作者：美房網主編
熱鬧過後， 我們靜下心來聊聊輿論熱傳的“樓市巨變”。
1月15日， 國土資源部部長姜大明表示， 我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下， 非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法， 深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點， 推動建立多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度， 讓全體人民住有所居。 政府將不再是居住用地唯一提供者。
我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”， 落實宅基地集體所有權， 保障宅基地農戶資格權， 適度放活宅基地使用權。 他強調， 這是一項重大理論和實踐創新。 但城裡人到農村買宅基地口子不開， 嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。
太陽底下無新事， 這事， 其實早些年炒的更熱， 呼聲更大， 尺度也更大。 可是， 城頭變幻大王旗， 風向突變， 政策收緊， 輿論被限，
小產權房憑什麼合法化？
“政府將不再是居住用地唯一提供者”， 很多人又看到了小產權房合法化的曙光， 但這二者並無必然聯繫， 小產權房合法化是不可能的。
小產權房是在無審批、無監管的非法用地上建成， 定性為違法違章建築， 這是明目張膽的在中國特色社會主義經濟秩序上撕開一個口子， 是薅政府的羊毛， 政府怎麼可能答應。 即便政府答應了， 小產權房合法化也涉及到法理問題， 必定又是一場持久的拉鋸戰。
存量土地如何盤活尚需各方博弈
“政府將不再是居住用地唯一提供者”， 只是為了落實“多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度”， 這也是樓市長效機制的應有之義。
但是， 其他來源的居住用地如何提供， 這才是需要我們詳細討論的， 這也正是國土部部長姜大明在接受採訪時表態， 而非正式會議定調的原因——讓問題先發酵一會，
“權屬不變、符合規劃條件下， 非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地。 ”這是為了盤活存量土地， 城市化進程中， 很多非房地產企業拿的地遠超公司需要量， 大量土地就積壓在這些企業手裡， 甚至有一些原來的工廠倒閉或搬遷， 但土地仍然是企業的， 也未能利用起來， 這就造成了嚴重的土地資源浪費， “非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地”就是要盤活這些土地。
雖然沒有具體資料， 但可以粗略估算， 這類土地的體量不小， 如果能逐漸進入土地交易市場， 對緊張的土地市場確有一定平抑作用。
那麼， 如何才能完全進入土地交易市場，
但政府對此是很謹慎的， 國土部部長的表述也是很謹慎的——“權屬不變”，嚴格的看，土地權屬，是指包括所有權、使用權、租賃權、抵押權等等完全權利；而且，姜部長的原話是“政府將不再是居住用地唯一提供者”，這裡用了很籠統的“居住用地”，而非“商品房用地”。
另一種辦法就是這些有土地的非地產企業自己開發，開發後作為商品房對外銷售，這能直接平抑市場，但也需要政府開相當大的口子；或是開發後低價賣給自己的員工，但這幾乎回到過去福利分房時代了。
可供借鑒的經驗就是，北京鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。但從前述住建部長表態來看，在這土地上建哪類住宅並無傾向性表態。一切還在未知之中，等到輿論博弈，各利益體博弈，政策博弈，再到真正落實，還不知要到什麼時候去呢，所以，真的不用高興太早了，靠此平抑房價目前來看是根本不可能的。
租賃利好不新鮮
“深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點”，這並不是什麼新鮮事。早在2017年8月底，國土部會同住建部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
這對於推進租賃市場發展，緩解高房價引發的社會矛盾，解決中低收入人群居住剛需確實有極大作用，但房價並不會因此受到多大影響。對此，我們前面已有文章轉述，請參閱《發展租賃市場最大政策利好落地，樓市將走向何處？》一文。
宅基地“三權分置”推進城市化
探索農村宅基地“三權分置”，住建部長首先就強調了“落實宅基地集體所有權”，這也進一步表明了政府對土地權屬問題仍然十分在意，所謂“打破政府對土地的壟斷”，不過是輿論的臆想。
“三權分置”的真正意義在於推進城市化進程，“保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權”，是讓農村閒置宅基地活起來，農民可通過將宅基地租賃、抵押等手段獲得財產性收益，這將有效推動農民就近城鎮化。
具體到宅基地對樓市的影響，從目前的表述來看，影響還是在租賃市場，城鄉結合部、城中村等宅基地資源應該能有效擴大租賃房源的供應。
僅代表個人觀點，不代表美房網觀點
作者：mkshfx
國土部部長的表述也是很謹慎的——“權屬不變”，嚴格的看，土地權屬，是指包括所有權、使用權、租賃權、抵押權等等完全權利；而且，姜部長的原話是“政府將不再是居住用地唯一提供者”，這裡用了很籠統的“居住用地”，而非“商品房用地”。另一種辦法就是這些有土地的非地產企業自己開發，開發後作為商品房對外銷售，這能直接平抑市場，但也需要政府開相當大的口子；或是開發後低價賣給自己的員工，但這幾乎回到過去福利分房時代了。
可供借鑒的經驗就是，北京鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。但從前述住建部長表態來看，在這土地上建哪類住宅並無傾向性表態。一切還在未知之中，等到輿論博弈，各利益體博弈，政策博弈，再到真正落實，還不知要到什麼時候去呢，所以，真的不用高興太早了，靠此平抑房價目前來看是根本不可能的。
租賃利好不新鮮
“深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點”，這並不是什麼新鮮事。早在2017年8月底，國土部會同住建部根據地方自願，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
這對於推進租賃市場發展，緩解高房價引發的社會矛盾，解決中低收入人群居住剛需確實有極大作用，但房價並不會因此受到多大影響。對此，我們前面已有文章轉述，請參閱《發展租賃市場最大政策利好落地，樓市將走向何處？》一文。
宅基地“三權分置”推進城市化
探索農村宅基地“三權分置”，住建部長首先就強調了“落實宅基地集體所有權”，這也進一步表明了政府對土地權屬問題仍然十分在意，所謂“打破政府對土地的壟斷”，不過是輿論的臆想。
“三權分置”的真正意義在於推進城市化進程，“保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權”，是讓農村閒置宅基地活起來，農民可通過將宅基地租賃、抵押等手段獲得財產性收益，這將有效推動農民就近城鎮化。
具體到宅基地對樓市的影響，從目前的表述來看，影響還是在租賃市場，城鄉結合部、城中村等宅基地資源應該能有效擴大租賃房源的供應。
僅代表個人觀點，不代表美房網觀點
作者：mkshfx