前段時間， 北京一套跌幅40%的學區房刷屏， 諸多學區房也出現了降價的趨勢， 市場進入冷凍期， 這是否說明在房住不炒的理念下， 在教育改革持續擴散的今天， 最堅挺的房子也熄火了， 房地產市場真的轉向了？學區房還能投資嗎？
投資房產說到底看的是溢價。 眾所周知， 學區房的價值可以拆分為兩個部分， 一部分是房子本身價值， 另一部分是優質教育資源的入口價值， 即學區房的“溢價”。 在房價下行， 學區房的溢價還有多大？雲房資料研究中心通過對北京重點小學附近社區二手房住宅監測分析，
為排除一些濫竽充數的偽學區的干擾， 本次只選擇北京市東城區、西城區和海澱區排名前十的重點小學。 通過各小學的劃片社區價格， 以及劃片社區周邊1公里非學區房住宅均價， 計算出東城區、西城區和海澱區各重點小學學區房溢價率以及三個行政區學區房整體溢價率。
溢價率=（重點小學學區房均價/周邊1公里非學區房住宅均價）-1
前10重點小學學區房整體溢價率17.18% 海澱區溢價最高
據統計， 2017年東城區、西城區和海澱區排名前10位的重點小學劃片區域內二手房住宅整體溢價率為17.18%， 其中海澱區為21.13%， 東城區為17.06%， 西城區為13.33%。 東、西城兩區教育資源分佈較為均衡， 且處於中心城區，
東城史家小學區房溢價率最高為31.09%
東城區重點小學附近二手房溢價率排名由高到低的小學分別為史家小學、和平里四小、和平里九小、黑芝麻胡同小學、景山學校小學部、光明小學、和平里一小、匯文第一小學、府學小學和一師附小。
西城育翔小學學區房溢價率最高為22.00%
西城區重點小學附近二手房溢價率排名由高到低的小學分別為育翔小學、北京實驗二小、五路通小學、西師附小、中古友誼小學、育民小學、北京小學走讀部、三裡河三小、黃城根小學和北京實驗一小。 其中， 育翔小學附近二手房溢價率最高， 為22.00%， 北京實驗一小附近二手房溢價率最低， 為9.13%。
海澱中關村三小學區房溢價率最高為34.12%
據統計，海澱區重點小學附近二手房溢價率排名由高到低的小學分別為中關村第三小學、五一小學、中關村第一小學、石油附小、人大附屬小學、中關村第二小學、海澱區上地實驗小學、人大附屬中學實驗小學、海澱區實驗小學和翠微小學。其中，中關村三小附近二手房溢價率最高，為34.12%，翠微小學附近二手房溢價率最低，為8.96%。
如此看來，學區房的光環漸褪，但從溢價率分析，它的價格依然是最堅挺的。如何投，怎麼投相信大家通過前面的分析應該能做出科學合理的判斷。
附表：東城、西城和海澱區對應的重點小學、學區及非學區二手房價格及溢價率
海澱中關村三小學區房溢價率最高為34.12%
據統計，海澱區重點小學附近二手房溢價率排名由高到低的小學分別為中關村第三小學、五一小學、中關村第一小學、石油附小、人大附屬小學、中關村第二小學、海澱區上地實驗小學、人大附屬中學實驗小學、海澱區實驗小學和翠微小學。其中，中關村三小附近二手房溢價率最高，為34.12%，翠微小學附近二手房溢價率最低，為8.96%。
如此看來，學區房的光環漸褪，但從溢價率分析，它的價格依然是最堅挺的。如何投，怎麼投相信大家通過前面的分析應該能做出科學合理的判斷。
附表：東城、西城和海澱區對應的重點小學、學區及非學區二手房價格及溢價率