需求已被分流
安居房將成主力
新房庫存16個月
深圳可暫不供宅地
如《（上）深圳根本不缺房， 勿論地荒或房荒》所述， 2017年深圳土拍市場可售住宅用地零供應， 為深圳土拍市場自1996年以來首次出現。 截至2017年12月底， 深圳新房庫存面積352.86萬㎡（35156套)， 按照2017年新房月均銷售套數2151套計算， 深圳樓市的新房庫存消化週期16.3個月。
2017年4月6日， 住建部和國土資源部《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》， 要求各地根據商品住房庫存消化週期， 適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。 消化週期36個月以上的城市， 應停止供地；消化週期36-18個月的城市， 要減少供地；消化週期12-6個月的城市， 要增加供地；消化週期6個月以下的城市， 不僅要顯著增加供地， 還要加快供地節奏。
《通知》並未提出消化週期18-12個月的城市的供地政策， 但按照邏輯推理， 庫存消化週期18-12個月的城市，
2017新房量跌價增
調整剛剛開始
如果僅從圖（1）“1992-2017深圳新房歷年供求關係圖”的一手住宅（新房）分析， 2017年深圳新房市場創出了21年以來的成交新低259.3萬㎡， 堪稱“地量”；甚至比市道慘澹的2008年新房成交408.8萬㎡低36%， 似乎市況極為低迷。
▲圖（1）1992-2017深圳新房歷年供求關係圖
從圖（2）“201410-201712深圳新房成交量價月線走勢圖”上看， 新房房價月線連續15個月下跌， 但是在圖（2）“1994-2017深圳新房量價年線走勢圖”上， 2017年深圳年線量跌價升， 月線年限背離， 預示著深圳新房的調整剛剛開始。
▲圖（2）201410-201712深圳新房成交量價月線走勢圖
▲圖（3）1994-2017深圳新房成交量價年線走勢圖
而從圖（4）“1994-2017深圳新房量價走勢圖”中的銷售金額看， 2017年深圳新房銷售金額1410億元， 雖然比2016年2234億元減少36.9%， 但是依然比2014年及以前的歷年都高出許多， 是2008年518億元的272%。 難怪開發商面臨2017年的低迷市道， 收益頗豐而沉得住氣， 不像2008年那樣手中無糧慌了手腳。
2017年深圳新房市場價升量跌， 或是樓市行將步入調整的前奏；只有量價齊跌， 樓市才會拐入下行通道。
▲圖（4）1994-2017深圳新房量價走勢圖
2017 商務公寓
價量創歷史新高
自2010年啟動限購以來， 不限購不限貸的商務公寓一直是居住投資兩相宜的物業。 “2013年商務公寓元年”深圳灣一號、深業上城、東海國際公寓等頂級公寓， 佔據著深圳的高端居住市場；中小戶型公寓解決了眾多的剛需居住和投資需求。
從圖（5）“2008-2017”深圳商務公寓量價走勢圖”看， 2017年深圳商務公寓預售面積134萬㎡， 成交面積98萬㎡， 雙雙創出歷史新高；2017年深圳商務公寓成交均價62120元/㎡，比2016年的52700元/㎡上漲17.9%。結合近年深圳商務公寓走勢的一路價量齊升，幾乎看不出樓市調控的影響。
▲圖（5）2008-2017深圳商務公寓量價走勢圖
從圖（6）“2008-2017深圳一手市場成交面積及公寓占比”，可以看出近3年深圳的商務公寓與一手住宅市場形成了顯而易見的背離走勢，商務公寓成交面積在一手市場占比在2017年達到了前所未有的27.5%，幾乎佔有1/3的深圳一手市場成交量。
▲圖（6）2008-2017深圳一手市場成交面積及公寓占比
商務公寓風頭十足的價量齊升，抵消和緩解了2017年深圳新房市場的頹勢，圖（7）“2008-2017深圳一手市場成交量走勢圖”中，2017年深圳一手市場（住宅+商務公寓）成交量357萬㎡，雖然低於2008年，但仍高過2010年和2011年。2017年深圳商務公寓的量價齊升，與2017年深圳商務公寓屢現大宗整購公寓不無關係，不僅成為深圳樓市的明顯亮點，而且分流了一手住宅市場的居住和投資需求。
▲圖（7）2008-2017深圳一手市場成交量走勢圖
從圖（5）還可看出，自2008年以來，深圳的商務公寓一直供過於求，逐年增加的供應量在推高成交量的同時，也推高了庫存量。從圖（8）“2017年商務公寓及類住宅公寓專案數”分佈的情況看，真正的商務公寓（真公寓）占37.5%，辦公物業“商改住”的商辦公寓占50%，商業物業“商改住”的商業公寓和產業研發用房“工改住”的產業公寓各占6.2%。
自2017年北上廣等一線城市“限商”開始，深圳僅在推廣時有所禁忌外，並沒有跟進其它一線城市對已報建的現售、預售“商改住”物業進行整改。但資本的敏感性使然，商辦公寓、商業公寓和產業公寓與“真公寓”在銷售業績上涇渭分明。而大宗交易整購物業也僅限於“真公寓”（如：塘朗城770套商務公寓；中糧天悅壹號263套商務公寓；招商中環414套商務公寓）。
除了萬科、龍光、泰禾的商辦公寓之外，其他類住宅公寓的銷售業績慘澹，最典型的中糧天悅壹號6-16層商務公寓263套被整購售罄，18-33層商辦公寓215套僅網簽備案6套僅占2.8%，可見商務公寓與商辦公寓在銷售上的冰火兩重天，商務公寓市場上大量庫存積壓的是商辦公寓等類住宅公寓。（強調：上海商辦公寓被拆的陰影釋然。深圳對“商辦公寓”並沒痛下手。換句話說，商辦公寓其實是機會。）
2017年深圳一手市場中的住宅與商務公寓強烈反差的此消彼長，凸顯出商務公寓對住宅需求的分流作用。
▲圖（8）2017深圳商務公寓及類住宅公寓項目數
2017 二手房
不溫不火
自2006年深圳新房成交706萬㎡，二手房成交738萬㎡，二手房成交首次超過新房市場起，深圳房地產由增量市場轉向存量市場，二手房逐漸取代新房成為深圳樓市最大的供應量和成交量。作為存量市場，二手房市場更接近深圳住宅市場的真實需求和真實走勢。二手房價不受“限價”調控，屬於市場自由交易，更能反映真實的市場狀況。因此判斷存量市場的冷暖，還看“新房+二手房”整體住宅市場。
▲圖（9）2004-2017深圳二手房量價走勢圖
2017年深圳二手住宅成交63578套，較2016年107574套下降40.9%；成交面積632萬㎡，較2016年802萬㎡下降21.2%；成交均價56868元/㎡，較2016年 54954元/㎡增加3.5%，二手房市場呈現量跌價升；月均成交約5300套，為不溫不火的年景。
圖（9）“2004-2017深圳二手房量價走勢圖”顯示，2017年深圳二手房成交632萬㎡，比2011年、2014年、2012年、2008年的市場成交都要好，沒有出現象2017年新房成交回到21年前的慘澹市況。從歷年二手房成交金額看，2017年遠高於2014年及之前的任何一年。2017年深圳二手房市場的量跌價緩，疲態初現，或為進入調整的前奏，待其量價齊跌，步入真正的調整市道。
圖（10）顯示2017年底市場流傳2018年起深圳二手房將“三價統一”，刺激購房者突擊進場，推高了12月成交7199套的年內最高月成交的年底翹尾現象，並不預示市道轉好，而是慣見的市場追趕“政策末班車”的成交沖頂，並不具有持續性。截止2018年1月4日，深圳全市在售二手房房源24539套，房源依然充足。
▲圖（10）201501-201712深圳二手房成交量走勢圖
判斷2017年深圳的住宅市場年景，可從圖（11）“1983-2007 深圳新房二手房成交走勢圖”上看出，2017年深圳整體住宅市場成交891萬㎡，與2014年相當，超過2008年、2012年、2011年；但僅為成交火爆的2009年2024萬㎡的44.0%，2015年1730萬㎡的51.5%，2017年深圳整體住宅（新房+二手房）市場可謂不溫不火。
▲圖（11）1983-2017深圳新房二手房成交走勢圖
評價深圳樓市的一個重要指標是一二手房成交比例。從圖（12）“1983-2017深圳新房二手房成交比例走勢圖”中，能夠清晰地判斷深圳樓市的真相，2008年、2012年、2014年深圳樓市為調整市，一二手房成交比例均處於低谷；而2017年深圳樓市一二手比例2.44，是2010年2.88後的第二峰值，這與2017年新房成交處於絕對低值有關外，至少表明2017年深圳整體住宅市場並非弱市。
在2017年深圳新房市場受到政策抑制的時候，二手房市場明顯分流了新房需求。這也驗證了著名經濟學家馬光遠所說的“增量住房市場進入存量住房市場，是住房告別短缺的一個極具說服力的指標”。二手房房源可以補充新房市場的結構性市場短缺，深圳市場作為存量市場，將不再是一個短缺市場。
▲圖（12）1983-2017深圳新房二手房成交比例走勢圖
2017 整體市場
年景中等
現今的深圳房地產市場是一個多元市場，雖然新房市場是樓市的標誌性指標，但不能僅僅盯著新房市場。從圖（13）“1983-2017深圳住宅整體市場走勢圖”看，2017年深圳樓市整體市場成交面積989萬㎡，比2008年、2011年、2012年都好，甚至比2014年還要好一些。
但是與自2002年起近16年的年平均成交面積1235萬㎡相比，相差約20%，是第一峰值2009年2034萬㎡的49%，第二峰值2015年1803萬㎡的55%，約差一半。
深圳新房二手房商務公寓整體市場走勢說明，2017年深圳樓市尚屬中等年景。
▲圖（13）1983-2017深圳住宅整體市場走勢圖
安居房異軍突起
今後三年新晉主力
深圳自1980年成立經濟特區開始，機關事業單位職工住房實行福利房分配制度，最早的福利房是1986年南苑新村，其後有華富村、園嶺新村、梅林一村、彩田村等。1989年深圳率先提出建設微利房，以成本價向居民出售。深圳市住宅局負責開發建設，每年約供應公務員福利房2000餘套，微利房7000餘套。
從2000年1月1日起，廣東省停止出售和出租公有住房，全面實施住房分配貨幣化。2003年6月，深圳市出臺104號檔《深圳市機關事業單位住房分配貨幣化改革實施方案》，不再為機關事業單位職工建設和分配“全成本微利房”。8年後的2011年僑香村和深雲村是深圳分配的“最後一批福利房”。
為與現今政策銜接，本文將之前政府提供的福利房、微利房統稱“安居房”，也將現在政府提供的保障性住房簡稱“安居房”。
自2007年12月出臺《關於進一步促進我市住房保障工作的若干意見》之後，深圳相繼出臺了關於廉租房、經濟適用房、安居房、公租房、人才房的相關政策，實行人才住房與保障性住房的雙軌制公共住房體系。
安居房已然成為深圳商品房的組成部分，或將計入深圳商品房價格體系。深圳房地產的整體市場，應由新房、二手房、商務公寓、安居房組成，如圖（14）“1983-2017深圳房地產整體市場走勢圖”所示，2017年深圳整體市場成交1017萬㎡，超過了2008、2011、2012、2014年，並不像新房成交量回到21年前那樣慘不忍睹。
▲圖（14）1983-2017深圳房地產整體市場走勢圖
深圳在“十三五”期間計畫新增建設人才住房和保障性住房40萬套（其中人才房不少於30萬套），計畫供應人才住房和保障性住房35萬套。建設40萬套安居房，超過了深圳成立30多年來建設的政策性住房總和35萬套和“十二五”期間深圳商品住房供應總量35.7萬套。供應35套安居房入市，將新增住宅建築面積約2100萬㎡。
2016年，深圳市計畫供應保障性住房4萬套，其中安居房0.5萬套，公共租賃住房2.5萬套，拆遷安置房1萬套。完成開工和籌集保障房和人才安居房6.12萬套，實際供應4.2萬套，超額完成年度任務。
圖（15）“未來3年深圳房地產整體走勢預測”顯示，今後3年安居房供應量和成交量將超過新房，並與二手房旗鼓相當，成為深圳樓市的新主力，最大化地分流新房市場。
▲圖（15）未來3年深圳房地產整體走勢預測
深圳住房總量
滿足居住需求
2016年發佈的《深圳住房保障發展規劃（2016-2020）》，2013年深圳住房調查全市住房總量1035萬套。
新增2014-2017年資料如圖（16）“2017深圳住房總量表”，在全市1055萬套住房總量中，商品房146萬套，政策性保障性住房約36萬套，單位及個人自建住房55萬套，原住民集體經濟組織自建、合建房650萬套，工業區配套宿舍及其他住房168萬套。這組資料顯示，在深圳的住房結構中，商品房占比為13.8%，保障性住房3.4%，自建房5.2%，農民房61.6%，工業宿舍15.9%。深圳現有住房約可容納2070萬人口。
▲圖（16）2017深圳住房總量表
今後3年，安居房將有效地分流新房市場的需求，大大改善深圳住宅的供需矛盾。而商務公寓、二手房、安居房多管道的分流新房市場購房客戶和投資資金，新房市場的萎縮是自然而然的。深圳建立的“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的差異化住房政策體系，既有充足的各類保障房兜底，又有不同層次的商品房可供選擇，有效地讓住房回歸居住的本質屬性，保障房地產市場的正常發展和社會的和諧穩定。
-END-
雙雙創出歷史新高；2017年深圳商務公寓成交均價62120元/㎡，比2016年的52700元/㎡上漲17.9%。結合近年深圳商務公寓走勢的一路價量齊升，幾乎看不出樓市調控的影響。
▲圖（5）2008-2017深圳商務公寓量價走勢圖
從圖（6）“2008-2017深圳一手市場成交面積及公寓占比”，可以看出近3年深圳的商務公寓與一手住宅市場形成了顯而易見的背離走勢，商務公寓成交面積在一手市場占比在2017年達到了前所未有的27.5%，幾乎佔有1/3的深圳一手市場成交量。
▲圖（6）2008-2017深圳一手市場成交面積及公寓占比
商務公寓風頭十足的價量齊升，抵消和緩解了2017年深圳新房市場的頹勢，圖（7）“2008-2017深圳一手市場成交量走勢圖”中，2017年深圳一手市場（住宅+商務公寓）成交量357萬㎡，雖然低於2008年，但仍高過2010年和2011年。2017年深圳商務公寓的量價齊升，與2017年深圳商務公寓屢現大宗整購公寓不無關係，不僅成為深圳樓市的明顯亮點，而且分流了一手住宅市場的居住和投資需求。
▲圖（7）2008-2017深圳一手市場成交量走勢圖
從圖（5）還可看出，自2008年以來，深圳的商務公寓一直供過於求，逐年增加的供應量在推高成交量的同時，也推高了庫存量。從圖（8）“2017年商務公寓及類住宅公寓專案數”分佈的情況看，真正的商務公寓（真公寓）占37.5%，辦公物業“商改住”的商辦公寓占50%，商業物業“商改住”的商業公寓和產業研發用房“工改住”的產業公寓各占6.2%。
自2017年北上廣等一線城市“限商”開始，深圳僅在推廣時有所禁忌外，並沒有跟進其它一線城市對已報建的現售、預售“商改住”物業進行整改。但資本的敏感性使然，商辦公寓、商業公寓和產業公寓與“真公寓”在銷售業績上涇渭分明。而大宗交易整購物業也僅限於“真公寓”（如：塘朗城770套商務公寓；中糧天悅壹號263套商務公寓；招商中環414套商務公寓）。
除了萬科、龍光、泰禾的商辦公寓之外，其他類住宅公寓的銷售業績慘澹，最典型的中糧天悅壹號6-16層商務公寓263套被整購售罄，18-33層商辦公寓215套僅網簽備案6套僅占2.8%，可見商務公寓與商辦公寓在銷售上的冰火兩重天，商務公寓市場上大量庫存積壓的是商辦公寓等類住宅公寓。（強調：上海商辦公寓被拆的陰影釋然。深圳對“商辦公寓”並沒痛下手。換句話說，商辦公寓其實是機會。）
2017年深圳一手市場中的住宅與商務公寓強烈反差的此消彼長，凸顯出商務公寓對住宅需求的分流作用。
▲圖（8）2017深圳商務公寓及類住宅公寓項目數
2017 二手房
不溫不火
自2006年深圳新房成交706萬㎡，二手房成交738萬㎡，二手房成交首次超過新房市場起，深圳房地產由增量市場轉向存量市場，二手房逐漸取代新房成為深圳樓市最大的供應量和成交量。作為存量市場，二手房市場更接近深圳住宅市場的真實需求和真實走勢。二手房價不受“限價”調控，屬於市場自由交易，更能反映真實的市場狀況。因此判斷存量市場的冷暖，還看“新房+二手房”整體住宅市場。
▲圖（9）2004-2017深圳二手房量價走勢圖
2017年深圳二手住宅成交63578套，較2016年107574套下降40.9%；成交面積632萬㎡，較2016年802萬㎡下降21.2%；成交均價56868元/㎡，較2016年 54954元/㎡增加3.5%，二手房市場呈現量跌價升；月均成交約5300套，為不溫不火的年景。
圖（9）“2004-2017深圳二手房量價走勢圖”顯示，2017年深圳二手房成交632萬㎡，比2011年、2014年、2012年、2008年的市場成交都要好，沒有出現象2017年新房成交回到21年前的慘澹市況。從歷年二手房成交金額看，2017年遠高於2014年及之前的任何一年。2017年深圳二手房市場的量跌價緩，疲態初現，或為進入調整的前奏，待其量價齊跌，步入真正的調整市道。
圖（10）顯示2017年底市場流傳2018年起深圳二手房將“三價統一”，刺激購房者突擊進場，推高了12月成交7199套的年內最高月成交的年底翹尾現象，並不預示市道轉好，而是慣見的市場追趕“政策末班車”的成交沖頂，並不具有持續性。截止2018年1月4日，深圳全市在售二手房房源24539套，房源依然充足。
▲圖（10）201501-201712深圳二手房成交量走勢圖
判斷2017年深圳的住宅市場年景，可從圖（11）“1983-2007 深圳新房二手房成交走勢圖”上看出，2017年深圳整體住宅市場成交891萬㎡，與2014年相當，超過2008年、2012年、2011年；但僅為成交火爆的2009年2024萬㎡的44.0%，2015年1730萬㎡的51.5%，2017年深圳整體住宅（新房+二手房）市場可謂不溫不火。
▲圖（11）1983-2017深圳新房二手房成交走勢圖
評價深圳樓市的一個重要指標是一二手房成交比例。從圖（12）“1983-2017深圳新房二手房成交比例走勢圖”中，能夠清晰地判斷深圳樓市的真相，2008年、2012年、2014年深圳樓市為調整市，一二手房成交比例均處於低谷；而2017年深圳樓市一二手比例2.44，是2010年2.88後的第二峰值，這與2017年新房成交處於絕對低值有關外，至少表明2017年深圳整體住宅市場並非弱市。
在2017年深圳新房市場受到政策抑制的時候，二手房市場明顯分流了新房需求。這也驗證了著名經濟學家馬光遠所說的“增量住房市場進入存量住房市場，是住房告別短缺的一個極具說服力的指標”。二手房房源可以補充新房市場的結構性市場短缺，深圳市場作為存量市場，將不再是一個短缺市場。
▲圖（12）1983-2017深圳新房二手房成交比例走勢圖
2017 整體市場
年景中等
現今的深圳房地產市場是一個多元市場，雖然新房市場是樓市的標誌性指標，但不能僅僅盯著新房市場。從圖（13）“1983-2017深圳住宅整體市場走勢圖”看，2017年深圳樓市整體市場成交面積989萬㎡，比2008年、2011年、2012年都好，甚至比2014年還要好一些。
但是與自2002年起近16年的年平均成交面積1235萬㎡相比，相差約20%，是第一峰值2009年2034萬㎡的49%，第二峰值2015年1803萬㎡的55%，約差一半。
深圳新房二手房商務公寓整體市場走勢說明，2017年深圳樓市尚屬中等年景。
▲圖（13）1983-2017深圳住宅整體市場走勢圖
安居房異軍突起
今後三年新晉主力
深圳自1980年成立經濟特區開始，機關事業單位職工住房實行福利房分配制度，最早的福利房是1986年南苑新村，其後有華富村、園嶺新村、梅林一村、彩田村等。1989年深圳率先提出建設微利房，以成本價向居民出售。深圳市住宅局負責開發建設，每年約供應公務員福利房2000餘套，微利房7000餘套。
從2000年1月1日起，廣東省停止出售和出租公有住房，全面實施住房分配貨幣化。2003年6月，深圳市出臺104號檔《深圳市機關事業單位住房分配貨幣化改革實施方案》，不再為機關事業單位職工建設和分配“全成本微利房”。8年後的2011年僑香村和深雲村是深圳分配的“最後一批福利房”。
為與現今政策銜接，本文將之前政府提供的福利房、微利房統稱“安居房”，也將現在政府提供的保障性住房簡稱“安居房”。
自2007年12月出臺《關於進一步促進我市住房保障工作的若干意見》之後，深圳相繼出臺了關於廉租房、經濟適用房、安居房、公租房、人才房的相關政策，實行人才住房與保障性住房的雙軌制公共住房體系。
安居房已然成為深圳商品房的組成部分，或將計入深圳商品房價格體系。深圳房地產的整體市場，應由新房、二手房、商務公寓、安居房組成，如圖（14）“1983-2017深圳房地產整體市場走勢圖”所示，2017年深圳整體市場成交1017萬㎡，超過了2008、2011、2012、2014年，並不像新房成交量回到21年前那樣慘不忍睹。
▲圖（14）1983-2017深圳房地產整體市場走勢圖
深圳在“十三五”期間計畫新增建設人才住房和保障性住房40萬套（其中人才房不少於30萬套），計畫供應人才住房和保障性住房35萬套。建設40萬套安居房，超過了深圳成立30多年來建設的政策性住房總和35萬套和“十二五”期間深圳商品住房供應總量35.7萬套。供應35套安居房入市，將新增住宅建築面積約2100萬㎡。
2016年，深圳市計畫供應保障性住房4萬套，其中安居房0.5萬套，公共租賃住房2.5萬套，拆遷安置房1萬套。完成開工和籌集保障房和人才安居房6.12萬套，實際供應4.2萬套，超額完成年度任務。
圖（15）“未來3年深圳房地產整體走勢預測”顯示，今後3年安居房供應量和成交量將超過新房，並與二手房旗鼓相當，成為深圳樓市的新主力，最大化地分流新房市場。
▲圖（15）未來3年深圳房地產整體走勢預測
深圳住房總量
滿足居住需求
2016年發佈的《深圳住房保障發展規劃（2016-2020）》，2013年深圳住房調查全市住房總量1035萬套。
新增2014-2017年資料如圖（16）“2017深圳住房總量表”，在全市1055萬套住房總量中，商品房146萬套，政策性保障性住房約36萬套，單位及個人自建住房55萬套，原住民集體經濟組織自建、合建房650萬套，工業區配套宿舍及其他住房168萬套。這組資料顯示，在深圳的住房結構中，商品房占比為13.8%，保障性住房3.4%，自建房5.2%，農民房61.6%，工業宿舍15.9%。深圳現有住房約可容納2070萬人口。
▲圖（16）2017深圳住房總量表
今後3年，安居房將有效地分流新房市場的需求，大大改善深圳住宅的供需矛盾。而商務公寓、二手房、安居房多管道的分流新房市場購房客戶和投資資金，新房市場的萎縮是自然而然的。深圳建立的“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的差異化住房政策體系，既有充足的各類保障房兜底，又有不同層次的商品房可供選擇，有效地讓住房回歸居住的本質屬性，保障房地產市場的正常發展和社會的和諧穩定。
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