買賣房屋未過戶徵收時誰有權簽訂徵收補償協議?
知識要點：
房屋作為不動產,實行登記原則,非經房屋過戶登記,不發生房屋所有權的轉移。
實務中,在簽訂房屋所有權轉讓合同後,須儘快辦理房屋過戶登記手續,明晰房屋所有權人,保障被徵收人的合法利益。 確定房屋的所有權人(被徵收人)在房屋的徵收中至關重要,作為房屋
徵收法律關係中的一方當事人應該確定且唯一。
被徵收人應當是與被徵收房屋的命運息息相關的人,被徵收人的合法權益因房屋被徵收行為而必然遭受損害,所以法律上才規定了徵收人對被徵收人的徵收補償與安置義務,使被徵收人受損害的利益得到彌補。
典型案例
【以案釋法】
未過戶徵收補償協議由誰來簽”這個問題實際上涉及以下兩方面的法律問題。
第一,陳某與李某簽訂的房屋買賣協議是否有效。 對於這個問題,可以權明確地回答陳某,陳某與李某簽訂的房屋買賣協議是有效的。 我國物權法第第十五條規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。 如陳某所述,雙方自願買賣房屋,並立有協議
買方交付了房款,並實際使用和管理房屋達7年之久,又沒有其他違法行為,因此,雙方之間的房屋買賣合同有效。 但是,陳某若想獲得房屋的所有權,應當辦理房屋過戶手續。 因此,李某所持的觀點在法律上是站不住腳的,根據誠信原則以及合同法第八條的規定,李某應當協助陳某辦理房屋過戶手續,陳某有權要求李某補辦房產過戶手續。
第二,誰有權簽訂徵收協議的問題。 徵收辦同李某簽訂徵收協議無可厚非,因為李某持有房產證。 但是陳某還可以採取補救措施,可以持房屋買賣協議到徵收辦,說明具體的理由。 根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條的規定,被徵收房屋所有權人不明確的狀態下,房屋徵收部門應報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照徵收補征償方案作出補出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。
之所以產生這樣的糾紛,是由於陳某對辦理房產過戶法律程式的重要性認識不足所造成的。 陳某對房產完整地享有所有權的條件之一就是擁有產權證明。 對於這種情況,陳某可以到法院起訴,要求李某履行賣房協議的義務——協助辦理過戶手續。 陳某還可以向法院提出申請,要求徵收辦發出對此房屋暫停安置的通知。
法條連結：
中華人民共和國物權法
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保護。
國有土地上房屋徵收與補償條例
第二十六條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期原
內達不成補償協議,或者被徵收房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部
請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照徵收
補償決定應當公平,包括本條例第二十五條第一款規定的有關補信的
方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。
被徵收人對補償決定不服的,可以依法申請行政覆議,也可以法超
的事項。
行政訴訟。
的事項。
行政訴訟。