力哥講了很多宏觀上的買房知識， 今天聊聊微觀上挑選房子的技巧。
注意， 如果要選最好的房子， 當然是黃浦江邊市中心高檔別墅啦。
問題是剛需沒那麼多錢， 手裡就這點緊巴巴的預算， 房子不可能十全十美， 魚與熊掌不可兼得， 如何取捨才是最聰明的選擇呢？
市區老破小 VS 郊區高大上
也就是地段和房屋新舊， 社區品質之間該優選哪個。
總價一樣的情況下， 建議在滿足基本居住面積需求的情況下， 盡可能選擇距離市中心更近的。
比如北京五環附近、上海外環附近、深圳龍崗一帶， 雖然現在房價也很貴了，
但我不鼓勵年輕人買市中心很小的老房子， 方便是方便， 但更適合租， 而非買。
多層 VS 電梯高層
多層得房率高， 物業費低， 更實惠， 高層有電梯， 上下樓輕鬆。
年輕人體力好， 其實多跑幾層樓無所謂， 反而可以強迫跑樓梯健身。
年紀大的就hold不住了。
所以你買的房子， 現在或預期未來10年內， 不會有父母或家裡其他老人同住， 更建議買多層。 如果有父母要和你同住， 建議電梯房。
2/3樓 VS 4/5樓
不帶電梯的多層住宅， 一般都是6層樓。
6樓夏天太熱， 冬天太冷， 隔熱防水問題多少都會有。 除非你預算太少， 要住的人太多， 看重的是附送的閣樓， 否則一般不推薦6樓。
1樓視野差， 採光差， 空氣流動差， 雖然過去十幾年新建的商品房都會做地基墊高處理， 一樓也要比地平面高一點， 但總體上還是能不選就不選， 除非家裡有行動極為不便的連一層樓也爬不動的老人或殘疾人。
剩下的2、3、4、5樓， 都可以選。
過去叫“金三銀四”， 3、4樓價格差不多， 相應的， 2、5樓價格差不多。
但未來隨著老齡化越來越嚴重， 沒電梯的多層住宅， 低層需求會比高層需求更多， 就逐漸會演變為2、3樓一個價， 4樓便宜點， 5樓更便宜點。
因此同等條件下， 優選2、3樓房子， 長期看， 未來如果要賣掉， 能賣個更好的價錢。
低層電梯房 VS 高層電梯房
電梯房的價格， 一般樓層越高越貴， 因為樓層越高， 私密性越好， 視野越好， 也不易受地面噪音污染。
有人為了省錢，
那為啥還要買電梯房呢？買1-5樓的電梯房， 還不如直接買多層呢。
但樓層高又太貴， 錢不夠， 怎麼破？
那就買中間樓層， 比如總高20樓， 買9-10樓。
私密性夠好了， 看出去視野夠開闊了， 一般人也不會恐高， 萬一電梯壞了， 樓梯也勉強爬的動。
關鍵是價格也適中。
新房 VS 二手房
新的總比二手的好， 但價格也更貴， 對吧？
這兩年由於調控， 新房限價， 很多城市出現了同一板塊的新房價格比二手房更便宜的怪像。
所以買新房得排隊搖號， 這就是個運氣活了。
如果能搖上號， 當然買新房。
如果遇到新房比同板塊周邊二手房貴， 就要好好思量一下。
我更傾向於選擇已上市5-10年的次新房。
首先， 作為二手房， 可少交增值稅。
其次， 5-10年房齡，
第三， 現在5-10年房齡的二手房， 是2008-2013年之間建成的。 這段時間， 私家車已經處於快速進入尋常百姓家的階段， 所以新建社區基本都配有相對齊全的停車位和地下停車庫， 能避免讓車主頭痛的社區停車難問題。
而2007年以前建成的社區， 大多規劃建設時還沒有意識到私家車大爆炸的問題， 很多沒有建地下車庫， 就算建了， 配比也完全不夠。
當然， 在北上市中心， 土地都開發差不多了， 極少有新盤還能供應， 所以如果想買市區， 基本沒得選， 就是二手房。
地鐵房 VS 非地鐵房
現在有些開發商噱頭吹到爆， 距離地鐵站3、4公里遠的也敢自稱地鐵房。
我認為， 真正的地鐵房，
也就是大冬天， 你端著碗湯， 從家走到地鐵站， 湯還是熱的， 這才叫地鐵房。
步行500米內的距離， 是真正毫無瑕疵的地鐵房， 標準放寬， 最多也不能超過1000米， 步行不超過10分鐘。
但這種房子， 往往房價比周邊的高出一截。
但是地鐵真的很方便， 未來一二線城市堵車會越來越嚴重， 停車會越來越困難， 地鐵出行是大勢所趨。
所以我認為剛需最優選擇是買准地鐵房， 也就是距離地鐵站步行1-2公里之間的房子。
注意， 我說的是步行距離， 不是直線距離， 綠化帶、河道、天橋， 這些交通阻礙都不能無視。
步行超過2公里， 還敢自稱地鐵房， 那北京上海滿大街全是地鐵房了。
步行2公里， 還是有點距離的， 但好在有共用單車， 也就幾分鐘的事。
正規商品房 VS 小產權房
很多人買不起正規商品房，就想買相對便宜的小產權房，可以嗎？
如果是剛需自住，很差錢，又急著買房，沒得選，當然只能買小產權房。
如果想投資，就算了。
普通住宅 VS 商住兩用樓（酒店式公寓等）
同上，能不買就別買。
不懂理財的人，投資時的本能考量就是買價格便宜的。
比如買基金，小白就會覺得淨值1元的肯定比淨值2元的更划算。
事實很可能恰恰相反，淨值2元的基金更有投資價值。
買房也一樣。
一線4萬，四線1萬，是一線太貴而四線太便宜嗎？
錯，明明是一線便宜到令人髮指，四線貴到讓人崩潰。
貪便宜，萬萬使不得。
面積大 VS 戶型正
總價一樣，有的房子面積大，但戶型不正氣，要麼不是南北向的，要麼房間不是橫平豎直的，要麼房間是錯位的，要麼有很長的過道，除了走路什麼都不能幹。
有的房子面積小一點，但戶型很正氣。
怎麼選呢？
我更建議選戶型更正氣的，可以通過後期的裝修設計，把戶型正的優勢最大限度釋放出來。
如果一味追求面積大而在戶型上讓步，裝修會很頭痛，以後住起來也會覺得各種不舒服，各種浪費。
房價這麼貴，戶型正的房子，才能把每一平米都充分利用起來呀。
鏈家上找了下房型圖，下面這幾個是我個人比較喜歡的，基本沒有浪費空間。
一室一廳一衛50平米
廚衛朝北，臥室朝南，客廳在中間，都是四四方方的，做櫥放東西很方便。有些客廳會有朝東或朝西開的窗，那就最好了。
這種房子比較適合老兩口住，小夫妻住也可以，但有孩子後就要面臨換房問題。
另外還很適合單身女性，還沒找到對象，手裡攢了點小錢，但又買不起大房子，又怕現在不買以後更買不起，可以先買這種小戶型。
就算以後不結婚，一輩子單身貴族，這樣的房子一個人住也夠了。如果以後結婚有孩子了，再換房，這種小戶型也很搶手，很容易賣掉。
越是房價高企的城市，這種小戶型的需求越多，相對大戶型的單位溢價也越高。
兩室兩廳一衛 98平米
主臥、次臥、客廳、餐廳、陽臺、廚房、衛生間，都很正氣，沒有哪個區域給人特別狹小，活動不開的感覺。尤其是正門走進來就是很大氣的客廳，有很多施展空間。
其中主臥和次臥門對門，南北通透，客廳+南陽台和餐廳+北陽臺（工作陽臺）同樣南北通透，採光很好，很舒服。
三房兩廳一衛116平米
和上面的兩房相比，就多了一間朝南的臥室。
如果三代同堂，可以保證各有一間房。
如果有二個娃或準備要二胎，能保證兩個孩子各有一間獨立房。
如果只有一個孩子，也不和老人同住，可以兩間朝南臥室分別給父母和孩子住，北邊的臥室改造成書房，平時辦公，老家有父母或親戚來時，臨時改成客臥。
現在有很多新建的電梯房，公攤面積很大，還要加一個很雞肋的衛生間（我去過的有兩個衛生間的房子，平時大多只用一個衛生間，另一個當儲物室用了），像上面這種實用面積的三房，往往建築面積要130-140平米，得多花好多銀子。
房型好有多重要，再看看下面這些奇葩房型你就懂了。
“釘書機”戶型
“惡魔之嘴”戶型
“馬桶”戶型
“日不落”戶型
“菜刀”戶型
“跑道”戶型
最後，除了買嘉興還是買東莞這種大方向上的戰略考量，微觀上的買房考量維度，就三個：地段、社區（新舊、好壞）、房子（戶型、面積、樓層等）。
從投資角度看，重要程度是地段>；社區>；房子。
從自住角度看，重要程度是房子=地段>；社區。
你發現了沒，力哥最重要的理財智慧是貫穿我所有文章始終的，也包括微觀買房技巧。
那就是“平衡”。
PS，特別提醒一下，裝修房子時，千萬記得多打一些櫃子。隨著時間推移，儲物空間，只可能不夠用，永遠不會嫌多。
願天下有情人終成眷屬；
望所有中國人都有個窩。
本文源自力哥說理財
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也就幾分鐘的事。正規商品房 VS 小產權房
很多人買不起正規商品房，就想買相對便宜的小產權房，可以嗎？
如果是剛需自住，很差錢，又急著買房，沒得選，當然只能買小產權房。
如果想投資，就算了。
普通住宅 VS 商住兩用樓（酒店式公寓等）
同上，能不買就別買。
不懂理財的人，投資時的本能考量就是買價格便宜的。
比如買基金，小白就會覺得淨值1元的肯定比淨值2元的更划算。
事實很可能恰恰相反，淨值2元的基金更有投資價值。
買房也一樣。
一線4萬，四線1萬，是一線太貴而四線太便宜嗎？
錯，明明是一線便宜到令人髮指，四線貴到讓人崩潰。
貪便宜，萬萬使不得。
面積大 VS 戶型正
總價一樣，有的房子面積大，但戶型不正氣，要麼不是南北向的，要麼房間不是橫平豎直的，要麼房間是錯位的，要麼有很長的過道，除了走路什麼都不能幹。
有的房子面積小一點，但戶型很正氣。
怎麼選呢？
我更建議選戶型更正氣的，可以通過後期的裝修設計，把戶型正的優勢最大限度釋放出來。
如果一味追求面積大而在戶型上讓步，裝修會很頭痛，以後住起來也會覺得各種不舒服，各種浪費。
房價這麼貴，戶型正的房子，才能把每一平米都充分利用起來呀。
鏈家上找了下房型圖，下面這幾個是我個人比較喜歡的，基本沒有浪費空間。
一室一廳一衛50平米
廚衛朝北，臥室朝南，客廳在中間，都是四四方方的，做櫥放東西很方便。有些客廳會有朝東或朝西開的窗，那就最好了。
這種房子比較適合老兩口住，小夫妻住也可以，但有孩子後就要面臨換房問題。
另外還很適合單身女性，還沒找到對象，手裡攢了點小錢，但又買不起大房子，又怕現在不買以後更買不起，可以先買這種小戶型。
就算以後不結婚，一輩子單身貴族，這樣的房子一個人住也夠了。如果以後結婚有孩子了，再換房，這種小戶型也很搶手，很容易賣掉。
越是房價高企的城市，這種小戶型的需求越多，相對大戶型的單位溢價也越高。
兩室兩廳一衛 98平米
主臥、次臥、客廳、餐廳、陽臺、廚房、衛生間，都很正氣，沒有哪個區域給人特別狹小，活動不開的感覺。尤其是正門走進來就是很大氣的客廳，有很多施展空間。
其中主臥和次臥門對門，南北通透，客廳+南陽台和餐廳+北陽臺（工作陽臺）同樣南北通透，採光很好，很舒服。
三房兩廳一衛116平米
和上面的兩房相比，就多了一間朝南的臥室。
如果三代同堂，可以保證各有一間房。
如果有二個娃或準備要二胎，能保證兩個孩子各有一間獨立房。
如果只有一個孩子，也不和老人同住，可以兩間朝南臥室分別給父母和孩子住，北邊的臥室改造成書房，平時辦公，老家有父母或親戚來時，臨時改成客臥。
現在有很多新建的電梯房，公攤面積很大，還要加一個很雞肋的衛生間（我去過的有兩個衛生間的房子，平時大多只用一個衛生間，另一個當儲物室用了），像上面這種實用面積的三房，往往建築面積要130-140平米，得多花好多銀子。
房型好有多重要，再看看下面這些奇葩房型你就懂了。
“釘書機”戶型
“惡魔之嘴”戶型
“馬桶”戶型
“日不落”戶型
“菜刀”戶型
“跑道”戶型
最後，除了買嘉興還是買東莞這種大方向上的戰略考量，微觀上的買房考量維度，就三個：地段、社區（新舊、好壞）、房子（戶型、面積、樓層等）。
從投資角度看，重要程度是地段>；社區>；房子。
從自住角度看，重要程度是房子=地段>；社區。
你發現了沒，力哥最重要的理財智慧是貫穿我所有文章始終的，也包括微觀買房技巧。
那就是“平衡”。
PS，特別提醒一下，裝修房子時，千萬記得多打一些櫃子。隨著時間推移，儲物空間，只可能不夠用，永遠不會嫌多。
願天下有情人終成眷屬；
望所有中國人都有個窩。
本文源自力哥說理財
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