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作者 | 黎豔清
流程編輯 | 劉博鈺
風雲君之前有多篇文章分析過孫宏斌與金科黃紅雲的股權鏖戰，
適逢金科剛剛發佈2017年年報， 風雲君今天就帶老鐵們， 從最嚴肅、客觀的財務資料角度， 去一探個中乾坤。
同時也驗證一下， 金科2017年的財報數據， 到底有沒有“辜負”風雲君之前的分析。
一、金科簡介金科股份， 創立於1998年， 大本營位於西南重鎮重慶。
1999年， 金科第一個項目“金科花園”橫空出世， 然後僅用了5年時間， 也就是2004年， 金科首次殺進中國地產百強。
2007年開始跨區域發展， 落子無錫， 挺進長三角；2008年全面開花， 先後殺入北京、四川、湖南、江蘇等省（市）的21個大城市， 土地儲備總量超過1000萬平方米。
2011年金科借殼上市， 登陸深交所。
根據金科股份年報披露的資料， 金科這幾年一直聚焦國家城市群發展戰略， 目前累計進駐全國22個省（市）， 基本完成了“八大城市群”的全國戰略佈局。
金科以“地產+服務”連接使用者， 並全力推進產業綜合運營、社區綜合服務等多元化產業結構和業務格局， 建立了良好的產業基礎和市場優勢， 在地產及相關多元化領域具備強大的綜合競爭力。
金科目前有三大產品線， 分別是瓊華系（頂級豪宅）、博翠系（雅舍華宅）和集美系（都市美宅）， 截止到2017年末， 已累計開發專案147個， 開發面積超4500萬平方米。
目前金科的土地儲備頗為豐富， 可售面積約為3300萬平方米。
1 、銷售、利潤猛增， 資產收益率提高
先把金科2017年的主要財務資料擺出來：
從上面資料來看， 金科2017年的業績頗為性感。
其當年銷售金額為658億， 同比大增92.96%， 幾乎翻了一倍， 為公司未來業績的高增長打下基礎；
在營收僅增長7.82%的情況下， 歸母淨利潤大增48.22%， 達到18.26億， 創歷史新高；
其每股收益同比增長25%， 從16年的0.28元增至0.35元， 加權平均淨資產收益率也拉升了1.21個百分點。
2、銷售和預收賬款分析
地產行業， 由於其“預售”模式， 導致其有鮮明的財務特點， 比如這個行業有兩個“先行指標”——銷售金額和預收賬款， 兩個“錯位指標”——存貨周轉率和費用率。
地產公司當年的銷售一般都無法在當年轉化為營收，
下面我們來看金科股份最近5年的銷售金額（地產板塊）和預收賬款餘額變動情況：
2013年至2015年， 金科的銷售金額和期末預收賬款餘額增速緩慢， 基本都在200億左右徘徊。
到了2016年，金科的銷售金額開始爆發，當年銷售319億元，同比44.34%；2017年繼續高歌猛進，幹到658億元（當年銷售目標是500億），同比暴增106.27%，同時帶動預收賬款餘額快速拉升。
根據金科的年報裡的發展規劃，今年的銷售目標是1000億，到2020年實現簽約銷售金額1500億元，並力爭向2000億元目標奮鬥。
綜上所述，我們認為隨著金科銷售業績的持續爆發，未來幾年這家公司的財務業績有望保持較好的增長速度。
3、盈利能力分析
最近五年金科的三大盈利能力指標呈現出波動狀態。
其中毛利率在20%至30%區間波動，16年有較大幅度下滑，17年開始觸底回升；
加權平均淨資產收益率在13年至16年處於緩慢下滑的趨勢，17年開始回升；
而銷售淨利率一直在6%左右波動，17年銷售淨利率為6.58%。
4、債務風險分析
從現金（包括受限制現金）與短期有息負債的比值，可以直觀地瞭解到地產公司短期的負債水準以及對流動負債的償還能力。
下面我們來看金科近五年的現金短債比：
從上圖可以看到，金科最近兩年的現金短債比都大於1，說明其帳面現金能覆蓋公司短期有息負債，公司有足夠的現金流量保障企業經營過程中短期負債的償還。
另外，金科在融資管道方面多管齊下，先後獲得銀行間市場債務融資工具90億元的註冊額度、深交所關於公司非公開發行債券60億元符合轉讓條件的無異議函、證監會核准公開發行公司債券55億元的批復，金融機構整體授信金額約1560億元。
目前金科的資信情況良好，獲主流評級機構AA+的主體信用評級，為其未來的高速發展獲得了良好的保障。
5、高分紅回饋股東
最近三年，金科的分紅金額分別為2.16億、10.69億、13.34億，共計26.2億。
我們以2017年利潤分配方案為例，每10股派送現金紅利2.5元，4月18日金科股份的收盤價是5.54元，10股就是55.4元，股息率高達4.51%。
三、戰略分析
房地產作為我國經濟發展的支柱產業之一，在經歷了三十年高速發展之後，強者恒強、“大魚吃小魚”的格局已經非常明顯，行業集中度持續攀升已成確定趨勢。
在土地資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，具有品牌優勢、佈局優勢、資源優勢、開發能力等優勢的龍頭房企更能夠脫穎而出，中小房企的發展和生存難度將逐漸增加，大量中小房地產企業被收購重組或被迫退出房地產市場。
在這樣的大背景下，房地產企業必須快速做大規模，增強自身實力，才能在豪強林立的地產行業占得一席之地。
2017年6月，金科制訂了《公司發展戰略規劃綱要（2017—2020）》，確立了公司未來4年的發展戰略。
1、戰略升級，從“地產商”向“美好生活服務商”邁進
風雲君在解讀萬科17年財報的文章中說過，在房地產行業整體發展速度放緩的大背景下，地產公司沿著產業鏈進行深度挖掘、多元化佈局，從單純的地產商向多元化的生活服務商邁進，將成為地產行業發展的一個大趨勢。
金科根據行業格局的變化，也即時調整自己的發展戰略。
一方面繼續做大做強住宅地產，另一方面實現地產及相關多元化，結合大健康、科技、教育、文旅等產業，進行多主題複合式深耕開發，與地產板塊形成協同效應，從地產商向“美好生活服務商”轉型升級。
2、銷售目標：從500億到1500億
根據金科的戰略綱要，在2017年至2020年期間，公司計畫各年度力爭實現簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，並力爭向2020年衝擊2000億元目標奮鬥。
2017年是公司戰略目標實施的第一年，金科交出了一份658億的成績單，是原定目標（500億）的1.32倍，所以風雲君認為金科到2020年實現1500億，甚至2000億的簽約銷售金額，可能性是比較大的。
3、戰略佈局：從“三圈一帶”到“八大城市群”
過去幾年，金科主要圍繞“三圈一帶”（長三角、珠三角、京津冀、長江經濟帶）進行業務佈局，以重慶為重心進行適度擴張。
而未來，金科將我國八大核心城市群（成渝、中原、長江中游、長三角、粵港澳、京津冀、北部灣、山東半島、）作為主戰場，從區域地產商向全國性地產商邁進。
4、經營模式：一快二低三高
金科確立了“一快二低三高”的經營發展模式，所謂“一快”，就是快周轉；“二低”是低成本、低負債；“三高”是高品質、高效率、高增長。
所謂“天下武功，唯快不破”，周轉速度是衡量地產公司核心競爭力的重要指標之一。
金科明確了以高周轉為導向的經營戰略，確立管理標準和產品標準，加快專案進度建設，從拿地到定位、到方案、到開工時間均大幅縮短，交房週期全面提速，從而提高公司運營效率和經營業績。
在地產行業集中度日益提高的大背景下，金科這兩年明顯加快了發展速度，自16年開始，其銷售業績開始爆發，從而帶動了公司經營業績快速增長。
同時，公司管理層即時調整發展戰略，確立了以高周轉為導向的經營模式，從“三圈一帶”挺進“八大城市群”，完成了從一家區域地產商到全國性地產商的銳變。
在取得良好業績的同時，金科在分紅方面也毫不含糊，兩年分紅達24億，股息率達4.51%。
風雲君期盼金科這位“山城來客”，能夠再接再厲，用更好的業績和分紅來回饋其廣大投資者。
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基本都在200億左右徘徊。到了2016年，金科的銷售金額開始爆發，當年銷售319億元，同比44.34%；2017年繼續高歌猛進，幹到658億元（當年銷售目標是500億），同比暴增106.27%，同時帶動預收賬款餘額快速拉升。
根據金科的年報裡的發展規劃，今年的銷售目標是1000億，到2020年實現簽約銷售金額1500億元，並力爭向2000億元目標奮鬥。
綜上所述，我們認為隨著金科銷售業績的持續爆發，未來幾年這家公司的財務業績有望保持較好的增長速度。
3、盈利能力分析
最近五年金科的三大盈利能力指標呈現出波動狀態。
其中毛利率在20%至30%區間波動，16年有較大幅度下滑，17年開始觸底回升；
加權平均淨資產收益率在13年至16年處於緩慢下滑的趨勢，17年開始回升；
而銷售淨利率一直在6%左右波動，17年銷售淨利率為6.58%。
4、債務風險分析
從現金（包括受限制現金）與短期有息負債的比值，可以直觀地瞭解到地產公司短期的負債水準以及對流動負債的償還能力。
下面我們來看金科近五年的現金短債比：
從上圖可以看到，金科最近兩年的現金短債比都大於1，說明其帳面現金能覆蓋公司短期有息負債，公司有足夠的現金流量保障企業經營過程中短期負債的償還。
另外，金科在融資管道方面多管齊下，先後獲得銀行間市場債務融資工具90億元的註冊額度、深交所關於公司非公開發行債券60億元符合轉讓條件的無異議函、證監會核准公開發行公司債券55億元的批復，金融機構整體授信金額約1560億元。
目前金科的資信情況良好，獲主流評級機構AA+的主體信用評級，為其未來的高速發展獲得了良好的保障。
5、高分紅回饋股東
最近三年，金科的分紅金額分別為2.16億、10.69億、13.34億，共計26.2億。
我們以2017年利潤分配方案為例，每10股派送現金紅利2.5元，4月18日金科股份的收盤價是5.54元，10股就是55.4元，股息率高達4.51%。
三、戰略分析
房地產作為我國經濟發展的支柱產業之一，在經歷了三十年高速發展之後，強者恒強、“大魚吃小魚”的格局已經非常明顯，行業集中度持續攀升已成確定趨勢。
在土地資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，具有品牌優勢、佈局優勢、資源優勢、開發能力等優勢的龍頭房企更能夠脫穎而出，中小房企的發展和生存難度將逐漸增加，大量中小房地產企業被收購重組或被迫退出房地產市場。
在這樣的大背景下，房地產企業必須快速做大規模，增強自身實力，才能在豪強林立的地產行業占得一席之地。
2017年6月，金科制訂了《公司發展戰略規劃綱要（2017—2020）》，確立了公司未來4年的發展戰略。
1、戰略升級，從“地產商”向“美好生活服務商”邁進
風雲君在解讀萬科17年財報的文章中說過，在房地產行業整體發展速度放緩的大背景下，地產公司沿著產業鏈進行深度挖掘、多元化佈局，從單純的地產商向多元化的生活服務商邁進，將成為地產行業發展的一個大趨勢。
金科根據行業格局的變化，也即時調整自己的發展戰略。
一方面繼續做大做強住宅地產，另一方面實現地產及相關多元化，結合大健康、科技、教育、文旅等產業，進行多主題複合式深耕開發，與地產板塊形成協同效應，從地產商向“美好生活服務商”轉型升級。
2、銷售目標：從500億到1500億
根據金科的戰略綱要，在2017年至2020年期間，公司計畫各年度力爭實現簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，並力爭向2020年衝擊2000億元目標奮鬥。
2017年是公司戰略目標實施的第一年，金科交出了一份658億的成績單，是原定目標（500億）的1.32倍，所以風雲君認為金科到2020年實現1500億，甚至2000億的簽約銷售金額，可能性是比較大的。
3、戰略佈局：從“三圈一帶”到“八大城市群”
過去幾年，金科主要圍繞“三圈一帶”（長三角、珠三角、京津冀、長江經濟帶）進行業務佈局，以重慶為重心進行適度擴張。
而未來，金科將我國八大核心城市群（成渝、中原、長江中游、長三角、粵港澳、京津冀、北部灣、山東半島、）作為主戰場，從區域地產商向全國性地產商邁進。
4、經營模式：一快二低三高
金科確立了“一快二低三高”的經營發展模式，所謂“一快”，就是快周轉；“二低”是低成本、低負債；“三高”是高品質、高效率、高增長。
所謂“天下武功，唯快不破”，周轉速度是衡量地產公司核心競爭力的重要指標之一。
金科明確了以高周轉為導向的經營戰略，確立管理標準和產品標準，加快專案進度建設，從拿地到定位、到方案、到開工時間均大幅縮短，交房週期全面提速，從而提高公司運營效率和經營業績。
在地產行業集中度日益提高的大背景下，金科這兩年明顯加快了發展速度，自16年開始，其銷售業績開始爆發，從而帶動了公司經營業績快速增長。
同時，公司管理層即時調整發展戰略，確立了以高周轉為導向的經營模式，從“三圈一帶”挺進“八大城市群”，完成了從一家區域地產商到全國性地產商的銳變。
在取得良好業績的同時，金科在分紅方面也毫不含糊，兩年分紅達24億，股息率達4.51%。
風雲君期盼金科這位“山城來客”，能夠再接再厲，用更好的業績和分紅來回饋其廣大投資者。
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