新華社上海4月18日電針對房地產市場存在的部分銷售亂象, 去年5月以來, 多地先後出臺搖號購房政策, 截至目前已在7個熱點城市實施。 各地政策有何異同?具體如何實施?要達到什麼效果?
各地搖號購房政策有何異同?
自去年5月上海、南京出臺新房銷售搖號政策後, 長沙、成都等城市也在2017年內陸續出臺搖號政策。 今年3月以來, 實施搖號政策的城市不斷擴容, 武漢、西安和杭州等城市也相繼發佈了搖號新政。
目前實施新政的7個城市, 搖號政策各有異同。 記者梳理發現, 其共同點在於均強調一次性申報所有房源,
但不同城市的搖號政策也存在一定差別。 比如在銷售範圍方面, 上海和成都規定, “所有新建商品住宅項目”均採用搖號。 而杭州、南京、長沙和西安等城市, 則只針對購房客戶數量大於可供房源數量的項目。 如杭州規定, 意向客戶登記數少於推出房源數的, 不需要公證搖號售房;武漢的搖號政策則非硬性規定, 只建議“意向購房人數多於專案准售房源的, 宜採取公證搖號方式公開銷售。 ”
值得一提的是, 杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優先選房的政策傾斜,
搖號購房過程如何操作?
從各地出臺的搖號購房細則來看, 房地產開發企業均應依據公證機構搖號結果, 組織購房者按序選房並辦理有關手續, 有關部門對選房和登記備案過程進行監督。
記者在上海市東方公證處看到, 與以往開發商自行搖號確定選房順序不同, 新政要求搖號排序必須在公證下進行, 且使用公證機構提供的電腦搖號軟體, 並由公證機構作全程現場監督公證, 搖號排序結果當場公示。 隨後, 認購客戶將在開盤現場進行按序選房和簽約。
“以往開盤, 開發商都是用自己的搖號系統。 一些熱門樓盤總有人托關係、遞條子, 因此確實會‘暗箱操作’, 如固定幾個關係號使其可以優先選房。 但現在搖號過程在公證處進行, 弄虛作假就成了違法行為, 這對於開發商來說具有威懾力。 ”融創上海城市公司行銷負責人告訴記者, “在開盤選房環節, 開發商必須嚴格按照公證處搖號排序的結果,
以上海春節後首個搖號樓盤“同濟融創玫瑰公館”為例, 該項目負責人介紹說, 在取得預售證之前, 開發商就發佈聲明, 向購房者做出“抵制炒房行為、杜絕不良機構從中謀私利”的承諾, 並給出舉報熱線;取得預售證後, 該專案則陸續在微信公眾號上發佈系列公告——銷售公告、准售房源公告、搖號排序規則、開盤選房規則、有效意向認購客戶名單公示、開盤搖號結果公示等關鍵資訊。 “對於開發商來說, 搖號政策影響的不僅僅是選房本身, 而是讓整個購房過程全部在陽光下運行, 資訊披露必須更加透明, 以此最大程度地擠壓尋租空間。 ”
成功中簽該專案的王女士告訴記者, 搖號購房新政出臺後,
搖號購房要達到什麼效果?
業內人士認為, 搖號購房意味著公證機構全程監督, 可有效杜絕內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
多地出臺買房搖號政策針對的是開發商捂盤惜售、炒賣房號、關係戶、茶水費等房地產市場存在的重重亂象。 去年以來, 部分開發商通過變相加價, 巧妙地繞過政府限價提升了購房總價格,關係戶、茶水費、搭售車位等手段層出不窮。
在政府嚴格限價機制下,不少熱點城市出現了一二手房價格倒掛的現象。由於政府限價可能導致新房與二手房存在較大價差,存在明顯的套利空間,引發人們搶購新房。業內人士說,收取額外費用不僅變相增加了購房者的負擔,同時部分新房專案內部預留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號銷售要杜絕的現象。
此外,在去杠杆的大環境下,房企融資難度不斷增加,貸款的回款週期較長會提高開發商的資金成本。因此,開發商更傾向于選擇交付全款的購房者,而採用公積金貸款購房或者置換購房的,往往是自住型需求,新房搖號銷售很大程度上防止了他們遭到區別對待的情況。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,一二手房價倒掛導致購房者追逐價差變身投資者,“買到即是賺到”的心理導致購房者群體擴大,進而加劇供需矛盾,而搖號政策有利於實現購房公平。
易居智庫研究總監嚴躍進也認為,部分城市的搖號購房政策對於剛需人群的傾斜,有助於他們能夠以較為公平的方式選到房。
巧妙地繞過政府限價提升了購房總價格,關係戶、茶水費、搭售車位等手段層出不窮。在政府嚴格限價機制下,不少熱點城市出現了一二手房價格倒掛的現象。由於政府限價可能導致新房與二手房存在較大價差,存在明顯的套利空間,引發人們搶購新房。業內人士說,收取額外費用不僅變相增加了購房者的負擔,同時部分新房專案內部預留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號銷售要杜絕的現象。
此外,在去杠杆的大環境下,房企融資難度不斷增加,貸款的回款週期較長會提高開發商的資金成本。因此,開發商更傾向于選擇交付全款的購房者,而採用公積金貸款購房或者置換購房的,往往是自住型需求,新房搖號銷售很大程度上防止了他們遭到區別對待的情況。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,一二手房價倒掛導致購房者追逐價差變身投資者,“買到即是賺到”的心理導致購房者群體擴大,進而加劇供需矛盾,而搖號政策有利於實現購房公平。
易居智庫研究總監嚴躍進也認為,部分城市的搖號購房政策對於剛需人群的傾斜,有助於他們能夠以較為公平的方式選到房。