隨著房產調控政策的持續推進， 房地產市場不斷遇冷， 如今的房地產與往昔對比， 就像那句詩一樣：門前冷落鞍馬稀， 老大嫁作商人婦，
但房子是人類永恆的話題， 熄火可能只是暫時的事。
就在前一段時間， 海南經濟特區被重提， 央行降准， 兩件事再一次把房市推到了風口浪尖之上。
沉寂已久的任大炮也忍不住開火， 我天朝的狂熱分子甚至把觸角伸到了海外， 在朝鮮畫好了買房路線圖。
然而政策並沒有放鬆， 形勢依然嚴峻， 房地產市場依然撲朔迷離。
今天我們來分析一下房地產未來十年發展的兩個核心問題， 以及政府正在推動的兩個政策。
人口
首先說人口。
按照經濟學的原理， 商品的價格由供需關係決定。 房價的本質自然也脫離不了經濟學的原理， 供需關係決定房價。
這裡的“需”核心推動力就是人口。
下面我們從中國目前人口變化情況和年齡結構，
人口數量
下圖是從1950-2017年中國人口增速變化圖， 總體來說中國人口增速是一門心思往下走的， 近幾十年的人口增速是從1986年開始下滑的。
一般來說人口對於房價的影響會滯後20-30年，
從圖上看， 顯然近20年的人口增速遠遠低於前幾十年， 這就給未來房市的增長埋下了重大隱患， 從這個角度看， 未來幾十年房產需求下降是肯定的事。
那具體來說會下降多少呢？
年齡分佈
接下來我們從中國人口年齡分佈的角度， 具體的看下未來十年， 構成買房需求的人口數量下降的幅度。
中國的房地產從90年代開始到目前一共經歷了四輪週期， 下圖都標出來了， 第一次房價的起飛是從1990-1995年， 這段時間更像是股票市場的炒概念的前期， 新事物的出現總會掀起一陣狂潮。
從2003年以後， 房價才真正的開啟了火箭發射的模式， 大家可以清楚的看到03年後房價飆升的那條斜線，
前面說了導致房價上漲的根本因素是人口因素， 那支撐2003年後房價飆升的是究竟是哪些人呢？
然後我們據此分析推動2000-2018年房子上漲的這批人，
接下來繼續以上述標準來衡量中國未來十年房市增長的動力， 我們把時間範圍定位到2018-2028年， 按照剛才的標準推算出這批人的年紀目前在15-30歲之間。
通過對比上面兩批人的年紀， 我們發現這兩部分人中間有重疊部分， 就是目前處於25-30歲之間的人， 由於目前處於25-30歲之間的人， 在18年前幾年和18年後幾年都可能產生需求， 所以我們可以假設兩邊各取一半。
最後我們來比較這兩部分人口的規模， 下圖是中國目前的人口年齡分佈圖。
通過上圖資料的計算，可以計算出2018年之前形成強烈需求的人口，占目前總人口比重為36%，2018年之後十年內形成強烈需求的人口，占目前總人口的比重為22%，後者相對於前者下降了40%。
根據以上粗略的估計，大家可以預見未來十年房地產需求下降是顯而易見的。
雖然說現在放開了二胎，但是在這個物價高漲的社會中，敢生二胎還是需要勇氣的，所以二胎基本是遠水解不了近渴。
貨幣
接下來我們再來聊聊貨幣對房價的影響。
談到房地產和貨幣的關係，大家最先想到肯定是M2，有重大影響的，不僅僅是M2，還有利率，居民收入水準，居民負債水準，下面我們逐個來分析下。
M2
實際上房地產市場前幾十年之所以持續火爆，其主要原因就是大量的M2通過貸款和地方財政的形式，流入了房地產市場，房市錢多了，自然水漲船高，價格上漲，而房市的價格上漲又會繼續刺激市場對於房市的投資，形成一個迴圈。
下圖展示了從90年代開始中國房價增速與M2增速的對比圖，從兩者的走勢上來看，基本一致。
但是隨著國家經濟從高速增長變為中低速增長，M2的增速也從前幾十年10%的高增速下降到了10%以下，未來你認為M2增速還能重回10%嗎？
下面兩幅圖分別是美國GDP增速圖和M2增速圖，從圖中可以看到，美國GDP從1984年以後再也沒有突破10%，美國的M2增速也一樣，1984年以後M2的增速顯然低於1984年之前的水準，同樣保持在10%以下的水準，近期美國M2的增速在4.95%。
從美國經濟增長和M2的關係，大致可以看到中國經濟在步入L型增長後，M2很難再次長期高於10%增速增長，對於房價的影響可想而知。
利率
M2只是決定了市場上有多少錢可以往外借，但是如果借款成本高你會去借錢嗎？我想大多數人還是沒這個決心的。
對於房地產來說，借款的成本無非就是貸款利率，所以說貸款利率也是觀察房市的一個重要角度，特別是未來十年中國經濟調整的特殊時期。
下圖是中國從90年代到現在的基準貸款利率變化圖，基準貸款利率是央行根據市場情況確定的，其他商業銀行、城商行的貸款利率可以根據這個基準貸款利率上下浮動。
從圖中可以看出來基準貸款利率是一直在下降，近期下降到了4.9%，當然這也是推動房市持續火爆的原因之一，因為貸款成本下降了，人們選擇貸款買房的意願也就更強了。
那現在貸款基準利率這麼低了，是不是意味著對房地產構成利好呢？
顯然不是，雖說現在基準利率低了，但是商業銀行可以上浮買房貸款利率。請看下圖，鄭州首套房的貸款利率從去年到今年已經上浮了20%，二套房，三套房上浮的更多，除此之外，在本輪調控前，貸款買房甚至會下浮貸款利息，所以裡外裡折算出來的購房貸款上浮根本就不只20%。
上浮幾個點看著還不明顯，但是加上高額的房款和貸款年限，就可能是幾十萬甚至是上百萬的事了。這你還敢說利好嗎？
另外根據七天期逆回購的中標利率持續上升的趨勢，可以看出公開市場的利率已經走在了加息的路上，如果公開市場持續加息，相信央行加息也是遲早的事。
如果在中國正式進入加息通道，而房市的資金依然被國家強力把控，那到時候貸款利率恐怕會更高。
居民收入
接著再看居民收入水準，面對火箭發射般高企的房價，大部分工薪階層顯得力不從心，下圖是不同城市平均房價和當地居民平均年收入的比例，北京、上海、深圳、的這個比例遠遠高於其他城市。
中國這三個大城市的房價和收入比都接近40，也就是說一個想要在這裡買房的普通人，基本40年不吃不喝才能贊道一套房子，而且還要刨除通貨膨脹、房價上漲這些因素。而這些對於我們來說都是無法排除的因素，所以一個普通人奮鬥一輩子都買不到一套大城市的房子。
對於其他城市也是如此，因為地方不同工資也不同，除非你在一線城市工作去買二三四線城市，這樣對於一個普通工薪階層的人才有可能買得起房子。
負債水準
再看一眼居民的貸款水準，下圖給出了中美兩國居民負債比收入的變化圖，美國居民在08年達到了120%，人們的收入遠遠不能償還負債，所以發生了經濟危機。
我們國家居民負債比依然面臨同樣的問題。從圖中可以看出我國居民負債和收入的比值，從09年開始不斷提高，逐漸接近美國的水準，但是問題來了，我們並沒有美國那麼健全的社會保障體制，按這個架勢走下去居民生活將面臨重大的挑戰。
而導致居民負債率提高的一個關鍵因素就是近些年房貸的提高，如果房市繼續火爆，繼續提高居民負債，則後果可想而知。
從貨幣的角度去考慮房市，顯然房價沒有上漲的邏輯。
兩大政策
最後我們再來分析一下大家所關注的兩大政策，租售同權和共有產權。
人口和貨幣是房價最核心的兩個問題，理順了這兩個問題，再去琢磨房價其實就清晰多了，不過中國的房地產還具有中國社會主義最鮮明的特色，那就是市場經濟與計劃經濟相結合的市場運作規範，如果想繼續再探個究竟，就只能去研究那只看的見的手了-政策。
房地產從17年年初開始調控，最先的五限，限購，限貸，限價，限售，限商，相信來自全國各地有心買房的人，都已經深有體會了；房產稅已經提了很多年，由於涉及利益廣泛和註冊制一樣遲遲不能面世；五限和房產稅已經是歷史產物，沒什麼好說的，本輪調控期間誕生的租售同權和共有產權這兩件事還是比較有意思的話題。
下面我們從租售同權和共用產權的概念出發，然後結合最新的案例來聊一聊關於這兩件事對於房地產的影響。
租售同權
租售同權是去年7月份，廣州率先提出來的，租售同權的概念一經提出，便受到了國家的大力支持，中央大筆一揮批了十二個城市的試點，各試點也紛紛應召國家的呼喚，爭先恐後的搞出來具體的方案去邀功。
但租售同權的作用也僅限於表面，就像15年那句口號“房子不是用來炒”的一樣，房子被以漲價的方式去了庫存，然後看庫存去的差不多了，17年口袋一封，持有房子的業主尷尬了，有房賣不出去乾著急。
租售同權的提出與其說對於房地產是一劑良藥，不如說是緩了政府的燃眉之急，暫時平抑持有房子和剛需買不到房子的情緒。
租售同權這個提法從名字上就可以看出來，重在“租”和“權”，用同權來鼓勵大家租房子，所謂同權是指租房人和購房人將在住房綁定的一切福利中，享受同等權利，包含勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務等81個專案！也就是說租房人和買房人享受的權利是一樣的。
此政策一出市場歡呼雀躍，多少標題標著住房時代即將終結，無戶籍人員的春天即將到來，然而事實卻並非如此，我們看看打響租售同權第一槍的廣州是如何定義大家最為關注的適齡兒童就近上學這個權利的。
上圖是隨著廣州租售同權一起放下來的檔，看了這些規定，是不是覺得自己被耍了，而且就算以上你的孩子都具有了，上學還是要在當地適齡兒童後面排隊。
除了權利很難相同外，租金也是一大問題。站在開發商的角度上租房回款週期長，不如直接賣賺錢快，所以開發商勢必會想辦法給你加錢，或者乾脆一次性讓你租很多年，如果是這樣，租房的成本又會高企，那還不如攢錢買一套呢，為什麼還要去租。
有人可能說租房在德國和其他國家發展的都很不錯，有力的維護了房價的平穩，理是這個理，但要結合中國房市的特殊行情，現實的問題是房價已經高的沒邊了，你如何讓租房更加划算。
不信大家看看萬科最近的天價公寓租售方案，萬科這個項目是北京首個房企自持對外出租的樓盤。“180平米的四居，10年租金264萬元，一次性付清。租滿70年，可獲得該房產權。”
然後有心靈手巧的人算了筆賬：
10年=264萬元
70年=1848萬元
180平米=1848萬元
1平米=10.26萬元
而且這個房子並不是在寸土寸金二環以內，而是在大五環開外的西北旺。
共用產權
所以租售同權我看不靠譜，我們再來看看共用產權。
2017年有太多的共用產品，最火的是共用單車，最不出名的是共用雨傘，中間還有許許多多素未謀面的充電寶等其他產品，房市也不甘寂寞，跟隨潮流推出了共用產權，只不過這個共用和市場上的共用含義不太相同，房子的共用指的是國家和個人一起出錢買房子，一起享有房子的產權。
這個共用概念聽起來確實不錯，可以減輕大家購房的費用，有助於國家遏制囤房炒房的不良風氣，而且在北京也確實在陸陸續續的推出這類房源，目前是供不應求的狀態。
但是共用產權也存在很多問題，首先就是買房需要申請，想要有資格申請又是一堆明碼條紋的規矩，沒有多少人符合要求；其次共用產權由於方方面面都需要國家把控，而且規定要低於周圍的商品房出售，這樣的規定會嚴重挫傷開發商的積極性。
所以共用產權也是問題纏身，對於房市的影響也是杯水車薪，不過看起來比租售同權要靠譜多了。
以上我們分析了人口，貨幣和目前最新的兩個政策，使用的都是客觀資料，並針對客觀資料的進行了一些分析。那具體本輪調控放開後房市是否依然狂熱，房價是否繼續高企？
通過上圖資料的計算，可以計算出2018年之前形成強烈需求的人口，占目前總人口比重為36%，2018年之後十年內形成強烈需求的人口，占目前總人口的比重為22%，後者相對於前者下降了40%。
根據以上粗略的估計，大家可以預見未來十年房地產需求下降是顯而易見的。
雖然說現在放開了二胎，但是在這個物價高漲的社會中，敢生二胎還是需要勇氣的，所以二胎基本是遠水解不了近渴。
貨幣
接下來我們再來聊聊貨幣對房價的影響。
談到房地產和貨幣的關係，大家最先想到肯定是M2，有重大影響的，不僅僅是M2，還有利率，居民收入水準，居民負債水準，下面我們逐個來分析下。
M2
實際上房地產市場前幾十年之所以持續火爆，其主要原因就是大量的M2通過貸款和地方財政的形式，流入了房地產市場，房市錢多了，自然水漲船高，價格上漲，而房市的價格上漲又會繼續刺激市場對於房市的投資，形成一個迴圈。
下圖展示了從90年代開始中國房價增速與M2增速的對比圖，從兩者的走勢上來看，基本一致。
但是隨著國家經濟從高速增長變為中低速增長，M2的增速也從前幾十年10%的高增速下降到了10%以下，未來你認為M2增速還能重回10%嗎？
下面兩幅圖分別是美國GDP增速圖和M2增速圖，從圖中可以看到，美國GDP從1984年以後再也沒有突破10%，美國的M2增速也一樣，1984年以後M2的增速顯然低於1984年之前的水準，同樣保持在10%以下的水準，近期美國M2的增速在4.95%。
從美國經濟增長和M2的關係，大致可以看到中國經濟在步入L型增長後，M2很難再次長期高於10%增速增長，對於房價的影響可想而知。
利率
M2只是決定了市場上有多少錢可以往外借，但是如果借款成本高你會去借錢嗎？我想大多數人還是沒這個決心的。
對於房地產來說，借款的成本無非就是貸款利率，所以說貸款利率也是觀察房市的一個重要角度，特別是未來十年中國經濟調整的特殊時期。
下圖是中國從90年代到現在的基準貸款利率變化圖，基準貸款利率是央行根據市場情況確定的，其他商業銀行、城商行的貸款利率可以根據這個基準貸款利率上下浮動。
從圖中可以看出來基準貸款利率是一直在下降，近期下降到了4.9%，當然這也是推動房市持續火爆的原因之一，因為貸款成本下降了，人們選擇貸款買房的意願也就更強了。
那現在貸款基準利率這麼低了，是不是意味著對房地產構成利好呢？
顯然不是，雖說現在基準利率低了，但是商業銀行可以上浮買房貸款利率。請看下圖，鄭州首套房的貸款利率從去年到今年已經上浮了20%，二套房，三套房上浮的更多，除此之外，在本輪調控前，貸款買房甚至會下浮貸款利息，所以裡外裡折算出來的購房貸款上浮根本就不只20%。
上浮幾個點看著還不明顯，但是加上高額的房款和貸款年限，就可能是幾十萬甚至是上百萬的事了。這你還敢說利好嗎？
另外根據七天期逆回購的中標利率持續上升的趨勢，可以看出公開市場的利率已經走在了加息的路上，如果公開市場持續加息，相信央行加息也是遲早的事。
如果在中國正式進入加息通道，而房市的資金依然被國家強力把控，那到時候貸款利率恐怕會更高。
居民收入
接著再看居民收入水準，面對火箭發射般高企的房價，大部分工薪階層顯得力不從心，下圖是不同城市平均房價和當地居民平均年收入的比例，北京、上海、深圳、的這個比例遠遠高於其他城市。
中國這三個大城市的房價和收入比都接近40，也就是說一個想要在這裡買房的普通人，基本40年不吃不喝才能贊道一套房子，而且還要刨除通貨膨脹、房價上漲這些因素。而這些對於我們來說都是無法排除的因素，所以一個普通人奮鬥一輩子都買不到一套大城市的房子。
對於其他城市也是如此，因為地方不同工資也不同，除非你在一線城市工作去買二三四線城市，這樣對於一個普通工薪階層的人才有可能買得起房子。
負債水準
再看一眼居民的貸款水準，下圖給出了中美兩國居民負債比收入的變化圖，美國居民在08年達到了120%，人們的收入遠遠不能償還負債，所以發生了經濟危機。
我們國家居民負債比依然面臨同樣的問題。從圖中可以看出我國居民負債和收入的比值，從09年開始不斷提高，逐漸接近美國的水準，但是問題來了，我們並沒有美國那麼健全的社會保障體制，按這個架勢走下去居民生活將面臨重大的挑戰。
而導致居民負債率提高的一個關鍵因素就是近些年房貸的提高，如果房市繼續火爆，繼續提高居民負債，則後果可想而知。
從貨幣的角度去考慮房市，顯然房價沒有上漲的邏輯。
兩大政策
最後我們再來分析一下大家所關注的兩大政策，租售同權和共有產權。
人口和貨幣是房價最核心的兩個問題，理順了這兩個問題，再去琢磨房價其實就清晰多了，不過中國的房地產還具有中國社會主義最鮮明的特色，那就是市場經濟與計劃經濟相結合的市場運作規範，如果想繼續再探個究竟，就只能去研究那只看的見的手了-政策。
房地產從17年年初開始調控，最先的五限，限購，限貸，限價，限售，限商，相信來自全國各地有心買房的人，都已經深有體會了；房產稅已經提了很多年，由於涉及利益廣泛和註冊制一樣遲遲不能面世；五限和房產稅已經是歷史產物，沒什麼好說的，本輪調控期間誕生的租售同權和共有產權這兩件事還是比較有意思的話題。
下面我們從租售同權和共用產權的概念出發，然後結合最新的案例來聊一聊關於這兩件事對於房地產的影響。
租售同權
租售同權是去年7月份，廣州率先提出來的，租售同權的概念一經提出，便受到了國家的大力支持，中央大筆一揮批了十二個城市的試點，各試點也紛紛應召國家的呼喚，爭先恐後的搞出來具體的方案去邀功。
但租售同權的作用也僅限於表面，就像15年那句口號“房子不是用來炒”的一樣，房子被以漲價的方式去了庫存，然後看庫存去的差不多了，17年口袋一封，持有房子的業主尷尬了，有房賣不出去乾著急。
租售同權的提出與其說對於房地產是一劑良藥，不如說是緩了政府的燃眉之急，暫時平抑持有房子和剛需買不到房子的情緒。
租售同權這個提法從名字上就可以看出來，重在“租”和“權”，用同權來鼓勵大家租房子，所謂同權是指租房人和購房人將在住房綁定的一切福利中，享受同等權利，包含勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務等81個專案！也就是說租房人和買房人享受的權利是一樣的。
此政策一出市場歡呼雀躍，多少標題標著住房時代即將終結，無戶籍人員的春天即將到來，然而事實卻並非如此，我們看看打響租售同權第一槍的廣州是如何定義大家最為關注的適齡兒童就近上學這個權利的。
上圖是隨著廣州租售同權一起放下來的檔，看了這些規定，是不是覺得自己被耍了，而且就算以上你的孩子都具有了，上學還是要在當地適齡兒童後面排隊。
除了權利很難相同外，租金也是一大問題。站在開發商的角度上租房回款週期長，不如直接賣賺錢快，所以開發商勢必會想辦法給你加錢，或者乾脆一次性讓你租很多年，如果是這樣，租房的成本又會高企，那還不如攢錢買一套呢，為什麼還要去租。
有人可能說租房在德國和其他國家發展的都很不錯，有力的維護了房價的平穩，理是這個理，但要結合中國房市的特殊行情，現實的問題是房價已經高的沒邊了，你如何讓租房更加划算。
不信大家看看萬科最近的天價公寓租售方案，萬科這個項目是北京首個房企自持對外出租的樓盤。“180平米的四居，10年租金264萬元，一次性付清。租滿70年，可獲得該房產權。”
然後有心靈手巧的人算了筆賬：
10年=264萬元
70年=1848萬元
180平米=1848萬元
1平米=10.26萬元
而且這個房子並不是在寸土寸金二環以內，而是在大五環開外的西北旺。
共用產權
所以租售同權我看不靠譜，我們再來看看共用產權。
2017年有太多的共用產品，最火的是共用單車，最不出名的是共用雨傘，中間還有許許多多素未謀面的充電寶等其他產品，房市也不甘寂寞，跟隨潮流推出了共用產權，只不過這個共用和市場上的共用含義不太相同，房子的共用指的是國家和個人一起出錢買房子，一起享有房子的產權。
這個共用概念聽起來確實不錯，可以減輕大家購房的費用，有助於國家遏制囤房炒房的不良風氣，而且在北京也確實在陸陸續續的推出這類房源，目前是供不應求的狀態。
但是共用產權也存在很多問題，首先就是買房需要申請，想要有資格申請又是一堆明碼條紋的規矩，沒有多少人符合要求；其次共用產權由於方方面面都需要國家把控，而且規定要低於周圍的商品房出售，這樣的規定會嚴重挫傷開發商的積極性。
所以共用產權也是問題纏身，對於房市的影響也是杯水車薪，不過看起來比租售同權要靠譜多了。
以上我們分析了人口，貨幣和目前最新的兩個政策，使用的都是客觀資料，並針對客觀資料的進行了一些分析。那具體本輪調控放開後房市是否依然狂熱，房價是否繼續高企？