最近幾天， 快周轉成了地產行業的熱詞， 大家都在討論這個， 據說有朋友為了辯論相關話題， 最後打了起來……
好多粉絲找到明源君， 希望明源君說說自己對快周轉的看法。
在明源君看來， 3個月開盤還是6個月開盤不是本質問題， 五十步笑百步更沒有必要。
其實只要是做快周轉的， 都巴不得越來越快， 6個月開盤的， 本來也想3個月開盤， 只是能力達不到而已。
明源君今天主要說3點：
❶ 房企做快周轉實際是被逼的， 有3把刀懸在房企頭上。
❷慢不一定好， 快不一定壞， 房子只有性價比的問題。
❸殺死快周轉不是不可能，
下面明源君詳細來說。
1
是誰逼著開發商做快周轉？
有3種力量
你可能會說， 開發商都是自己確定節奏， 怎麼可能有人逼他幹呢？
其實不然， 有3種力量， 逼著開發商做快周轉。
一、對政策、週期等變化的恐懼
有一個專案， 前期規劃得很好， 按照當時的市場行情完全能暢銷， 但是卻在施工一半的時候， 遭遇了調控等政策， 客群發生改變， 於是滯銷， 幾年都賣不出去。
這不是個案， 有的房企， 因為類似的項目太多， 而破產或者被收購。
快周轉， 是將變化的風險降到最低的一種方式。
房子賣光的那一刻， 風險消除， 種種不確定性都不存在了。
二、借的錢太貴， 拖得越久虧得越多
有一段時間，
可是現在， 我國少數開發商因為評級不高， 借的錢利息到了15個點以上， 低一些的， 很多也有7、8個點， 這麼貴的錢壓在項目裡， 拖得越久， 賺得越少， 還有虧本的可能。
三、馬太效應嚴重， 必須拼規模， 上規模必須快周轉
地產行業的馬太效應， 是越來越嚴重的， 有規模就能借到便宜的錢， 在拿地的時候更有優勢， 綜合成本更低……沒有規模， 可能利潤越來越低， 越來越難， 最後做不下去， 被收購。
所以， 所有房企都在拼規模。 幾百億的都在沖千億， 千億的在沖幾千億， 幾千億的怕後面趕上， 還要進一步擴大規模。
上規模就要加杠杆， 用別人的錢為自己賺錢。 加杠杆與快周轉是不可分割的， 周轉越快， 撬動的規模越大， 風險越小。
一旦企業上了規模、加了杠杆， 只要操作得好， 5%的利潤相對於自有資金來說， 就相當於100%的利潤。
如果同一筆錢， 一年裡先後做了2個專案， 規模當然比只做一個項目擴大了一倍。
綜上所述， 快周轉給房企安全感， 而對安全的追求， 是人性的基本需求， 也是老闆的基本需求；而企業的源動力就是對利潤的追求。
所以， 房企被逼著做快周轉， 也就好理解了……
那麼， 快周轉有沒有可能誕生“好產品“呢？
2
慢不一定好， 快不一定壞
關鍵在於性價比
有人可能不同意明源君“慢不一定好“的說法， 認為”慢工出細活“。
其實地產行業最慢的， 是爛尾樓， 一慢下來， 就是10年。 你會買嗎？
你認為明源君偷換了概念？你說的是正常狀態下的？我們來看下常態……
在一個四線城市， 面對面的2個專案， 甲專案是品牌開發商開發半年就開盤的， 乙專案是本地小開發商修了2年開盤的。 甲項目比乙項目每平方還貴500。
要知道， 買房子的都是本地人， 他們不知道哪個盤花的時間更多麼？他們是傻子麼？當然不是， 他們是覺得甲項目更好。
問題來了， 甲專案為什麼給人感覺更好？
因為， 它複製了之前幾百上千個專案的成功經驗。 從園林到戶型再到動線， 都是直接複製成功專案， 施工過程管理經驗也都是複製的。 而乙項目， 從頭開始， 水準當然有限。
你認為明源君又偷換了概念？
你說的是同一個開發商， 如果肯花更多時間， 一定能做出更好的產品？
你認為， 複製之前的成功產品， 雖然沒有風險， 但是也沒有個性， 太單調？
你說的是對的！
可問題在於， 客戶真的願意為更好、更個性化， 但是也更貴的房子買單麼？
前2年，地產行業曾經流行“戶型眾籌“的概念，也就是說，一棟樓裡，每家都自己提設計需求，然後房企去實現。
有的房企真的去嘗試了，最後發現：
在同一棟樓裡裝50個戶型，理論上是可以的。但如果這樣，每家的房子都很貴，是一般房子的2倍……最後前期參與戶型眾籌的人最後都不願意買單。
每家設計自己的房子，看上去很美好很藝術，但是也很貴，大多數客戶看重的還是性價比！
某以品質著稱的房企，進入東北某城市，花1萬/平方的成本做項目，精雕細琢，開盤想賣1萬3的價格，結果客戶都認為產品很好，卻都不願意買。為啥呢？周圍平均房價才5000多，最終，這個項目以7000/平的價格甩賣了2年才賣完！
所以，產品再好，也要市場買單才行。
明源君認為，對於房子來說，沒有絕對的好壞，只有性價比的問題。
最後的問題也並不在於3個月開盤的快周轉，而在於：
為什麼沒有人做建造週期更長、性價比更高的房子，來打敗3個月開盤的項目？
3
殺死快周轉的4個前提
其實，殺死快周轉的可能性，之前在某一線城市是出現過的。
當時，房價已經到了一個高位，而高端需求也大量湧現。於是出現了與快周轉完全相反的一種模式：
放慢速度，多花時間和精力，充分挖掘土地價值，只要客戶能夠接受，就敢多投入時間和錢做好項目。
以一個專案來舉例，這種模式的核心如下：
❶ 如果做快周轉，6個月開盤，這個項目能賣到每平方5萬，毛利1萬。
❷放慢節奏，仔細琢磨，提高項目品味，2年以後開盤，項目可以賣到每平方10萬，覆蓋掉財務成本等之後，每個平方還能有毛利4萬，是快周轉的4倍，即使算上周轉次數等因素，也還是多賺了。
但是，隨著限價政策的推出，上面這種模式消失了，因為：
既然不管多久以後開盤，能賣得價格都一樣，那當然越快越好。
那麼，以後，快周轉模式會被消滅麼？明源君覺得，在一個城市，如果同時實現了以下4個前提，就有可能：
1、現房銷售。
目前已經有部分省市在試點現房銷售。
預售制下，開發商提前拿到預售款，可以用1個億的資金撬動10個億甚至更多的資金，滾動開發。現房銷售後，開發商沒法這麼玩了，資金周轉和使用效率也將降低，開發資金使用成本相應提升。
2、買房人越來越成熟，願意為雕琢的時間買單
如果買房人越來越專業，就一定能發現1年開盤和3個月開盤的房子的區別。並願意為更好的房子花更多錢。
如果“慢周轉“投入的時間和成本，都有回報，房企也就不會再糾結於”快周轉“了。
3、限價令部分取消
這是2實現的前提。
4、本地房屋供給充足
只有供給充足，客戶才有選擇權。
如果房子本來就不夠，那麼，不管做啥項目，用幾個月來做，都會被搶光的。
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前2年，地產行業曾經流行“戶型眾籌“的概念，也就是說，一棟樓裡，每家都自己提設計需求，然後房企去實現。
有的房企真的去嘗試了，最後發現：
在同一棟樓裡裝50個戶型，理論上是可以的。但如果這樣，每家的房子都很貴，是一般房子的2倍……最後前期參與戶型眾籌的人最後都不願意買單。
每家設計自己的房子，看上去很美好很藝術，但是也很貴，大多數客戶看重的還是性價比！
某以品質著稱的房企，進入東北某城市，花1萬/平方的成本做項目，精雕細琢，開盤想賣1萬3的價格，結果客戶都認為產品很好，卻都不願意買。為啥呢？周圍平均房價才5000多，最終，這個項目以7000/平的價格甩賣了2年才賣完！
所以，產品再好，也要市場買單才行。
明源君認為，對於房子來說，沒有絕對的好壞，只有性價比的問題。
最後的問題也並不在於3個月開盤的快周轉，而在於：
為什麼沒有人做建造週期更長、性價比更高的房子，來打敗3個月開盤的項目？
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殺死快周轉的4個前提
其實，殺死快周轉的可能性，之前在某一線城市是出現過的。
當時，房價已經到了一個高位，而高端需求也大量湧現。於是出現了與快周轉完全相反的一種模式：
放慢速度，多花時間和精力，充分挖掘土地價值，只要客戶能夠接受，就敢多投入時間和錢做好項目。
以一個專案來舉例，這種模式的核心如下：
❶ 如果做快周轉，6個月開盤，這個項目能賣到每平方5萬，毛利1萬。
❷放慢節奏，仔細琢磨，提高項目品味，2年以後開盤，項目可以賣到每平方10萬，覆蓋掉財務成本等之後，每個平方還能有毛利4萬，是快周轉的4倍，即使算上周轉次數等因素，也還是多賺了。
但是，隨著限價政策的推出，上面這種模式消失了，因為：
既然不管多久以後開盤，能賣得價格都一樣，那當然越快越好。
那麼，以後，快周轉模式會被消滅麼？明源君覺得，在一個城市，如果同時實現了以下4個前提，就有可能：
1、現房銷售。
目前已經有部分省市在試點現房銷售。
預售制下，開發商提前拿到預售款，可以用1個億的資金撬動10個億甚至更多的資金，滾動開發。現房銷售後，開發商沒法這麼玩了，資金周轉和使用效率也將降低，開發資金使用成本相應提升。
2、買房人越來越成熟，願意為雕琢的時間買單
如果買房人越來越專業，就一定能發現1年開盤和3個月開盤的房子的區別。並願意為更好的房子花更多錢。
如果“慢周轉“投入的時間和成本，都有回報，房企也就不會再糾結於”快周轉“了。
3、限價令部分取消
這是2實現的前提。
4、本地房屋供給充足
只有供給充足，客戶才有選擇權。
如果房子本來就不夠，那麼，不管做啥項目，用幾個月來做，都會被搶光的。
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