投資房產前，我必須給你上一課！

前段時間，我陸續分享過如何來選擇購房時間點，如何捕捉抄底信號。今天來闡述下投資房產如何選擇區域，哪些區域保值抗跌？哪些區域風險巨大？以下原則是房產投資千古不變的定理，是選擇優質資產的精髓所在，純乾貨、純理論、無水分、無廢話。

自住率低的社區千萬別買

理由一：以價換量導致踩踏式暴跌。投資的本質就是唯利是圖，永遠追隨利潤。自住率低、投資率高的社區，就意味著只要政策轉向，行情有變，為鎖定收益，就會有大量的拋盤，瞬間供大於求，這個社區房價短期就會大幅下跌。

再加上由於政策不明朗，購房者觀望情緒加重，買漲不買跌，房價就會形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投資客和外地購房者為主的燕郊，房價腰斬的隨處可見。而自住率高的社區，業主惜售情緒濃厚，不到心理價位就索性不賣，或者轉售為租，從而造成整個社區的拋盤量稀缺，供小於求，失去議價空間，均價維持高位。

理由二：一套急拋房的價格決定一個社區的價格。同一個社區，最新一套房子的成交價就是該社區的均價，如果一位投資客急拋的房子以單價5萬成交，那麼今後5萬就是這個社區的最高成交價，只能低不能高，掛高了也不會有市場，你若想儘快出手，還得在此基礎上打折，就像多米諾骨牌一樣的發生踩踏。

當然，這種現象在房價上行期內是不會發生的，因為沒有人會傻到在上漲期內拋房。

理由三：租金收益無法保證。自住率低的社區通常位置較偏，空置房較多，而租客卻寥寥無幾，再加上投資客競相降低租金攬客，所以，空置房常年沒有租金收益是常態，對於投資客來說，沒有租金對沖月供，壓力可想而知，就算房價翻倍，只要不拋售，壓力永遠存在。我的一位大學同學2011年在上海臨港新城以單價9000元買了一套100平的新房，月租500元都租不出去，空置到2016年才以800元租給二房東搞群租。

理由四：降價首先從新城新區開始。地方政府的造城運動從來沒有停止，土地財政的慣性難以轉變。沒有產業、缺乏配套、人口不足的新城新區始終是房價的軟肋，

唯一的優勢就是便宜。但是單純的便宜絕對是房產投資的大忌，自住率低、沒有接盤俠，漲的快，跌的更快，抗跌性差是新城新區的最大特徵。

投資和自住必須合二為一

有些朋友天真的認為房產投資和自住是兩回事，概念不同、目的不同、資金用途不同，所以思考方式也不能相同。後臺諮詢我也有很多這樣的朋友，他們只想投資一些便宜、偏遠，但是貌似有些發展前景的項目，亦或是人云亦云，別人投哪裡他也想投哪裡。人為的把房產投資和自住區分開來是最大的誤區。試想，你投資一個自己都不願意住的房子，能達到保值增值的目的嗎？你投資一個遠離市區、沒有地鐵、沒有商業的便宜房子，還期待它給你帶來豐厚回報嗎？你投資一個不限購，

一梯二十戶的商住公寓，還奢望它能轉正嗎？你投資一個面朝大海、春暖花開的旅遊地產，還想要獲得CBD的租金嗎？

把每一套投資房都當做自住房來選擇，這就是房產投資的精髓所在。你不會去住的房子，也沒有人願意去住，你搶著住的地方，同樣會有很多人搶。最好的投資房其實就是最好的自住房。

房產投資的首要目的是保值，其次才是增值

國人熱衷投資房產的根本原因無非兩點：一是養老保障，二是代際遺傳。在持續通脹的時代，只有房產可以保值增值。在歷史的長河中，穩定持續的上漲才是房產投資的真諦，短期的暴漲和暴跌根本沒有意義。沒有能力在最高點拋掉，

就別做暴富的白日夢。同理，真正能在股市裡賺大錢的人絕非凡人。辛苦還貸若干年，一夜回到解放前，這不是屌絲應該玩得遊戲。切記遠離特色小鎮、旅遊養老、政策規劃等地產專案。

房產投資的優越性就在於，擁有持續穩定高額的回報，買定離手，不需要任何後期關注操作。短期炒作漲幅很大的區域，必定透支未來，慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的地方才是最值得投資的地方。

異地投資房產務必要本地人指引

本人周圍的朋友很多來自三四線小城，每個地方對好房子的定義都不同，而且必然都有差異。所以，異地房產投資前，務必要深入調研，體察民俗，最好有個當地朋友引薦介紹，根據當地人的習俗走，當地人喜歡買哪裡，你就投資哪裡。否則，你沾沾自喜的投資房產，在當地人看來，不過是請君入甕、人傻錢多罷了。套牢不算，想拋都拋不掉。

房產投資建議

一、房產投資首選市中心黃金地段學區房。市中心代表完善的配套、黃金地段代表區域認可度和自住率高、學區房代表高附加值，三者合一，才是保值增值抗跌的最佳產品，如果嫌貴，至少應該滿足一點。

四、把投資房當做自住房來選擇。房產投資的核心原則就是具有優良的變現能力。變現快、附加值高的房子既是好的自住房，更是好的投資房，投資房和自住房根本上是一致的。當然，稅費不同，貸款不同這種說法就不用我贅述了。

六、頻繁買賣是大忌。我知道有些朋友對房產投資的認識有誤區，覺得高拋低吸才不浪費每個波段。拜託，省省心吧。買房子只需要你記住一點：所有的腦力和體力全部用在買房前，買定離手。只要你選對了房子，今後房價漲跌與你無關。你的資產在買房那一刻已經就定型了，今後漲跌不用你操心。

以上就是我給大家分享的房產投資原則，掌握這些精髓，你才能撥開迷霧，理解房產投資的真諦，不論任何省份、任何城市都絕對適用。

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你就投資哪裡。否則，你沾沾自喜的投資房產，在當地人看來，不過是請君入甕、人傻錢多罷了。套牢不算，想拋都拋不掉。