深圳根本不缺房
勿論地荒或房荒
有過20年以上深圳地產經歷的人， 都對1998年、2008年的低迷樓市印象深刻， 今年又到了“逢8年”， 歷史會出現驚人的相似嗎？
中國一二線城市近兩年房價飆漲， 房地產嚴重衝擊了實體經濟， 對經濟、社會帶來了巨大的負面影響， 購房費用抑制了其他消費需求， 居高不下的房價加劇了貧富差距。
黨中央提出“房住不炒”方針， 是對地方政府在樓市問題認識的撥亂反正， 樓市調控旨在改變市場預期， 讓房地產市場軟著落， 落實十九大報告中提出的“堅持房子是用來住的， 不是用來炒的定位，
2017深圳新房創出
21年“地量”
2017年， 深圳雖然在形式上沒有跟進全國各城出爐密集的調控政策， 還是進入了史無前例的“限購、限貸、限價、限批售、限網簽”五限時代。
新房供應量的急劇減少， 勢必導致成交萎縮。 2017深圳新房預售面積278.56萬㎡， 比2016年減少了30.14%；新房銷售面積259.3萬㎡， 比2016年減少了38.0%。 有研究機構和自媒體稱這是創下2008年以來十年的最低紀錄。 筆者搜集了深圳自1992年商品房預售批准制度以來的歷年預售和銷售資料， 發現2017年的深圳新房市場無論是預售面積， 還是銷售面積均創出21年以來的最低紀錄（見附：1992-2017深圳新房歷年供求關係）， 甚至比慘澹的2008年銷售面積408.8萬㎡更低，
股市上的“地量見地價”， 指的是在接近底部時， 成交量會變得非常低， 交易十分清淡。 而2017年的深圳新房在時隔21年之後出現高位地量， 會否變盤？
深圳房價“月線”15連跌
“年線”背馳上翹
2017年12月深圳新房均價54256元/㎡， 從2017年初到年末連續12個月下跌， 創下12連跌的月線走勢。 自104調控從2016年9月以來實現15連跌， 累計下跌7344元/㎡， 跌幅11.9%；而自2016年11月起13連跌， 累計下跌730元/㎡， 跌幅僅為1.3%， 2017年深圳新房房價走勢如同一條直線般的完美和平緩。
讓人們始料未及的是， 新房房價月線的15連跌， 而2017深圳新房均價54445元/㎡， 依然比2016深圳新房均價53454元/㎡上漲991元/㎡， 漲幅1.85%， 新房成交量卻萎縮了38%， 發生了價量“頂背馳”的無量空漲， 已現強弩之末。
2017年深圳二手住宅成交63578套， 較2016年下降33.7%；成交均價56868元/㎡， 較2016年增幅3.5%。 2017深圳二手房與新房同步， 呈現價升量跌的走勢。
通過“201410-201712深圳新房成交量價月線走勢圖”與“1994-2017深圳新房成交量價走勢圖”，
筆者年前在盤點2017年深圳樓市時， 曾撰文《2017深圳樓市“八大怪”》：住宅用地零掛賣， 房價直線降下來， 展示中心把樓賣， 戶型無圖照樣賣， 聽著講座把房買， 住宅不夠公寓代， 公寓大單被整買， 租賃也能把款貸。 這八個2017年深圳樓市出現的前所未有的“少見， 則多怪”現象， 也隱喻2018年樓市或會變盤。
2017深圳宅地零掛拍
地荒房荒論甚囂塵上
在市場經濟條件下， 商品的價格往往由供需關係所決定。 房價漲落由樓市的供需關係決定已然形成共識。 供應宅地少， 新房自然缺；供不應求， 房價自然上漲。
深圳市2010年後宅地供應面積逐年減少， 2012年後宅地供應一直在超低位水準。 從“深圳近5年住宅用地土拍情況統計表”中， 2013年土拍3塊地， 2014年土拍1塊地， 2015年土拍4塊地， 2016年土拍4塊地， 2017年土拍1塊地。 2017年土拍宅地面積是2013年的1/6， 2014年的1/2， 2015年的1/6， 2016年的1/12， 為深圳歷年土拍宅地的最低值之一。 2017年僅有的一宗由深圳市人才安居集團拍得的深圳第一宗“只租不售”宅地， 對商品房市場來說是“零拍賣”。這是自1987年12月中國土地“第一拍”揭開中國土地公開出讓的序幕之後，深圳土拍市場自1995-96年以來首次出現的商品宅地零掛拍。
2017年深圳住宅用地土拍零拍賣現象，使“地荒房荒”老調喧囂又起，深圳進入“短缺時代”言之鑿鑿，地荒房荒論者的潛臺詞無非是“北上深房價永遠漲”天經地義。
事實果真如此嗎？
相比國內一線城市深圳地少
相比世界級城市深圳地多
在“深圳直轄”呼聲最高的時候，深圳的土地短缺是最大的理由之一。深圳占地面積1952.84平方公里，是上海6340平方公里的1/3，廣州7473平方公里的1/4，天津11760平方公里的1/6，北京16808平方公里的1/8，重慶82403平方公里的1/41。而深圳土地中有約50%面積是保護性用地，被納入基本生態控制線不允許開發，可建設用地只有931平方公里。深圳的國土開發強度接近50%，位居四個一線城市之首，遠超30%的國際警戒線。與國內一線城市相比，深圳的土地面積明顯偏小。
但是，環視全球世界級城市的土地面積，香港1095平方公里，新加坡648平方公里，東京623平方公里，首爾606平方公里，倫敦303平方公里，巴黎105平方公里，紐約曼哈頓57.91平方公里。與世界級城市相比，深圳的土地面積明顯更多。
深圳近3年
10年、20年都不缺房
都在說深圳無地，都在說深圳缺房，都在說深圳每年新增人口50-60萬，但是有誰在深圳街頭見過大批無房可居的露宿者？有誰認真算過深圳近年或者近10年近20年將有多少住宅供應量可以入市？筆者試圖揭開困惑市場的深圳住宅新增供應問題。
新房庫存3.5萬套，去化週期16.3個月
一般而言，新房庫存去化週期 8-12個月，供需正常，房價平穩；庫存去化週期 < 8個月，供不應求，房價或上漲；庫存去化週期 > 12個月，供過於求，房價或下跌。
截至2017年12月底，深圳全市商品住宅庫存面積352.86萬㎡（35156套)，環比增加12%。儘管2017年深圳新房供應低迷，而成交同樣萎縮，庫存去化週期卻仍居高位。按照2017年12個月平均月銷售套數2151套計算，深圳樓市新房庫存去化週期16.3個月，大於12個月。即如果2018年不批預售新住宅項目，現存庫存住宅尚需銷售1年4個月。
近一年，深圳月度庫存去化週期介於9.8-16.3個月之間，平均去化週期13.9個月。由於11、12月的新品入市高峰，2017年12月底與7月底的庫存相當，又回到2017年的庫存高位。
樓市“堰塞湖”，待批52盤夠售1年
2017年初，根據深圳中原研究中心資料顯示，2017年深圳樓盤預計供應135個（包含在售的次新盤），其中包含住宅項目96個。在這96個住宅專案中，2017年僅有入市44個住宅專案，尚有52個住宅專案待批售入市。以往年度，實際入市項目數約為中原預計項目數的70%左右，而2017年入市項目數僅為中原預計項目數的46%，這與因限價導致部分開發商捂盤惜售、因限批售造成入市專案少不無關係。
如果按照每個專案5萬㎡500套住宅的體量計算，52個項目的潛在供應量約260萬㎡（2.6萬套）。按照過去12個月平均銷售套數2151套計算，潛在供應量的去化週期12個月。即如果這些待批售住宅項目入市，又需銷售1年。
據克而瑞上海區域統計，上海因限批售而等待預售證發放的有172個項目，潛在供應量達到500萬㎡以上，潛在供應量大於2017年上海新房供應量357萬㎡。
據傳2017年底超過深圳平均房價5.4萬/㎡的項目將不批入市，而上海低於平均房價4.3萬/㎡的項目也不批入市。深圳和上海積壓待批售的潛在入市供應量，如同壘起了樓市“堰塞湖”，隨時批售解決市場的買房需求，同時威懾著投機者的炒房企圖。
潛在供應量107住宅項目，將銷售2年
據深圳房網牛浩思統計，2018年預計有152個新房項目可入市（原計155個，或有誤），其中住宅專案107個（含上述應於2017年入市的52個專案），納入統計的項目基本都已開工，部分專案已經達到預售條件。
如果107個住宅項目中有70%項目入市，則將有75個項目入市，比2017年入市44個住宅專案多70%；如果107個住宅項目中有50%項目入市，則將有53個項目入市，比2017年入市44個住宅項目多20%，預售面積約265萬㎡約2.65萬套住宅。按照過去12個月平均銷售套數2151套計算，如果2018年預計供應住宅項目50%入市，需銷售12.3個月，即約1年；如果新批預售住宅項目100%入市，需銷售24.9個月，即約2年。
2018年深圳預計供應專案加上現有庫存，將需要銷售約3.5年。可見無論是近期，還是中遠期，深圳樓市商品住宅供應房源較為充足。
650個舊改項目，將提供20年以上新房供應
深圳政府在2017年對商品住宅可以零供地，是基於其掌握著深圳城市更新專案的大資料。截至2017年12月31日，深圳已列入城市更新計畫的專案共有650項，計畫批准拆除重建用地面積50.23平方公里。已批准的拆除重建類城市更新單元規劃有379個，涉及的拆除範圍用地面積29.63平方公里，累計供應用地面積約14.3平方公里。這是深圳爭取到2020年盤活、釋放建設用地不少於50平方公里的依據。
如果其中30%為產業用地，則已經批准的379個專案中，將有265個含住宅項目，用地面積10平方公里；如果按照容積率4.5計，其中20%為配套面積，則可以提供新增住宅面積3600萬㎡。
2010-2017年8年累計深圳新房銷售量3150萬㎡，3600萬㎡住宅供應量按照正常年份可以銷售10年；如果按照2017年深圳新房成交259萬㎡計，則可以銷售約13.9年。
如果加上650個項目中另外的尚未批准的271個項目，拆除範圍用地面積20.6平方公里，650個舊改項目提供的住宅供應量，深圳市場20年也消化不了。面對龐大的深圳城市更新提供的商品住宅的供應量，不時在深圳樓市彌漫惑市的地荒房荒論可以休矣。
深圳將成全球最高的
“天空之城”
目前，深圳常住人口1137.89萬人，實際服務管理人口1800萬人左右。2014年的美國福布斯雜誌曾經公佈全球人口最稠密城市排行榜，深圳以17150人/平方公里的人口密度，僅次於孟買、加爾各答、卡拉奇、拉各斯，列於第五位，並成為中國“最擁擠”城市。
根據《高樓迷》網的資料，深圳已經建成300+超高層建築10棟，超過了紐約和香港的7棟，僅次於迪拜的18棟。將來加上傳說中深圳將建12座600+摩天大樓，深圳將成為全球超高層建築最多的“天空之城”。與此同時，深圳也將成為全球人口密度最高的城市。
向高空要空間，是深圳有別於全球任何城市的城市空間發展之道。目前深圳原關內的南山、福田、羅湖三區，以及寶中、龍華的新建住宅樓已經多是44-47層150米高的超高層住宅，深圳已經是全球除香港、迪拜之外的第三座超高層住宅城市，將來深圳會超過香港和迪拜，成為全球超高層住宅最多的城市。
2017年深圳住宅用地土拍零拍賣現象，使“地荒房荒”老調喧囂又起，深圳進入“短缺時代”言之鑿鑿，地荒房荒論者的潛臺詞無非是“北上深房價永遠漲”天經地義。
事實果真如此嗎？
相比國內一線城市深圳地少
相比世界級城市深圳地多
在“深圳直轄”呼聲最高的時候，深圳的土地短缺是最大的理由之一。深圳占地面積1952.84平方公里，是上海6340平方公里的1/3，廣州7473平方公里的1/4，天津11760平方公里的1/6，北京16808平方公里的1/8，重慶82403平方公里的1/41。而深圳土地中有約50%面積是保護性用地，被納入基本生態控制線不允許開發，可建設用地只有931平方公里。深圳的國土開發強度接近50%，位居四個一線城市之首，遠超30%的國際警戒線。與國內一線城市相比，深圳的土地面積明顯偏小。
但是，環視全球世界級城市的土地面積，香港1095平方公里，新加坡648平方公里，東京623平方公里，首爾606平方公里，倫敦303平方公里，巴黎105平方公里，紐約曼哈頓57.91平方公里。與世界級城市相比，深圳的土地面積明顯更多。
深圳近3年
10年、20年都不缺房
都在說深圳無地，都在說深圳缺房，都在說深圳每年新增人口50-60萬，但是有誰在深圳街頭見過大批無房可居的露宿者？有誰認真算過深圳近年或者近10年近20年將有多少住宅供應量可以入市？筆者試圖揭開困惑市場的深圳住宅新增供應問題。
新房庫存3.5萬套，去化週期16.3個月
一般而言，新房庫存去化週期 8-12個月，供需正常，房價平穩；庫存去化週期 < 8個月，供不應求，房價或上漲；庫存去化週期 > 12個月，供過於求，房價或下跌。
截至2017年12月底，深圳全市商品住宅庫存面積352.86萬㎡（35156套)，環比增加12%。儘管2017年深圳新房供應低迷，而成交同樣萎縮，庫存去化週期卻仍居高位。按照2017年12個月平均月銷售套數2151套計算，深圳樓市新房庫存去化週期16.3個月，大於12個月。即如果2018年不批預售新住宅項目，現存庫存住宅尚需銷售1年4個月。
近一年，深圳月度庫存去化週期介於9.8-16.3個月之間，平均去化週期13.9個月。由於11、12月的新品入市高峰，2017年12月底與7月底的庫存相當，又回到2017年的庫存高位。
樓市“堰塞湖”，待批52盤夠售1年
2017年初，根據深圳中原研究中心資料顯示，2017年深圳樓盤預計供應135個（包含在售的次新盤），其中包含住宅項目96個。在這96個住宅專案中，2017年僅有入市44個住宅專案，尚有52個住宅專案待批售入市。以往年度，實際入市項目數約為中原預計項目數的70%左右，而2017年入市項目數僅為中原預計項目數的46%，這與因限價導致部分開發商捂盤惜售、因限批售造成入市專案少不無關係。
如果按照每個專案5萬㎡500套住宅的體量計算，52個項目的潛在供應量約260萬㎡（2.6萬套）。按照過去12個月平均銷售套數2151套計算，潛在供應量的去化週期12個月。即如果這些待批售住宅項目入市，又需銷售1年。
據克而瑞上海區域統計，上海因限批售而等待預售證發放的有172個項目，潛在供應量達到500萬㎡以上，潛在供應量大於2017年上海新房供應量357萬㎡。
據傳2017年底超過深圳平均房價5.4萬/㎡的項目將不批入市，而上海低於平均房價4.3萬/㎡的項目也不批入市。深圳和上海積壓待批售的潛在入市供應量，如同壘起了樓市“堰塞湖”，隨時批售解決市場的買房需求，同時威懾著投機者的炒房企圖。
潛在供應量107住宅項目，將銷售2年
據深圳房網牛浩思統計，2018年預計有152個新房項目可入市（原計155個，或有誤），其中住宅專案107個（含上述應於2017年入市的52個專案），納入統計的項目基本都已開工，部分專案已經達到預售條件。
如果107個住宅項目中有70%項目入市，則將有75個項目入市，比2017年入市44個住宅專案多70%；如果107個住宅項目中有50%項目入市，則將有53個項目入市，比2017年入市44個住宅項目多20%，預售面積約265萬㎡約2.65萬套住宅。按照過去12個月平均銷售套數2151套計算，如果2018年預計供應住宅項目50%入市，需銷售12.3個月，即約1年；如果新批預售住宅項目100%入市，需銷售24.9個月，即約2年。
2018年深圳預計供應專案加上現有庫存，將需要銷售約3.5年。可見無論是近期，還是中遠期，深圳樓市商品住宅供應房源較為充足。
650個舊改項目，將提供20年以上新房供應
深圳政府在2017年對商品住宅可以零供地，是基於其掌握著深圳城市更新專案的大資料。截至2017年12月31日，深圳已列入城市更新計畫的專案共有650項，計畫批准拆除重建用地面積50.23平方公里。已批准的拆除重建類城市更新單元規劃有379個，涉及的拆除範圍用地面積29.63平方公里，累計供應用地面積約14.3平方公里。這是深圳爭取到2020年盤活、釋放建設用地不少於50平方公里的依據。
如果其中30%為產業用地，則已經批准的379個專案中，將有265個含住宅項目，用地面積10平方公里；如果按照容積率4.5計，其中20%為配套面積，則可以提供新增住宅面積3600萬㎡。
2010-2017年8年累計深圳新房銷售量3150萬㎡，3600萬㎡住宅供應量按照正常年份可以銷售10年；如果按照2017年深圳新房成交259萬㎡計，則可以銷售約13.9年。
如果加上650個項目中另外的尚未批准的271個項目，拆除範圍用地面積20.6平方公里，650個舊改項目提供的住宅供應量，深圳市場20年也消化不了。面對龐大的深圳城市更新提供的商品住宅的供應量，不時在深圳樓市彌漫惑市的地荒房荒論可以休矣。
深圳將成全球最高的
“天空之城”
目前，深圳常住人口1137.89萬人，實際服務管理人口1800萬人左右。2014年的美國福布斯雜誌曾經公佈全球人口最稠密城市排行榜，深圳以17150人/平方公里的人口密度，僅次於孟買、加爾各答、卡拉奇、拉各斯，列於第五位，並成為中國“最擁擠”城市。
根據《高樓迷》網的資料，深圳已經建成300+超高層建築10棟，超過了紐約和香港的7棟，僅次於迪拜的18棟。將來加上傳說中深圳將建12座600+摩天大樓，深圳將成為全球超高層建築最多的“天空之城”。與此同時，深圳也將成為全球人口密度最高的城市。
向高空要空間，是深圳有別於全球任何城市的城市空間發展之道。目前深圳原關內的南山、福田、羅湖三區，以及寶中、龍華的新建住宅樓已經多是44-47層150米高的超高層住宅，深圳已經是全球除香港、迪拜之外的第三座超高層住宅城市，將來深圳會超過香港和迪拜，成為全球超高層住宅最多的城市。