2016年四季度之前， 中國房地產市場供應和成交集中在一線和部分二線城市以及個別環一線的三四線城市， 絕大多數三四線城市一直備受“冷落”、不溫不火。 但隨著2016年9月底一、二線城市開啟密集調控模式， 各項緊縮政策頻頻加碼， 相當部分資金和需求開始外溢到執行去庫存刺激政策的三四線城市， 尤其是環一線和熱點二線城市的三四線城市。
從國家統計局公佈的各能級城市月度商品房銷售占比變化就能清楚表達， 2016年以來， 4個一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至2017年底的2.5%， 規模腰斬；32個二線城市商品房成交面積比重則從36%降至30.1%；其餘600餘個三四線城市成交面積比重則從60%上升至67.4%的歷史高位，
就推動三四線城市市場持續火熱的因素而言， 可以大致概括為以下幾點：
在全面升級調控的大背景下， 這類城市調控政策相較溫和；
棚改貨幣化安置加速推進， 持續釋放可觀的增量購房需求， 以徐州為例， 徐州因棚改貨幣化安置帶動銷售面積突破350萬平方米， 啟動了市場， 對徐州的去庫存起到了積極的推動作用；
土拍市場顯著升溫， 高溢價地塊頻出， 地價上漲倒逼房價上漲預期；
可投資“資產荒”尚未改善， 一二線城市樓市政策高壓， 三四線城市漸成投資客群關注焦點；
重大基礎設施投產或建成以及未來規劃利好，
一、五大方面因素推動徐州等三四線城市市場高位運行
1、政策環境較一、二線城市相當寬鬆， 助推三四線市場快速燃爆
2017年， 一線城市著重加強商辦市場管理， 二線城市限購政策擴容，
2、棚改貨幣化安置加速推進， 持續釋放可觀的增量購房需求
棚改不僅僅增加了部分需求， 也對市場供求關係產生了巨大的影響， 甚至逆轉了供求關係， 催動房價上漲；房價上漲引發市場恐慌， 帶動第一類的婚姻剛性需求和第三類進城農民置業需求提前入市， 加劇供不應求；房價上漲抬升了政府對土地溢價的想像空間和出讓底價， 再次催生房價上漲；房價上漲帶來產品改善的空間， 帶來大房企的進駐， 帶來產品表現力的提升， 釋放第二類的改善型需求；改善型產品房價的標杆效應帶動區域房價上漲、地價上漲，
3、土拍市場顯著升溫， 高溢價地塊頻出， 地價上漲倒逼房價上漲預期
基於持續上漲的樓板均價， 市場對於房價上漲的預期持續升高。 儘管政府對一些專案進行了限價， 但是量相對較少， 對於整個宏觀市場僅僅是杯水車薪；相反， 限價項目與二手房市場的價格倒掛有引發了新一輪的搶房大戰， 一定程度上加劇了市場的不穩定。
4、可投資“資產荒”尚未改善， 三四線城市漸成投資客群關注焦點
5、各類規劃政策利好， 基礎設施完善， 激發各類改善與投資需求
近年來， 重大基礎設施和各城城建規劃頻出， 紛紛新建地鐵、快速路， 完善各類基礎設施，
二、以徐州為例從六大維度綜合分析城市市場未來供求關係
1、土地：2017年土地成交規模創新高， 向東向南成為發展主方向
縱觀徐州歷年的土地供應， 2012年堪稱 “分界點”， 2006年-2011年土地供應量量基本處於“低位徘徊”， 年均維持在600萬平米左右， 而從2012年開始徐州土地供應規模出現“爆發式”增長， 一舉突破2000萬平米， 2017年更是逼近4000萬平米。
雖然土地供應量增長顯著，但徐州土地市場卻一直處於“不慍不火”的狀態，地價增長緩慢，2006年經營性用地成交均價為909元/平米，2017年也僅上升至1174元/平米，隨著住宅專案的熱銷，土地市場熱度也隨之逐步回升。
2、供求：成交量逐年攀升，投資客+拆遷戶為樓市提供有效支撐
從供求關係來看，2014年前徐州商品住宅的供應量都顯著高於成交量，市場處於供過於求的狀態，自2015年以來成交量開始逐年攀升，2017年的成交面積達到了743萬方，創歷年新高，而房價也攀升至9471元/平米。市場熱度逐步回升，主要與以下幾方面有關：
基於前期供應量過大，為了加強“去庫存”，徐州的樓市調控力度相對溫和，不限購但限售，限售週期為2年，限售政策影響程度有限。
從客群結構來看，2017年徐州購房者投資比例較高，外地客群占比多達40%。以蘇南、上海外出打工客居多。
棚改貨幣化安置也是推動成交的重要因素，徐州棚改片區主要集中在三環沿線的近郊區域，尤以西三環片區居多。拆遷戶得到貨幣補償後基本會選擇在原區域或周邊區域置業，因而也推動了成交量和房價的持續攀升。
3、庫存：整體降至近7年最低，消化週期僅5.4個月，但區域分化突出
從供求比來看，自2015年以來徐州市場一直處於供不應求的狀態，2017年商品住宅供求比為0.87。因成交熱度逐步回升，徐州商品住宅存量面積自2014年以來基本保持著逐年下降的趨勢，庫存風險有了一定程度的緩解。截止2017年末，商品住宅的庫存面積僅為328萬方。從消化週期來看，2015年高達20個月，2017年便驟減至5.39個月。
4、人口：輸出型城市近期出現回流趨勢，城東城西客群顯著差異
徐州是典型的人口輸出型城市，自2007年以來，常住人口基本保持著逐年下降的趨勢，2013年開始有了穩步提升，常住人口開始正增長，雖然增幅有限，但截止2016年末常住人口依舊達到了871萬人。戶籍人口總量一直保持著緩慢增長，2013年首次突破1000萬人。從人口流動性來看，徐州本地客群偏好於外地務工，常住戶籍人口比基本都不足1，從2007年便開始逐年降低，2017年僅為0.84，和江蘇省的其他三四線城市相比仍有差距，後期隨著政府產業升級和各項基礎配套設施的全面建設，人口回流趨勢會更加明顯，房地產市場發展潛力十足。
2018年初，徐州也出臺了《徐州市“十三五”人口發展規劃》，其中提及，未來幾年徐州人口數量將適度增長。其中，全面二孩政策仍將平穩實施，育齡婦女總和生育率穩定在1.85左右，人口自然增長率穩定在8%左右，人口增長與經濟社會發展和資源環境承載力相適應。到2020年末，全市常住人口預計將達到900萬左右，戶籍人口1070萬左右。從人口素質方面來看，受教育水準也將穩步提升，勞動年齡人口和新增勞動力平均受教育年限將分別達到12.2年和15年以上。人才總量將持續增長，全市人才資源總量有望達到145萬人以上，專業技術人才總量60萬人以上，高技能人才資源總量30萬以上。
5、支付能力：近8年間收入增速高於房價漲幅的狀況在2017年反轉
6、發展潛力：海-陸-空配套不斷完善，第三產業發展帶動轉型升級
① 交通：海-陸-空立體交通樞紐逐步構建，區域板塊價值被重塑
一是加強陸路交通建設，其中包含高速公路網、幹線公路網、高速快速鐵路網、城市軌道網、城市快速公路網。二是秉承“內延外伸、聯網暢通”的原則，重點打造暢通高效、智慧感知、生態環保及文明服務的“四型航道”。三是積極推進航空交通的逐步完善，加強機場建設。續建完成徐州觀音國際機場二期擴建工程，提高機場運營保障能力。
從目前徐州的交通體系來看，政府正在逐步完善海-陸-空立體交通樞紐的構建，此舉一方面有利於城市功能的逐步完善，為居民提升更為便利的出行方式；另一方面城市通達性的提升也有利於帶動相關產業的發展，對於吸引外來人口和提升當地的GDP水準都大有裨益。
② 產業：積極推動產業轉型升級，第三產業占比高達47.4%
近年來，徐州市政府積極推動產業轉型升級，著力發展旅遊業、物流業、高新技術產業等，並取得了不錯的成效。三產結構有了顯著優化，第三產業占比由2012年的41.5%上升至2016年的47.4%。
綜上，徐州發展進入“快車道”，不僅能帶動當地的產業經濟發展，而且外來人口的湧入也會為城市的房地產行業發展帶來新的契機，總體來看，徐州還是具備一定的交通配套和產業基礎，隨著城市建設的逐步深入，也會對周邊城市產生較好的輻射作用。
三、以紹興、台州、徐州、淮安等為代表的四類市場前景展望
總體上看，當前紹興、台州、徐州、淮安等四個城市均為房地產市場熱度較高的城市，紹興、徐州房地產市場相對穩健，調控政策有望延續溫和走向，成交量將持續高位運行，受較低基數影響，兩城房價存在一定的補漲空間。台州則由於區位和交通限制，投資需求較低，大多則是內生型需求，短期內上漲空間有限。淮安房價前期快速上漲，則主要是受益於棚改貨幣化安置的影響，但目前在一定程度上已經透支市場預期，面臨一定的調整壓力。
但在深入分析四個城市市場的動因與前景後，又呈現出鮮明的特點，四個城市因其獨特的代表性又一定程度上可以代表當前長三角乃至全國三四線城市的四種類別。
第一，紹興這類環聚熱點二線城市周邊並與之協同聯動效應密切的城市，本身產業、人口、經濟增長等房地產支撐堅實，一如廊坊與北京、昆山與上海、東莞與深圳、佛山與廣州等已經發展成型的城市樣本一樣，未來如紹興與杭州、南京與鎮江和馬鞍山、合肥與蕪湖等；
第二，台州可以看作是自身產業多元、民營經濟發達，藏富於民、內生住房需求旺盛的城市代表，這種一如義烏、金華等；
第三，徐州的特點在於戶籍人口基數大而人口嚴重外流，城市產業升級帶來城市面貌快速更新，大量返鄉置業與城市更新推動房地產市場持續火熱。其他如揚州、泰州、鹽城皆如此。
第四，淮安應該能代表絕大多數三四線城市，沒有核心產業，也就沒有足夠強的人口吸附能力，典型的支付能力有限的內生需求城市，但憑著國家重點基礎設施規劃的利好和去庫存政策尤其是城市更新的東風，房地產市場迅速火熱。
1、紹興等協同、外溢效應利好城市持續性強，重點關注類似柯橋的產業毗連區
紹興位於杭州灣南岸，處於寧波與杭州之間，地理位置優越；歷史人文資源豐富、生態宜居，人口持續流入。由於距離杭州較近，加上杭紹高鐵的助力，已經積極融入杭州“半小時經濟圈”，因此房地產市場長期看好，市場熱度有望延續。目前市場熱門板塊集中在區位優勢更為顯著的柯橋區、鏡湖新區和越城老城區，區域內庫存小，去化週期合理，房價上漲速度快，但相較於杭州、寧波，仍是“價格窪地”，具備一定的投資價值。但是近期紹興土地市場熱度遞增，要警惕長期風險。
像紹興這類的城市還有合肥周邊的蕪湖、南京周邊的鎮江、馬鞍山，它們自身經濟發展水準較高，與核心城市的交通比較便捷，經濟聯繫較為密切，這些城市房地產市場受核心城市的外溢效應顯著，尤其是距離杭州、合肥、南京較近的重點區域，受益於區位與交通優勢，房地產市場可高看一眼。
2、台州等經濟發達、內生能力強的城市進入平穩增長期，短期內上漲空間有限
台州民營經濟發達，房地產市場多為內生需求型，置業群體以本地客群為主，尤其是近兩年在大規模的棚改安置推動下，一部分購房需求已經透支，未來增量購房需求寥寥，成交量上行空間有限。房價方面，尤其是經過去年下半年的暴漲後現階段已進入平穩增長期，短期內上漲空間有限，基本漲幅控制在1000元/平方米左右。從區域來看，椒江憑藉中央商務區的逐步崛起，未來投資價值較高，其它區投資回報率相對偏低。對於有投資需求的客群，房價由於剛剛漲過一輪，短期3-5年投資回報可能不太明顯，隨著後期台州市政規劃和城市基礎建設的完善，還是存在增值空間，若有投資意向的客群還是建議長期持有。
3、受益於“返鄉置業”和棚改安置的雙重利好，徐州等城市尚存一定的增長空間
徐州作為蘇北特大型城市，前幾年受制於房地產市場擴張較快導致庫存較大以及人口流出等因素影響，市場成交萎靡，價格增長緩慢。但自2016年以來市場熱度急劇攀升，徐州市場成交爆發，主要是由於產業結構不斷優化，引發了常住人口的回流，帶動了房地產市場的發展， 2016年返現置業客流比重高達40%。加上徐州近兩年大刀闊斧的舊改貨幣化安置，一定程度上也推動了成交量和房價的持續攀升。展望未來，徐州房地產市場熱度有望延續，成交量將維持在較高水準，但增長空間著實有限；房價現已進入平穩增長期，後期猶存一定的上漲空間。
像徐州這類人口基數大、產業發展快的城市還可重點關注揚州、泰州、鹽城等城市，這類城市的受益於人口優勢，加上近些年經濟發展速度較快，產業能級的提升，吸引了許多外出遊子返鄉置業，因此這類城市尚存一定的增長空間。但是值得注意的是，要加強對土地市場的關注，防止因市場過熱導致的新一輪庫存風險，否則將給房地產市場造成較大衝擊，極端情況下甚至會重現高庫存風險。
4、淮安等機會型的內生城市房價現已行至階段性高點，漲幅將趨於平緩
2017年更是逼近4000萬平米。雖然土地供應量增長顯著，但徐州土地市場卻一直處於“不慍不火”的狀態，地價增長緩慢，2006年經營性用地成交均價為909元/平米，2017年也僅上升至1174元/平米，隨著住宅專案的熱銷，土地市場熱度也隨之逐步回升。
2、供求：成交量逐年攀升，投資客+拆遷戶為樓市提供有效支撐
從供求關係來看，2014年前徐州商品住宅的供應量都顯著高於成交量，市場處於供過於求的狀態，自2015年以來成交量開始逐年攀升，2017年的成交面積達到了743萬方，創歷年新高，而房價也攀升至9471元/平米。市場熱度逐步回升，主要與以下幾方面有關：
基於前期供應量過大，為了加強“去庫存”，徐州的樓市調控力度相對溫和，不限購但限售，限售週期為2年，限售政策影響程度有限。
從客群結構來看，2017年徐州購房者投資比例較高，外地客群占比多達40%。以蘇南、上海外出打工客居多。
棚改貨幣化安置也是推動成交的重要因素，徐州棚改片區主要集中在三環沿線的近郊區域，尤以西三環片區居多。拆遷戶得到貨幣補償後基本會選擇在原區域或周邊區域置業，因而也推動了成交量和房價的持續攀升。
3、庫存：整體降至近7年最低，消化週期僅5.4個月，但區域分化突出
從供求比來看，自2015年以來徐州市場一直處於供不應求的狀態，2017年商品住宅供求比為0.87。因成交熱度逐步回升，徐州商品住宅存量面積自2014年以來基本保持著逐年下降的趨勢，庫存風險有了一定程度的緩解。截止2017年末，商品住宅的庫存面積僅為328萬方。從消化週期來看，2015年高達20個月，2017年便驟減至5.39個月。
4、人口：輸出型城市近期出現回流趨勢，城東城西客群顯著差異
徐州是典型的人口輸出型城市，自2007年以來，常住人口基本保持著逐年下降的趨勢，2013年開始有了穩步提升，常住人口開始正增長，雖然增幅有限，但截止2016年末常住人口依舊達到了871萬人。戶籍人口總量一直保持著緩慢增長，2013年首次突破1000萬人。從人口流動性來看，徐州本地客群偏好於外地務工，常住戶籍人口比基本都不足1，從2007年便開始逐年降低，2017年僅為0.84，和江蘇省的其他三四線城市相比仍有差距，後期隨著政府產業升級和各項基礎配套設施的全面建設，人口回流趨勢會更加明顯，房地產市場發展潛力十足。
2018年初，徐州也出臺了《徐州市“十三五”人口發展規劃》，其中提及，未來幾年徐州人口數量將適度增長。其中，全面二孩政策仍將平穩實施，育齡婦女總和生育率穩定在1.85左右，人口自然增長率穩定在8%左右，人口增長與經濟社會發展和資源環境承載力相適應。到2020年末，全市常住人口預計將達到900萬左右，戶籍人口1070萬左右。從人口素質方面來看，受教育水準也將穩步提升，勞動年齡人口和新增勞動力平均受教育年限將分別達到12.2年和15年以上。人才總量將持續增長，全市人才資源總量有望達到145萬人以上，專業技術人才總量60萬人以上，高技能人才資源總量30萬以上。
5、支付能力：近8年間收入增速高於房價漲幅的狀況在2017年反轉
6、發展潛力：海-陸-空配套不斷完善，第三產業發展帶動轉型升級
① 交通：海-陸-空立體交通樞紐逐步構建，區域板塊價值被重塑
一是加強陸路交通建設，其中包含高速公路網、幹線公路網、高速快速鐵路網、城市軌道網、城市快速公路網。二是秉承“內延外伸、聯網暢通”的原則，重點打造暢通高效、智慧感知、生態環保及文明服務的“四型航道”。三是積極推進航空交通的逐步完善，加強機場建設。續建完成徐州觀音國際機場二期擴建工程，提高機場運營保障能力。
從目前徐州的交通體系來看，政府正在逐步完善海-陸-空立體交通樞紐的構建，此舉一方面有利於城市功能的逐步完善，為居民提升更為便利的出行方式；另一方面城市通達性的提升也有利於帶動相關產業的發展，對於吸引外來人口和提升當地的GDP水準都大有裨益。
② 產業：積極推動產業轉型升級，第三產業占比高達47.4%
近年來，徐州市政府積極推動產業轉型升級，著力發展旅遊業、物流業、高新技術產業等，並取得了不錯的成效。三產結構有了顯著優化，第三產業占比由2012年的41.5%上升至2016年的47.4%。
綜上，徐州發展進入“快車道”，不僅能帶動當地的產業經濟發展，而且外來人口的湧入也會為城市的房地產行業發展帶來新的契機，總體來看，徐州還是具備一定的交通配套和產業基礎，隨著城市建設的逐步深入，也會對周邊城市產生較好的輻射作用。
三、以紹興、台州、徐州、淮安等為代表的四類市場前景展望
總體上看，當前紹興、台州、徐州、淮安等四個城市均為房地產市場熱度較高的城市，紹興、徐州房地產市場相對穩健，調控政策有望延續溫和走向，成交量將持續高位運行，受較低基數影響，兩城房價存在一定的補漲空間。台州則由於區位和交通限制，投資需求較低，大多則是內生型需求，短期內上漲空間有限。淮安房價前期快速上漲，則主要是受益於棚改貨幣化安置的影響，但目前在一定程度上已經透支市場預期，面臨一定的調整壓力。
但在深入分析四個城市市場的動因與前景後，又呈現出鮮明的特點，四個城市因其獨特的代表性又一定程度上可以代表當前長三角乃至全國三四線城市的四種類別。
第一，紹興這類環聚熱點二線城市周邊並與之協同聯動效應密切的城市，本身產業、人口、經濟增長等房地產支撐堅實，一如廊坊與北京、昆山與上海、東莞與深圳、佛山與廣州等已經發展成型的城市樣本一樣，未來如紹興與杭州、南京與鎮江和馬鞍山、合肥與蕪湖等；
第二，台州可以看作是自身產業多元、民營經濟發達，藏富於民、內生住房需求旺盛的城市代表，這種一如義烏、金華等；
第三，徐州的特點在於戶籍人口基數大而人口嚴重外流，城市產業升級帶來城市面貌快速更新，大量返鄉置業與城市更新推動房地產市場持續火熱。其他如揚州、泰州、鹽城皆如此。
第四，淮安應該能代表絕大多數三四線城市，沒有核心產業，也就沒有足夠強的人口吸附能力，典型的支付能力有限的內生需求城市，但憑著國家重點基礎設施規劃的利好和去庫存政策尤其是城市更新的東風，房地產市場迅速火熱。
1、紹興等協同、外溢效應利好城市持續性強，重點關注類似柯橋的產業毗連區
紹興位於杭州灣南岸，處於寧波與杭州之間，地理位置優越；歷史人文資源豐富、生態宜居，人口持續流入。由於距離杭州較近，加上杭紹高鐵的助力，已經積極融入杭州“半小時經濟圈”，因此房地產市場長期看好，市場熱度有望延續。目前市場熱門板塊集中在區位優勢更為顯著的柯橋區、鏡湖新區和越城老城區，區域內庫存小，去化週期合理，房價上漲速度快，但相較於杭州、寧波，仍是“價格窪地”，具備一定的投資價值。但是近期紹興土地市場熱度遞增，要警惕長期風險。
像紹興這類的城市還有合肥周邊的蕪湖、南京周邊的鎮江、馬鞍山，它們自身經濟發展水準較高，與核心城市的交通比較便捷，經濟聯繫較為密切，這些城市房地產市場受核心城市的外溢效應顯著，尤其是距離杭州、合肥、南京較近的重點區域，受益於區位與交通優勢，房地產市場可高看一眼。
2、台州等經濟發達、內生能力強的城市進入平穩增長期，短期內上漲空間有限
台州民營經濟發達，房地產市場多為內生需求型，置業群體以本地客群為主，尤其是近兩年在大規模的棚改安置推動下，一部分購房需求已經透支，未來增量購房需求寥寥，成交量上行空間有限。房價方面，尤其是經過去年下半年的暴漲後現階段已進入平穩增長期，短期內上漲空間有限，基本漲幅控制在1000元/平方米左右。從區域來看，椒江憑藉中央商務區的逐步崛起，未來投資價值較高，其它區投資回報率相對偏低。對於有投資需求的客群，房價由於剛剛漲過一輪，短期3-5年投資回報可能不太明顯，隨著後期台州市政規劃和城市基礎建設的完善，還是存在增值空間，若有投資意向的客群還是建議長期持有。
3、受益於“返鄉置業”和棚改安置的雙重利好，徐州等城市尚存一定的增長空間
徐州作為蘇北特大型城市，前幾年受制於房地產市場擴張較快導致庫存較大以及人口流出等因素影響，市場成交萎靡，價格增長緩慢。但自2016年以來市場熱度急劇攀升，徐州市場成交爆發，主要是由於產業結構不斷優化，引發了常住人口的回流，帶動了房地產市場的發展， 2016年返現置業客流比重高達40%。加上徐州近兩年大刀闊斧的舊改貨幣化安置，一定程度上也推動了成交量和房價的持續攀升。展望未來，徐州房地產市場熱度有望延續，成交量將維持在較高水準，但增長空間著實有限；房價現已進入平穩增長期，後期猶存一定的上漲空間。
像徐州這類人口基數大、產業發展快的城市還可重點關注揚州、泰州、鹽城等城市，這類城市的受益於人口優勢，加上近些年經濟發展速度較快，產業能級的提升，吸引了許多外出遊子返鄉置業，因此這類城市尚存一定的增長空間。但是值得注意的是，要加強對土地市場的關注，防止因市場過熱導致的新一輪庫存風險，否則將給房地產市場造成較大衝擊，極端情況下甚至會重現高庫存風險。
4、淮安等機會型的內生城市房價現已行至階段性高點，漲幅將趨於平緩