爾與中糧深圳公司的糾紛， 而且專案的開發也曾引發康達爾大股東京基集團的質疑。
早在2016年，康達爾曾公告宣佈與中建一局就山海上園二、三、四期與沙井舊改項目簽署高達239億元的施工合同，但當年京基集團就公開要求在康達爾股東大會增加包括終止與中建一局的合作並在股東大會上提出質疑。
據證券時報此前報導，在2016年的康達爾股東大會上，京基集團代表高峰質疑康達爾山海上城項目二、三、四期專案並沒有完成相關規劃設計，為何公司與中建一局簽訂高達239億元的工程合同，且工程造價高達11000元/平方米，以及是否涉及利益輸送。
康達爾董事長羅愛華彼時在股東大會現場表示，工程造價高是因為合同屬於總包合同，且後期項目為精裝修交房；與中建一局簽訂高達239億元的合同不僅是因為緊密合作，還考慮到營改增等稅務籌畫的問題。康達爾財務負責人彼時也表示，上述合同已經開始履行，所有資訊已經披露。
雖然有股東質疑，但山海上園專案已經進行了開發，並為康達爾帶來不小的收益。據瞭解，山海上園一期已於2015年售完，康達爾2015年年報顯示房地產開發錄得7.81億元，占營業收入比重33.91%；而該專案二三四期總體量達65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價5.9萬/平方米的價格計算，總貨值約389億元，而目前康達爾的總市值約78億元。
在土地資源稀缺的深圳，山海上園大體量項目無疑是一大塊肥肉。中信建投早前報告指出，山海上城專案拿地成本極低，康達爾僅象徵性繳納1000多萬元土地出讓金，使得專案將給公司帶來巨大盈利。
康達爾也早在2011年公告稱，預計未來8至10年內，房地產業務可以帶來穩定可觀的房地產開發收益和持有商用物業的租賃收益。
早在2016年，康達爾曾公告宣佈與中建一局就山海上園二、三、四期與沙井舊改項目簽署高達239億元的施工合同，但當年京基集團就公開要求在康達爾股東大會增加包括終止與中建一局的合作並在股東大會上提出質疑。
據證券時報此前報導，在2016年的康達爾股東大會上，京基集團代表高峰質疑康達爾山海上城項目二、三、四期專案並沒有完成相關規劃設計，為何公司與中建一局簽訂高達239億元的工程合同，且工程造價高達11000元/平方米，以及是否涉及利益輸送。
康達爾董事長羅愛華彼時在股東大會現場表示，工程造價高是因為合同屬於總包合同，且後期項目為精裝修交房；與中建一局簽訂高達239億元的合同不僅是因為緊密合作，還考慮到營改增等稅務籌畫的問題。康達爾財務負責人彼時也表示，上述合同已經開始履行，所有資訊已經披露。
雖然有股東質疑，但山海上園專案已經進行了開發，並為康達爾帶來不小的收益。據瞭解，山海上園一期已於2015年售完，康達爾2015年年報顯示房地產開發錄得7.81億元，占營業收入比重33.91%；而該專案二三四期總體量達65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價5.9萬/平方米的價格計算，總貨值約389億元，而目前康達爾的總市值約78億元。
在土地資源稀缺的深圳，山海上園大體量項目無疑是一大塊肥肉。中信建投早前報告指出，山海上城專案拿地成本極低，康達爾僅象徵性繳納1000多萬元土地出讓金，使得專案將給公司帶來巨大盈利。
康達爾也早在2011年公告稱，預計未來8至10年內，房地產業務可以帶來穩定可觀的房地產開發收益和持有商用物業的租賃收益。