北京共有產權房地塊流拍，政府誠意還應尊重市場契約精神

1月25日，位於北京郊區豐台的兩宗共有產權房地塊因無人競標而流拍。這兩宗地塊起始樓面地價接近3.3萬元/平方米，共有產權房未來入市的銷售價格為4.3萬元/平方米。此外，房企在配建共有產權房時，還需採用裝配式建築，將進一步抬高配建成本。綜合來看，無利可圖導致房企知難而退。

共有產權房的核心在於，價格與同一地段商品房相當，政府通過持有不同比例的產權，來降低共有產權房的購房門檻。作為政策性住房的一種新形式，共有產權房曾被各方寄予厚望，尤其對解決“夾心層”的產權住房訴求具有積極意義。

北京兩宗共有產權房地塊流拍，雖然說是土地市場主體理性競爭的結果，但也折射出共有產權房落地難的尷尬處境。

從國外的相關經驗來看，共有產權房本質上是在政府住房政策支持下的准市場領域和完全市場領域發揮資源配置功能，有別於針對低收入群體的純粹保障性住房，是以准市場化手段構建多層次住房的政策舉措之一。北京率先在國內推出共有產權房制度，值得贊許，但關鍵是，准市場領域還是要按照市場機制辦事，政府應以市場契約精神，將自己放在與開發商、購房者平等的地位來設計、實施共有產權房這一制度，避免唱“獨角戲”。

從北京流拍的兩宗共有產權房的情況來看，

目前政府角色定位不清，土地起拍價和未來房價全部由政府說了算，政府還是按照保障房的限價思維來操作共有產權房。起始樓面地價與未來房價之間僅差1萬元，其中還要包括財務成本、建築成本、裝修成本、銷售成本等，開發商大概率會出現虧損情況。

此外，共有產權住房的再上市，將保障政府的優先權，即政府優先回購。優先回購權下，地方政府有兩個路徑可以選擇，一是按照政府評估價，由政府回購自然人手中的房屋產權，而實際評估權掌握在政府手中；二是再上市交易時，政府按照共有產權的比例，直接按比例分享房屋交易價款，其中亦包括增值部分。房子的回購價格評估最終如何確定，實際上也是未來可能產生較大分歧的地方，

過低或虛高都可能存在利益輸送，最終出現變形、異化可能。

有房企人士進一步分析，政府限制商品房價格，加大保障房供應，本質上不能解決問題，反而會推高房價。一則保障房便宜，無論需不需要，有些人都會千方百計謀取申請資格，保障房始終供不應求。二則北京可供的土地少，保障房和商品房用地此消彼長，保障房建多了，商品房供應就會減少，房價還是下不來。

加大商品房地塊供應方能治本，在這一點上，北京市做出努力。

2018年1月23日，北京市規劃和國土資源管理委員會主任張維做客北京電視臺時透露， 2017年北京超額完成供地計畫，全年實際供應商品房和共有產權房用地供應721公頃。

其中，共有產權房用地達207公頃。商品房用地達514公頃。商品房供地數量是2016年的5倍。

評價一項公共政策優劣的關鍵指標，不在於政策本身有多善意，而在於是否能夠真正得到公眾以及市場的回應。