過去幾年來， 有數百家排名靠前的房企先後宣佈要做產業地產。 然而， 時至今日， 真正做起來的是少數。 這不免讓人有些心灰意冷。 不過， 明源君認為現在恰恰是做產業地產的大好時機。
對於開發商來說， 一邊是B2G（政府手裡拿地， 銀行手裡借錢）， 另一邊是B2C（蓋好房子賣給消費者）。 過去20年， 市場供不應求， 整個行業是由B2C驅動的。 然而， 脫虛入實， 房住不炒的主基調下， 邏輯發生了轉換。 由於國家要推動實體經濟的發展， 開發商將不可避免的要往這個方向走。
過去， 產業地產的玩法是， 搞個產業園， 然後去招商， 將辦公樓、廠房出租或者出售給入園的企業， 另外可能還提供人力資源、法律、融資等的服務， 賺取利潤。 未來， 玩法會進一步升級， 比如恒大宣佈10年投1000億進軍高科技產業， 碧桂園面向全球招聘機器人產業人才等。
1
以前只要做大規模
招商引資就可以了
產業地產熱已經有好些年了，
2017年園區（產業地產）類上市公司營業收入TOP10
注：以上以已公佈2017年年報的業績排名
而且， 明源君認為， 真正稱得上產業地產的公司卻還不多，
以表現較好的東湖高新為例。 2017年上半年（2017年報還沒出）， 其總營業收入為28.6億元， 較上年同期上漲59.34%；淨利潤為7.15億元， 同比增長4789.88%。 但如此驚人的淨利增長主要源自資產出售。
最近5年來， 其科技園區板塊收入占總營收最高時僅14.35%， 其他時間的占比均很低， 2013年上半年占比只有3.57%！
華夏幸福是少數“真心實意”做產業地產的。 其2017年的營業收入中， 產業發展服務收入230.86億元， 雖然距離289.31億元的房地產開發收入還有點距離， 但是近些年來一直在縮小差距。 這也正是吸引各大房企搶灘產業地產的原因。
明源君發現， 過去想要做好產業地產， 有三板斧：一、戰略有定力， 不斷做大規模；二、擁有一支強有力的招商隊伍；三、銷售、租賃之外， 提供優質的服務。
首先是規模。
做住宅開發， 沒有規模就沒有江湖地位和話語權。 做產業地產一樣要不斷拓展！因為， 園區的開發建設、系統的大規模的產業集聚同樣需要充裕的土地儲備。
以空港股份為例， 該公司是國內唯一一家臨空型園區類上市公司。 去年其營收和淨利潤分別同比增長126.36%和44.14%。 可是， 其園區開發建設收入的波動極大。 其財報顯示， 2014年上半年和2017年上半年， 其園區開發建設業務收入均為0， 原因是“園區開發建設板塊受土地開發業務的特殊性影響， 沒有達到入市條件的土地”……
相比之下，華夏幸福、招商蛇口等通過招拍掛、收並購等方式儲備了大量的土地資源。東湖高新的規模沒那麼大，但其保有的土儲跟其規模比也不少，因此科技園區板塊的收入沒那麼上躥下跳得厲害。
其次是招商。
傳統產業玩法的慣常套路，大家都很清楚，可要複製卻很難，為啥？因為拿地容易，產業落地卻很難。
如果將地價和房價比作是“舟”的話，落地的產業則是載起“舟”的“水”。“水域”的面積夠廣，深度夠深，才能載起巨輪，產業興則區域新，產業強則區域強，這需要有強大的招商能力。
華夏幸福從一開始就下了很大的力氣培養自身的招商團隊，並且逐步將招商引資行為專業化。截至2017年底，華夏幸福擁有全球最大的約4600人的產業發展團隊（2015年同期剛超過1000人），且各有分工，聚焦高端裝備、新能源汽車、生物醫藥、航空航太、文化創意等10大行業。僅去年，公司投資運營的園區新增簽約入園企業就達635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元 ，為公司新增產業服務收入230.9億元！
最後是服務。
幹得不錯產業地產，均有強大的招商能力，但僅僅只是將企業拉過來還不夠。華夏幸福的產業發展團隊，會從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營，為所在區域提供產業升級的全流程綜合解決方案。
由於華夏幸福能提供保姆式的園區運營一體化服務（提供從投資、生產到生活的全程的園區運營服務），甚至還能為園區企業解決融資難題，這自然成為公司招商的強大支撐，為公司帶來收入。
2
現在想做好產業地產
還得自己砸錢親自上
對企業來說，很大的一個痛點是，聚集起來能不能把生意做好。中城新產業董事長劉愛明認為，招商是一個偽命題。因為政策優惠、稅收優惠是政府的，招商更多是政府行為。這就是很多產業地產做不起來的原因。
那有沒有機會做好呢？答案是有！因為發展到今天，很多房企已經練就了“吸星大法”。
如今，排名前100位的房企都已有相當的規模，未來（乃至當下）不論是主動選擇還是被動（因為要支撐規模增長），或早或晚，都會不同程度地需要推進多元化。坐擁大量人才、資本甚至技術和大平臺的房企，有足夠的實力向多元化集團演化。
這麼一來，事情就變得有意思起來了。比如，此前明源君專門撰文分析過，為何恒大、綠地可以低價拿地，別人還學不會，因為他們有產業啊，比如恒大的文旅（如恒大童世界）和健康（如恒大養生穀）！
由於產業能源源不斷創造稅收，土地自然也隨之升值。因此，能夠導入產業的房企，地方政府十分歡迎，拿地時自然很有優勢。
如今，恒大更進一步。早在3月26日恒大香港業績發佈會上，許家印宣佈了一項戰略——恒大將積極探索高科技產業，逐步形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技為龍頭的產業格局，打造百年企業。
相比“2020年底實現總資產3萬億，年銷售規模8000億，年利稅1500億”的目標，“積極探索高科技產業”十分的引人矚目。
當很多人還在懷疑這是一家房企能做的事情嗎？4月9日，恒大與中國科學院簽署全面合作協定，宣佈在未來10年內投入1000億元打造三大科研基地，全面進軍科技產業！此前，恒大已通過文旅、健康等切入產業地產，此次如此大手筆的高調進軍高科技產業，預示著恒大民生地產向產業園區地產轉型的開始。
事實上，恒大參與產業園區的建設與運營早已提上了日程。
2016年5月，恒大集團與河南省蘭考縣政府舉行恒大家居聯盟產業園簽約儀式，按照規劃該產業園投資100億元，建成後，將成為亞洲最大的家居產業園。2018年以來，恒大各地公司也在不斷考察當地的產業園區……但以上加起來都沒有此番恒大和中國科學院要建設的“三大基地”動靜大。
切入特色小鎮的碧桂園也有類似的動作。早在去年 10 月，碧桂園集團江蘇區域與蘇州穿山甲機器人股份有限公司簽署了《戰略合作協定》。根據協定，穿山甲機器人將充分發揮機器人產業優勢，配合碧桂園進行科技小鎮的土地獲取；協調整合主導產業資源進入碧桂園在江蘇的產業園區等。此外，雙方還將探索成立產業基金。
據媒體報導，最近，碧桂園還擬面向全球招募工業機器人系統集成、智慧型機器人研究、人工智慧、智慧家居、物聯網等智慧製造領域的人才。
為啥要這麼幹？看BAT進軍產業地產的玩法，就很明白了。
比如，騰訊公司與西安滻灞生態區管理委員會、邁科投資控股有限公司共同簽署“騰訊雙創小鎮”落地協定，三方約定將在西安落地建設“騰訊雙創小鎮”。其以騰訊公司為龍頭，利用騰訊完整的雙創孵化體系，吸引最好的高成長項目落地並形成聚集，打造互聯網產品創新產業生態和文創產業生態圈。
2017年，京東集團聯合都市智慧集團、雁盛實業投資有限公司以共同組建公司的方式，投資300億元在鳳崗鎮建設“京東·都市人工智慧產業新城”項目。
早在2015年，百度公司與常州市人民政府簽署戰略合作協定，百度大資料產業園將落戶常州鐘樓經濟開發區，雙方擬在大資料分析應用、無人汽車、智慧城市建設等產業中展開深度合作……
BAT能幹這事，是因為其本身就有海量資本和流量，具有超強的資源整合能力，再加上自己本身的產業，對相關產業就更有吸附作用了。相當於不僅提供了一片肥沃的土壤，而且已經搞起了示範，甚至連採購商都找來了。
對於房企來說，其邏輯類似。例如，過去我要搞個智慧製造產業園，園區建好了（或者至少在建之前）要去招商，將相關的企業引進來。這其實還是很難的，特別是最早入駐的一批其實心裡多半沒底，還造成很多供需錯配。現在，我自己直接就上了。園區還沒建，需求已經有了，等於是量身定做。如果你的決心很大，或者已經幹得不錯，根本不用去招商，有生意做，有錢賺，相關企業自然也就來了。
而且，這對房企傳統的傳統開發業務具有極大的促進作用。典型的例子是，去年11月，在美的與某巨頭簽署戰略合作協定時，該巨頭的老闆就透露，公司將與美的聯手打造智慧無人工廠，期待當地政府給予土地空間和政策支持。
3
想在產業地產淘金的房企
現在入場還來得及
並且，依然可以獲得優勢
資料顯示，2016年，365家國家級高新區和經開區，合計創造GDP為170946億元，占全國GDP的22.97%，兩類國家級園區合計上繳稅收為29327億元，占全國上繳稅收的25.31%。毋庸置疑，產業園區在經濟發展中扮演著十分重要的角色，國家支援實體經濟發展的主基調下，產業地產發大有可為。
可是，不少房企可能會覺得，現在拿地那麼難，缺乏品牌，再想學華夏幸福也難了，又沒有碧桂園、恒大那樣的實力，大手筆的砸錢親自上陣幹高科技，還能幹嗎？
產業地產固然也要不斷上規模，但其重要性比住宅要弱得多。因為不管產業怎麼聚集，不同的產業是不一樣的，所有的園區產業都是單一的，不太可能做大雜燴的東西。不同的行業需要的服務是不一樣的比如，你弄一個園區只做智慧製造，就能夠針對性的給入駐企業提供他們需要的服務。
這麼一來就有四兩撥千斤的方法了。比如，劉愛明舉過一個例子，如果要做一個醫療器械的產業園區，很多人的做法是把園區建起來，然後去招相關的企業進駐。這是有問題的，因為醫療器械沒有許可證的話是沒辦法進醫院的，如果入駐企業做不了生意，誰還跟你玩。劉愛明的做法是引入一個醫療器械的檢測機構，作為一個公共服務平臺，其本身沒什麼產值，但正是由於這個小機構的存在，吸引了很多企業入駐。
用類似這套邏輯，可以把必要的資源聯繫起來，讓相關企業願意跟著你走，入駐企業的生意好做，你自然就有錢可賺了。
例如，豫發集團為深度支持其紡織、服裝產業園，甚至與河南工程學院合作建設錦榮服裝學院，通過產學融合培養紡織、服裝、酒店、物業管理等領域的人才。
對很多房企來說，想要做這個事情，完全是有這個實力的。關鍵是願意不願意，然後才是怎麼幹的問題。
考慮到不少房企當前已沿著開發主業向上下游延伸，做產業地產會更有優勢。比如金科地產通過內部孵化和外部收購並舉，已構建了以服務地產主業為導向的縱向一體化產業鏈。相關產業鏈上下游業務包括園林、門窗、精裝修、生活服務、酒店管理、科技園區運營等業務板塊。
除科技園區運營板塊本身，其實其他業務對其開展產業地產也極其有利。其在2017年半年報中就明確表示“縱向一體化的產業鏈佈局，有利於提升集團的項目獲取能力，如科技園區運營能力”。
目前，金科股份已在全國建成產業物業上百萬平米，入園企業300多家（500強企業、行業百強企業和千人計畫企業達10%以上），實現了產業地產和傳統地產共生共榮……
點擊【閱讀原文】立即體驗明源雲租賃，讓多業態資產運營一手掌握！
相比之下，華夏幸福、招商蛇口等通過招拍掛、收並購等方式儲備了大量的土地資源。東湖高新的規模沒那麼大，但其保有的土儲跟其規模比也不少，因此科技園區板塊的收入沒那麼上躥下跳得厲害。
其次是招商。
傳統產業玩法的慣常套路，大家都很清楚，可要複製卻很難，為啥？因為拿地容易，產業落地卻很難。
如果將地價和房價比作是“舟”的話，落地的產業則是載起“舟”的“水”。“水域”的面積夠廣，深度夠深，才能載起巨輪，產業興則區域新，產業強則區域強，這需要有強大的招商能力。
華夏幸福從一開始就下了很大的力氣培養自身的招商團隊，並且逐步將招商引資行為專業化。截至2017年底，華夏幸福擁有全球最大的約4600人的產業發展團隊（2015年同期剛超過1000人），且各有分工，聚焦高端裝備、新能源汽車、生物醫藥、航空航太、文化創意等10大行業。僅去年，公司投資運營的園區新增簽約入園企業就達635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元 ，為公司新增產業服務收入230.9億元！
最後是服務。
幹得不錯產業地產，均有強大的招商能力，但僅僅只是將企業拉過來還不夠。華夏幸福的產業發展團隊，會從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營，為所在區域提供產業升級的全流程綜合解決方案。
由於華夏幸福能提供保姆式的園區運營一體化服務（提供從投資、生產到生活的全程的園區運營服務），甚至還能為園區企業解決融資難題，這自然成為公司招商的強大支撐，為公司帶來收入。
2
現在想做好產業地產
還得自己砸錢親自上
對企業來說，很大的一個痛點是，聚集起來能不能把生意做好。中城新產業董事長劉愛明認為，招商是一個偽命題。因為政策優惠、稅收優惠是政府的，招商更多是政府行為。這就是很多產業地產做不起來的原因。
那有沒有機會做好呢？答案是有！因為發展到今天，很多房企已經練就了“吸星大法”。
如今，排名前100位的房企都已有相當的規模，未來（乃至當下）不論是主動選擇還是被動（因為要支撐規模增長），或早或晚，都會不同程度地需要推進多元化。坐擁大量人才、資本甚至技術和大平臺的房企，有足夠的實力向多元化集團演化。
這麼一來，事情就變得有意思起來了。比如，此前明源君專門撰文分析過，為何恒大、綠地可以低價拿地，別人還學不會，因為他們有產業啊，比如恒大的文旅（如恒大童世界）和健康（如恒大養生穀）！
由於產業能源源不斷創造稅收，土地自然也隨之升值。因此，能夠導入產業的房企，地方政府十分歡迎，拿地時自然很有優勢。
如今，恒大更進一步。早在3月26日恒大香港業績發佈會上，許家印宣佈了一項戰略——恒大將積極探索高科技產業，逐步形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技為龍頭的產業格局，打造百年企業。
相比“2020年底實現總資產3萬億，年銷售規模8000億，年利稅1500億”的目標，“積極探索高科技產業”十分的引人矚目。
當很多人還在懷疑這是一家房企能做的事情嗎？4月9日，恒大與中國科學院簽署全面合作協定，宣佈在未來10年內投入1000億元打造三大科研基地，全面進軍科技產業！此前，恒大已通過文旅、健康等切入產業地產，此次如此大手筆的高調進軍高科技產業，預示著恒大民生地產向產業園區地產轉型的開始。
事實上，恒大參與產業園區的建設與運營早已提上了日程。
2016年5月，恒大集團與河南省蘭考縣政府舉行恒大家居聯盟產業園簽約儀式，按照規劃該產業園投資100億元，建成後，將成為亞洲最大的家居產業園。2018年以來，恒大各地公司也在不斷考察當地的產業園區……但以上加起來都沒有此番恒大和中國科學院要建設的“三大基地”動靜大。
切入特色小鎮的碧桂園也有類似的動作。早在去年 10 月，碧桂園集團江蘇區域與蘇州穿山甲機器人股份有限公司簽署了《戰略合作協定》。根據協定，穿山甲機器人將充分發揮機器人產業優勢，配合碧桂園進行科技小鎮的土地獲取；協調整合主導產業資源進入碧桂園在江蘇的產業園區等。此外，雙方還將探索成立產業基金。
據媒體報導，最近，碧桂園還擬面向全球招募工業機器人系統集成、智慧型機器人研究、人工智慧、智慧家居、物聯網等智慧製造領域的人才。
為啥要這麼幹？看BAT進軍產業地產的玩法，就很明白了。
比如，騰訊公司與西安滻灞生態區管理委員會、邁科投資控股有限公司共同簽署“騰訊雙創小鎮”落地協定，三方約定將在西安落地建設“騰訊雙創小鎮”。其以騰訊公司為龍頭，利用騰訊完整的雙創孵化體系，吸引最好的高成長項目落地並形成聚集，打造互聯網產品創新產業生態和文創產業生態圈。
2017年，京東集團聯合都市智慧集團、雁盛實業投資有限公司以共同組建公司的方式，投資300億元在鳳崗鎮建設“京東·都市人工智慧產業新城”項目。
早在2015年，百度公司與常州市人民政府簽署戰略合作協定，百度大資料產業園將落戶常州鐘樓經濟開發區，雙方擬在大資料分析應用、無人汽車、智慧城市建設等產業中展開深度合作……
BAT能幹這事，是因為其本身就有海量資本和流量，具有超強的資源整合能力，再加上自己本身的產業，對相關產業就更有吸附作用了。相當於不僅提供了一片肥沃的土壤，而且已經搞起了示範，甚至連採購商都找來了。
對於房企來說，其邏輯類似。例如，過去我要搞個智慧製造產業園，園區建好了（或者至少在建之前）要去招商，將相關的企業引進來。這其實還是很難的，特別是最早入駐的一批其實心裡多半沒底，還造成很多供需錯配。現在，我自己直接就上了。園區還沒建，需求已經有了，等於是量身定做。如果你的決心很大，或者已經幹得不錯，根本不用去招商，有生意做，有錢賺，相關企業自然也就來了。
而且，這對房企傳統的傳統開發業務具有極大的促進作用。典型的例子是，去年11月，在美的與某巨頭簽署戰略合作協定時，該巨頭的老闆就透露，公司將與美的聯手打造智慧無人工廠，期待當地政府給予土地空間和政策支持。
3
想在產業地產淘金的房企
現在入場還來得及
並且，依然可以獲得優勢
資料顯示，2016年，365家國家級高新區和經開區，合計創造GDP為170946億元，占全國GDP的22.97%，兩類國家級園區合計上繳稅收為29327億元，占全國上繳稅收的25.31%。毋庸置疑，產業園區在經濟發展中扮演著十分重要的角色，國家支援實體經濟發展的主基調下，產業地產發大有可為。
可是，不少房企可能會覺得，現在拿地那麼難，缺乏品牌，再想學華夏幸福也難了，又沒有碧桂園、恒大那樣的實力，大手筆的砸錢親自上陣幹高科技，還能幹嗎？
產業地產固然也要不斷上規模，但其重要性比住宅要弱得多。因為不管產業怎麼聚集，不同的產業是不一樣的，所有的園區產業都是單一的，不太可能做大雜燴的東西。不同的行業需要的服務是不一樣的比如，你弄一個園區只做智慧製造，就能夠針對性的給入駐企業提供他們需要的服務。
這麼一來就有四兩撥千斤的方法了。比如，劉愛明舉過一個例子，如果要做一個醫療器械的產業園區，很多人的做法是把園區建起來，然後去招相關的企業進駐。這是有問題的，因為醫療器械沒有許可證的話是沒辦法進醫院的，如果入駐企業做不了生意，誰還跟你玩。劉愛明的做法是引入一個醫療器械的檢測機構，作為一個公共服務平臺，其本身沒什麼產值，但正是由於這個小機構的存在，吸引了很多企業入駐。
用類似這套邏輯，可以把必要的資源聯繫起來，讓相關企業願意跟著你走，入駐企業的生意好做，你自然就有錢可賺了。
例如，豫發集團為深度支持其紡織、服裝產業園，甚至與河南工程學院合作建設錦榮服裝學院，通過產學融合培養紡織、服裝、酒店、物業管理等領域的人才。
對很多房企來說，想要做這個事情，完全是有這個實力的。關鍵是願意不願意，然後才是怎麼幹的問題。
考慮到不少房企當前已沿著開發主業向上下游延伸，做產業地產會更有優勢。比如金科地產通過內部孵化和外部收購並舉，已構建了以服務地產主業為導向的縱向一體化產業鏈。相關產業鏈上下游業務包括園林、門窗、精裝修、生活服務、酒店管理、科技園區運營等業務板塊。
除科技園區運營板塊本身，其實其他業務對其開展產業地產也極其有利。其在2017年半年報中就明確表示“縱向一體化的產業鏈佈局，有利於提升集團的項目獲取能力，如科技園區運營能力”。
目前，金科股份已在全國建成產業物業上百萬平米，入園企業300多家（500強企業、行業百強企業和千人計畫企業達10%以上），實現了產業地產和傳統地產共生共榮……
點擊【閱讀原文】立即體驗明源雲租賃，讓多業態資產運營一手掌握！