摘要：重磅消息！政府今後將不再壟斷住房供地。
本報記者 于淼報導
重磅消息！政府今後將不再壟斷住房供地。
新年伊始， 國土資源部部長姜大明的一番表態，
這對於房地產市場來說無疑是一個積極信號。 姜大明部長的話意味著， 今後政府將不再是居住用地唯一提供者， 房地產開發商也不再是一手住房的唯一提供方。
集體土地價值提升
長期以來， 我國居住用地的唯一提供者只有政府。 有業內人士表示， 高房價的一個原因就在於政府是居住用地唯一提供者， 造成土地資源稀缺， 從而致使房價上漲。 資料顯示， 2016年， 北京、上海土地供應完成計畫的比例僅為20%左右， 這也成為2017年兩地房價上漲的重要原因。
可以看出， 此次政府不再壟斷住房供地， 前提是“權屬不變”、“符合土地和城市規劃”， 前者明確了所有權不改變， 後者則在於強調要有管理有規劃。
一位不願具名的土地專家表示， 住宅用地政府不再壟斷的理解不夠準確， 客觀來說， 真正的含義是， 原來住房供地都是國有建設用地， 農村集體建設用地入市需要經過政府征地轉化為國有建設用地，
“類似限定條件的含義是， 第一、集體建設用地做租賃住房， 不能改為國有建設用地。 第二、地方政府不能打著類似政策的旗號， 違規開發部分租賃住房， 還是要符合城鄉規劃的。 ”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示。
財經評論員馬光遠認為， 新的土地舉措的落實， 意味著我國土地供應將出現實質性變化， 政府作為居住用地唯一供應者的歷史將逐漸終結， 這對房地產市場的格局以及房價未來的走勢必然產生實質性影響。
那麼， 政府不再壟斷住房供地，
嚴躍進指出， 從此類表述來看， 類似用地也可能是從其他非地產開發的企業手中獲取， 尤其是一些國有企業的用地。 很多國有企業用地的工業用地當前需要積極轉性， 過去很少會提及做住宅用地， 但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下， 會對此類存量用地積極盤活， 所以實際上都有助於土地用地制度的靈活， 同時為“商品房、保障房、共有產權房、租賃住房”四元產品線提供更有保障的用地內容。
無論是引導集體土地入市， 創制新的形式， 還是非房地產企業可以從其他管道取得用地權， 這些都有益於活躍土地市場。
因此， 有業內人士指出， 隨著政府不再壟斷住房土地供應，
北京市房地產法學會副會長兼秘書長， 首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受《中國產經新聞》記者採訪時也表示， 這一政策會增加集體土地建設租賃住房供給， 提升集體土地價值， 給農村集體、農民帶來更多的收益。
嚴躍進對此也表示贊同， 他說， 對於集體建設用地來說， 土地價值更容易發現， 因為土地的使用用途增加， 而且使用的制度保障到位。
“此外， 對於商品房市場來說， 會面臨一定的擠壓， 畢竟此類區域市場的房源選擇機會增加。 ”嚴躍進補充道。
“政府不再壟斷住房土地供應， 對集體土地價值將有非常大的提升， 這項改革對於城市租賃市場影響最大， 對於商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。”中原地產首席分析師張大偉在接受媒體採訪時表示。
更多影響租賃市場
在2017年年底的中央經濟工作會議中，明確提到要加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
顯然，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地。業內人士預計，未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。
嚴躍進表示，實際上，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內容。所以實際上類似多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。
“但是必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而且真正對此類集體建設用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。相關的供地主體也包括了集體經濟組織和農民個人。”嚴躍進補充道，對於租賃住房市場來說，有助於增加各類土地供應，尤其是包括城中村和城邊村的土地開發，利好房源增加。
記者梳理發現，在安居客、趕集網、58同城等資訊平臺，一線城市住房租賃信息量呈不斷上漲的趨勢。由此可見，此前受到社會廣泛關注的住房租賃市場可能將成為最先收到土地紅利的市場。
在趙秀池看來，從法理上講，我國採取的是城鄉二元制度，城鎮土地歸國家所有，集體土地歸集體所有，住宅用地的供應應該不只是國家一個主體。未來在集體建設土地上會提供更多的租賃住宅用地，大家租賃集體建設用地上的住房得到的只是一定期限的使用權。
“低成本集體建設用地租賃住房供應的增加，會降低城市租金水準；高房價下租房划算，隨著租售並舉制度的建立，對承租人不斷賦權，會使更多的人選擇租房居住，進而會減少買房的需求，對平抑房價，促進房地產市場平穩健康發展起到應有的作用。”趙秀池補充道。
不過，短期內對於房價的影響還是有限的。嚴躍進指出，當前此類政策是“多主體供給、多管道保障”思路的體現，所以會影響供應端的內容。當然從房價的角度看，此類物業更多影響租賃市場，短期看對於房價的影響是有限的，或許到了2019年以後，部分租賃用房可以落實類似落戶等內容，那麼實際上的政策影響就會增加。
他進一步表示，對於老百姓來說，一方面是部分市民化的人口進城以後，部分宅基地或可以用作租賃用地來進行，當然操盤者應該還是農村集體經濟組織和相關房企。另一方面是有助於部分城郊區形成更多的租賃房源，也利好對房價的穩定。
值得注意的是，“單純看政策，其實影響是不大的，因為本身在農村土地市場中，耕地和其他經營性用地、宅基地等其實本身是獨立劃分的。當然在具體過程中要警惕各地隨意侵佔耕地的做法，尤其是一些流動人口規模大的百強縣，部分郊區市場可能會比較普遍。”嚴躍進坦言。
“小產權房”不會“合法化”
此外，姜大明部長的講話剛發佈，就有很多人高興壞了，以為多管道土地供應就意味著促進小產權房轉正，自己買的小產權房很快要將迎“合法化”。而事實證明，這不過又是空歡喜一場。
趙秀池對此表示，多管道土地供應並不意味著小產權房要轉正。“小產權房”的權利與大產權房還是有本質差別。嚴格來講，“小產權房”擁有不完全的產權，更多的只是擁有使用權。
據瞭解，“小產權房”自古就是個老大難問題，各種建設標準不達標，比如消防不達標，很容易起火，隨意讓其合法化，需要承擔的安全問題較大。另外，小產權從一開始就是非法的。政府不會輕易讓一個非法的東西“合法化”，否則市場一定會亂套。
在2017年9月的一次會議上，對於社會各界關注的集體租賃住房和“小產權房”關係問題，國土資源部黨組成員、副部長王廣華明確表示，這兩者有本質的區別。集體租賃住房用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批准建設，依法實施不動產登記。“小產權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護。
對此，嚴躍進稱，“小產權房”是在無審批、無監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建築，沒有轉正的可能，相反依然會是被嚴格管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。
“對於多管道土地供應模式來說，類似的土地供應本身是建立在合規的用地上。而‘小產權房’本身用地權屬不明確，所以沒有轉正一說。當然這個是總原則，未來對於一些存量‘小產權房’，尤其是可以改造為租賃住房的，這方面是否可以做政策創新，也是可以研究的。”嚴躍進分析指出。
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對於商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。”中原地產首席分析師張大偉在接受媒體採訪時表示。更多影響租賃市場
在2017年年底的中央經濟工作會議中，明確提到要加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
顯然，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地。業內人士預計，未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。
嚴躍進表示，實際上，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內容。所以實際上類似多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。
“但是必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而且真正對此類集體建設用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。相關的供地主體也包括了集體經濟組織和農民個人。”嚴躍進補充道，對於租賃住房市場來說，有助於增加各類土地供應，尤其是包括城中村和城邊村的土地開發，利好房源增加。
記者梳理發現，在安居客、趕集網、58同城等資訊平臺，一線城市住房租賃信息量呈不斷上漲的趨勢。由此可見，此前受到社會廣泛關注的住房租賃市場可能將成為最先收到土地紅利的市場。
在趙秀池看來，從法理上講，我國採取的是城鄉二元制度，城鎮土地歸國家所有，集體土地歸集體所有，住宅用地的供應應該不只是國家一個主體。未來在集體建設土地上會提供更多的租賃住宅用地，大家租賃集體建設用地上的住房得到的只是一定期限的使用權。
“低成本集體建設用地租賃住房供應的增加，會降低城市租金水準；高房價下租房划算，隨著租售並舉制度的建立，對承租人不斷賦權，會使更多的人選擇租房居住，進而會減少買房的需求，對平抑房價，促進房地產市場平穩健康發展起到應有的作用。”趙秀池補充道。
不過，短期內對於房價的影響還是有限的。嚴躍進指出，當前此類政策是“多主體供給、多管道保障”思路的體現，所以會影響供應端的內容。當然從房價的角度看，此類物業更多影響租賃市場，短期看對於房價的影響是有限的，或許到了2019年以後，部分租賃用房可以落實類似落戶等內容，那麼實際上的政策影響就會增加。
他進一步表示，對於老百姓來說，一方面是部分市民化的人口進城以後，部分宅基地或可以用作租賃用地來進行，當然操盤者應該還是農村集體經濟組織和相關房企。另一方面是有助於部分城郊區形成更多的租賃房源，也利好對房價的穩定。
值得注意的是，“單純看政策，其實影響是不大的，因為本身在農村土地市場中，耕地和其他經營性用地、宅基地等其實本身是獨立劃分的。當然在具體過程中要警惕各地隨意侵佔耕地的做法，尤其是一些流動人口規模大的百強縣，部分郊區市場可能會比較普遍。”嚴躍進坦言。
“小產權房”不會“合法化”
此外，姜大明部長的講話剛發佈，就有很多人高興壞了，以為多管道土地供應就意味著促進小產權房轉正，自己買的小產權房很快要將迎“合法化”。而事實證明，這不過又是空歡喜一場。
趙秀池對此表示，多管道土地供應並不意味著小產權房要轉正。“小產權房”的權利與大產權房還是有本質差別。嚴格來講，“小產權房”擁有不完全的產權，更多的只是擁有使用權。
據瞭解，“小產權房”自古就是個老大難問題，各種建設標準不達標，比如消防不達標，很容易起火，隨意讓其合法化，需要承擔的安全問題較大。另外，小產權從一開始就是非法的。政府不會輕易讓一個非法的東西“合法化”，否則市場一定會亂套。
在2017年9月的一次會議上，對於社會各界關注的集體租賃住房和“小產權房”關係問題，國土資源部黨組成員、副部長王廣華明確表示，這兩者有本質的區別。集體租賃住房用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批准建設，依法實施不動產登記。“小產權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護。
對此，嚴躍進稱，“小產權房”是在無審批、無監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建築，沒有轉正的可能，相反依然會是被嚴格管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。
“對於多管道土地供應模式來說，類似的土地供應本身是建立在合規的用地上。而‘小產權房’本身用地權屬不明確，所以沒有轉正一說。當然這個是總原則，未來對於一些存量‘小產權房’，尤其是可以改造為租賃住房的，這方面是否可以做政策創新，也是可以研究的。”嚴躍進分析指出。
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