去年， 碧萬恒的銷售業績均突破5000億， 萬億似乎近在咫尺。 然而， 恒大卻十分謹慎地將2018年的目標定為5500億元， 碧桂園、萬科甚至沒有目標。 一些千億或准千億房企也不再特別強調銷售規模。 倒是一些現在只有一兩百億甚至幾十億規模的房企， 喊著要衝千億甚至三千億！
為什麼會這樣？
因為對規模房企來說， 千億是生死線， 三千億或五千億是發展線。 到了三五千億， 或許仍有可能被後面的房企超越， 但已無生存之憂；上了千億的房企， 被人幹趴下的概率也已大為減小。
此外， 如果說買房子是賭國運， 幹房地產開發更是“聽黨的話，
至於那些依然狂熱追求規模的房企， 2018年要在謹慎中前行， 要持有足夠的現金， 要繼續快周轉快去化， 沖規模很重要， 但活下去更重要！
1
發展大勢要求房企弱化規模
規模房企自身也需要多元化
如上所說， 對於規模達到三五千億的房企來說， 已經沒有生存之憂， 未來無非是發展快一點慢一點的問題。
但即便是他們的“慢”， 對尚未達到千億的房企來說， 也是“快”了。 因為五千億規模的房企， 一年增長20%， 就是一千億的規模！
而對於已經達到千億， 或者觸手可及的房企來說， 其生存的憂慮也已大大減緩， 對規模的訴求自然也沒有其他的房企那麼強烈了。
明源君對話過幾個准千億房企的老總， 有些仍對規模保有興趣，
此外， 這類房企不刻意追求規模， 還有以下兩個因素：
首先是整個外在的形勢變了， 要跟著國家的發展節奏。
目前， 整個大的的趨勢是脫虛入實， 大家可以感受到國家對實體產業發展的訴求。 由於國家推動整個實體經濟往上拉， 所以房地產不可避免也得往這方面走。
不懂政策， 就沒有辦法研究中國樓市；不聽黨的話， 跟政府走， 企業也很難做大做強……
這不， 去年以來， 鬱亮就不斷強調， 萬科要當好農民種好地， 靠真本事賺錢， 靠雙手勞動獲取回報；反對賺快錢、賺“錢生錢”的“輕鬆錢”。
前不久， 旭輝集團總裁林峰在一篇文章中對此說得更加清楚， “老老實實做事， 規規矩矩做人， 聽黨的話， 跟政府走， 沿著大國的國運前行”。
什麼是美好生活？住有所居確實很重要， 但只幹房地產開發肯定不是美好生活！
這方面， 恒大是個很好的例子。 縱觀恒大集團的發展史， 基本都是緊跟宏觀經濟的走向發展的。 主業地產自不必說， 此前， 恒大重點佈局的金融、文旅、體育和大健康產業， 也無一不是國家重點支持和大力宣導的發展方向。
可是， 國家要去杠杆， 去年年初恒大立馬大幅降杠杆。
4月9日， 恒大與中國科學院簽署全面合作協定， 宣佈在未來10年內投入1000億元打造三大科研基地， 全面進軍科技產業！
碧桂園也有類似動作。 早在去年 10 月， 碧桂園集團江蘇區域與蘇州穿山甲機器人股份有限公司簽署了《戰略合作協定》。 協調整合主導產業資源進入碧桂園在江蘇的產業園區等。 此外， 雙方還將探索成立產業基金。
據媒體報導， 最近， 碧桂園還擬面向全球招募工業機器人系統集成、智慧型機器人研究、人工智慧、智慧家居、物聯網等智慧製造領域的人才。
有人說，這是講政治，不是商業！明源君覺得錯了。一個企業的發展，如果不能與國家發展大勢保持一致，你還能指望他不斷地發展壯大嗎？
其次，對房企自身來說，也要在規模之外有別的作為。
對於大型房企來說，弱化規模，追求有品質的增長，既可不搞出金融風險，也有利於為自身未來發展探路。
不管行業集中度怎麼提高，最終還是會有上限的！三五千億，甚至萬億之後靠什麼支撐企業繼續向前發展？
管理大師彼得·德魯克說過：戰略不是研究我們未來要做什麼，而是研究我們今天做什麼才有未來。開發之外的多元化，就是在為未來探路！
對於千億以上規模的房企來說，坐擁大量人才、資本甚至技術和大平臺的房企，有足夠的實力向多元化集團演化。當然，前行路上不會一帆風順，成功了固然好，失敗了也可以積累經驗。比如，此前不少人覺得恒大糧油、冰泉失敗了。但陳嘯天認為，恰恰相反，在這個過程當中，恒大所獲得的經驗和教訓是非常巨大的，藉此，恒大提前探明了多元化的道路，甩其他房企幾條街。
更何況，去年恒大從規模型向“規模+效益型”轉變之後，當年即錄得370.5億淨利潤，成為國內盈利能力最強的房企！
如果到了千億這個階段了，還只是一味的埋頭沖規模，幾年之後，很可能會喪失掉下一個時代的發展機會。
何況這些業務會對提振相關房企的開發業務。比如，根據協定，穿山甲機器人將充分發揮機器人產業優勢，配合碧桂園進行科技小鎮的土地獲取。再比如，此前明源君專門撰文分析過，恒大、綠地等為何可以低價拿地，別人還學不會，因為他們有產業，比如恒大文旅（如恒大童世界）！
2
中小房企不沖規模有生死之憂
有規模才能在資本市場講故事
不少媒體引用了一些並不太準確的資料來說明某些房企的目標很激進。明源君看了一下，其實這些都還不算激進的。
通過與業內人士線上交流，或者實地考察，明源君知道，有些去年只有百來億甚至幾十億的房企，卻宣稱要衝千億乃至三千億！
如此激進的目標，源於強烈的掉隊恐懼，由此產生對規模的偏執。因為，沒有規模就借不到錢拿不到地，招不到人，很容易死。
最近，明源君得知，上海某樓盤，拿地樓面價不到4位數，最早賣3萬多一平米，現在均價已經到15萬一平，單盤貨值超百億。按說，這個企業簡直賺死了！然而，截止2017年年底該樓盤的開發商有數十億的債務逾期無法償還。此外，其今年要償還的貸款數額是帳面資金的十餘倍！
該房企的債務違約，可能只是中國房地產行業債務違約的冰山一角。而且，這類房企想借新還舊基本沒可能。
因為，要向金融機構借錢，銷售規模是很重要的一個權重。不少銀行早已將開發商按規模分成了三六九等，想拿錢可以，排隊！
去年以來，各種融資管道被卡，不少房企資金緊張。最近，明源君跟圈內的一些CFO交流發現，一些過去融資成本很低的明星企業，也開始拿很貴的錢了，十個點是起步，十三四個點也正常。
上了規模的房企都這樣，中小房企只會更慘，有些公司20%利率的錢也拿甚至有錢就拿，不計成本！
這種形勢下，只有沖規模，業績目標高一點，才好講故事，比較方便從金融機構拿錢和資本市場上拿錢。
去年不就有房企因為高調宣佈2018年的目標，導致自家股票連續大漲嗎。股票價格漲上去了質押股票能套現出來的資金自然就多了！
如果規模小，就很難拿得到錢或者即便拿到了也很貴。沒有錢，自然就沒辦法拿地，哪怕明明是個好機會。即便還算有那麼一點錢，但不少地方，去參加招拍掛都是有門檻的，你實力不夠，去參加土拍都沒有資格……
再者，你要規模上不去，別說吸引人才，現有的人才可能都留不住。因為快速增長的企業天天在高薪招兵買馬，挖你的牆角。
另外，前面說了，5000億規模的房企一年增長20%就是一千億，增長10%也有500億！對500億的房企來說，就要更快的增長，才能縮小與前面梯隊的差距。
雖然這幾年房地產的銷售規模連年增長，但新開工面積早在2013年就到頂了，此後總體呈下滑的趨勢。千億以上規模房企增長一點，就意味著一大批中小房企的消失。指不定哪天就輪到自個頭上了，那還不得奮起直追？！
一數百億規模房企的老總就告訴明源君，為了生存，必須要衝規模，我們一年業績翻倍，增長量還不到巨頭增長10%。好在這也有好處，因為，對巨頭來說，稍微適合佈局的地方都已經布得差不多了，如果要繼續猛衝規模，就要繼續下沉。
部分三四線受益於棚改的刺激行情還在延續，但競爭也日益白熱化。下沉會帶來更多選擇和機會，但風險也越來越大。只有幾百億的房企，如果對行情預判准，完全可以隨著城市行情的輪動，打一槍換一個地方，但上了規模的房企，不可能這麼玩！
3
沖規模很重要，但是活下去更重要
房企一要保證現金流，二要快周轉
弱化規模增長的房企有自身優勢，繼續狂熱追求規模的房企也有自己的苦衷。但無論是誰都要保證現金流安全。因為高杠杆企業，流動性是命。要保證現金流安全，一靠外面拿錢二靠快周轉自己造血。
一、強化回款，多管道融資，保證現金流安全
公司帳上，永遠都要留足夠多的現金，一是保證安全；二是在今天的環境下，手上有錢才有大把的投資拿地機會。
中國恒大目前有2877.2億元的現金儲備。而截至2017年末，碧桂園現金及銀行存款約1484億元，還有2485.1億元銀行貸款額度未使用。
注：以上資料截止到2018年4月16日
怎麼有錢，無非兩個：開源和節流！
開源上一方面是加快銷售和回款，這是最有效的資金，另一方面是在國家政策允許的情況下進行融資。
首先，沒有回款的銷售都是耍流氓。現在房企都在滿世界找便宜的錢，而最便宜的錢是銷售回款！如果在中國這麼好的預售制度下你都還沒有做好的話，這就是個很大的問題，那你乾脆也別拿地了。
其次，國家政策對於房地產企業融資的視窗還是很多的，無非過去非標融資多一點，現在標準化融資多一點。要打開多管道多層次融資。諸如供應鏈融資、購房尾款融資，專案層面的股權融資等，政策上都是支持的。
節流也是途徑之一。陽光城自去年推降成本的動作，第一輪降了19.20億，今年一季度完成第二輪，又降了20.7億！
另外，現金流方面，有必要給每個城市設置一個支付比例，回多少款就付多少錢，如果沒有回款就不要大手大腳的花錢。
二、在保證品質的前提下，把快周轉做到極致
這段時間，對高周轉的批評甚多。但無論是要做大規模、規避風險，還是要快速回籠資金，高周轉都是必須的。
明源君認為，高周轉總體上還是好的。房企追求高周轉，倒逼其必須標準化、體系化，這樣一來，過去經常出現的工程品質問題反而減少了。快周轉確實存在著極限，調控不斷加碼也對高周轉房企提出了更高要求，但很多房企距極限還早。
怎麼提速？核心要先拿好地。就招拍掛來說，一二線城市肯定較難。三四線城市，要高周轉就不能拿太大塊的地。如果是收並購，在建項目最從簽約到開賣，到現金流回正最快。對達不到要求的，可以先培育成在建工程，再剝離出來，不僅降低了潛在風險，自有資金回報率也高。
當然，除了拿好地背後還有一整套的體系支撐，這個明源君在前兩天的文章《別人拿地5個月就開盤，你卻要1年？因為人家有6個專案總，而你只有1個》已經說得很清楚了，這裡不再贅述。
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有人說，這是講政治，不是商業！明源君覺得錯了。一個企業的發展，如果不能與國家發展大勢保持一致，你還能指望他不斷地發展壯大嗎？
其次，對房企自身來說，也要在規模之外有別的作為。
對於大型房企來說，弱化規模，追求有品質的增長，既可不搞出金融風險，也有利於為自身未來發展探路。
不管行業集中度怎麼提高，最終還是會有上限的！三五千億，甚至萬億之後靠什麼支撐企業繼續向前發展？
管理大師彼得·德魯克說過：戰略不是研究我們未來要做什麼，而是研究我們今天做什麼才有未來。開發之外的多元化，就是在為未來探路！
對於千億以上規模的房企來說，坐擁大量人才、資本甚至技術和大平臺的房企，有足夠的實力向多元化集團演化。當然，前行路上不會一帆風順，成功了固然好，失敗了也可以積累經驗。比如，此前不少人覺得恒大糧油、冰泉失敗了。但陳嘯天認為，恰恰相反，在這個過程當中，恒大所獲得的經驗和教訓是非常巨大的，藉此，恒大提前探明了多元化的道路，甩其他房企幾條街。
更何況，去年恒大從規模型向“規模+效益型”轉變之後，當年即錄得370.5億淨利潤，成為國內盈利能力最強的房企！
如果到了千億這個階段了，還只是一味的埋頭沖規模，幾年之後，很可能會喪失掉下一個時代的發展機會。
何況這些業務會對提振相關房企的開發業務。比如，根據協定，穿山甲機器人將充分發揮機器人產業優勢，配合碧桂園進行科技小鎮的土地獲取。再比如，此前明源君專門撰文分析過，恒大、綠地等為何可以低價拿地，別人還學不會，因為他們有產業，比如恒大文旅（如恒大童世界）！
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中小房企不沖規模有生死之憂
有規模才能在資本市場講故事
不少媒體引用了一些並不太準確的資料來說明某些房企的目標很激進。明源君看了一下，其實這些都還不算激進的。
通過與業內人士線上交流，或者實地考察，明源君知道，有些去年只有百來億甚至幾十億的房企，卻宣稱要衝千億乃至三千億！
如此激進的目標，源於強烈的掉隊恐懼，由此產生對規模的偏執。因為，沒有規模就借不到錢拿不到地，招不到人，很容易死。
最近，明源君得知，上海某樓盤，拿地樓面價不到4位數，最早賣3萬多一平米，現在均價已經到15萬一平，單盤貨值超百億。按說，這個企業簡直賺死了！然而，截止2017年年底該樓盤的開發商有數十億的債務逾期無法償還。此外，其今年要償還的貸款數額是帳面資金的十餘倍！
該房企的債務違約，可能只是中國房地產行業債務違約的冰山一角。而且，這類房企想借新還舊基本沒可能。
因為，要向金融機構借錢，銷售規模是很重要的一個權重。不少銀行早已將開發商按規模分成了三六九等，想拿錢可以，排隊！
去年以來，各種融資管道被卡，不少房企資金緊張。最近，明源君跟圈內的一些CFO交流發現，一些過去融資成本很低的明星企業，也開始拿很貴的錢了，十個點是起步，十三四個點也正常。
上了規模的房企都這樣，中小房企只會更慘，有些公司20%利率的錢也拿甚至有錢就拿，不計成本！
這種形勢下，只有沖規模，業績目標高一點，才好講故事，比較方便從金融機構拿錢和資本市場上拿錢。
去年不就有房企因為高調宣佈2018年的目標，導致自家股票連續大漲嗎。股票價格漲上去了質押股票能套現出來的資金自然就多了！
如果規模小，就很難拿得到錢或者即便拿到了也很貴。沒有錢，自然就沒辦法拿地，哪怕明明是個好機會。即便還算有那麼一點錢，但不少地方，去參加招拍掛都是有門檻的，你實力不夠，去參加土拍都沒有資格……
再者，你要規模上不去，別說吸引人才，現有的人才可能都留不住。因為快速增長的企業天天在高薪招兵買馬，挖你的牆角。
另外，前面說了，5000億規模的房企一年增長20%就是一千億，增長10%也有500億！對500億的房企來說，就要更快的增長，才能縮小與前面梯隊的差距。
雖然這幾年房地產的銷售規模連年增長，但新開工面積早在2013年就到頂了，此後總體呈下滑的趨勢。千億以上規模房企增長一點，就意味著一大批中小房企的消失。指不定哪天就輪到自個頭上了，那還不得奮起直追？！
一數百億規模房企的老總就告訴明源君，為了生存，必須要衝規模，我們一年業績翻倍，增長量還不到巨頭增長10%。好在這也有好處，因為，對巨頭來說，稍微適合佈局的地方都已經布得差不多了，如果要繼續猛衝規模，就要繼續下沉。
部分三四線受益於棚改的刺激行情還在延續，但競爭也日益白熱化。下沉會帶來更多選擇和機會，但風險也越來越大。只有幾百億的房企，如果對行情預判准，完全可以隨著城市行情的輪動，打一槍換一個地方，但上了規模的房企，不可能這麼玩！
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沖規模很重要，但是活下去更重要
房企一要保證現金流，二要快周轉
弱化規模增長的房企有自身優勢，繼續狂熱追求規模的房企也有自己的苦衷。但無論是誰都要保證現金流安全。因為高杠杆企業，流動性是命。要保證現金流安全，一靠外面拿錢二靠快周轉自己造血。
一、強化回款，多管道融資，保證現金流安全
公司帳上，永遠都要留足夠多的現金，一是保證安全；二是在今天的環境下，手上有錢才有大把的投資拿地機會。
中國恒大目前有2877.2億元的現金儲備。而截至2017年末，碧桂園現金及銀行存款約1484億元，還有2485.1億元銀行貸款額度未使用。
注：以上資料截止到2018年4月16日
怎麼有錢，無非兩個：開源和節流！
開源上一方面是加快銷售和回款，這是最有效的資金，另一方面是在國家政策允許的情況下進行融資。
首先，沒有回款的銷售都是耍流氓。現在房企都在滿世界找便宜的錢，而最便宜的錢是銷售回款！如果在中國這麼好的預售制度下你都還沒有做好的話，這就是個很大的問題，那你乾脆也別拿地了。
其次，國家政策對於房地產企業融資的視窗還是很多的，無非過去非標融資多一點，現在標準化融資多一點。要打開多管道多層次融資。諸如供應鏈融資、購房尾款融資，專案層面的股權融資等，政策上都是支持的。
節流也是途徑之一。陽光城自去年推降成本的動作，第一輪降了19.20億，今年一季度完成第二輪，又降了20.7億！
另外，現金流方面，有必要給每個城市設置一個支付比例，回多少款就付多少錢，如果沒有回款就不要大手大腳的花錢。
二、在保證品質的前提下，把快周轉做到極致
這段時間，對高周轉的批評甚多。但無論是要做大規模、規避風險，還是要快速回籠資金，高周轉都是必須的。
明源君認為，高周轉總體上還是好的。房企追求高周轉，倒逼其必須標準化、體系化，這樣一來，過去經常出現的工程品質問題反而減少了。快周轉確實存在著極限，調控不斷加碼也對高周轉房企提出了更高要求，但很多房企距極限還早。
怎麼提速？核心要先拿好地。就招拍掛來說，一二線城市肯定較難。三四線城市，要高周轉就不能拿太大塊的地。如果是收並購，在建項目最從簽約到開賣，到現金流回正最快。對達不到要求的，可以先培育成在建工程，再剝離出來，不僅降低了潛在風險，自有資金回報率也高。
當然，除了拿好地背後還有一整套的體系支撐，這個明源君在前兩天的文章《別人拿地5個月就開盤，你卻要1年？因為人家有6個專案總，而你只有1個》已經說得很清楚了，這裡不再贅述。
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