房地產稅由於涉及群眾切身利益， 一直是社會關注熱點。 對於這一新的稅種， 筆者認為可從必要性、可行性、推行思路和關鍵要領等環節展開討論。
房地產稅：應該征
從必要性的角度來看， 房地產稅的開設主要涉及以下幾方面問題：
第一， 是和房地產相關的有效供給和整個市場體系建設運行問題。 房地產市場如何健康發展， 首先是把“保障軌”和“市場軌”通盤考慮， 放在一起， 作雙軌統籌。 在實際生活裡邊， 現在也越來越清晰地看到這個框架。 不要簡單講市場， 而是要把怎樣更好地提供商品房、產權房等相關事情放在一個體系之內統籌考慮。 隨著城鎮化及其他種種原因， 對房價應客觀用經濟手段形成長效調節機制。 聯繫國際經驗看中國現在的社會經濟情況， 應該發揮房地產稅的作用。 從邏輯上分析可以知道：保有環節的稅收改變利益相關者的利益預期，
第二， 結合中國經濟社會轉軌， 應特別強調， 中國的市場經濟需要有分稅制財稅機制匹配， 那麼必須解決包含房地產稅的地方稅體系構建問題。 從1994年至今， 省以下體制沒有真正進入分稅制狀態：地方稅體系沒有成型， 基層財政困難、土地財政、隱性負債等問題， 在1994年以後成為社會關注的熱點。 我國市場運行要跟國際上經濟體間的競爭合作相匹配， 因此必須把地方稅體系與整個分稅制體制安排通過改革推行到位， 在這方面， 房地產稅是地方稅體系中不可缺失的重要力量。 作為地方稅， 它與地方政府職能向公共財政方向轉變有明顯的內洽性質， 地方政府專心優化本地公共服務和投資環境，
第三， 是整個稅制結構優化中直接稅制度建設問題。 目前明顯存在著直接稅比重偏低的問題。 如何讓直接稅逐漸提高比重， 比如以直接稅置換間接稅， 其效應一定是降低整個社會的稅收， 把原來以低中收入階層為主體的這部分納稅人， 轉變為更多由先富起來的階層以直接稅方式做出貢獻。 從逐漸提高直接稅比重的可行性思路與方案來看， 現在可以提高哪些稅的比重？一是個人所得稅， 另一個是房地產稅。 個人所得稅改革困難較大， 操作空間如何打開還要特別的條件配合。 因此， 在這輪全面改革中排得比較靠前的就是房地產稅。
第四， 是在收入分配改進的方向上，
第五， 是房地產稅對於我國法治化進程可能形成的“倒逼”式貢獻。 這是因為， 按照國際經驗和中國實際情況， 很多觀點都認可此稅應是地方稅。 地方稅應該分配在哪些層面？筆者認為首先是在基層， 在中國應該是縣市， 扁平化以後， 縣市是有實體稅基的基層。 財政收支關係到千家萬戶的老百姓， 老百姓要有充分的知情權，
房地產稅：可以征
目前， 社會上認為房產稅不可行的、突出的幾點質疑主要集中在以下幾個方面， 而在筆者看來， 這些質疑是站不住腳的。
一是認為存在著法理上的障礙。 一個重要論據是說“房地產開發的一級環節有土地出讓金， 後面在保有環節開徵稅收， 就是重複徵收”。 當然， 很多老百姓願意聽這個話， 但我們認為這一理由其實是在理論上和實踐中都不能通過。 在市場經濟中， 反映土地使用權的地租和反映公共分配的住房保有環節稅收的並行不悖， 是基本事實。 從理論上說， 土地出讓金是土地所有者經濟權利形成的收入， 而不動產保有環節的稅收是國家憑藉社會管理者的政治權力形成的收入。各自的依據不一樣，這兩種收入不是二者必取其一的關係。現在稅收本身都是多種稅多環節多次征的複合稅制。
二是不斷有人在說，“國外都是土地私有，對私有土地上的不動產包括住房徵稅說得過去。中國都是國有土地，國有土地上的住戶只有土地使用權，房子跟幾十年土地使用權在一起的，有什麼道理和住房一起徵稅？”
很多人都認為上述觀點說出了心裡話。但客觀地講，筆者認為從實踐和理論上來說這也是不成立的。國外實際情況瞭解一下，像英國的土地分為兩種，一種叫作freehold，一種叫作leasehold。Freehold就是終極產權和使用權打通的，就是一體化的。Leasehold就不一樣，必須簽一個契約，終極產權和這個使用權是分離的。不論是這兩種情況裡邊的哪一種，稱為council tax的這種不動產稅是全覆蓋的。英國的土地除了私有之外，還有皇家持有，還有公有（包括不同政府層級的公有，還有公共團體所有）。無論不動產最終產權是在哪兒，不動產稅原則上全覆蓋。
至於香港特別行政區，香港的土地總體來說沒有私有產權，但住房保有環節要交稱為“差餉”的房地產稅。因此，從海外實踐來說，不能說只有對終極私有的土地所有權才能承認房地產稅。學理邏輯上也是如此，我們可以比照中國改革中已有的說法：上世紀80年代初政府下決心推出兩步“利改稅”，在國有企業納稅里加上所得稅。當時為什麼要推出這項改革，主要是認為國有企業在具體運行中，是具有相對獨立物質利益的商品生產經營者，所有權和經營權要有分離。有獨立物質利益的商品生產經營者，客觀上的合理狀態是要加入市場公平競爭，所以必須把國有企業推到和其他企業一樣繳納企業所得稅的狀態，才能夠培養市場公平競爭環境。同樣的邏輯可到現在推演到終極所有權為國有的土地上：如果認為對這種土地上住房持有者的相對獨立的物質利益有必要加以調節，那麼通過立法程式後征房地產稅，應有可行性。實際上，房地產稅改革與國有企業兩步“利改稅”內含一個相似的理念，不存在硬的法理障礙。當然，相關立法還必須完善。
三是在技術上的反對意見。比如有人說“評估稅基太複雜，中國人做不了。”但實際考察一下，在技術處理上首先要確權，現在已經佈置了不動產登記，2018年中國城鄉每個具體不動產都要確權完畢，同時還要資訊聯網，城市區域先做到位元。確權以後每項不動產資料獲取收入電腦系統，設計好軟體，分三類：製造業用房、商業用房、住宅。給一個指令，電腦就會按照軟體設計自動生成評估結果。因此，從一開始的確權和採集資料，到建立資料庫，這是任何國家管理必須要做的事情，不能說是硬障礙。
四是實際生活裡會形成一些需作處理的矛盾。比如開徵房產稅以後，土地出讓金水準會下落。這是合乎邏輯的，因為預期變了，沒有肆無忌憚往上沖的炒作力量。那麼可設想，如因此而需作出調整，無非是設計“老地老辦法，新地新辦法”的差別稅率。再比如有人說房產稅會要增加抗稅事件，但重慶試點提供了本土經驗——雖然只是個地方經驗，但也很說明問題。重慶對作為存量的幾千套獨立別墅徵稅，但實際上並沒有出現抗稅事件。方案是從最高端的獨立別墅做起，排除雙拼、聯體等等，而且設置180平米起征點，減掉以後再徵稅，社會都能接受。如果這個稅該繳不繳，完全可以做充公處理。其實國際經驗上有先例、類似的處理辦法。
五是認為“中國情況特別複雜，小產權房怎麼處理？”這個情況貌似有道理，因為問題非常棘手。“小產權”一旦在法律的審視之下，就是無產權。但是，這個事情遲早要解決。在深圳已經可以看到，類似于小產權房的遺留問題，分步分類，逐步處理。過去在理論上也設想過框架。小產權房分類逐步處理，一開始可以把整個方案做通，形成相關各方認可的方案以後，可將利益逐步兌現。房地產稅在付諸實施的時候，會倒逼必須解決看起來棘手的小產權房問題，從直面矛盾的角度來說，這其實是一個莫大的貢獻。中國的改革如果有這種倒逼機制是好事，不是壞事。既然改革要攻堅克難，就應該把小產權房一起放在解決方案裡。
房地產稅：怎麼征
就當前而言，迫切需要考慮房地產稅實施的思路和要領，可以按以下邏輯推進。
首先是做好立法。中央的基調非常清楚，歷年的檔都肯定改革方向，即要求推進房地產稅改革試點，擴大範圍、推進改革；現在新的說法是加快房地產稅立法與適時推進改革。鎖定大方向以後要加快立法。但這絕不意味著有觀點所說的否定上海、重慶兩地試點，反而是試點已經提供了非常寶貴的本土經驗。
至於如何立法，可以先觀察立法什麼時候正式啟動，啟動以後進展如何。如果一年完成不了，第二年是什麼樣的節奏和要求。現在還是觀察過程，立法一定需要公民的理性參與，盡可能使大家在長遠利益、根本利益上形成一些共識。
其次是分類、分步。一旦立法完成，筆者認為適用區域很可能是城鎮區域或者劃一條線以上的城鎮區域，至少是“一線城市”先行實施。一旦依法執行時，就是完全不同的新局面和境界。中國不能照搬美國的普遍徵收辦法，要堅持調節高收入的原則，操作起來有很多技術性細節需要討論。有不動產登記資訊聯網的支撐之後，有些學者傾向于可以做得更細緻，人均多少平米最合適。中國社科院的方案是人均40平米，因為現在人均城鎮住房統計是33平米，筆者認為也合適。
與此同時，在中國涉及到調節高收入需要謹慎權衡，除了細緻可行的執行方案之外，還特別注重合情合理。如果先建稅的框架，讓社會認同和接受這樣一個改革方案，總體來說更可接受。因此，筆者更傾向于先考慮第一套房不徵稅，這樣就可避開很多難題。
第三，資訊聯網。至於全國各地都有房的情況，技術上掌握資訊不存在問題。各地資訊聯網就能做到“一網打盡”。因此，這就需要地方政府形成協調機制，允許納稅人選擇第一套房的屬地。實施細節還要做很多討論，除了上述情況以外，筆者認為，特別需要政府在資訊披露上更開明，要意識到房產稅建設過程中會有激烈爭議，因此要更開明地向社會方方面面提供資訊，一起討論如何進一步推進房產稅的實施。
第四，借鑒國際經驗。據介紹，在美國社區，採取由公眾選舉入戶測量員，做每隔一段時間重評一次稅基的基礎工作。這是很好的機制，民眾接受也認同於這個機制以後，地方政府自然而然就會知道，只要專心做市場經濟要求做的優化本地公共服務，提供更好的投資環境，財源建設問題也就隨之解決了。轄區內不動產自然會進入升值軌道，每次評估都是財源建設具體實現的機制。中國完全可以借鑒這些經驗，把細節做得更優化細緻。
而不動產保有環節的稅收是國家憑藉社會管理者的政治權力形成的收入。各自的依據不一樣，這兩種收入不是二者必取其一的關係。現在稅收本身都是多種稅多環節多次征的複合稅制。二是不斷有人在說，“國外都是土地私有，對私有土地上的不動產包括住房徵稅說得過去。中國都是國有土地，國有土地上的住戶只有土地使用權，房子跟幾十年土地使用權在一起的，有什麼道理和住房一起徵稅？”
很多人都認為上述觀點說出了心裡話。但客觀地講，筆者認為從實踐和理論上來說這也是不成立的。國外實際情況瞭解一下，像英國的土地分為兩種，一種叫作freehold，一種叫作leasehold。Freehold就是終極產權和使用權打通的，就是一體化的。Leasehold就不一樣，必須簽一個契約，終極產權和這個使用權是分離的。不論是這兩種情況裡邊的哪一種，稱為council tax的這種不動產稅是全覆蓋的。英國的土地除了私有之外，還有皇家持有，還有公有（包括不同政府層級的公有，還有公共團體所有）。無論不動產最終產權是在哪兒，不動產稅原則上全覆蓋。
至於香港特別行政區，香港的土地總體來說沒有私有產權，但住房保有環節要交稱為“差餉”的房地產稅。因此，從海外實踐來說，不能說只有對終極私有的土地所有權才能承認房地產稅。學理邏輯上也是如此，我們可以比照中國改革中已有的說法：上世紀80年代初政府下決心推出兩步“利改稅”，在國有企業納稅里加上所得稅。當時為什麼要推出這項改革，主要是認為國有企業在具體運行中，是具有相對獨立物質利益的商品生產經營者，所有權和經營權要有分離。有獨立物質利益的商品生產經營者，客觀上的合理狀態是要加入市場公平競爭，所以必須把國有企業推到和其他企業一樣繳納企業所得稅的狀態，才能夠培養市場公平競爭環境。同樣的邏輯可到現在推演到終極所有權為國有的土地上：如果認為對這種土地上住房持有者的相對獨立的物質利益有必要加以調節，那麼通過立法程式後征房地產稅，應有可行性。實際上，房地產稅改革與國有企業兩步“利改稅”內含一個相似的理念，不存在硬的法理障礙。當然，相關立法還必須完善。
三是在技術上的反對意見。比如有人說“評估稅基太複雜，中國人做不了。”但實際考察一下，在技術處理上首先要確權，現在已經佈置了不動產登記，2018年中國城鄉每個具體不動產都要確權完畢，同時還要資訊聯網，城市區域先做到位元。確權以後每項不動產資料獲取收入電腦系統，設計好軟體，分三類：製造業用房、商業用房、住宅。給一個指令，電腦就會按照軟體設計自動生成評估結果。因此，從一開始的確權和採集資料，到建立資料庫，這是任何國家管理必須要做的事情，不能說是硬障礙。
四是實際生活裡會形成一些需作處理的矛盾。比如開徵房產稅以後，土地出讓金水準會下落。這是合乎邏輯的，因為預期變了，沒有肆無忌憚往上沖的炒作力量。那麼可設想，如因此而需作出調整，無非是設計“老地老辦法，新地新辦法”的差別稅率。再比如有人說房產稅會要增加抗稅事件，但重慶試點提供了本土經驗——雖然只是個地方經驗，但也很說明問題。重慶對作為存量的幾千套獨立別墅徵稅，但實際上並沒有出現抗稅事件。方案是從最高端的獨立別墅做起，排除雙拼、聯體等等，而且設置180平米起征點，減掉以後再徵稅，社會都能接受。如果這個稅該繳不繳，完全可以做充公處理。其實國際經驗上有先例、類似的處理辦法。
五是認為“中國情況特別複雜，小產權房怎麼處理？”這個情況貌似有道理，因為問題非常棘手。“小產權”一旦在法律的審視之下，就是無產權。但是，這個事情遲早要解決。在深圳已經可以看到，類似于小產權房的遺留問題，分步分類，逐步處理。過去在理論上也設想過框架。小產權房分類逐步處理，一開始可以把整個方案做通，形成相關各方認可的方案以後，可將利益逐步兌現。房地產稅在付諸實施的時候，會倒逼必須解決看起來棘手的小產權房問題，從直面矛盾的角度來說，這其實是一個莫大的貢獻。中國的改革如果有這種倒逼機制是好事，不是壞事。既然改革要攻堅克難，就應該把小產權房一起放在解決方案裡。
房地產稅：怎麼征
就當前而言，迫切需要考慮房地產稅實施的思路和要領，可以按以下邏輯推進。
首先是做好立法。中央的基調非常清楚，歷年的檔都肯定改革方向，即要求推進房地產稅改革試點，擴大範圍、推進改革；現在新的說法是加快房地產稅立法與適時推進改革。鎖定大方向以後要加快立法。但這絕不意味著有觀點所說的否定上海、重慶兩地試點，反而是試點已經提供了非常寶貴的本土經驗。
至於如何立法，可以先觀察立法什麼時候正式啟動，啟動以後進展如何。如果一年完成不了，第二年是什麼樣的節奏和要求。現在還是觀察過程，立法一定需要公民的理性參與，盡可能使大家在長遠利益、根本利益上形成一些共識。
其次是分類、分步。一旦立法完成，筆者認為適用區域很可能是城鎮區域或者劃一條線以上的城鎮區域，至少是“一線城市”先行實施。一旦依法執行時，就是完全不同的新局面和境界。中國不能照搬美國的普遍徵收辦法，要堅持調節高收入的原則，操作起來有很多技術性細節需要討論。有不動產登記資訊聯網的支撐之後，有些學者傾向于可以做得更細緻，人均多少平米最合適。中國社科院的方案是人均40平米，因為現在人均城鎮住房統計是33平米，筆者認為也合適。
與此同時，在中國涉及到調節高收入需要謹慎權衡，除了細緻可行的執行方案之外，還特別注重合情合理。如果先建稅的框架，讓社會認同和接受這樣一個改革方案，總體來說更可接受。因此，筆者更傾向于先考慮第一套房不徵稅，這樣就可避開很多難題。
第三，資訊聯網。至於全國各地都有房的情況，技術上掌握資訊不存在問題。各地資訊聯網就能做到“一網打盡”。因此，這就需要地方政府形成協調機制，允許納稅人選擇第一套房的屬地。實施細節還要做很多討論，除了上述情況以外，筆者認為，特別需要政府在資訊披露上更開明，要意識到房產稅建設過程中會有激烈爭議，因此要更開明地向社會方方面面提供資訊，一起討論如何進一步推進房產稅的實施。
第四，借鑒國際經驗。據介紹，在美國社區，採取由公眾選舉入戶測量員，做每隔一段時間重評一次稅基的基礎工作。這是很好的機制，民眾接受也認同於這個機制以後，地方政府自然而然就會知道，只要專心做市場經濟要求做的優化本地公共服務，提供更好的投資環境，財源建設問題也就隨之解決了。轄區內不動產自然會進入升值軌道，每次評估都是財源建設具體實現的機制。中國完全可以借鑒這些經驗，把細節做得更優化細緻。