卞永祖：前期房價上漲過快的地區今年會“穩中有降”

作者卞永祖(中國人民大學重陽金融研究院研究員、中新經緯特約專家)

在日前召開的中國人民銀行工作會議上，針對2018年的工作，央行提出要繼續實施“分城施策”差別化住房信貸政策，強化房地產金融宏觀審慎管理，積極支援棚戶區改造等保障性安居工程建設，支援培育和發展住房租賃市場。

由此可以看出，對於今年的房地產市場，宏觀政策的主要目標是要確保房地產市場的穩定，實際上也完全體現了中央所要求的，今後一段時期內政府工作要貫徹“穩中有進”的總基調。這其中的“穩”，首先體現在風險防控上，

不僅是因為世界經濟正處於變革期和再平衡期，西方發達國家的貨幣政策需要回歸常態，從而引發世界金融形勢的不確定性，同時我們本身也面臨企業轉型和產業升級的重任。雖然高新技術產業和新興行業正在加速成長並逐漸成為我國經濟發展的主要動力，但是新舊動能的轉換並不能一蹴而就，還需要時間，因此，筆者認為，我國經濟工作的最重要原則，關鍵是要把握好“穩”與“進”的辯證關係，房地產就是其中最重要的一環。

房地產業的金融風險

之所以說房地產重要，是因為在中央反復強調要警惕金融風險的情況下，部分地區存在的房地產泡沫風險卻越來越突出。統計局的最新資料顯示，

2017年12月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格57座城市環比上漲。其中，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下降0.1%。三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點；二手住宅價格環比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

這說明“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策已經取得了初步成果。如果回看2017年3月份的資料，全國70個大中城市住宅中，新建住宅與二手住宅分別有62個與54個環比上漲；其中北京3月住宅均價同比上漲超過48%，其他重點城市如南京、福州、武漢、濟南等同比上漲超過 30%。房地產價格的高增長不僅不可持續，必然會給我國經濟帶來巨大的潛在風險。

與其他行業不同，

房地產行業的金融化程度高，與之相關的金融衍生品發展迅速。就銀行業來說，其對房地產的信用敞口已經超過30萬億元，不過，銀行對房地產的總信貸敞口可能要遠大於直接貸款，例如，許多地方政府融資平臺和企業貸款以土地和房地產作為抵押物，這都構成了對房地產的間接敞口。

更重要的是，房地產的快速發展也刺激了影子銀行的蓬勃發展。其中，銀行理財是增速最快的部分，具體來說，銀行通過出售理財產品吸納資金，將所得資金委託給券商資管、信託、基金(包括公募與私募)等專業投資管理人，這些公司再將資金投入到債券、現金、非標及權益類產品。在實際操作中，資產公司為了達到約定的高額收益目標，

往往會再度加杠杆，例如在債券市場進行質押式/買斷式回購，亦或是再度委外，部分中小銀行甚至也會拆入同業資金再度加杠杆。根據《中國銀行業理財市場報告》公佈的資料顯示，這些資金中相當大部分流入了地方政府融資平臺與房地產行業，構成了房地產的“影子信貸”，相當於變相給企業發放貸款，成為了對房地產的間接敞口。理財產品的期限與房地產對資金的需求之間存在著期限錯配的風險，短借長用的現象比較普遍，但這卻極易引發銀行的流動性風險。

如何防控？

從整體來看，如何抑制房地產泡沫的膨脹，保持房地產市場的穩定健康發展，事關我國金融穩定的全域，也是防控金融風險的最重要抓手。

這不僅要求我國的房地產相關政策要“穩”，更重要的是要確保房地產市場的“穩”。去年“分類調控、因城施策”這一政策已經取得了初步成效，但是房地產所潛藏的風險還沒有消除，所以央行提出今年繼續執行這一政策。在這一政策的影響下，不排除個別地區房地產價格會“穩中有升”，但是更大的可能是，在政府的宏觀調控下，房價前期上漲過快的地區會實現房價的“穩中有降”，這不僅有利於我國整體金融風險的防控，也有利於我國經濟供給側的改革，有利於企業的轉型升級，有利於增強我國經濟發展的持久潛力。

當然，央行的“分類調控、因城施策”這一宏觀政策，也需要各級政府的一系列措施來加以配合，棚戶區改造等保障性安居工程建設就是其中之一。為了從根本上解決房地產的投機問題，以及從完善稅收體系的角度，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，加快房地產稅立法和實施進程也需要加快提上議程。目前，北京、浙江等地開始嘗試租售同權、共有產權等政策，以加快扭轉目前土地財政的狀況。

部分房地產企業也已經深刻洞察到了房地產市場發展的趨勢。比如，某大型房地產商就在春節期間在全國樓盤施行“新春優惠88折”。房地產以前那種高速增長的時代已經過去，房地產企業不僅要在提高產品品質、加快市場開拓和行銷能力等提高綜合實力方面下大力氣，也要深刻領會央行的這一政策內涵，做好戰略規劃，提高自身的抗風險能力。(中新經緯APP)

【專家簡介】卞永祖，中國人民大學重陽金融研究院研究員，主要研究領域為國家宏觀經濟政策。曾在德勤、新加坡電信等公司任高級經理等職位，從事專案管理、財務諮詢、戰略諮詢等工作超過15年。

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為了從根本上解決房地產的投機問題，以及從完善稅收體系的角度，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，加快房地產稅立法和實施進程也需要加快提上議程。目前，北京、浙江等地開始嘗試租售同權、共有產權等政策，以加快扭轉目前土地財政的狀況。

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