百強房企三成在搶灘長租公寓

繪圖：張冠軍

大資本入局將導致租房市場租金水漲船高？近期， 位於北京五環外的企業自持租賃房項目——萬科翡翠書院， 推出90平方米精裝小三居和180平方米大四居， 由於標出“10年180萬起”的昂貴一次性付清租金， 引發市場高度關注。 不過， 記者瞭解到的最新消息是， 萬科翡翠書院目前還只是處在市場測試階段， 這實際是一個超高端的產品， 對整個租房市場來說並無代表性。

有機構預測， 到2025年， 國內住房租金總量將有望超過3萬億元。 面對巨大的市場蛋糕， 近年全國百強房企中三成已在搶灘長租公寓業務。

隨著供給的增加， 一線城市的房租收入比有望拉低。

廣州一季度抽樣板塊每平方米月租均價50元

春季是租房市場的傳統旺季。 58安居客房產研究院發佈的《2018年一季度住房租賃市場報告》顯示， 3月， 北京、上海、廣州、深圳租房需求強勁， 與春節前半個月相比分別增長了179%、188%、253%和283%。

廣州中原地產近期也抽查了天河、越秀、海珠、白雲、番禺五個核心區的租房交易資料， 結果發現一季度這些地區抽樣板塊每平方米平均月租為50.33元， 以90平方米計， 10年租金不到54萬元。 當然， 在租金最貴的珠江新城板塊， 這個資料可能是翻倍。 實際上， 在緊鄰珠江新城的天河員村板塊， 工薪一族還是可以租到性價比相對較高的房子。 根據中原地產提供的資料顯示，

一季度， 員村樓梯房一房和二房的平均租金分別為每平方米27.54元和27.55元。

“由於現在廣州城市軌道交通已經相當發達， 在一個小時車程以內的地方， 還是能夠找到性價比不錯的房子。 ”在珠江新城上班的工薪族小李對記者說， 因為她是與室友在東圃合租， 每月1000多元的房租還是壓力不大。 對於廣州深圳這樣的全國人口流入最多的城市來說， 目前的租金還可以接受。

資本搶灘推高價格？

根據有關機構調研， 2017年中國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元， 租房人口1.94億人， 占全部人口的13.9%。 預計到2025年， 租金總量將有望超過3萬億元， 租賃人口增至2.52億人。

正是瞄準這塊巨大的市場蛋糕， 從3年前開始， 以萬科、保利、龍湖和碧桂園等為代表的大型房企紛紛提前佈局長租公寓市場。

根據記者的不完全統計， 截至目前， 全國的百強房企當中， 已經有超過30家在長租公寓領域有所動作。 譬如， 萬科自2014年起啟動長租公寓業務， 截至2017年12月末， 泊寓（青年公寓）業務累計獲取房間數超過10萬間。 而另一家較早進入租房市場的龍湖集團2020年長租公寓可能超過20萬間。

但是， 市場目前的利潤率並不高。 就拿日前引起關注的萬科翡翠書院專案來說， 儘管“10年180萬起”的叫價， 在一般社會大眾看來已經非常昂貴， 但是來自萬科方面的說法顯示， 地價109億元， 其它資金和建安成本50億元， 這兩塊地目前的總成本已經高達160億元， 這還沒有考慮到配套、長期經營成本以及維新成本等， 即便是按現在的租金定價，

項目NOI（淨營運收入）回報率不超過3%， 相比其他項目可以說是不掙錢的。

記者私下從萬科、龍湖等企業的運營人士瞭解到， 當前租房產品的平均淨利潤率也就是在3%—4%。 一位元大型房企的負責人告訴記者， 至少目前， 他們進入租房領域， 並非抱著賺大錢的目的， 但不賺大錢並不意味著企業可以虧本運營， 尤其對上市房企來說， 首要考慮的是專案的可持續運營。

至於資本大舉入局是否在事實上推高房租， 上述負責人稱， 這麼多資本和大品牌企業進入同一個市場， 無疑會加劇市場的競爭。 “只聽說過競爭會平抑價格， 哪有競爭拉高價格的說法。 ”

融資政策助力企業入市

有業內人士分析稱， 相比于傳統住宅開發， 長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低，

目前大部分收入主要依賴租金， 所以長租公寓的房租往往會比周邊其他房源要高。

張先生近期在五羊新城一個泊寓項目租住了一套合租間， 15平方米的面積月租2190元。 同一時間， 他還看過自如旗下的一些距離更遠的房源， 面積大一些， 價格在2000元左右。 在他看來， 相比周邊由仲介提供的分散房源， 大品牌長租公寓的確會貴一點， 但也不會貴很多。 一位泊寓的經理說：“實際上， 為了給居住提供更舒適的環境， 我們投入了較高的成本進行裝修設計， 但是價格只是比市場平均價格多一點點。 ”公開資料顯示， 長租公寓普遍開出的租金對比同地區的普通住宅高20%左右。

今年以來， 隨著搶灘租房行業的資本越來越多， 可以預見企業間的競爭也會日益激烈。

面對租房市場當前激烈競爭下的微利狀態，碧桂園集團有關負責人此前曾經表示，作為上市公司，在盡社會責任的同時，肯定會對股東負責，把盈利空間進一步擴大。

近日，國家關於推進住房租賃資產證券化的政策落地，則有望掀起一股企業發行長租公寓REITs的融資熱潮。記者瞭解到，從2017年開始，業內便出現了多項以長租公寓為標的的資產證券化產品，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、信用貸等。而據不完全統計，目前，住房租賃專項REITs產品規模已達500億元。業內人士稱，融資政策也在助力企業入市。

●南方日報記者 馮善書

可以預見企業間的競爭也會日益激烈。

面對租房市場當前激烈競爭下的微利狀態，碧桂園集團有關負責人此前曾經表示，作為上市公司，在盡社會責任的同時，肯定會對股東負責，把盈利空間進一步擴大。

近日，國家關於推進住房租賃資產證券化的政策落地，則有望掀起一股企業發行長租公寓REITs的融資熱潮。記者瞭解到，從2017年開始，業內便出現了多項以長租公寓為標的的資產證券化產品，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、信用貸等。而據不完全統計，目前，住房租賃專項REITs產品規模已達500億元。業內人士稱，融資政策也在助力企業入市。

●南方日報記者 馮善書