截至目前， 全市通過公開招投標選聘前期物業專案近200個。 南方日報記者 王昌輝 攝
全市333個社區已成功組建業委會。 南方日報記者 王昌輝 攝
近日， 記者從惠州市房管局獲悉， 繼老舊社區加裝電梯工作破局後， 社區物業管理和業委會組建工作也迎來新發展。 據該局發佈的資訊， 截至目前， 全市通過公開招投標選聘前期物業項目近200個， 總物業面積達到4000萬平方米左右；有333個社區成功組建業主委員會現象。
儘管該管理形式在一定階段推動了社區管理的進步， 但在具體的管理中， 由於開發企業和物業間存在裙帶關係， 相互間推諉搪塞， 經常令社區問題難以及時解決， 業主權益無法得到保障。
隨著生活水準的不斷提高， 現代社區居民對物業服務水準的要求也不斷提高， “建管不分”成為社區糾紛的重要原因。
隨著三年前《惠州市前期物業管理招標投標管理實施辦法》的發佈實施， 以及2015年4月25日全市首個通過物業招投標方式確定前期物業的社區專案——江北金鼎雅苑開標， 新建物業採取公開招投標確定前期物業單位的方式得到落地實施。
值得注意的是， 隨著惠州物業專家庫的組建和物業招投標機制的完善，
“前期物業招投標的方式有效破解了此前開發商和物業公司糾纏不清的局面， 這對於行業服務水準的提升作用是很明顯的。 ”行業資深人士介紹， 項目的招投標也與行業的信用體系密切關聯， 可以更有效地刺激物業服務企業完善自身服務。
惠州市房管局物業管理科科長李克立介紹， 近兩年來， 在物業服務行業監管層面正在逐步取消資質認定和審核，
對於前期物業招投標對於行業的影響， 李克立認為最重要的就是推動了行業的市場化進程。 以往物業服務企業都是有依賴心理的， 因為不需要到市場上去競爭。 但招投標機制的啟動就打破了這一行業生態， 讓企業回歸市場。
物業服務差將被清理出場
“隨著前期物業招投標機制的建立， 新建社區的物業管理有效實現市場化，
然而， 隨著社區自治工作的開展， 既有社區的物業服務也有效得到了改善。 根據物業管理條例的相關規定， 對於社區物業服務水準不達標， 難以滿足業主需求的物業社區， 社區業委會可根據物業合同及時解聘和選聘物業服務企業。
“社區業委會的成立並不容易， 儘管主管部門、街道辦以及居委會物業等都給予支持， 但業主成立業委會的熱情仍然有限。 ”惠州市物業服務行業資深人士房雲峻表示， 業委會的工作更多是公益性的， 依靠的是業主們的熱心。他介紹，在社區居住的年輕人一般都是忙於工作，無暇顧及，有時間參與的都是大叔大媽，很多工作又難以處理好。
記者注意到，在實際的社區業委會籌建過程中，因為與原有物業管理公司矛盾的激化而推動的情況也成為常態。2014年9月，南光社區業委會成立兩個月不到，即召開業主大會炒掉物業公司；2015年5月，TCL雅園籌建業委會，解聘深科園物業公司；2017年，禦景花園業委會成立，解聘原有物業管理機構中鵬物業公司，此外衛國院、怡警苑等多個社區成立業委會的出發點也均為解聘社區物管。
由於又耗時間又沒有收益，只是一種社區公益行為，長期以來社區業委會發展較為緩慢。但隨著近兩年來財政補貼的投入，每個成功組建業委會的社區可獲得5000元的財政獎勵，該項工作取得進步。
截至目前，惠州全市856個社區中成功組建業委會組建的社區達到160個，惠陽大亞灣82個，博羅、惠東和龍門分別也達到51個、37個和3個，該項工作取得長足發展。
“成立業委會對於社區物業管理水準優化的影響是最直接的，而且也能夠對中標新建社區前期物業服務的企業起到督促作用。”房雲峻介紹，只有服務水準不斷提升才能持續，服務差就將被取代，這也將有效刺激企業不斷優化自身的服務。
市場化機制啟動行業活力
房雲峻表示，社區自治管理環節同樣也需要規範。他介紹，成立業委會確實能夠實現物業的選取和優化，但也要規範行為避免個別業主代表帶有私心的行為出現，引起更大的糾紛。
隨著社區治理議案的推進，在日前惠州市人大公佈的《惠州市人大常委會2018年立法工作計畫》中，《惠州市物業管理條例》等6個項目列入了今年的立法預備項目庫，這也意味著惠州物業管理立法工作進入進行時。“接下來，就將展開社區調研，完善該項條例的相關內容，對社會各界和市民關心的問題進行研究討論。”李克立透露。
記者注意到，儘管隨著前期物業招投標機制的建立以及社區自治主導的物業選聘機制的不斷完善，惠州物業行業的管理機制有效得到完善，但對於部分物業服務資質較高的開發企業關聯樓盤業主而言，則有所擔憂。
在老牌大社區東湖花園六號社區居住的業主劉先生介紹，他在該社區居住快10年了，對開發商的物業公司還是比較滿意的，也很認可該物業公司。“開發商和物業公司相連，對於社區出現的一些維修和活動的舉辦是有好處的，畢竟配合比較久，而且內部也好協調。”劉先生擔心，類似這樣的企業若讓其他物業來管理，很可能會引起矛盾。
另在金寶江畔花園、中洲中央公園等多個社區也有業主表達出類似看法。
對此，房雲峻認為，“這主要還是一種生活慣性，這種擔憂其實是不存在的。”
“企業能否獲得更多的項目經營，能否在競爭中取得勝利，根基取決於物業管理服務水準的高低。”李克立介紹，在以往的行業形勢下，業主對於服務較好的企業會有認同感很正常，但在現在的機制裡，社區服務企業的服務品質只可能更好，否則就只能被業主淘汰。
李克立認為，前期物業招投標機制的建立有效改善了固有的行業生態，可以構建起公正、公開、公平的行業競爭環境，從而讓物業服務企業通過不斷提高自己的服務水準獲得市場認可。這也會在交接過程中，讓開發企業和物業公司的權責更加明確和規範。
記者發現，市場化切實推動了物業服務行業服務水準的提升。行業巨頭彩生活、萬科、金地，以及惠州本地的金迪物業等優質物業公司也得以在市場不斷實現品牌輸出。以金迪物業為例，在金迪地產沒落的背景下，依託金迪物業的優質服務，美麗洲、壹城中心等多個大型社區都得以通過招投標機制進駐服務。
“企業這樣的你爭我趕，對於整個行業的發展是極為有利的。”惠州一位要求匿名的資深物業經理人介紹，以前整個行業都沒有太多活力，現在這樣市場化有效刺激企業優化服務，與業主一道構建更加宜居和諧的社區。
依靠的是業主們的熱心。他介紹，在社區居住的年輕人一般都是忙於工作，無暇顧及，有時間參與的都是大叔大媽，很多工作又難以處理好。記者注意到，在實際的社區業委會籌建過程中，因為與原有物業管理公司矛盾的激化而推動的情況也成為常態。2014年9月，南光社區業委會成立兩個月不到，即召開業主大會炒掉物業公司；2015年5月，TCL雅園籌建業委會，解聘深科園物業公司；2017年，禦景花園業委會成立，解聘原有物業管理機構中鵬物業公司，此外衛國院、怡警苑等多個社區成立業委會的出發點也均為解聘社區物管。
由於又耗時間又沒有收益，只是一種社區公益行為，長期以來社區業委會發展較為緩慢。但隨著近兩年來財政補貼的投入，每個成功組建業委會的社區可獲得5000元的財政獎勵，該項工作取得進步。
截至目前，惠州全市856個社區中成功組建業委會組建的社區達到160個，惠陽大亞灣82個，博羅、惠東和龍門分別也達到51個、37個和3個，該項工作取得長足發展。
“成立業委會對於社區物業管理水準優化的影響是最直接的，而且也能夠對中標新建社區前期物業服務的企業起到督促作用。”房雲峻介紹，只有服務水準不斷提升才能持續，服務差就將被取代，這也將有效刺激企業不斷優化自身的服務。
市場化機制啟動行業活力
房雲峻表示，社區自治管理環節同樣也需要規範。他介紹，成立業委會確實能夠實現物業的選取和優化，但也要規範行為避免個別業主代表帶有私心的行為出現，引起更大的糾紛。
隨著社區治理議案的推進，在日前惠州市人大公佈的《惠州市人大常委會2018年立法工作計畫》中，《惠州市物業管理條例》等6個項目列入了今年的立法預備項目庫，這也意味著惠州物業管理立法工作進入進行時。“接下來，就將展開社區調研，完善該項條例的相關內容，對社會各界和市民關心的問題進行研究討論。”李克立透露。
記者注意到，儘管隨著前期物業招投標機制的建立以及社區自治主導的物業選聘機制的不斷完善，惠州物業行業的管理機制有效得到完善，但對於部分物業服務資質較高的開發企業關聯樓盤業主而言，則有所擔憂。
在老牌大社區東湖花園六號社區居住的業主劉先生介紹，他在該社區居住快10年了，對開發商的物業公司還是比較滿意的，也很認可該物業公司。“開發商和物業公司相連，對於社區出現的一些維修和活動的舉辦是有好處的，畢竟配合比較久，而且內部也好協調。”劉先生擔心，類似這樣的企業若讓其他物業來管理，很可能會引起矛盾。
另在金寶江畔花園、中洲中央公園等多個社區也有業主表達出類似看法。
對此，房雲峻認為，“這主要還是一種生活慣性，這種擔憂其實是不存在的。”
“企業能否獲得更多的項目經營，能否在競爭中取得勝利，根基取決於物業管理服務水準的高低。”李克立介紹，在以往的行業形勢下，業主對於服務較好的企業會有認同感很正常，但在現在的機制裡，社區服務企業的服務品質只可能更好，否則就只能被業主淘汰。
李克立認為，前期物業招投標機制的建立有效改善了固有的行業生態，可以構建起公正、公開、公平的行業競爭環境，從而讓物業服務企業通過不斷提高自己的服務水準獲得市場認可。這也會在交接過程中，讓開發企業和物業公司的權責更加明確和規範。
記者發現，市場化切實推動了物業服務行業服務水準的提升。行業巨頭彩生活、萬科、金地，以及惠州本地的金迪物業等優質物業公司也得以在市場不斷實現品牌輸出。以金迪物業為例，在金迪地產沒落的背景下，依託金迪物業的優質服務，美麗洲、壹城中心等多個大型社區都得以通過招投標機制進駐服務。
“企業這樣的你爭我趕，對於整個行業的發展是極為有利的。”惠州一位要求匿名的資深物業經理人介紹，以前整個行業都沒有太多活力，現在這樣市場化有效刺激企業優化服務，與業主一道構建更加宜居和諧的社區。