鏈家關於房價走勢的預測，是真神還是妖魔鬼怪？

近期鏈家對房價的走勢進行量預測：一線城市上漲，二線城市分化，三線城市量價齊跌。鏈家的預測到底對不對呢？讓我們來看看市場的反應。

1、房地產公司的反應。中國最大的幾家房地產公司，從2017年開始陸續加大了對三四線城市的擴張，恰恰相反的是，在一線城市拿地的熱情大大降低。例如綠地、碧桂園、恒大等，幾乎在中國所有的三四線城市都落地生根，而且進行前所未有的深挖。從這個角度來說，大多數的房地產公司，還是看好三四線城市的房地產市場。而這些房地產在中國已經發展了數十年，他們對房地產業的研究應該說是最深刻的。不光有理論研究，還有市場研究。很有意思的事，鏈家房地產仲介與萬科集團進行了戰略合作，而他等盟友萬科近期在三四線城市攻城掠地，一點也不手軟。鏈家卻預測三線城市量價齊跌，是不是放了煙霧彈，

不得而知。

2、市場的趨勢。最近大多數城市房地產市場大多處於不溫不火的狀態，既沒有大幅上漲，也沒有大幅的下跌，主要原因是政策性的影響。尤其是對公積金貸款收緊、貸款利率增加、首付比例提高等都進行了限制。而在這樣的政策影響下，

一二線城市已經長達近兩年之久，而三四線城市已接近一年的緊縮政策，房地產市場並沒有出現較大的波動。金融政策究竟有多大的影響呢？據某三線城市研究機構表明，當地城市有95.2%的購房者，多多少少用到了金融杠杆，也就是貸款或者借款，全款購房的客戶不足5%。而首付比例低於或等於30%的客戶達到了近70%（該城市的首付比例是20%）。換句話說，金融政策收緊將影響到幾乎所有的客戶。一旦流動性出現問題，金融政策稍有放鬆，金融杠杆增加，房價上漲是合情合理的。

3、人口問題。說到房地產市場，不得不提到人口問題，畢竟人口才是房地產市場最大的客戶需求。人口長期持續流出的城市房地產市場也相對來說會較差一些，所以三四線城市中，人口流出的城市出現風險的概率也相對較大。而放眼中國的一線城市，雖然國家有整體的規劃控制，但是總體人口不會出現減少，而是小幅增多，所以一線城市上漲的概率是較大的。二線城市，大多數二線城市的人口是在持續流入的，

只有少數二線城市，如東北的幾個二線城市出現了人口大幅流出，確實存在風險，所以二線城市，準確的說二線的大多數城市房價是上漲的。而中國的大多數三線城市的城市人口也是流入的，主要原因是農村人口向市區流入，所以三線城市的房地產，大多數城市房地產也會出現上漲。在全球安全穩定的國家，城市人口在65%以下的情況下，還沒有任何一個國家房地產市場出現長期下跌，相反，全部都在上漲。中國現在只有不足50%的城市人口。而這裡我們還沒有統計單身人口。單身人口越多的城市房子的需求量就越多，很簡單的道理，非單身人口大多數兩人或者三人共同居住一套房子，而單身人口往往一個人就需要一套房子，所以它的需求量更大。

4、鏈家是中國比較出名的房地產仲介。按照正常的邏輯思維，鏈家應該是看好房地產市場的，這樣更利於自己的產業發展。如果不看好房地產市場，鏈家應該會儘快尋求轉型。然而鏈家並沒有這麼做。有資深房地產投資人評論，鏈家將很有可能發佈房地產存在風險的預警，主要是針對現在市場上紛繁的房地產仲介。之前房地產仲介在最近一段時間內，受政策影響，房地產市場流動性減小，生意都不是太好，有的只是勉強為繼。如果鏈家發出這樣的預警，將對房地產仲介後市的信心是一大打擊，可能會加速房地產仲介的洗牌，進而鏈家憑藉資金優勢會佔有更多的市場份額。

小編認為，判定一個城市的房地產市場是否存在風險，最重要的一個指標是這個城市人口的流入情況，這其中包括外來人口和本地農村人口的流入。而中國的城市化進程是進入中期，還有相當長的一段時間要走。所以大多數房地產市場的風險都還是比較小的。而人口出現長期流出的城市，建議考慮到規避風險。而鏈家究竟是怎麼想的？說沒說實話。企業都是趨利的，屁股決定腦袋，大家想想吧。

所以它的需求量更大。