文 | TT財經 T教授
這輪樓市調控的拐點， 要來了麼？
昨日（1.25）， 作為中國樓市調控政策最嚴的城市 —— 北京， 兩宗住宅用地出現流拍。
據報導， 此次北京土地市場共推出了三宗共有產權住宅用地， 除朝陽區豆各莊鄉地塊被中鐵建拿下外， 位於豐台區的兩宗地塊由於無開發商參與報價， 均遭流拍。
若就消息而言， 這顯然是個不尋常的信號。
在2017年， 北京住宅土地供應74宗， 僅2宗流拍， 不管推出土地的附帶條件是多苛刻， 都會引來開發商激烈爭搶。 而在這種火熱的市場行情下， 2017年北京的賣地收入更是達到2796億元， 增長226%。
結合2017年北京的土地市場背景，
2018年1月份未過完， 土地流拍量就達到2017年全年資料；
而且這也是北京共有產權房推出以來， 首次出現土地流拍。
作為中國樓市最火熱、政策最嚴厲， 同時也是開發商擠破腦袋也要進去的一個市場—— 北京， 2018年一開年樓市卻突然冷卻了下來。
我們是不是可以理解為， 此輪調控的拐點來了？
如果是從北京土地流拍這個事件本身出發， 我們確實可以這樣認為。 因為， 樓市調控本身與其說調控市場， 不如說是調控開發商。 地價是他們抬起來的， 房價也是他們抬起來了。
只有當開發商們開始謹慎看待這個市場的時候， 才證明調控的“藥效”已經顯現， 樓市的寒冬來了。
不過，
上述看似說通的邏輯未必成立。
▌“流拍”有可能是刻意製造
此次推出的三宗共有產權用地均是採用“競地價+限房價”的土拍模式。
其中， 流拍的2宗土地位於北京豐台區花鄉白盆窯村， 一宗的建築體量為16.3萬平方米， 另一宗的建築體量為13.2萬平方米；
據土拍公告顯示， 這兩宗地的起拍地價約為3.1萬/平方米， 限制售價是4.3萬元／平方米（含全裝修費用）。
第三宗成交的土地在朝陽區豆各莊鄉水牛坊村建築規模為8.79萬平方米；據公告顯示， 起拍地價約為1.7萬/平方米， 銷售價格3.6萬元/平方米（含全裝修費用）；
此地塊共吸引了中海、保利、葛洲壩、中鐵建、石榴、城建＋金科、金地＋中交等7家企業及聯合體的競拍。
大家注意， 貓膩就藏在這些資料裡。
流拍的2宗地塊中， 地價（起拍價）和售價之間的差價為1.2萬/平方米。
成交的地塊中， 地價（起拍價）與售價之間的差價為1.8萬元/平方米， 競價後的差價為1.6萬元/平方米；
即是說， “成交地塊”競價後的差價都比“流拍地塊”的原始差價多出4000元/平方米。
因為， 限制售價和地價之間的差價， 包含了項目4000元/平方米的建安成本、1000元/平米的裝修成本（現在的共有產權房都要求精裝交房的）、管理成本、財務成本、稅費、利潤等。
所以， 若在1.2萬/平方米的差價下， 基本上開發商的利潤率只剩下3%左右。 而且這麼薄的利潤率下， 萬一出點狀況（如銷售週期拉長），
而1.8萬元或1.6萬元/平方米的差價就可以完全滿足開發商對利潤率的要求。
另外， 還有一個很重要的背景， 流拍地塊的售價設定過高（相對周邊二手房）。
據有關資料顯示， 附近挨著的商品房是首開華潤城， 是新房， 價格賣到8萬/平。
不過靠東方向還有個老點的二手房社區叫天倫錦城， 價格要便宜很多， 房價已經從17年最高點的5萬6跌到了目前的4萬2左右（完全產權）。
很薄的利潤率 + 不小的銷售風險， 才讓開發商用腳做出了選擇 —— 老子不玩兒了！
那麼， 現在問題來了。
這麼顯而易懂的賬， 相關部門難道算不出來麼？
同樣是共有產權用地， 不同地塊的售地差價為何會達到5000元之多？
如此高的定價（相對周邊二手房）， 而且還是部分產權，
所以， 很有可能的一種情況是相關部門壓根兒就沒想過把這兩塊地賣出去， 而是要刻意製造北京兩宗地流拍的資訊， 放給市場看。 （如筆者在本文開頭的錯誤推導）
至於理由， 大家懂得！
▌“競地價+限房價”與“共有產權房”組合存在先天BUG
在2017年的調控大潮中， 北京、上海等地出臺了一些極具創新和跨時代意義的政策措施， 如“競地價+限房價”的土拍模式、“共有產權房”等。
而這些創新型措施， 日後很有可能在全國範圍內得到推廣。 當然， 這些政策不會是單獨實施， 而是多個政策組合使用。
但這次的土地流拍事件， 則給我們提了個醒：“競地價+限房價”與“共有產權房”組合存在著先天性BUG。
首先，“共有產權房”本身對開發商就是個累贅。
根據現有已經實施專案來看，共有產權房，政府和個人的產權比例有3:7、4:6、5:5等三種情況，而在房子沒有賣出去的情況下，上述產權比就變成了政府與開發商的產權比例。
但因為是共有產權，開發商是無法對房子或土地進行抵押融資的。
所以，開發商參與共有產權房專案，要想好賣就必須要有價格優勢、要想賺錢就必須控制地價成本。而這售價和地價的定價權，又都掌握在政府收入裡。
但對政府來說這也是一個相當難平衡的事，如果地價過低，賣地收入會減少乃至出現國有資產流失；如果售價過高，會引起公眾不滿。
若反著來，又會引起開發商用腳投票，如昨天流拍的兩宗土地。
而其他地方政府，不像北京那樣財大氣粗可以不倚重土地財政，若貿然實施“競地價+限房價”與“共有產權房”政策組合，很容易讓自己陷入被動。
▌小結
2018年中國樓市肯定會像2015年那樣“冷若冰霜”，但可以肯定的是，“樓市冬天”不會現在這個時候來。
首先，“共有產權房”本身對開發商就是個累贅。
根據現有已經實施專案來看，共有產權房，政府和個人的產權比例有3:7、4:6、5:5等三種情況，而在房子沒有賣出去的情況下，上述產權比就變成了政府與開發商的產權比例。
但因為是共有產權，開發商是無法對房子或土地進行抵押融資的。
所以，開發商參與共有產權房專案，要想好賣就必須要有價格優勢、要想賺錢就必須控制地價成本。而這售價和地價的定價權，又都掌握在政府收入裡。
但對政府來說這也是一個相當難平衡的事，如果地價過低，賣地收入會減少乃至出現國有資產流失；如果售價過高，會引起公眾不滿。
若反著來，又會引起開發商用腳投票，如昨天流拍的兩宗土地。
而其他地方政府，不像北京那樣財大氣粗可以不倚重土地財政，若貿然實施“競地價+限房價”與“共有產權房”政策組合，很容易讓自己陷入被動。
▌小結
2018年中國樓市肯定會像2015年那樣“冷若冰霜”，但可以肯定的是，“樓市冬天”不會現在這個時候來。