作者：梁雲風
這是秦朔朋友圈的第1933篇原創首發文章
三月以來， 房地產市場迎來政策調控爆發期。 在兩會前， “一行三會”密集出手，
房地產調控從限購限貸限售走向更加逼仄的搖號通道， 購房門檻也從戶籍向“運氣”邁進。 但調控大棒之下， 房價會否下跌？未來調控是否還要加碼？作為被調控的物件， 我們又還能做什麼？
從限購到搖號， 樓市“打新股”來了
這一輪調控， 最引人注目的當屬搖號。
公證搖號並不新鮮， 早在車輛限購那一波政策中就已是熱詞。 即使在樓市而言也不是新名詞， 2017年就在上海、南京、長沙、成都等城市採用過， 只不過那時是在所有購房者之間搖號， 執行的是搖號選房、按序購房政策， 但現在則是在首套房剛需之間搖號。 3月28日， 杭州市住房保障和房產管理局官方網站公佈， 杭州房地產市場將採取公開搖號全程公證的方式， 開啟今年的搖號大幕。
有了杭州的示範， 很快就有城市跟進， 並很快從熱點一二線城市延伸到三四線城市。 兩天后， “3天落戶1.5萬人”的准一線城市西安市也出臺新政， 要求各房地產開發企業、房地產經紀機構， 當意向購房人數多於可售房源的， 應採取公證搖號方式公開銷售，
| 樓市又一輪調控升級：公證搖號成主流
作為計劃經濟的遺毒， 搖號開了一個很不好的頭。 中國的地產市場一直被詬病為除了計劃生育之外， 另一個計劃經濟的重災區。
從限購限價限售到直接政府接管、搖號購房， 不可避免的是， 未來只要客戶數量超過房源數量， 調控的大手就不可能會停止。 不同的是， 當以戶籍為主導的限購實施時， 購房者還能憑藉社保等硬指標等待機會，
為什麼政策密集出現？
每年的兩會期間， 都是房地產市場調控政策密集出臺的視窗期， 這已經形成了規律。 從“賣房搖號”到“三價合一”再到“限購升級”， 今年全國兩會閉幕短短10餘天內， 深圳、杭州、西安、成都等逾15個城市出臺各式差別化的房地產調控政策。 自2016年的“9·30新政”打響樓市調控的第一槍開始， 到如今已經進行了5輪調控。
不過值得玩味的是， 這一輪的調控政策還是有一些特殊之處。
首先一點， 這一輪的二線城市限購政策和人才吸引政策並行。 以武漢、長沙、西安、南京等城市為例， 這些二三線城市在人才爭奪戰中，不可謂不用心，西安、長沙甚至將入戶的條件降到了專科學歷。不過一旦搖號政策推行，為了吸引人才而打破的戶籍限制又將成為一紙廢令，而如果給予引入人才特殊的政策，比如不需要搖號優先購房，顯失公平的政策又能否過得了輿論的關？
不過，這一輪的調控，反過來說，又和人才爭奪戰有著千絲萬縷的聯繫。自2017年開始的人才爭奪戰，西安、成都、南京和武漢等全國二三十個二三線城市相繼出臺人才吸引政策，包括落戶便利、住房補貼等，對房地產市場形成了一定的支撐。
| 全國20多個城市加入“人才爭奪戰”
不過更重要的原因，則是地產庫存持續減少，在重點城市造成供需矛盾出現。易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受媒體採訪時也表示，“搖號也是因為庫存實在不足了，本身就說明供小於求的矛盾很尖銳。”房地產去庫存政策實施後，地產庫存持續減少。從2017年3月開始，房地產庫存下降幅度加快，進入2018年後降幅有所減少，但庫存保持在低位。根據易居研究院對中國100個城市庫存的監測，百城住宅庫存同比連跌32個月，杭州住宅庫存為277萬平米，甚至少於同在300萬平米以下的南京和深圳。而西安庫存有1628萬平米，數量雖多，但由於優惠的人才政策，三個月內已經遷入了24萬人。短時間內暴增的需求量，容易在樓市中形成搶購。
按以往規律，政策調節之後，總會有一個調整週期，房價會有波動期，不過是漲還是跌呢？
房價是漲還是跌？
無論什麼調控政策，大家習慣問的一句話就是，房價會跌嗎？這似乎成了公眾的普遍預期，調控就是為了降房價。
不過，現實總有那麼一點殘酷。4月3日深圳衛視一條“深圳3月一手房價環比下跌6元，連續18個月下跌”的新聞，加上深圳綜合開發研究院、旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受採訪“這個勢頭還是比較猛的”的評論引發熱議。這在側面也反映出，與大眾普遍希望房價大幅下跌不同，官方對房價的堅挺是有信心的。
在當前國家注重金融市場穩定的特殊時期，想要房地產市場暴漲暴跌都不太可能。國家金融與發展實驗室理事長李揚9日在博鼇論壇表示，估計中國房地產週期為3到3.5年，現已進入到平穩向下的通道。李揚將去年中央經濟工作會議提出的房地產市場長效機制概括為“三加一”，“三”是多主體供應、多管道保障、租售並舉，“一”是今年2月發佈的中央一號檔《關於實施鄉村振興戰略的意見》。李揚預計，“三加一”政策執行後，房地產市場就不太可能出現暴漲暴跌。
甚至，樓市已經有復蘇的態勢。社科院報告顯示北京的房價已經回升，跌得最慘的燕郊，房價也已經三連漲。中原地產的資料顯示，深圳二手房價格已經穩步回升，北京的二手房議價空間已經收窄，降價出售的房源正在減少。其他二線城市在引進人才後，購房需求也穩步回升。
不僅僅是一線城市，重點二三線城市，也很難迎來房價的下跌預期。中信證券固定收益部首席研究員明明在近期發佈的研報《房地產真的到拐點了嗎？》中稱，房價下跌並不可期。
對二線城市來說，地產的消費屬性並不弱。當前我國購房由於有戶籍、社保繳費年限的限制，貨幣政策也並未寬鬆，房貸貸款利率上浮，房地產漲幅回落，短期投資“炒房”動機已經得到有效遏制。
對三線城市來說，棚改貨幣化的支持給了房價堅挺的理由。政府工作報告指出，2018年啟動新的三年棚改攻堅計畫，今年開工580萬套，據住房和城鄉建設部數量，今年目標較去年目標600萬套和實際完成609萬套有小幅下降，但對棚改的資金供給將得到充分保障。今年棚改或迎來“量跌價升”，棚改貨幣化程度可能更高，對房價形成支撐。
此外，無論是一二線，還是三四線城市，我國城鎮化進程仍是房價最大的支撐。國家統計局資料顯示，到2017年末我國城鎮人口占總人口比重主編。
「 本文僅代表作者個人觀點 」
「 圖片 | 視覺中國 」
不過，這一輪的調控，反過來說，又和人才爭奪戰有著千絲萬縷的聯繫。自2017年開始的人才爭奪戰，西安、成都、南京和武漢等全國二三十個二三線城市相繼出臺人才吸引政策，包括落戶便利、住房補貼等，對房地產市場形成了一定的支撐。
| 全國20多個城市加入“人才爭奪戰”
不過更重要的原因，則是地產庫存持續減少，在重點城市造成供需矛盾出現。易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受媒體採訪時也表示，“搖號也是因為庫存實在不足了，本身就說明供小於求的矛盾很尖銳。”房地產去庫存政策實施後，地產庫存持續減少。從2017年3月開始，房地產庫存下降幅度加快，進入2018年後降幅有所減少，但庫存保持在低位。根據易居研究院對中國100個城市庫存的監測，百城住宅庫存同比連跌32個月，杭州住宅庫存為277萬平米，甚至少於同在300萬平米以下的南京和深圳。而西安庫存有1628萬平米，數量雖多，但由於優惠的人才政策，三個月內已經遷入了24萬人。短時間內暴增的需求量，容易在樓市中形成搶購。
按以往規律，政策調節之後，總會有一個調整週期，房價會有波動期，不過是漲還是跌呢？
房價是漲還是跌？
無論什麼調控政策，大家習慣問的一句話就是，房價會跌嗎？這似乎成了公眾的普遍預期，調控就是為了降房價。
不過，現實總有那麼一點殘酷。4月3日深圳衛視一條“深圳3月一手房價環比下跌6元，連續18個月下跌”的新聞，加上深圳綜合開發研究院、旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受採訪“這個勢頭還是比較猛的”的評論引發熱議。這在側面也反映出，與大眾普遍希望房價大幅下跌不同，官方對房價的堅挺是有信心的。
在當前國家注重金融市場穩定的特殊時期，想要房地產市場暴漲暴跌都不太可能。國家金融與發展實驗室理事長李揚9日在博鼇論壇表示，估計中國房地產週期為3到3.5年，現已進入到平穩向下的通道。李揚將去年中央經濟工作會議提出的房地產市場長效機制概括為“三加一”，“三”是多主體供應、多管道保障、租售並舉，“一”是今年2月發佈的中央一號檔《關於實施鄉村振興戰略的意見》。李揚預計，“三加一”政策執行後，房地產市場就不太可能出現暴漲暴跌。
甚至，樓市已經有復蘇的態勢。社科院報告顯示北京的房價已經回升，跌得最慘的燕郊，房價也已經三連漲。中原地產的資料顯示，深圳二手房價格已經穩步回升，北京的二手房議價空間已經收窄，降價出售的房源正在減少。其他二線城市在引進人才後，購房需求也穩步回升。
不僅僅是一線城市，重點二三線城市，也很難迎來房價的下跌預期。中信證券固定收益部首席研究員明明在近期發佈的研報《房地產真的到拐點了嗎？》中稱，房價下跌並不可期。
對二線城市來說，地產的消費屬性並不弱。當前我國購房由於有戶籍、社保繳費年限的限制，貨幣政策也並未寬鬆，房貸貸款利率上浮，房地產漲幅回落，短期投資“炒房”動機已經得到有效遏制。
對三線城市來說，棚改貨幣化的支持給了房價堅挺的理由。政府工作報告指出，2018年啟動新的三年棚改攻堅計畫，今年開工580萬套，據住房和城鄉建設部數量，今年目標較去年目標600萬套和實際完成609萬套有小幅下降，但對棚改的資金供給將得到充分保障。今年棚改或迎來“量跌價升”，棚改貨幣化程度可能更高，對房價形成支撐。
此外，無論是一二線，還是三四線城市，我國城鎮化進程仍是房價最大的支撐。國家統計局資料顯示，到2017年末我國城鎮人口占總人口比重主編。
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