經濟導報記者 劉勇
繼年初首宗租賃住房用地拍出後， 近日， 經濟導報記者從濟南市住房保障和房產管理局獲悉， 該市擬於上半年制定出臺培育和發展住房租賃市場的實施意見， 並推動相關配套政策的落實；同時加快建設住房租賃管理服務平臺， 支援相關企業、機構開展住房租賃業務， 推動建設租賃型住房試點。
接受經濟導報記者採訪的業內人士指出， 未來的房地產業一定會進入賺“慢錢”的時代， 屆時房企作為房東， 持有並出租物業將是主流的經營模式。 “一旦成了主流， 那麼將改變現有的房屋租賃市場格局。
普通房東太“任性”
“從現在的情況看， 開發商自持住宅出租是個趨勢。 ”馮澤瑞說， “在同一區域、價格相差不大的情況下， 租房者選擇開發商自持房產的可能性比較大。 ”
濟南華星二手房公司的經紀人王珂告訴經濟導報記者， 根據區域不同， 房租的價格高低也不一樣。 “現在濟南東邊的房租相對貴一些， 每平方米的月租價格在40元左右；而在西客站附近， 大約是20元。 ”
王珂說， 濟南的房屋平均租售比為1：500， 相當於出租房屋約41年才能收回購房的成本。 濟南一家房地產公司的副總經理馮昌林， 則亮出了他的測算結果——如果控制好成本， 開發商對外出租的收益率能達到4%左右。
王珂告訴經濟導報記者， 現在租房市場上基本是一年一簽合同， 租期超過一年的少之又少。 此外還要每年重新約定租金， 甚至有房東還會在中途違約漲房租。
“如果單位周邊有開發商自持出租的住宅， 我會考慮長期租一套， 哪怕比周邊普通住宅的租金價格高一些。 ”在濟南高新區上班的張凱說道。
張凱來濟南6年， 共搬了4次家。 除了一次是因為距離工作單位遠一點， 另外3次， 一次是因為房東孩子結婚要用房子， 其餘兩次都是由於他承受不了房東大幅漲價。
“企業自持房可以鎖定租約期內的租金， 租客不必擔心租金上漲、租期未到就被毀約趕出來。
開發商：只待政策出臺
“春江水暖鴨先知”。 住房租賃市場的政策利好， 使一些想搶佔先機的開發商躍躍欲試。
“我們也開會研究過， 只待政策出臺， 就考慮出手拿地。 ”14日， 一場小型的房地產行業座談會在濟舉行， 馮昌林在會上透出這樣的資訊。 在他看來， 目前的租房市場還是塊“肥肉”——有研究報告顯示， 2016年國內住房租賃市場的規模為1.1萬億元， 預計2025年為1.9萬億， 2030年會超過4萬億。
馮澤瑞認為， 開發商逐漸主動增加自持比例， 是必然的趨勢。 馮昌林對此表示贊同：“去年的中央經濟工作會議報告中就明確提出， 加快機構化、規模化租賃企業的發展。
經濟導報記者注意到， 去年山東就出臺了相關實施意見， 明確了加快培育和發展全省住房租賃市場的多項重大舉措。 在濟南， 除了出讓首宗租賃住房用地， 去年就已經開展房屋租賃調研， 起草了調研報告， 並與建行簽訂了住房租賃服務公有雲平臺使用協定， 為建立租購並舉的住房制度奠定了基礎。
高租金掣肘
只長租、不出售， 90平方米精裝修小三居， 租金一次付清10年、180萬元起……這就是北京首個入市的企業自持租賃住房專案“萬科翡翠書院”。
濟南鑫匯行銷公司總經理袁傑對此表示， 雖然一次性承租10年， 為租戶鎖定了租金， 保證其租房生活的穩定， 但一次性付清180萬元對租戶來說也是比較困難的。
在馮澤瑞看來， 企業通過競拍方式獲得土地建房、僅用於出租的做法， 並不可持續。 “若不引入金融和稅收支持， 從長遠看， 有可能執行不下去。 ”
“企業競地價是價高者得， 其結果一定是租金很高， 因為租金價格要滿足企業的資金回報要求。 ”馮澤瑞進一步解釋說。
性價比是關鍵
對於如何才能使得企業自持租賃房持續下去， 一家駐濟國有銀行高新支行的行長李家琪認為， 企業建設僅用於出租的自持物業， 若採用銀行貸款的話， 成本太高， 走不通。
“可以用REITs（不動產投資信託基金或房地產投資信託基金）的方式， 來解決房地產企業的融資和收益問題。 也就是不動產證券化。 ”李家琪建議。
在馮昌林看來，租金高的問題可以通過遞減收取的方式來解決，租的時間越長，租金就相對低一些；或者採取遞增的租金收取方式，前兩年租金少一點，然後遞增，這樣可以平衡成本。
與會的人士普遍認為，企業自持住宅的租賃，性價比一定要高。“租價可以比周邊普通住宅高一些，但服務也要跟上。”袁傑說，“可以構建金融、開發和服務的多極良性聯動機制，給客戶提供的產品由‘物理空間’轉向生活體驗。”
“貴可以，但要讓租戶享受到高價格帶來的高質服務，這樣性價比就出來了。”馮昌林說。
在馮昌林看來，租金高的問題可以通過遞減收取的方式來解決，租的時間越長，租金就相對低一些；或者採取遞增的租金收取方式，前兩年租金少一點，然後遞增，這樣可以平衡成本。
與會的人士普遍認為，企業自持住宅的租賃，性價比一定要高。“租價可以比周邊普通住宅高一些，但服務也要跟上。”袁傑說，“可以構建金融、開發和服務的多極良性聯動機制，給客戶提供的產品由‘物理空間’轉向生活體驗。”
“貴可以，但要讓租戶享受到高價格帶來的高質服務，這樣性價比就出來了。”馮昌林說。