剛進入2018年， 地產股就起了一大波行情。 1月， 主流地產股大漲三成左右， 比如萬科。 地產股為何如此強勢？
其實， 這是中國房地產市場， 在本輪房地產短週期上行階段（2015年以來）， 所出現的諸多“奇觀”中的一個。 且聽老楊， 慢慢道來。
2015年以來， 中國房地產市場出現了四大奇觀：
第一大奇觀：投資投機席捲全國
本輪短週期的上漲行情， 啟動於2014的四季度的京滬深， 加速上漲於2015年3、4月份的深圳。 其後， 星星之火， 漸成燎原之勢。 2016年3月， 老楊首創“房地產板塊輪動”理論， 其後兩年， 被完美驗證。
我例舉過去三年的三個城市， 與大家一起管中窺豹。
2015年二季度， 深圳人民全嗨了， 陶醉在房價暴漲、直線拉升的氛圍中。 深圳人民在房產投資方面的敏感性， 當之無愧全國NO1。 那個時候， 全國人民都看不懂深圳， 比如大兄弟廣州， 當前房價仍躺地板上， 一動不動。
2016年二季度， 合肥人民全瘋了， 合肥房價暴漲， 只用了短短一個季度， 就奠定了2016年全球房價漲幅NO1的傲驕地位！合肥人民， 沒房的急著買首套， 有房急著買多套。 三季度安徽人民跟著全瘋了， 紛紛湧入省城投資房產。 在合肥沒買房？你也太OUT了吧。
2017年二季度， 杭州人民全醉了， 房價繼續暴漲（自2016年三季度開始大漲）， 大量拆遷戶手持大量現金到處買房， 杭州新盤幾乎全部日光， 二手房價格持續飆升。 杭州人民已經忘記2011至2015年房價下跌期的疼痛，
上述， 只是三個代表城市。 實際上， 這輪房價上漲行情如此之大， 範圍如此之廣， 板塊輪動如此充分。 投資投機風潮大範圍蔓延， 全國很多地區的街頭巷尾， 人們都在談論房價上漲， 炒房賺錢。 這樣的奇觀， 史所罕見， 其瘋狂程度遠超上一個樓市繁榮期的2013年， 也超2010年、2007年這兩個繁榮年份。
第二大奇觀：違規資金圍城房地產
房地產是資金密集性產業， 離開資金支持玩不轉。 從資金的角度來看，
各種金融機構， 各種違規資金， 紛紛湧進房地產市場。 比如2016年， 商業銀行在給開發商的前端購地配資方面， 爭得頭破血流。 往往是， 一個地王剛產生， 一堆銀行爭著給這塊配資， 甚至出現9:1的誇張比例， 9成資金由銀行或其他金融機構（比如險資）提供， 開發商只出一成地價款。 這屬於赤裸裸的違規操作！我國現行法律法規禁止金融機構借貸資金給開發商購地！
再如， 各種資金紛紛給個人購房者提供杠杆， 甚至首付款都是借來的。
如果細究， 可以發現， 大量的網貸P2P產品、各種金融機構的資管產品、銀行理財產品等， 其中相當多的募集資金， 最後都流進了房地產市場， 或者貸給了開發商， 或者貸給了購房者（其中多屬投資投資者）。
大量違規資金的存在， 成為威脅中國金融體系穩定的一大隱患。 這也是為什麼， 相關部門近兩年一直強調防範金融風險， 降低宏觀杠杆率， 逷制房地產泡沫化。
第三大奇觀：房企軍備競賽
年底前後， 各家房企紛紛開年度總結與展望會議， 老楊受邀參加了多家房企的會議。 總體來看， 2017年多數大中型房企的銷售業績大增， 關鍵是對於2018年他們的目標定得更高， 激情更熾，雄心更大。
2017年，全國銷售總金額超千億的企業達17家，相比2016年的12家，大增四成！前十大開發商的市場佔有率，由2016年19%，增長至2017年的24%，提高5個百分點（歷史最快增速）。
2017年，多數大中型開發商都瘋掉了！為了業績、為了排名，每個有追求的開發商，必須打雞血。瘋狂拿地、並購，增加土儲，幾乎每個大中型開發商都計畫在2018年“彎道超車”！
這是一個瘋狂的年代，恰似歷史上大國之間的軍備競賽。如此激烈的排名之爭、激進的擴張節奏，肯定是難以持久的，但誰都不願退縮。
那麼，在2018年房地產調控不放鬆、金融強監管升級、全國樓市降溫的大背景下，預計全國新房蛋糕難以繼續做大，開發商資金鏈會持續趨緊，哪來那麼多錢去購入大量土地？樓市降溫之後，銷售遇阻，資金回籠變慢，同時遭遇償債高峰（2015至2016年房企發債很多）。軍備競賽，既是擴張戰，又是消耗戰，一年或兩年後，必有開發商被拖垮！
在老楊看來，對於開發商來說：婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產市場。
但新房市場天生供求節奏不匹配、夫妻生活不和協。市場突然熱起來時，貨很快賣完；炮彈用完怎麼辦，急忙購地補貨後，火急施工，等到可以賣房時，市場已經降溫。有時候還來得及出現第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的時候，老爺子一腳將門踹開：大喝一聲：房地產調控了。著急、無奈、上火，都沒用，只能等著下一輪市場的復蘇和回暖。
然而，這次，房價漲幅巨大，市場行情很大，即便2018年行情即將結束，當前開發商們仍然相信自己很強，比別人身板更硬朗，可以再來兩次高潮。老楊警告：當心精盡人亡。
第四大奇觀：地產股逆勢暴漲
首先，總體上看，地產股是跟著股市大勢運行的，大盤走勢是影響地產股的主要因素。比如，2015年上半年，地產股與大盤一起上漲。
其次，地產股還受到房地產政策、市場的影響，這是次要因素。政策寬鬆，樓市上行階段，有利於地產股上漲。其中，地產股對房地產政策更為敏感，一般而言，在政策由緊轉松的初期，此時樓市還沒有回暖，地產股開始提前上漲了，比如2014年3月兩會政府工作報告提出實行房地產“分類調控”。而在政策由松到緊，樓市還沒明顯降溫時，地產股已經開始走弱了；比如，2009年12月房產新政、2013年2月國五條新政。
最後，具體地產股，還受到具體企業基本面的影響，尤其是業績。
回顧這一輪房地產短週期，2016年樓市最火爆，全國新房銷量與均價增速較快，2017年繼續增長，但成交量與均價增速放緩。2016年9月30日住建部開會部署部分城市（圈了16個城市）的調控工作，標誌著政策轉向。
然而，直至2017年，港股中的內房股才開始出現罕見的暴漲行情。直至2017年四季度，A股中地產股才開始大漲。過去三個月，A股主流地產股上漲了五成左右，遠超A股總體漲幅。
究其原因，主要源於企業基本面顯著改善、業績提升，同時地產股在大漲之前估值低偏，處於價格窪地。另外，還有一個典型現象，作為過去兩個月地產股大漲的帶頭大哥泰禾，拉了幾個漲停板，居然始于老闆公開聲稱2018年業績將翻番，銷售額的目標是2000億元。
但是，大家必須明白一點，2016年樓市最熱、開發商銷量增幅最大、項目利潤較高，這主要反映在房企2017年年報中。而2017年銷售業績雖仍強勁，但很多房企2016年在一線和強二線拿了較多高價地，很難賺到錢，這將反映到2018年年報中。至於很多房企仍在參與的“軍備競賽”，2018年繼續激進拿地，則2019年將“吃不了兜著走”。
近幾個月地產股暴漲，打破了以往的規律，在政策收緊信號如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些誇張了，可歸為異常現象。
總而言之，過去三年，中國房地產業驚現上述“四大奇觀”，這在過去幾十年的歷史上，是從未有過的異常現象。這也折射出本輪房地產上漲行情之大，讓部分市場參與者（購房者、開發商、金融機構）神魂顛倒、紙醉金迷、貪婪無度。而這些，恰恰是房地產泡沫的特徵！
本文首發於功夫財經
激情更熾，雄心更大。2017年，全國銷售總金額超千億的企業達17家，相比2016年的12家，大增四成！前十大開發商的市場佔有率，由2016年19%，增長至2017年的24%，提高5個百分點（歷史最快增速）。
2017年，多數大中型開發商都瘋掉了！為了業績、為了排名，每個有追求的開發商，必須打雞血。瘋狂拿地、並購，增加土儲，幾乎每個大中型開發商都計畫在2018年“彎道超車”！
這是一個瘋狂的年代，恰似歷史上大國之間的軍備競賽。如此激烈的排名之爭、激進的擴張節奏，肯定是難以持久的，但誰都不願退縮。
那麼，在2018年房地產調控不放鬆、金融強監管升級、全國樓市降溫的大背景下，預計全國新房蛋糕難以繼續做大，開發商資金鏈會持續趨緊，哪來那麼多錢去購入大量土地？樓市降溫之後，銷售遇阻，資金回籠變慢，同時遭遇償債高峰（2015至2016年房企發債很多）。軍備競賽，既是擴張戰，又是消耗戰，一年或兩年後，必有開發商被拖垮！
在老楊看來，對於開發商來說：婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產市場。
但新房市場天生供求節奏不匹配、夫妻生活不和協。市場突然熱起來時，貨很快賣完；炮彈用完怎麼辦，急忙購地補貨後，火急施工，等到可以賣房時，市場已經降溫。有時候還來得及出現第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的時候，老爺子一腳將門踹開：大喝一聲：房地產調控了。著急、無奈、上火，都沒用，只能等著下一輪市場的復蘇和回暖。
然而，這次，房價漲幅巨大，市場行情很大，即便2018年行情即將結束，當前開發商們仍然相信自己很強，比別人身板更硬朗，可以再來兩次高潮。老楊警告：當心精盡人亡。
第四大奇觀：地產股逆勢暴漲
首先，總體上看，地產股是跟著股市大勢運行的，大盤走勢是影響地產股的主要因素。比如，2015年上半年，地產股與大盤一起上漲。
其次，地產股還受到房地產政策、市場的影響，這是次要因素。政策寬鬆，樓市上行階段，有利於地產股上漲。其中，地產股對房地產政策更為敏感，一般而言，在政策由緊轉松的初期，此時樓市還沒有回暖，地產股開始提前上漲了，比如2014年3月兩會政府工作報告提出實行房地產“分類調控”。而在政策由松到緊，樓市還沒明顯降溫時，地產股已經開始走弱了；比如，2009年12月房產新政、2013年2月國五條新政。
最後，具體地產股，還受到具體企業基本面的影響，尤其是業績。
回顧這一輪房地產短週期，2016年樓市最火爆，全國新房銷量與均價增速較快，2017年繼續增長，但成交量與均價增速放緩。2016年9月30日住建部開會部署部分城市（圈了16個城市）的調控工作，標誌著政策轉向。
然而，直至2017年，港股中的內房股才開始出現罕見的暴漲行情。直至2017年四季度，A股中地產股才開始大漲。過去三個月，A股主流地產股上漲了五成左右，遠超A股總體漲幅。
究其原因，主要源於企業基本面顯著改善、業績提升，同時地產股在大漲之前估值低偏，處於價格窪地。另外，還有一個典型現象，作為過去兩個月地產股大漲的帶頭大哥泰禾，拉了幾個漲停板，居然始于老闆公開聲稱2018年業績將翻番，銷售額的目標是2000億元。
但是，大家必須明白一點，2016年樓市最熱、開發商銷量增幅最大、項目利潤較高，這主要反映在房企2017年年報中。而2017年銷售業績雖仍強勁，但很多房企2016年在一線和強二線拿了較多高價地，很難賺到錢，這將反映到2018年年報中。至於很多房企仍在參與的“軍備競賽”，2018年繼續激進拿地，則2019年將“吃不了兜著走”。
近幾個月地產股暴漲，打破了以往的規律，在政策收緊信號如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些誇張了，可歸為異常現象。
總而言之，過去三年，中國房地產業驚現上述“四大奇觀”，這在過去幾十年的歷史上，是從未有過的異常現象。這也折射出本輪房地產上漲行情之大，讓部分市場參與者（購房者、開發商、金融機構）神魂顛倒、紙醉金迷、貪婪無度。而這些，恰恰是房地產泡沫的特徵！
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