廣州的未來在哪裡？啟示就在這兩條路上！
你要買廣州房子嗎？快舉牌看看廣州的未來在哪裡？
前兩文重點提及道， 從1988年（廣州正式落實轄區面積的年份）的公園前，
1988年到2000年， 公園前——>東山口， 直線距離變化了3.1公里；
2000年到2016年， 東山口——>珠江新城， 重心變化移動了2.7公里。
28年間， 廣州中心移動了5.8公里。
那麼未來的廣州， 廣州新的中心是哪裡？
我們的城市化， 壓根就是人口持續的高度集中化。 假設現代科技發達， 交通發展再提速一倍， 以往中心移動了5.8公里需要28年， 但如今估計只需要十來年就完成了， 2030年， 我就以5公里作為距離參考。
那麼中心會移動到哪裡？
天河公園。
廣州未來10-15年， 2030年新的中心。
可能有人會說， 天河公園房價已經不便宜了。 我想說的是， 當年2003年天河珠江新城的房價也不便宜，
但是絲毫不影響珠江新城佔據新的中心地段， 也絲毫不影響其締造新的樓市高度， 昔日的王者公園前一對比也已經明日黃花了。
天河公園是除了珠江公園外， 往東市區中最大型的宜居公園。 另外， 這也是東部增城、黃埔人口進入市區的交匯點， 我們可以看看21號線和13號線， 這兩條東部線路， 分流了五號線人流壓力， 也從天河公園為開始站的11號環線開始分流。 可以想像一下， 東部源源不斷輸入的人流， 通過天河公園擴散， 天河公園未來必定彙集難以想像的人流量。
另外， 天河公園地鐵站據報導是全亞洲最大的地鐵站， 而魚珠、珠村、棠下、車陂， 特別是魚珠、棠下、車陂覆蓋的金融城-魚珠港就是下一個珠江新城。
因此新中心要擴大來說就是天河公園-車陂-魚珠。
我知道你們要跳出來反駁， 但且慢， 先聽我說下去。
廣州是完成不了多中心的（有些話不便明說），
珠江新城從1993年開始建設， 真正開始新一輪規劃調整是在2003年， 經歷了十年， 珠城才讓人初步發現它的美好。
而金融城2012年公佈規劃， 2013年開始首次拍地， 至今也才剛過五年期， 路還早著呢。 至於大家憂慮的岑村機場， 如今也沒看到官方有什麼明示， 於是傳言滿天飛， 金融城要爛尾了。 我認為這不過正如當年珠城規劃遭受挫折一樣崎嶇之路而已。
岑村機場畢竟是軍用機場， 這是廣州軍區的管轄範圍， 涉及的是軍方的機密， 我們隨隨便便也不能窺探一二， 即使政府已經有搬遷計畫也不能隨便公佈的，
至於東延下去的魚珠港， 這也有一個讓大家頭疼的問題——石化廠的搬遷。 岑村機場能否順利解決， 石化廠能否順利搬遷， 是架在目前的兩大難關， 我們要相信政府在東移計畫上的決心。 當下正在進行的茅崗、文沖舊城改造， 前進村改造， 臨江大道東延建設， 表明一切都在規劃之中。
那麼廣州的新中心已定， 我們怎麼識別哪的外溢範圍是靠譜的， 而某哪些外溢範圍是坑呢？
別急，慢慢來。
廣州2020年，計畫控制人口大概在1600萬，而按照廣州社科院日前發佈的《2040年廣州市人口預測研究》報告預計，到2040年，廣州市的常住人口總量將達約2000萬人，而2030年，廣州市老齡化程度會加大，模擬發現，2025年之後人口死亡率開始快速攀升，人口增長的拐點將出現在2030年左右。屆時人口增長會變慢，死亡率會增大。
那麼我們可以來一個大膽的猜想，2030年廣州人口已經接近2000萬，2040年也大概維持在2000w。
熟悉我的夥伴都知道我之前提出過廣州20公里的人口半徑理論，但這也是僅限於2020年前的預測而已。如果按照2030年2000萬人口，以天河公園為中心，計算過程我就不贅言了，人口半徑就為23km，撇開部分進入東莞，更多應該是往南和東而去了。
東莞不屬於廣州，東莞的心早已跟定深圳了。那麼這個圓，重任就必然落在了廣佛之地了。
我大概就描繪了下形狀：
大概涉及的地段就是：新塘、蘿崗、南海桂城、三山、禪城老區、順德北滘、陳村，番禺重點區域。
而遠離這個輻射範圍的，就要多加小心了。
那現在可以攤開明言了，我認為，廣州機會就是：新塘，蘿崗。
東部：新塘，自然就是13號線，新盤基本上在白江一帶。
另外稍近的東部就是天河新盤：牛奶廠板塊。
牛奶廠它是怎麼樣的一個地段呢？
從宏觀點的範圍來看，牛奶廠其實屬於整個奧體中心板塊規劃的一部分而已。牛奶廠地理位置上基本上處於整個奧體廣氮居住板塊的中部。對於奧體來說，目前中部（牛奶廠）發展預期較強，而廣氮的西部北部相對顯弱。因為廣氮沿北的天河北部，一直屬於天河開發的弱勢地段，雖然近年有六號線的開通直接蘿崗，緩解了北部壓力，也釋放了部分人流，但是鑒於中間有火爐山、產業園、東部有中華墓園，甚至於依靠岑村而立的智慧城。要知道岑村軍用機場很大程度上是牽制了天河本部的發展，從而岑村往北、往東都形成了一個人流窪地（房價窪地），始終不夠商業興旺。岑村機場如果能夠遷走，不僅是金融城利好，也包括牛奶廠。
牛奶目前最大的賣點就是想像力賣點。當下華陽學位、體育東學位進駐，雖然說學位的成熟至少需要六到八年小升初成績穩定。但是一個好的小學學位加上奧體執信中學的加持，必然會讓後續有更大的昇華空間。當然，交通缺乏地鐵是牛奶廠的最大的缺陷，但是我把這個理解為潛在突破點，之所以牛奶廠還能單合同，最重要就是還沒地鐵，價格還沒上去，而按照不遠處的煉油廠專案等不斷開發，奧體板塊更加成熟，規劃的19號線相信會更快提上議程，而目前加速建設的23號線從六號線東延出去也通過增城繞回來中心，恐怕也是有機會進駐牛奶廠，而一旦地鐵價值有所實現，必然會引發新一輪牛奶廠風暴。
廣州另外的機會就是東北部：蘿崗，以最低點的知識城為代表。
初步來說吧，知識城算是蘿崗一個比較靠譜的大項目了。規劃總區域面積達123平方公里，規劃總人口54萬人，總就業人口27萬。整個蘿崗其實是以工業類發展為多的，但知識城算是邁上了高新類科技工業的一個臺階，已建好的鳳凰湖也為整個知識城添色不少。只是中新合作的知識城，優勢是新加坡，劣勢也是新加坡，地方政府與國際都市合作的專案，需要更多時間打磨。知識城從08年開始提出概念，12年時候甚至還專門在廣州人大的高度上對知識城進行了規劃立法，可以想像出政府層面上是很重視的。不定的因素是新加坡，目前也有傳言撤資風波。
但是就地段而言，知識城潛力不錯。規劃利好直接體現在知識城地鐵線的建設上，南北分別連接21號線和14號線，享受到兩條骨幹的利好，直接換乘地鐵快線站。知識城線已經開通，後面就很快接入21號線、14號線，從而並聯圍成圈。在完全沒多餘二手的前提下，新建的一手將會是後面知識城剛需湧入必然之選。
廣州靠譜的區域大概闡述了，而廣州的坑窪之地呢，我認為還是儘量要回避的。
坑窪就是：從化、花都、南沙。
南沙怎麼也是坑？我大概就這樣說吧，南沙目前來看還是坑大於機。
我給一個排序：南沙>花都>從化。
南沙在廣州中心夯實的過程中並沒特別機會，主要是房子蓋起來了，人口卻沒跟上，我們可以重點看看這些年的人口流入資料。
2012年9月南沙兼併番禺區的東湧鎮、大崗鎮、欖核鎮，因此跟11年相比人口資料劇增，2014年資料缺失。
直觀來說，這四年來，南沙人口總數增長只有6.41w人。平均下來，每年1.6w人。即使15年到16年3w人的增長，但那年全廣州新增常住人口可是54w啊，11個區平分也有五萬人口了，南沙吸引人口仍然太欠缺。政府規劃要求南沙2020年達到200w人口，我看有點懸。這代表南沙要引入至少130w的人口，按照廣州2016年末1400w人口，2020年控制在1600w人口總數，那豈不是說200w新增人口至少六成（120w）要流入南沙？？
我認為這是非常不切實際的。
對於目前廣州而言，南沙坑大於機遇。一個存量房與人口不協調的地域，擇機而入比提前很多年佈局重要得多。
至於花都、從化，因為這是一個政策與人口都失衡的區域。地貌、生態敏感度，決定了政府不可能放太大的精力入去，投資能回避就儘量回避。
那麼佛山呢，作為廣州的外溢之地，又該怎麼看待呢？
廣州的發展，它就像一匹駿馬，拉著車拼著勁往東跑，但佛山卻像是一頭蠻牛，也牽著這個車往西拉。兩力相博之下，廣州中心緩慢地東移，不少人給帶去了東邊，也不少人給吸引到了西面。
我們可以看看佛山地鐵佈局與廣州東部地鐵佈局。目前佛山與廣州地鐵接駁的有廣佛線，進入南海的有金沙洲的6號線潯峰崗站、黃岐的5號線窖口站、規劃在建的有廣州七號線西延線——這是南站連接順德陳村的。在建的也有貫同佛山東西南北的佛山二號線和三號線。廣州東部在建的地鐵就是14號線（知識城線）、21號線，13號線，數量上來粗略說其實也是不相伯仲。
從珠江新城地鐵站到千燈湖地鐵站約51分鐘，到新塘地鐵站大概是49分鐘，開車耗時也是差不多一小時。
以目前限購的力度來說，千燈湖與新塘是競爭非常激烈的對手。因此把兩者並列來看是廣州兩大機遇之地，應該不會有什麼異議了。
佛山面積也不少，樓市發展必然要追隨廣州，而佛山再往外延伸的就是外溢範圍了，換言之就是三水、高明了。這兩個地區受廣州的影響甚微，這個範圍圈的區域，請各位慎重考慮。
我也就攤開談談我眼中佛山內的機會吧。
西北部：南海桂城、三山、禪城老區、順德北滘陳村（佛山在建的二號線三號線，廣州七號線西延線）真正價值最大的是七號線西延線。
桂城是絕對的佛山核心地段。
以廣佛邊界來說，千燈湖是最佳的宜居之地，學位醫療等也在培育當中，其中的燈湖小學，雖然還沒有小升初畢業成績，但也算是桂城家長眼中異軍突起的新秀名牌小學了。
目前還是處於新興發展階段的是三山。三山是完全的新興市場，只有三個樓盤：應該是保利西雅圖、保利諾丁山還有中海萬錦熙岸。三山最大的優勢是獨立的小島，靠近桂城，比起獅山來說，它更有能力直接吸納桂城外溢人口。距離荔灣番禺也不過是一河之隔，目前配套還沒齊全，是值得關注的好地方。
但目前佛山不是投資的好時機，我已經再三說過。佛山大可以等待回落時候再入。桂城也好，三山也好，北滘陳村也好，都可以等待冷淡期再入。廣州外溢下的市場，來得容易去也容易。在目前各大城市限售的當下，佛山依然沒跟，側面也說明了，它的供求關係還算平衡。沒有出現大量拋售也沒有出現大量跟風買入。
之前我一直強調，佛山是一個聯盟制，但我們也要看到佛山為了大統一，目前取消粵XY牌發放，這算是走出了一步。只是要從根本上改變大佛山特別是順德的看法，形成意識形態統一，恐怕不是普通一代人可以解決的。
佛山的坑：小心距離廣州過遠的新城，特別是三水新城、高明新城之流。
總結：
廣州未來十年新的中心是天河公園。
增城新塘也可投資考慮，剛需可入。新塘以外要注意。
蘿崗一手以知識城為最低籌碼，剛需投資可入。
南沙謹慎，留意人口流入。花都、從化投資勿入。
桂城千燈湖地位與新塘類似，投資剛需均可，資金無礙都可入。
禪城老區剛需可入。
三山可以作為知識城的補充，可擇時而入。
順德北滘可作投資，但也擇時而入。
注意點，儘量淘二手，一手因為雙合同，成本也不低，能買二手就買二手。
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別急，慢慢來。
廣州2020年，計畫控制人口大概在1600萬，而按照廣州社科院日前發佈的《2040年廣州市人口預測研究》報告預計，到2040年，廣州市的常住人口總量將達約2000萬人，而2030年，廣州市老齡化程度會加大，模擬發現，2025年之後人口死亡率開始快速攀升，人口增長的拐點將出現在2030年左右。屆時人口增長會變慢，死亡率會增大。
那麼我們可以來一個大膽的猜想，2030年廣州人口已經接近2000萬，2040年也大概維持在2000w。
熟悉我的夥伴都知道我之前提出過廣州20公里的人口半徑理論，但這也是僅限於2020年前的預測而已。如果按照2030年2000萬人口，以天河公園為中心，計算過程我就不贅言了，人口半徑就為23km，撇開部分進入東莞，更多應該是往南和東而去了。
東莞不屬於廣州，東莞的心早已跟定深圳了。那麼這個圓，重任就必然落在了廣佛之地了。
我大概就描繪了下形狀：
大概涉及的地段就是：新塘、蘿崗、南海桂城、三山、禪城老區、順德北滘、陳村，番禺重點區域。
而遠離這個輻射範圍的，就要多加小心了。
那現在可以攤開明言了，我認為，廣州機會就是：新塘，蘿崗。
東部：新塘，自然就是13號線，新盤基本上在白江一帶。
另外稍近的東部就是天河新盤：牛奶廠板塊。
牛奶廠它是怎麼樣的一個地段呢？
從宏觀點的範圍來看，牛奶廠其實屬於整個奧體中心板塊規劃的一部分而已。牛奶廠地理位置上基本上處於整個奧體廣氮居住板塊的中部。對於奧體來說，目前中部（牛奶廠）發展預期較強，而廣氮的西部北部相對顯弱。因為廣氮沿北的天河北部，一直屬於天河開發的弱勢地段，雖然近年有六號線的開通直接蘿崗，緩解了北部壓力，也釋放了部分人流，但是鑒於中間有火爐山、產業園、東部有中華墓園，甚至於依靠岑村而立的智慧城。要知道岑村軍用機場很大程度上是牽制了天河本部的發展，從而岑村往北、往東都形成了一個人流窪地（房價窪地），始終不夠商業興旺。岑村機場如果能夠遷走，不僅是金融城利好，也包括牛奶廠。
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廣州另外的機會就是東北部：蘿崗，以最低點的知識城為代表。
初步來說吧，知識城算是蘿崗一個比較靠譜的大項目了。規劃總區域面積達123平方公里，規劃總人口54萬人，總就業人口27萬。整個蘿崗其實是以工業類發展為多的，但知識城算是邁上了高新類科技工業的一個臺階，已建好的鳳凰湖也為整個知識城添色不少。只是中新合作的知識城，優勢是新加坡，劣勢也是新加坡，地方政府與國際都市合作的專案，需要更多時間打磨。知識城從08年開始提出概念，12年時候甚至還專門在廣州人大的高度上對知識城進行了規劃立法，可以想像出政府層面上是很重視的。不定的因素是新加坡，目前也有傳言撤資風波。
但是就地段而言，知識城潛力不錯。規劃利好直接體現在知識城地鐵線的建設上，南北分別連接21號線和14號線，享受到兩條骨幹的利好，直接換乘地鐵快線站。知識城線已經開通，後面就很快接入21號線、14號線，從而並聯圍成圈。在完全沒多餘二手的前提下，新建的一手將會是後面知識城剛需湧入必然之選。
廣州靠譜的區域大概闡述了，而廣州的坑窪之地呢，我認為還是儘量要回避的。
坑窪就是：從化、花都、南沙。
南沙怎麼也是坑？我大概就這樣說吧，南沙目前來看還是坑大於機。
我給一個排序：南沙>花都>從化。
南沙在廣州中心夯實的過程中並沒特別機會，主要是房子蓋起來了，人口卻沒跟上，我們可以重點看看這些年的人口流入資料。
2012年9月南沙兼併番禺區的東湧鎮、大崗鎮、欖核鎮，因此跟11年相比人口資料劇增，2014年資料缺失。
直觀來說，這四年來，南沙人口總數增長只有6.41w人。平均下來，每年1.6w人。即使15年到16年3w人的增長，但那年全廣州新增常住人口可是54w啊，11個區平分也有五萬人口了，南沙吸引人口仍然太欠缺。政府規劃要求南沙2020年達到200w人口，我看有點懸。這代表南沙要引入至少130w的人口，按照廣州2016年末1400w人口，2020年控制在1600w人口總數，那豈不是說200w新增人口至少六成（120w）要流入南沙？？
我認為這是非常不切實際的。
對於目前廣州而言，南沙坑大於機遇。一個存量房與人口不協調的地域，擇機而入比提前很多年佈局重要得多。
至於花都、從化，因為這是一個政策與人口都失衡的區域。地貌、生態敏感度，決定了政府不可能放太大的精力入去，投資能回避就儘量回避。
那麼佛山呢，作為廣州的外溢之地，又該怎麼看待呢？
廣州的發展，它就像一匹駿馬，拉著車拼著勁往東跑，但佛山卻像是一頭蠻牛，也牽著這個車往西拉。兩力相博之下，廣州中心緩慢地東移，不少人給帶去了東邊，也不少人給吸引到了西面。
我們可以看看佛山地鐵佈局與廣州東部地鐵佈局。目前佛山與廣州地鐵接駁的有廣佛線，進入南海的有金沙洲的6號線潯峰崗站、黃岐的5號線窖口站、規劃在建的有廣州七號線西延線——這是南站連接順德陳村的。在建的也有貫同佛山東西南北的佛山二號線和三號線。廣州東部在建的地鐵就是14號線（知識城線）、21號線，13號線，數量上來粗略說其實也是不相伯仲。
從珠江新城地鐵站到千燈湖地鐵站約51分鐘，到新塘地鐵站大概是49分鐘，開車耗時也是差不多一小時。
以目前限購的力度來說，千燈湖與新塘是競爭非常激烈的對手。因此把兩者並列來看是廣州兩大機遇之地，應該不會有什麼異議了。
佛山面積也不少，樓市發展必然要追隨廣州，而佛山再往外延伸的就是外溢範圍了，換言之就是三水、高明了。這兩個地區受廣州的影響甚微，這個範圍圈的區域，請各位慎重考慮。
我也就攤開談談我眼中佛山內的機會吧。
西北部：南海桂城、三山、禪城老區、順德北滘陳村（佛山在建的二號線三號線，廣州七號線西延線）真正價值最大的是七號線西延線。
桂城是絕對的佛山核心地段。
以廣佛邊界來說，千燈湖是最佳的宜居之地，學位醫療等也在培育當中，其中的燈湖小學，雖然還沒有小升初畢業成績，但也算是桂城家長眼中異軍突起的新秀名牌小學了。
目前還是處於新興發展階段的是三山。三山是完全的新興市場，只有三個樓盤：應該是保利西雅圖、保利諾丁山還有中海萬錦熙岸。三山最大的優勢是獨立的小島，靠近桂城，比起獅山來說，它更有能力直接吸納桂城外溢人口。距離荔灣番禺也不過是一河之隔，目前配套還沒齊全，是值得關注的好地方。
但目前佛山不是投資的好時機，我已經再三說過。佛山大可以等待回落時候再入。桂城也好，三山也好，北滘陳村也好，都可以等待冷淡期再入。廣州外溢下的市場，來得容易去也容易。在目前各大城市限售的當下，佛山依然沒跟，側面也說明了，它的供求關係還算平衡。沒有出現大量拋售也沒有出現大量跟風買入。
之前我一直強調，佛山是一個聯盟制，但我們也要看到佛山為了大統一，目前取消粵XY牌發放，這算是走出了一步。只是要從根本上改變大佛山特別是順德的看法，形成意識形態統一，恐怕不是普通一代人可以解決的。
佛山的坑：小心距離廣州過遠的新城，特別是三水新城、高明新城之流。
總結：
廣州未來十年新的中心是天河公園。
增城新塘也可投資考慮，剛需可入。新塘以外要注意。
蘿崗一手以知識城為最低籌碼，剛需投資可入。
南沙謹慎，留意人口流入。花都、從化投資勿入。
桂城千燈湖地位與新塘類似，投資剛需均可，資金無礙都可入。
禪城老區剛需可入。
三山可以作為知識城的補充，可擇時而入。
順德北滘可作投資，但也擇時而入。
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