證券代碼：600340 編號：臨2018-094
本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏， 並對其內容的真實性、準確性及完整性承擔個別及連帶責任。
風險提示：
1、產業新城應收賬款金額大， 回收週期長， 給企業帶來資金壓力：
公司2017年度產業新城業務的結算收入是284.6億元， 但應收政府園區結算款項期末餘額為185.33億元， 應收賬款周轉率較低。 因為地方政府信用良好， 公司根據企業會計準則判斷其並無壞賬風險，
2、產業園區業務異地複製不確定性風險：
報告期內， 除固安、大廠、懷來、香河四縣外， 其他區域實現產業新城業務收入僅88.4億元， 占比僅為31.1%。 其他區域實現產業新城業務收入中土地整理、基礎設施建設等資金投入較大、結算週期較長的業務收入占比為47.6%。 產業新城業務的開展存在相關區域政策變化、招商引資不確定性、資金沉澱較多等因素導致的經營風險。 異地複製效果存在不確定性。
3、公司資金和現金流風險：
報告期內， 公司對產業新城業務異地複製加大投入， 且主要為土地整理、基礎設施建設等前期業務投入， 佔用公司較多資金。 同時， 公司房地產業務受國家宏觀調控、區域政策調整的影響，
公司發行的永續債無支付利息及本金的強制義務， 計入權益工具， 符合會計準則等相關規定。 目前， 公司對所有永續債都選擇每年按期付息， 2017年度付息約4.06億元， 列示在合併股東權益變動表的“利潤分配-其他”科目中。 如2018年公司選擇支付當年永續債利息， 預計金額約為5.4億元（最終以公司定期報告披露資料為准）。
針對上述風險， 公司將一方面繼續對產業新城業務嚴格經營管控， 加快結算與回款， 另一方面繼續加強房地產業務相關政策的跟蹤與分析研究， 依據政策導向不斷靈活調整戰略與策略， 聚焦高周轉策略， 加速去化與回款。 此外， 公司將根據實際經營需要償付永續債的本金和利息， 減輕公司的資金和現金流壓力。
4、本公告中的預測資料並不構成公司對投資者的業績承諾，
5、請投資者注意投資風險。
2018年4月13日， 華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”、“公司”或“本公司”）收到上海證券交易所上市公司監管一部下發的《關於對華夏幸福基業股份有限公司2017年年度報告的事後審核問詢函》（上證公函【2018】0301號， 以下簡稱“《問詢函》”）。 公司收到《問詢函》後高度重視， 立即組織相關人員準備回復工作， 現回復如下：
一、關於公司產業新城業務
（一）產業新城業務是公司重要業務， 年報顯示， 公司產業新城業務園區結算收入額299.12億元， 而報告期末， 公司應收賬款餘額189.1億元， 較上年同期增長約99.04%， 其中約185.33億為應收政府園區結算款，
回復：
1、按產業發展服務、基礎設施建設服務等業務披露各業務的收入確認政策、營業收入、已收款項和應收款項
1.1收入確認政策
（1）產業發展服務收入。 在委託工業園區內進行產業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務等產業發展服務， 在提供勞務後在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
（2）基礎設施建設收入。在委託工業園區內進行道路、供水、供電、供暖、排水設施、公共項目等基礎設施建設，在工程竣工驗收後，在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
（3）土地整理收入。在委託工業園區內進行土地拆遷及整理等，在移交土地部門後在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
（4）園區綜合服務收入。在委託工業園區內進行園區綠化、保潔、公共專案經營與維護等業務以及規劃設計與諮詢等服務。提供服務後，在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
上述產業發展服務、基礎設施建設服務等各項業務收入，按照協定雙方約定的方式和時間進行結算。
1.2公司2017年度營業收入、本期回款和年末應收賬款餘額
單位：人民幣億元
公式
注：上表中產業新城業務年度營業收入合計數與問詢函中產業新城業務園區結算收入額的差異為增值稅影響所致。
公司應收賬款的增長是因公司業務特點、模式以及公司規模擴張發展帶來的階段性差異，屬於公司業務開展的正常現象。鑒於公司的業務特點，公司每年與政府進行結算，政府對結算結果進行審核後納入最近一年的財政預算予以支付，需要一定的工作週期，通常為一年以內，在政府納入預算逐步支付後應收賬款逐漸減少。
公司產業新城業務按上述業務類別確認營業收入，產業新城回款以地方政府委託園區內增量財政收入作為資金來源，總體支付公司已確認的收入，無法對應到明細類別。
2、結算週期或回款週期超過1年的專案情況，包括已投資金額、結算或回款週期較長的原因，後續回款安排
（1）結算週期超過1年的情況
公司房地產開發、產業新城業務（包括產業發展服務、基礎設施建設和公共設施建設等）的結算週期通常在一年以上。
由於公司的產業新城業務屬於PPP業務，而非傳統BT類業務，公司提供從產業新城設計規劃到建設開發的一體化服務，與當地政府簽訂產業新城整體合作協定，而不會就其中某一項建設工程與政府簽訂具有建設施工要求和驗收標準的基建或公建的建設開發協定，且根據政府的規劃政策要求即時調整設計規劃方案，最終經當地政府驗收認可並出具確認結算檔後，才能確認收入，且政府認可的成本標準與實際發生成本會有所不同，因此，出於謹慎性和一貫性原則，公司採用根據政府出具的結算檔確認收入的方式來確認包括基建在內的產業園區收入。
報告期末存貨帳面價值2,297.9億元，其中產業新城業務存貨920.7億元，剩餘1,377.2億元主要為房地產開發業務存貨。產業新城業務存貨賬齡分佈如下表所示：
單位：人民幣億元
公式
報告期末三年以上的存貨123.3億，占存貨總額比13.4%，主要涉及京津冀區域的固安工業園區、固安新興示範區、大廠高新技術產業開發區，主要為土地整理及基礎設施建設業務，前期投資金額較大，週期較長，上述區域相關業務的建設週期一般是兩到三年，但由於規劃調整、施工政策和手續辦理等原因，部分專案建設週期超過三年，結算相對滯後。
此外，由於公司2017年異地複製初見成效，新區域前期投入大幅增加，同時其他區域產業新城建設加快，因此存貨增幅較大，導致存貨周轉率下降。
針對上述情況，公司將持續優化管理，加快周轉速度，尤其針對三年以上的存貨（占比13.4%），公司將重點加強管理，優化存貨結構。
風險提示：針對產業新城相對于普通地產周轉期略長的客觀情況，敬請投資者注意相關風險。
（2）回款週期超過1年的情況
公司年報披露的185.33億應收政府園區結算款中，98%以上均為一年以內，均在正常結算期間內，不足2%為一年以上，為應收沈水生態科技創新城管理委員會款項，具體金額為3.65億元。截至2017年12月31日，公司在沈水產業新城累計投資達26.49億元，累計結算收入達28.12億元，回款為17.45億元。由於委託區域內政府新增財政收入增長緩慢，導致回款週期比其他區域相對較長，出現了一年以上的應收賬款餘額。隨著委託區域內招商引資企業逐步進入投產期，政府新增財政收入將會顯著改善，政府付款來源增加，公司已與當地政府積極溝通，將陸續收回結算款。
3、結合行業可比公司情況及公司以往情況，說明不計提減值準備的合理性，及是否符合會計準則的規定
（1）因公司產業新城業務主要客戶是地方政府，信用良好，且絕大部分應收賬款賬齡在一年以內（2017年末占比98%），公司根據企業會計準則判斷其並無壞賬風險，故未計提壞賬準備。
（2）部分開展類似業務的其他公司，根據其自身的業務特點，對項目的應收款項餘額，目前未出現計提壞賬的情形。如某公司在2016年末對政府的相關應收款項餘額1,372,922,309.35元，未計提壞賬準備；某公司在2017年末對政府的相關應收款項餘額225,948,843.09元，未計提壞賬準備。
（3）公司產業新城業務結算款通常在一年以內即能收回，報告期末上述185.33億元應收賬款餘額中98%以上均為一年以內，均在正常結算期間內。
（4）報告期末公司整體應收賬款餘額189.1億元，除上述185.33億元以外的應收賬款主要為地產等業務所產生（占比2%），已按照企業會計準則及公司會計政策計提了壞賬準備。
會計師意見：
1、在2017年度審計中，我們對園區結算收入進行了重點審查，檢查了園區開發協定、園區結算協定、園區結算專項審計報告及園區政府結算結果認定檔，覆核了園區收入確認的及時性和準確性。
經核查，我們確認2017年華夏幸福確認園區產業發展服務、基礎設施建設服務等業務收入按公司收入會計政策一貫執行，華夏幸福公司園區收入確認政策符合企業會計準則的規定。
2、由於應收政府園區結算款項屬於金額重大應收款項，在2017年報審計中，我們確認應收政府園區結算款可收回性為關鍵審計事項，對應收政府園區結算款項進行了逐筆審查，發函確認；同時覆核了華夏幸福公司壞賬準備測試依據及計算過程，並對大額應收政府園區結算款向相關園區政府進行訪談，就可回收性進行了詢問等程式。
經核查，我們認為，華夏幸福對應收政府園區結算款185.33億未計提壞賬準備合理，符合企業會計準則的規定。
3、經核查，我們確認上述華夏幸福公司營業收入、已收款項和應收款項等相關披露資料準確。
（二）根據公司歷年年報顯示，公司產業新城業務收入重要集中于固安、大廠等廊坊市地區。其中，2017年，固安九通新盛園區建設發展有限公司、大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司等全資子公司合計淨利潤91.18億元，是公司2017年利潤的主要來源區域。請公司補充披露：1、除固安、大廠等廊坊市地區外，其他區域產業新城業務收入情況；2、考慮到其他區域產業園區未形成主要收入和利潤來源，請公司說明產業新城模式是否具有可複製性和推廣性，並充分提示相關風險。
回復：
1、除固安、大廠等廊坊市地區外，其他區域產業新城業務收入情況
公司2017年各區域產業新城業務收入構成如下：
單位：人民幣億元
公式
根據上述內容，廊坊地區（包括固安、大廠、香河、霸州、永清、文安）以外的區域實現產業新城業務收入98.0億元。
2、考慮到其他區域產業園區未形成主要收入和利潤來源，請公司說明產業新城模式是否具有可複製性和推廣性，並充分提示相關風險。
報告期內，公司產業新城業務異地複製逐步加速。從收入的區域結構來看，非京津冀區域產業新城收入62.2億，同比增長134%，占比從2016年的15%進一步提升至22%。隨著公司產業新城業務異地複製戰略的進一步落地，公司產業新城模式的可複製性和推廣性有望逐步兌現。
公司的產業園區業務具有投資金額較大、業務週期較長、業務環節較複雜的特點，需要公司具備較強的綜合開發能力。其中，產業招商受整體宏觀經濟形勢、各地招商引資政策以及招商環境的影響較大。請投資者注意投資風險。
（三）報告期內，公司新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元，實現產業發展服務收入約230.9億元，較去年同期增加110.4%，且毛利率高達92.25%，是公司2017年利潤主要來源業務。請公司按落地投資額前十大項目，列示投資方、簽約時間、簽約金額、落地投資額、是否存在關聯關係等情況。請會計師發表明確意見。
回復：
公司產業發展服務業務，是指公司受當地政府委託，依據委託區域經濟發展定位，結合自有資源管道等多種形式，通過提供產業定位、產業規劃、城市規劃、投資服務、招商引資等服務優化委託區域投資環境，吸引優質企業落戶委託區域。有意向的優質企業會與當地政府機構簽訂入園協議確定意向簽約投資額，繼而根據經營需要進行實際落地投資。
公司2017年度按落地投資額前十大專案如下：
公式
注1：因上述表格中的入園協定系政府機構與入園企業簽署，屬於入園企業的商業機密，故上述表格隱去入園企業名稱。
注2：由於入園企業與當地政府簽約金額為意向金額，企業入園後根據其經營需要進行實際落地投資，故而實際結算落地投資額與簽約金額並不完全一致。
注3：入園企業9是霸州市雲穀電子科技有限公司，其實際控制人與公司實際控制人同為王文學，因此該入園企業為公司的關聯方，但其與政府簽署入園協議的行為不屬於公司與其之間的關聯交易。
會計師意見：
我們檢查了2017年度園區結算專項審計報告及園區政府結算結果認定檔等資料，並通過企業信用資訊查詢系統對前十大入園企業資訊進行了查詢，關注其是否為關聯方。
經核查，我們認為入園企業9霸州市雲穀電子科技有限公司為公司關聯方，入園企業3不符合上市規則的關聯方，但為公司的子公司，符合會計準則認定的關聯方，其他8家入園企業均非華夏幸福關聯方。
我們確認華夏幸福公司披露的2017年度按落地投資額前十大專案情況屬實，相關資料準確。
（四）近年，公司在海外簽訂若干產業園區項目。請公司補充披露海外產業園區項目的進展，包括計畫投資金額、已投入金額、開工時間、預計完工時間、是否已產生收入等。
回復：
公司積極回應國家“一帶一路”合作倡議，截至目前已分別在印度哈裡亞納邦和馬哈拉斯特拉邦、汶萊Jerudong濱水區和Tungku地區、埃及開羅區域、菲律賓八打雁省簽署了諒解備忘錄和投資框架協議，在越南同奈省、印尼萬丹省唐格朗市和卡拉旺簽署了投資開發合作協定。其中，已正式開展業務的海外產業園區專案進展如下：
單位：人民幣億元
公式
（五）年報顯示，公司綜合服務業務收入4.17億元，毛利率66.35%，較上年增長10.55個百分點。請公司說明：1、綜合服務業務的具體內容、收入確認條件；2、毛利率增長較多的原因。
回復：
1、綜合服務業務的具體內容、收入確認條件
綜合服務收入是指規劃設計、諮詢類服務收入及城市運營維護等服務收入；就公司提供的規劃設計與諮詢等服務，地方政府向公司支付服務費，該等服務費用包含服務成本和服務收益兩部分；就公司提供的城市運營維護等服務，地方政府向公司支付服務費用，該等費用中政府付費部分按照國家定價執行，無國家定價的，按照政府指導價或經雙方商定的市場價確定。
上述綜合服務業務的收入確認條件為：公司在提供勞務後，與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入，最終以雙方認可的協力廠商仲介機構審計報告為准，由地方政府出具結算文件用於確認該類收入。
2、毛利率增長較多的原因
綜合服務業務中，規劃設計諮詢類服務收入毛利率較高，而城市運營維護等收入毛利率較低，不同年度結算的上述兩類業務比例不同，因此各年度間的毛利率存在差異。
二、關於公司房地產開發業務
（六）年報顯示，公司房地產開發業務收入289.31億元，較上年同期下降18.22%，此外報告期末公司存貨周轉率較上年同期下降約45%。請公司補充披露：1、結合公司房地產開發業務的區域分佈、行業可比公司情況，說明房地產開發業務收入下降的原因；2、結合區域房地產政策及房地產開發業務的預售情況，說明收入下降是否存在持續性，並充分提示風險。
回復：
1、結合公司房地產開發業務的區域分佈、行業可比公司情況，說明房地產開發業務收入下降的原因
（1）公司2017年房地產開發業務收入的區域分佈如下：
單位：人民幣億元
公式
（2）公司2017年房地產開發業務結轉收入多為2014和2015年銷售專案，其中京津冀區域收入占比87%以上。
（3）由於2017年京津冀區域規劃政策和環保政策等政策的調整,該區域房地產公司的業務受到了一定影響。公司部分房地產專案施工進度出現了滯後的情況，專案實際竣備交付結轉時間將延後。
2、結合區域房地產政策及房地產開發業務的預售情況，說明收入下降是否存在持續性，並充分提示風險
（1）在京津冀區域房地產相關政策調控的背景下，該區域房地產市場呈現平穩發展局面。公司2016年在該區域實現銷售額944億元,2017年實現銷售額916億元, 保持基本平穩態勢。
（2）公司在非京津冀區域的銷售占比迅速提升。隨著公司產業新城模式在全國範圍內異地複製效果初顯，圍繞非京津冀區域產業新城業務開展的房地產業務的銷售和收入在公司占比將明顯提升。根據公司2018年一季度經營簡報，公司在非京津冀區域（環南京、環杭州、環武漢、環合肥、環鄭州等）房地產銷售面積占公司整體銷售面積的比重已超過50%。
（3）報告期末房地產業務存貨餘額為1,376.3億元，房地產業務預收賬款餘額為1,274.4億元，基本覆蓋存貨。2018年公司房地產開發業務預計結轉收入超過500億元，鎖定率（預計結轉收入中已實際銷售簽約鎖定的金額/預計結轉收入）超過90%，預計同比增長超過70%。上述預測資料並不構成公司對投資者的業績承諾，投資者應對此保持足夠的風險認識，並且應當理解預測資料並非業績承諾，敬請投資者注意投資風險。
基於上述情況，公司的房地產業務收入下降不存在持續性。
受宏觀調控政策和環保政策的影響,公司部分房地產專案施工進度可能存在滯後的風險，實際竣備交房時間可能延後，導致公司存貨周轉下降。請投資者注意投資風險。
（七）年報顯示，截至報告期末，在已預售面積與上年基本持平的情況下，公司房地產專案中可供出售面積約為555.36萬平方米，較上年同期增加約133.4%。請公司補充披露可供出售項目的開盤時間，未完成預售的原因，結合主要可供出售項目對應的園區建設情況說明是否存在減值問題。請會計師發表明確意見。
回復：
1、可供出售項目的開盤時間
由於大多數可供出售項目開盤頻次較多，且開盤時間會因市場情況而有較多調整，難以一一列示，故下表中所列時間為項目首次開盤時間。
公式
2、未完成預售原因
（1）受部分區域規劃調整及房地產行業調控的影響，公司部分區域房地產專案銷售進度延緩。報告期內，京津冀等為重點限購限貸政策的調控區域，部分開盤專案去化率下降，公司放緩項目推盤節奏，將該類存貨作為儲備供未來發展。
（2）為應對上述政策的影響，公司在2017年已開始努力推動京津冀區域存量房的去化，加快供貨推盤，同時加速非京津冀區域的房地產業務的開展。2018年一季度非京津冀區域的簽約面積為193.04萬平方米，占比達56%，超過京津冀區域。
公司2017年末可供出售面積及2018年一季度簽約銷售面積、金額如下表：
公式
3、結合主要可供出售項目對應的園區建設情況說明是否存在減值問題
（1）由於部分城市房價、地價持續調整，公司基於審慎性原則，依據2017年12月31日單個存貨專案的可變現淨值低於其成本的差額計算，對2017年末存在風險的專案計提存貨跌價準備3.94億元。其中，廊和坊項目計提減值1.68億元，瀋陽英國宮、劍橋郡等項目計提減值0.63億元，任丘石油新城項目計提減值0.83億元，鎮江孔雀城項目計提減值0.8億元。
（2）公司房地產開發業務主要圍繞產業園區開展，主要聚焦精耕核心城市群，其中京津冀區域房地產市場已呈現平穩態勢，非京津冀區域（如環南京、環杭州、環武漢等）產業新城異地複製成果初顯，區域價值提升明顯。2018年一季度京津冀區域專案銷售均價1.5萬元/㎡, 非京津冀區域專案銷售均價0.63萬元/㎡，均高於成本，不存在減值風險。參照2018年一季度已售房源的銷售均價，其他待售房源亦不存在減值風險。
會計師意見：
1、經核查，我們確認上述華夏幸福公司披露的可供出售專案等事項屬實。
2、在2017年報審計中，我們覆核了華夏幸福存貨跌價準備測試依據及計算過程，關注計算結果是否出現重大差異；對管理層的存貨可變現淨值估計，並將管理層採用的關鍵估計進行了重點檢查，包括預計銷售價格、平均銷售價格等，與公司的銷售計畫、實際成交資料、市場可獲取資料進行比較，同時結合項目所在城市房地產調控政策，對在售專案的實際銷售情況進行分析；對存貨專案進行實地觀察，結合專案的實際建設情況，瞭解存貨專案的開發進度、最新預測的專案總成本是否出現重大變化。
經核查，我們認為華夏幸福上述可供出售房地產項目的存貨跌價準備的計提符合企業會計準則的規定。
三、關於公司的融資與資金情況
（八）年報顯示，報告期末公司計入“其他權益-永續債”類別的可續期委託貸款金額為90億元，較上年增長近8倍。考慮到可續期委託貸款一般在利率調整期前，均會予以償還，具有債務屬性，公司後續面臨一定償還壓力。請公司補充披露：1、結合永續債的性質、利率調整約定及後續償還安排，說明將永續債計入權益、未計提應付利息是否符合會計準則的規定；2、如考慮永續債部分，公司的資產負債率水準；3、結合當前金融監管政策及委託貸款資金來源，說明該融資業務是否具有可持續性。請會計師發表明確意見。
回復：
1、結合永續債的性質、利率調整約定及後續償還安排，說明將永續債計入權益、未計提應付利息是否符合會計準則的規定
1.1 企業會計準則及其他有關規定關於權益工具判斷的規定
1.1.1 企業會計準則第22號——金融工具確認和計量（2017年3月修訂）及金融負債與權益工具的區分及相關會計處理規定（財政部財會[2014]13 號）相關規定，權益工具是指能證明擁有某個企業在扣除所有負債後的資產中剩餘權益的合同，同時滿足下列條件的，發行方應當將發行的金融工具分類為權益工具：A該金融工具不包括交付現金或其他金融資產給其他方，或在潛在不利條件下與其他方交換金融資產或金融負債的合同義務；B將來須用或可用企業自身權益 工具結算該金融工具。
1.1.2 區分永續債是金融負債還是權益工具的原則
（1）是否存在無條件地避免交付現金或其他金融資產的合同義務
①如果企業不能無條件地避免以交付現金或其他金融資產來履行一項合同義務，則該合同義務符合金融負債的定義。一般包括：A不能無條件地避免的贖回，即金融工具發行方不能無條件地避免贖回此金融工具；B強制付息，即金融工具發行方被要求強制支付利息。
②如果企業能夠無條件地避免交付現金或其他金融資產，如能夠根據相應的議事機制自主決定是否支付利息（即無支付利息的義務），同時所發行的金融工具沒有到期日且持有方沒有回售權、或雖有固定期限但發行方有權無限期遞延（即無支付本金的義務），則此類交付現金或其他金融資產的結算條款不構成金融負債。如果發放利息由發行方根據相應的議事機制自主決定，則利息是累積利息還是非累積利息本身均不會影響該金融工具被分類為權益工具。
（2）是否通過交付固定數量的自身權益工具結算
如果一項金融工具須用或可用企業自身權益工具進行結算，企業需要考慮用於結算該工具的自身權益工具，是作為現金或其他金融資產的替代品，還是為了使該工具持有方享有在發行方扣除所有負債後的資產中的剩餘權益。如果是前者，該工具是發行方的金融負債；如果是後者，該工具是發行方的權益工具。
1.2 公司發行永續債計入權益工具的判斷
公司持有的永續債為可續期或無固定期限的債務，不具有交付本金的強制義務，公司永續債持有者無權要求發行人贖回或者回購該等金融工具，也無權要求發行人強制付息，符合上述權益工具的特徵或規定，應計入所有者權益項下其他權益工具。作為一項權益工具，（非強制的）付息安排按其性質作為利潤分配進行核算。
1.3 永續債的利率調整條款
在永續債合同中，通常設定利率調整條款，約定初始投資期限及初始投資收益率，每個投資期限屆滿後次日為重置日，重置日即進入下一個投資期限，且利率須進行重置上調，通常上調一定的基點，達到一定期限後，利率穩定。如2017年6月公司與華能貴誠信託有限公司簽署的30億元永續債合同：初始投資期限為2.5年，初始投資收益率為6%；約定每個重置日上調300基點，最終利率將穩定在初始投資收益率+12%的幅度，即18%（具體內容詳見公司的臨2017-157號公告）。
如永續債按照上述利率調整條款重置利率，公司將支付較高利率的利息。截止目前，公司尚未出現上述情況。請投資者注意投資風險。
2、如考慮永續債部分，公司的資產負債率水準
報告期末公司資產負債率為81.1%，若考慮上述90億元永續債後，資產負債率為83.5%，仍低於2016年的84.8%。
3、結合當前金融監管政策及委託貸款資金來源，說明該融資業務是否具有可持續性
永續債業務符合國家監管部門的各項法律規定與制度。目前公司該類融資總體規模較小，公司會根據自身需要來確定後續該類融資總量。
會計師意見：
1、經核查，我們確認上述華夏幸福公司披露的永續債事項相關情況屬實。
2、我們檢查了華夏幸福永續債權投資相關合同，華夏幸福持有的永續債為可續期或無固定期限的債務，不具有交付本金的強制義務，公司永續債持有者無權要求發行人贖回或者回購該等金融工具，也無權要求發行人強制付息，符合計入權益工具的特徵或規定，應計入所有者權益項下其他權益工具。由於上述永續債作為一項權益工具，（非強制的）付息安排按其性質作為利潤分配進行核算。
經核查，我們認為上述華夏幸福永續債的會計處理符合企業會計準則的規定。
（九）通過下屬子公司層面引入金融機構作為股東，為公司相關經營項目提供資金支援，已經成為公司重要的經營方式和融資途徑。其中，報告期內，公司全資子公司增資擴股引入金融機構作為股東的，合計約19例。請公司補充說明：1、近三年下屬子公司引入金融機構的情況，包括機構名稱、引入時間、投資金額、退出時間、退出金額、年化投資回報率等；2、公司是否承擔強制回購、擔保、保底收益等義務；3、結合當前金融監管政策，說明該類融資業務的可持續性。請會計師發表明確意見。
回復：
1、近三年下屬子公司引入金融機構的情況，包括機構名稱、引入時間、投資金額、退出時間、退出金額、年化投資回報率等
單位：人民幣萬元
（下C209版）
在提供勞務後在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。（2）基礎設施建設收入。在委託工業園區內進行道路、供水、供電、供暖、排水設施、公共項目等基礎設施建設，在工程竣工驗收後，在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
（3）土地整理收入。在委託工業園區內進行土地拆遷及整理等，在移交土地部門後在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
（4）園區綜合服務收入。在委託工業園區內進行園區綠化、保潔、公共專案經營與維護等業務以及規劃設計與諮詢等服務。提供服務後，在公司與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入。
上述產業發展服務、基礎設施建設服務等各項業務收入，按照協定雙方約定的方式和時間進行結算。
1.2公司2017年度營業收入、本期回款和年末應收賬款餘額
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公式
注：上表中產業新城業務年度營業收入合計數與問詢函中產業新城業務園區結算收入額的差異為增值稅影響所致。
公司應收賬款的增長是因公司業務特點、模式以及公司規模擴張發展帶來的階段性差異，屬於公司業務開展的正常現象。鑒於公司的業務特點，公司每年與政府進行結算，政府對結算結果進行審核後納入最近一年的財政預算予以支付，需要一定的工作週期，通常為一年以內，在政府納入預算逐步支付後應收賬款逐漸減少。
公司產業新城業務按上述業務類別確認營業收入，產業新城回款以地方政府委託園區內增量財政收入作為資金來源，總體支付公司已確認的收入，無法對應到明細類別。
2、結算週期或回款週期超過1年的專案情況，包括已投資金額、結算或回款週期較長的原因，後續回款安排
（1）結算週期超過1年的情況
公司房地產開發、產業新城業務（包括產業發展服務、基礎設施建設和公共設施建設等）的結算週期通常在一年以上。
由於公司的產業新城業務屬於PPP業務，而非傳統BT類業務，公司提供從產業新城設計規劃到建設開發的一體化服務，與當地政府簽訂產業新城整體合作協定，而不會就其中某一項建設工程與政府簽訂具有建設施工要求和驗收標準的基建或公建的建設開發協定，且根據政府的規劃政策要求即時調整設計規劃方案，最終經當地政府驗收認可並出具確認結算檔後，才能確認收入，且政府認可的成本標準與實際發生成本會有所不同，因此，出於謹慎性和一貫性原則，公司採用根據政府出具的結算檔確認收入的方式來確認包括基建在內的產業園區收入。
報告期末存貨帳面價值2,297.9億元，其中產業新城業務存貨920.7億元，剩餘1,377.2億元主要為房地產開發業務存貨。產業新城業務存貨賬齡分佈如下表所示：
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公式
報告期末三年以上的存貨123.3億，占存貨總額比13.4%，主要涉及京津冀區域的固安工業園區、固安新興示範區、大廠高新技術產業開發區，主要為土地整理及基礎設施建設業務，前期投資金額較大，週期較長，上述區域相關業務的建設週期一般是兩到三年，但由於規劃調整、施工政策和手續辦理等原因，部分專案建設週期超過三年，結算相對滯後。
此外，由於公司2017年異地複製初見成效，新區域前期投入大幅增加，同時其他區域產業新城建設加快，因此存貨增幅較大，導致存貨周轉率下降。
針對上述情況，公司將持續優化管理，加快周轉速度，尤其針對三年以上的存貨（占比13.4%），公司將重點加強管理，優化存貨結構。
風險提示：針對產業新城相對于普通地產周轉期略長的客觀情況，敬請投資者注意相關風險。
（2）回款週期超過1年的情況
公司年報披露的185.33億應收政府園區結算款中，98%以上均為一年以內，均在正常結算期間內，不足2%為一年以上，為應收沈水生態科技創新城管理委員會款項，具體金額為3.65億元。截至2017年12月31日，公司在沈水產業新城累計投資達26.49億元，累計結算收入達28.12億元，回款為17.45億元。由於委託區域內政府新增財政收入增長緩慢，導致回款週期比其他區域相對較長，出現了一年以上的應收賬款餘額。隨著委託區域內招商引資企業逐步進入投產期，政府新增財政收入將會顯著改善，政府付款來源增加，公司已與當地政府積極溝通，將陸續收回結算款。
3、結合行業可比公司情況及公司以往情況，說明不計提減值準備的合理性，及是否符合會計準則的規定
（1）因公司產業新城業務主要客戶是地方政府，信用良好，且絕大部分應收賬款賬齡在一年以內（2017年末占比98%），公司根據企業會計準則判斷其並無壞賬風險，故未計提壞賬準備。
（2）部分開展類似業務的其他公司，根據其自身的業務特點，對項目的應收款項餘額，目前未出現計提壞賬的情形。如某公司在2016年末對政府的相關應收款項餘額1,372,922,309.35元，未計提壞賬準備；某公司在2017年末對政府的相關應收款項餘額225,948,843.09元，未計提壞賬準備。
（3）公司產業新城業務結算款通常在一年以內即能收回，報告期末上述185.33億元應收賬款餘額中98%以上均為一年以內，均在正常結算期間內。
（4）報告期末公司整體應收賬款餘額189.1億元，除上述185.33億元以外的應收賬款主要為地產等業務所產生（占比2%），已按照企業會計準則及公司會計政策計提了壞賬準備。
會計師意見：
1、在2017年度審計中，我們對園區結算收入進行了重點審查，檢查了園區開發協定、園區結算協定、園區結算專項審計報告及園區政府結算結果認定檔，覆核了園區收入確認的及時性和準確性。
經核查，我們確認2017年華夏幸福確認園區產業發展服務、基礎設施建設服務等業務收入按公司收入會計政策一貫執行，華夏幸福公司園區收入確認政策符合企業會計準則的規定。
2、由於應收政府園區結算款項屬於金額重大應收款項，在2017年報審計中，我們確認應收政府園區結算款可收回性為關鍵審計事項，對應收政府園區結算款項進行了逐筆審查，發函確認；同時覆核了華夏幸福公司壞賬準備測試依據及計算過程，並對大額應收政府園區結算款向相關園區政府進行訪談，就可回收性進行了詢問等程式。
經核查，我們認為，華夏幸福對應收政府園區結算款185.33億未計提壞賬準備合理，符合企業會計準則的規定。
3、經核查，我們確認上述華夏幸福公司營業收入、已收款項和應收款項等相關披露資料準確。
（二）根據公司歷年年報顯示，公司產業新城業務收入重要集中于固安、大廠等廊坊市地區。其中，2017年，固安九通新盛園區建設發展有限公司、大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司等全資子公司合計淨利潤91.18億元，是公司2017年利潤的主要來源區域。請公司補充披露：1、除固安、大廠等廊坊市地區外，其他區域產業新城業務收入情況；2、考慮到其他區域產業園區未形成主要收入和利潤來源，請公司說明產業新城模式是否具有可複製性和推廣性，並充分提示相關風險。
回復：
1、除固安、大廠等廊坊市地區外，其他區域產業新城業務收入情況
公司2017年各區域產業新城業務收入構成如下：
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公式
根據上述內容，廊坊地區（包括固安、大廠、香河、霸州、永清、文安）以外的區域實現產業新城業務收入98.0億元。
2、考慮到其他區域產業園區未形成主要收入和利潤來源，請公司說明產業新城模式是否具有可複製性和推廣性，並充分提示相關風險。
報告期內，公司產業新城業務異地複製逐步加速。從收入的區域結構來看，非京津冀區域產業新城收入62.2億，同比增長134%，占比從2016年的15%進一步提升至22%。隨著公司產業新城業務異地複製戰略的進一步落地，公司產業新城模式的可複製性和推廣性有望逐步兌現。
公司的產業園區業務具有投資金額較大、業務週期較長、業務環節較複雜的特點，需要公司具備較強的綜合開發能力。其中，產業招商受整體宏觀經濟形勢、各地招商引資政策以及招商環境的影響較大。請投資者注意投資風險。
（三）報告期內，公司新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元，實現產業發展服務收入約230.9億元，較去年同期增加110.4%，且毛利率高達92.25%，是公司2017年利潤主要來源業務。請公司按落地投資額前十大項目，列示投資方、簽約時間、簽約金額、落地投資額、是否存在關聯關係等情況。請會計師發表明確意見。
回復：
公司產業發展服務業務，是指公司受當地政府委託，依據委託區域經濟發展定位，結合自有資源管道等多種形式，通過提供產業定位、產業規劃、城市規劃、投資服務、招商引資等服務優化委託區域投資環境，吸引優質企業落戶委託區域。有意向的優質企業會與當地政府機構簽訂入園協議確定意向簽約投資額，繼而根據經營需要進行實際落地投資。
公司2017年度按落地投資額前十大專案如下：
公式
注1：因上述表格中的入園協定系政府機構與入園企業簽署，屬於入園企業的商業機密，故上述表格隱去入園企業名稱。
注2：由於入園企業與當地政府簽約金額為意向金額，企業入園後根據其經營需要進行實際落地投資，故而實際結算落地投資額與簽約金額並不完全一致。
注3：入園企業9是霸州市雲穀電子科技有限公司，其實際控制人與公司實際控制人同為王文學，因此該入園企業為公司的關聯方，但其與政府簽署入園協議的行為不屬於公司與其之間的關聯交易。
會計師意見：
我們檢查了2017年度園區結算專項審計報告及園區政府結算結果認定檔等資料，並通過企業信用資訊查詢系統對前十大入園企業資訊進行了查詢，關注其是否為關聯方。
經核查，我們認為入園企業9霸州市雲穀電子科技有限公司為公司關聯方，入園企業3不符合上市規則的關聯方，但為公司的子公司，符合會計準則認定的關聯方，其他8家入園企業均非華夏幸福關聯方。
我們確認華夏幸福公司披露的2017年度按落地投資額前十大專案情況屬實，相關資料準確。
（四）近年，公司在海外簽訂若干產業園區項目。請公司補充披露海外產業園區項目的進展，包括計畫投資金額、已投入金額、開工時間、預計完工時間、是否已產生收入等。
回復：
公司積極回應國家“一帶一路”合作倡議，截至目前已分別在印度哈裡亞納邦和馬哈拉斯特拉邦、汶萊Jerudong濱水區和Tungku地區、埃及開羅區域、菲律賓八打雁省簽署了諒解備忘錄和投資框架協議，在越南同奈省、印尼萬丹省唐格朗市和卡拉旺簽署了投資開發合作協定。其中，已正式開展業務的海外產業園區專案進展如下：
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公式
（五）年報顯示，公司綜合服務業務收入4.17億元，毛利率66.35%，較上年增長10.55個百分點。請公司說明：1、綜合服務業務的具體內容、收入確認條件；2、毛利率增長較多的原因。
回復：
1、綜合服務業務的具體內容、收入確認條件
綜合服務收入是指規劃設計、諮詢類服務收入及城市運營維護等服務收入；就公司提供的規劃設計與諮詢等服務，地方政府向公司支付服務費，該等服務費用包含服務成本和服務收益兩部分；就公司提供的城市運營維護等服務，地方政府向公司支付服務費用，該等費用中政府付費部分按照國家定價執行，無國家定價的，按照政府指導價或經雙方商定的市場價確定。
上述綜合服務業務的收入確認條件為：公司在提供勞務後，與委託區域政府機構共同確認的基礎上確認收入，最終以雙方認可的協力廠商仲介機構審計報告為准，由地方政府出具結算文件用於確認該類收入。
2、毛利率增長較多的原因
綜合服務業務中，規劃設計諮詢類服務收入毛利率較高，而城市運營維護等收入毛利率較低，不同年度結算的上述兩類業務比例不同，因此各年度間的毛利率存在差異。
二、關於公司房地產開發業務
（六）年報顯示，公司房地產開發業務收入289.31億元，較上年同期下降18.22%，此外報告期末公司存貨周轉率較上年同期下降約45%。請公司補充披露：1、結合公司房地產開發業務的區域分佈、行業可比公司情況，說明房地產開發業務收入下降的原因；2、結合區域房地產政策及房地產開發業務的預售情況，說明收入下降是否存在持續性，並充分提示風險。
回復：
1、結合公司房地產開發業務的區域分佈、行業可比公司情況，說明房地產開發業務收入下降的原因
（1）公司2017年房地產開發業務收入的區域分佈如下：
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公式
（2）公司2017年房地產開發業務結轉收入多為2014和2015年銷售專案，其中京津冀區域收入占比87%以上。
（3）由於2017年京津冀區域規劃政策和環保政策等政策的調整,該區域房地產公司的業務受到了一定影響。公司部分房地產專案施工進度出現了滯後的情況，專案實際竣備交付結轉時間將延後。
2、結合區域房地產政策及房地產開發業務的預售情況，說明收入下降是否存在持續性，並充分提示風險
（1）在京津冀區域房地產相關政策調控的背景下，該區域房地產市場呈現平穩發展局面。公司2016年在該區域實現銷售額944億元,2017年實現銷售額916億元, 保持基本平穩態勢。
（2）公司在非京津冀區域的銷售占比迅速提升。隨著公司產業新城模式在全國範圍內異地複製效果初顯，圍繞非京津冀區域產業新城業務開展的房地產業務的銷售和收入在公司占比將明顯提升。根據公司2018年一季度經營簡報，公司在非京津冀區域（環南京、環杭州、環武漢、環合肥、環鄭州等）房地產銷售面積占公司整體銷售面積的比重已超過50%。
（3）報告期末房地產業務存貨餘額為1,376.3億元，房地產業務預收賬款餘額為1,274.4億元，基本覆蓋存貨。2018年公司房地產開發業務預計結轉收入超過500億元，鎖定率（預計結轉收入中已實際銷售簽約鎖定的金額/預計結轉收入）超過90%，預計同比增長超過70%。上述預測資料並不構成公司對投資者的業績承諾，投資者應對此保持足夠的風險認識，並且應當理解預測資料並非業績承諾，敬請投資者注意投資風險。
基於上述情況，公司的房地產業務收入下降不存在持續性。
受宏觀調控政策和環保政策的影響,公司部分房地產專案施工進度可能存在滯後的風險，實際竣備交房時間可能延後，導致公司存貨周轉下降。請投資者注意投資風險。
（七）年報顯示，截至報告期末，在已預售面積與上年基本持平的情況下，公司房地產專案中可供出售面積約為555.36萬平方米，較上年同期增加約133.4%。請公司補充披露可供出售項目的開盤時間，未完成預售的原因，結合主要可供出售項目對應的園區建設情況說明是否存在減值問題。請會計師發表明確意見。
回復：
1、可供出售項目的開盤時間
由於大多數可供出售項目開盤頻次較多，且開盤時間會因市場情況而有較多調整，難以一一列示，故下表中所列時間為項目首次開盤時間。
公式
2、未完成預售原因
（1）受部分區域規劃調整及房地產行業調控的影響，公司部分區域房地產專案銷售進度延緩。報告期內，京津冀等為重點限購限貸政策的調控區域，部分開盤專案去化率下降，公司放緩項目推盤節奏，將該類存貨作為儲備供未來發展。
（2）為應對上述政策的影響，公司在2017年已開始努力推動京津冀區域存量房的去化，加快供貨推盤，同時加速非京津冀區域的房地產業務的開展。2018年一季度非京津冀區域的簽約面積為193.04萬平方米，占比達56%，超過京津冀區域。
公司2017年末可供出售面積及2018年一季度簽約銷售面積、金額如下表：
公式
3、結合主要可供出售項目對應的園區建設情況說明是否存在減值問題
（1）由於部分城市房價、地價持續調整，公司基於審慎性原則，依據2017年12月31日單個存貨專案的可變現淨值低於其成本的差額計算，對2017年末存在風險的專案計提存貨跌價準備3.94億元。其中，廊和坊項目計提減值1.68億元，瀋陽英國宮、劍橋郡等項目計提減值0.63億元，任丘石油新城項目計提減值0.83億元，鎮江孔雀城項目計提減值0.8億元。
（2）公司房地產開發業務主要圍繞產業園區開展，主要聚焦精耕核心城市群，其中京津冀區域房地產市場已呈現平穩態勢，非京津冀區域（如環南京、環杭州、環武漢等）產業新城異地複製成果初顯，區域價值提升明顯。2018年一季度京津冀區域專案銷售均價1.5萬元/㎡, 非京津冀區域專案銷售均價0.63萬元/㎡，均高於成本，不存在減值風險。參照2018年一季度已售房源的銷售均價，其他待售房源亦不存在減值風險。
會計師意見：
1、經核查，我們確認上述華夏幸福公司披露的可供出售專案等事項屬實。
2、在2017年報審計中，我們覆核了華夏幸福存貨跌價準備測試依據及計算過程，關注計算結果是否出現重大差異；對管理層的存貨可變現淨值估計，並將管理層採用的關鍵估計進行了重點檢查，包括預計銷售價格、平均銷售價格等，與公司的銷售計畫、實際成交資料、市場可獲取資料進行比較，同時結合項目所在城市房地產調控政策，對在售專案的實際銷售情況進行分析；對存貨專案進行實地觀察，結合專案的實際建設情況，瞭解存貨專案的開發進度、最新預測的專案總成本是否出現重大變化。
經核查，我們認為華夏幸福上述可供出售房地產項目的存貨跌價準備的計提符合企業會計準則的規定。
三、關於公司的融資與資金情況
（八）年報顯示，報告期末公司計入“其他權益-永續債”類別的可續期委託貸款金額為90億元，較上年增長近8倍。考慮到可續期委託貸款一般在利率調整期前，均會予以償還，具有債務屬性，公司後續面臨一定償還壓力。請公司補充披露：1、結合永續債的性質、利率調整約定及後續償還安排，說明將永續債計入權益、未計提應付利息是否符合會計準則的規定；2、如考慮永續債部分，公司的資產負債率水準；3、結合當前金融監管政策及委託貸款資金來源，說明該融資業務是否具有可持續性。請會計師發表明確意見。
回復：
1、結合永續債的性質、利率調整約定及後續償還安排，說明將永續債計入權益、未計提應付利息是否符合會計準則的規定
1.1 企業會計準則及其他有關規定關於權益工具判斷的規定
1.1.1 企業會計準則第22號——金融工具確認和計量（2017年3月修訂）及金融負債與權益工具的區分及相關會計處理規定（財政部財會[2014]13 號）相關規定，權益工具是指能證明擁有某個企業在扣除所有負債後的資產中剩餘權益的合同，同時滿足下列條件的，發行方應當將發行的金融工具分類為權益工具：A該金融工具不包括交付現金或其他金融資產給其他方，或在潛在不利條件下與其他方交換金融資產或金融負債的合同義務；B將來須用或可用企業自身權益 工具結算該金融工具。
1.1.2 區分永續債是金融負債還是權益工具的原則
（1）是否存在無條件地避免交付現金或其他金融資產的合同義務
①如果企業不能無條件地避免以交付現金或其他金融資產來履行一項合同義務，則該合同義務符合金融負債的定義。一般包括：A不能無條件地避免的贖回，即金融工具發行方不能無條件地避免贖回此金融工具；B強制付息，即金融工具發行方被要求強制支付利息。
②如果企業能夠無條件地避免交付現金或其他金融資產，如能夠根據相應的議事機制自主決定是否支付利息（即無支付利息的義務），同時所發行的金融工具沒有到期日且持有方沒有回售權、或雖有固定期限但發行方有權無限期遞延（即無支付本金的義務），則此類交付現金或其他金融資產的結算條款不構成金融負債。如果發放利息由發行方根據相應的議事機制自主決定，則利息是累積利息還是非累積利息本身均不會影響該金融工具被分類為權益工具。
（2）是否通過交付固定數量的自身權益工具結算
如果一項金融工具須用或可用企業自身權益工具進行結算，企業需要考慮用於結算該工具的自身權益工具，是作為現金或其他金融資產的替代品，還是為了使該工具持有方享有在發行方扣除所有負債後的資產中的剩餘權益。如果是前者，該工具是發行方的金融負債；如果是後者，該工具是發行方的權益工具。
1.2 公司發行永續債計入權益工具的判斷
公司持有的永續債為可續期或無固定期限的債務，不具有交付本金的強制義務，公司永續債持有者無權要求發行人贖回或者回購該等金融工具，也無權要求發行人強制付息，符合上述權益工具的特徵或規定，應計入所有者權益項下其他權益工具。作為一項權益工具，（非強制的）付息安排按其性質作為利潤分配進行核算。
1.3 永續債的利率調整條款
在永續債合同中，通常設定利率調整條款，約定初始投資期限及初始投資收益率，每個投資期限屆滿後次日為重置日，重置日即進入下一個投資期限，且利率須進行重置上調，通常上調一定的基點，達到一定期限後，利率穩定。如2017年6月公司與華能貴誠信託有限公司簽署的30億元永續債合同：初始投資期限為2.5年，初始投資收益率為6%；約定每個重置日上調300基點，最終利率將穩定在初始投資收益率+12%的幅度，即18%（具體內容詳見公司的臨2017-157號公告）。
如永續債按照上述利率調整條款重置利率，公司將支付較高利率的利息。截止目前，公司尚未出現上述情況。請投資者注意投資風險。
2、如考慮永續債部分，公司的資產負債率水準
報告期末公司資產負債率為81.1%，若考慮上述90億元永續債後，資產負債率為83.5%，仍低於2016年的84.8%。
3、結合當前金融監管政策及委託貸款資金來源，說明該融資業務是否具有可持續性
永續債業務符合國家監管部門的各項法律規定與制度。目前公司該類融資總體規模較小，公司會根據自身需要來確定後續該類融資總量。
會計師意見：
1、經核查，我們確認上述華夏幸福公司披露的永續債事項相關情況屬實。
2、我們檢查了華夏幸福永續債權投資相關合同，華夏幸福持有的永續債為可續期或無固定期限的債務，不具有交付本金的強制義務，公司永續債持有者無權要求發行人贖回或者回購該等金融工具，也無權要求發行人強制付息，符合計入權益工具的特徵或規定，應計入所有者權益項下其他權益工具。由於上述永續債作為一項權益工具，（非強制的）付息安排按其性質作為利潤分配進行核算。
經核查，我們認為上述華夏幸福永續債的會計處理符合企業會計準則的規定。
（九）通過下屬子公司層面引入金融機構作為股東，為公司相關經營項目提供資金支援，已經成為公司重要的經營方式和融資途徑。其中，報告期內，公司全資子公司增資擴股引入金融機構作為股東的，合計約19例。請公司補充說明：1、近三年下屬子公司引入金融機構的情況，包括機構名稱、引入時間、投資金額、退出時間、退出金額、年化投資回報率等；2、公司是否承擔強制回購、擔保、保底收益等義務；3、結合當前金融監管政策，說明該類融資業務的可持續性。請會計師發表明確意見。
回復：
1、近三年下屬子公司引入金融機構的情況，包括機構名稱、引入時間、投資金額、退出時間、退出金額、年化投資回報率等
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