在2018年新年伊始萬科又有了新的資本運作計畫。
經過近半年的醞釀， 1月5日， 萬科旗下商業地產平臺—印力商用置業有限公司宣佈， 將與萬科、Triwate三方聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權， 並承接相應的負債， 交易對價為83.65億元人民幣。
在業內看來， 與住宅的領頭羊地位相比， 萬科在商業地產領域起步較晚， 但這並不能阻擋其快馬加鞭的腳步。 此前， 早在2016年8月， 萬科公告稱將通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%的股權。 該交易於2016年底完成交割， 印力集團正式成為萬科商業地產平臺。
萬科的自身定位， 早在2014年變提出由“住宅供應商”升級為“城市配套服務商”。 而轉型是否成功， 關鍵在於商用地產的開發和運營。 一線商業市場的競爭火藥味始終濃厚， 萬科將如何突圍？
萬科印力發展提速
在萬科的業務譜系中， 商業地產業務正變得越來越重要。 但不可否認， 在一線商管品牌龍盤虎踞時， 萬科還缺乏有影響力的拳頭商業代表作。 借力更具實力的操盤手來佔領市場， 不失為一種理智決策。 2016年底， 萬科通過成立地產投資基金收購印力， 獲得了商業地產開發、運營管理平臺。 站在巨人的肩膀上， 萬科董事會主席郁亮對印力的期許， 則是“未來要做到數一數二”。
在萬科商業地產探路階段， 印力背負著最大使命。 在過去的一年裡， 印力與萬科商業整合加速，
除此之外， 萬科商業的開發運營能力也得到進一步提升。 以近期重新開業的瀋陽印象城為例， 該項目原為運營超過十年的電器商城， 經過升級改造， 並引入體驗式的業態品牌， 改造後營業面積下降38%， 但日均銷售上升63%， 日均客流上升129%， 總租金提升74%。
作為專注深耕於中國商業地產領域15年的本土企業， 印力一直秉持穩健的資產投資策略。 在成為萬科的商業平臺後， 印力開始採取自主開發與資產並購並存的成長路徑。
據悉， 此次股權交易涉及的20家購物中心總建築面積約為95萬平方米， 分佈在中國華北、華東、華南和中西部區域的19個城市。
至此， 印力在全國持有或管理的商業專案數量120家， 管理面積1000萬平方米， 管理資產規模逾800億元人民幣， 遍佈中國58個城市。
這意味著， 就商業專案和運營管理面積而言， 印力將躍居國內商業地產運營第二， 趕超華潤僅次於萬達。
萬科集團高級副總裁、印力董事長兼總裁丁力業先生表示：“我們充分看好商業地產存量市場的價值空間。 此次收購凱德成熟資產項目持有公司的股權， 符合印力的發展戰略。 ”
伴隨著商業地產存量時代的到來， 印力表示， 未來將繼續尋找更多的存量資產的並購機會，
資產證券化加快
事實上， 房地產金融的舞臺上， 重資產的戲碼正逐漸被輕資產， 被金融與資本取代。 資產證券化是未來商業地產發展的重要方向。 這當中， 輕資產被定義為萬科商業未來駛入快車道的重要索引。
2017年5月23日， 萬科公告成立了兩隻商業地產投資基金， 兩檔基金中的總出資額為50.31億元， 用於收購旗下的42個商業項目。 以投資基金的方式持有商業物業， 是商業地產走向資產證券化的必經之路。
兩檔基金的存續期限皆為20年。 公告顯示， 經普通合夥人及持有合夥份額三分之二以上的有限合夥人同意， 可以延長或提前終止前述合夥期限。
在萬科的構想中，這兩檔基金的投資方向都為特定購物商業中心的不動產或股權等資產，而專案的運營管理，則將交由印力統一進行。
萬科表示，組建兩隻專業商業地產投資基金，用於投資收購公司所擁有的成熟商業物業項目，有助於公司借助外部資本的力量，通過輕資產化運作方式加快公司在商業地產領域的投資運作，從而提升公司的資金利用效率。
2017年進入下半年，房地產信用債融資受到嚴控，對流動性較弱，投資回報週期長，面臨現金流壓力的商業地產而言，金融創新尤為迫切。在政策的鼓勵下，不少地產商和金融機構趁機推出了CMBS計畫。
2017年10月20日，“中金-印力深國投廣場信託受益權資產支持專項計畫”已發起設立，發行規模37.9億元，由印力集團作為發行人，中金公司擔任計畫管理人和銷售機構，招商銀行和上海銀行擔任財務顧問，當日已在深交所掛牌交易，計畫期限為12年。
該單CMBS是印力集團商業物業資產證券化的第一單，也是其作為萬科商業地產平臺後第一個資本市場融資項目，項目借助外部資本力量，整合了公司的存量資源。未來，隨著萬科印力商業平臺的運營深化，預計類似的資產證券化動作會更多。
根據戴德梁行發佈的中國房地產資產證券化資料包告顯示，因應存量時代輕資產化需要，2017年1-9月，資產證券化產品共計發行18單，發行金額417億元，相較上年同期增長約300%。商業地產抵押貸款(CMBS)和房地產信託投資基金(REITs)類產品為盤活存量商業地產起到了積極有效的作用。
在萬科的構想中，這兩檔基金的投資方向都為特定購物商業中心的不動產或股權等資產，而專案的運營管理，則將交由印力統一進行。
萬科表示，組建兩隻專業商業地產投資基金，用於投資收購公司所擁有的成熟商業物業項目，有助於公司借助外部資本的力量，通過輕資產化運作方式加快公司在商業地產領域的投資運作，從而提升公司的資金利用效率。
2017年進入下半年，房地產信用債融資受到嚴控，對流動性較弱，投資回報週期長，面臨現金流壓力的商業地產而言，金融創新尤為迫切。在政策的鼓勵下，不少地產商和金融機構趁機推出了CMBS計畫。
2017年10月20日，“中金-印力深國投廣場信託受益權資產支持專項計畫”已發起設立，發行規模37.9億元，由印力集團作為發行人，中金公司擔任計畫管理人和銷售機構，招商銀行和上海銀行擔任財務顧問，當日已在深交所掛牌交易，計畫期限為12年。
該單CMBS是印力集團商業物業資產證券化的第一單，也是其作為萬科商業地產平臺後第一個資本市場融資項目，項目借助外部資本力量，整合了公司的存量資源。未來，隨著萬科印力商業平臺的運營深化，預計類似的資產證券化動作會更多。
根據戴德梁行發佈的中國房地產資產證券化資料包告顯示，因應存量時代輕資產化需要，2017年1-9月，資產證券化產品共計發行18單，發行金額417億元，相較上年同期增長約300%。商業地產抵押貸款(CMBS)和房地產信託投資基金(REITs)類產品為盤活存量商業地產起到了積極有效的作用。