熟悉無錫樓市的朋友， 深知這是一頭”溫柔的怪獸“！
看似江南的溫柔富貴鄉， 但套住房產投資客沒商量！
你不信嗎？
老楊拉張圖吧， 有圖有真相。
無錫新建商品住宅價格， 07年大漲， 08年盤整小跌， 09年至10年一輪暴漲， 大量投資投機客沖了進去， 包括外地人。
2011年上半年， 成交均價達到9200元的歷史高位！其後下跌， 跌至2012年上半年， 處於7800元的低位。 下跌15%。
客觀而言， 15%的總體跌幅並不算太， 但有兩點， 讓高位入市的投資客很難受：其一， 全市總價跌15%， 意味著少數樓盤大跌三成左右；其二， 下跌時間很長， 一直持續至2015年年底， 下跌後橫盤， 持續了近五年！
對於投資客而言， 一方面資金是有成本的， 每年7%左右很正常；另一方面， 資金是有機會成本的， 也即這筆錢如果投資在其他更好的領域， 每年增值15%左右也不算難。
如此算來， 則2010年四季度至2011年上半年高位入市的投資客， 算上房價下跌與融資成本，
本輪房價上漲， 無錫滯後至一線城市與蘇州、南京等。 2016年春節之後， 快速啟動， 房價急漲， 2017年9月11000元。 四季度又拉了一把， 最高沖到14000元， 然後回落。
2017年， 無錫新盤也被限價， 估計四季度的最後一把沖高， 與政府批預售證或網簽的節奏， 以及成交樓盤的價格結構有關， 屬於異動。
實際上， 進入2017年下半年， 無錫的二手房小幅降溫， 新盤市場分化， 部分繼續熱銷， 但越來越多的樓盤開盤去化率下滑， 並有個別樓盤開始降價促銷。
從均價走勢來看， 14000元應是本輪短週期無錫房價的頂部。 相比啟動時的8000元， 累計上漲了75%左右。
從成交量來看， 2015年反彈， 2016年前三季度暴增， 這是無錫樓市量價配合最好、樓市最強的三個季度。
從供應量與成交量的供求關係來來看， 2016年前三季度嚴重供不應求， 對應著房價大漲。 2017年供求矛盾緩和， 下半年則轉為供大於求， 對應部分樓盤銷售遇阻， 去化放慢。 市場真的開始降溫了。
展望2018年， 老楊認為：無錫樓市將步入實質性降溫通道。 成交量繼續低迷， 價格將開始明顯下跌， 打折促銷的新盤數量將會增加。
無錫， 傳統意義的經濟強市、江南重鎮。 然而， 近幾年產業轉移、人口滯增， 城市活力下滑。
老貴族， 已經撐不起房價暴漲了。 本輪體力有所透支， 接下來調整時間也會長於蘇甯杭等城市。
注意：又一輪套人遊戲， 開始了。