如果正榮地產(06158)2018年被納入港股通標的， 會對港股地產板塊有什麼樣的影響?
這是正榮地產上市四個月之後， 在雪球、在股吧等平臺上， 多個投資人提出的問題。
從資料上看， 上市僅四個月來， 在沒有南下資金參與的情況下， 這家中國地產第19強的企業正榮地產逾兩成， 目前總市值已超過197億， 最高點時市值為273.8億元， 在熱點不斷的房地產板塊中已然具備新星氣質。
在二級市場上， 正榮地產目前市銷率不足1倍， 依然遠低於恒大、碧桂園等同行， 在便宜的地產股中也算是最便宜的標的之一。
正榮地產遭低估，
在缺席3月份港股通的標的調整之後， 如果在成交量流通比率上可以補強， 那麼正榮地產完全有可能在下半年納入港股通標的， 由此使投資邏輯面臨重估。
關於納入港股通標的的大猜想
港股通是內地投資者參與港股市場的重要通道， 近兩年來， 港股通南下資金異軍突起， 在港股市場上掌握越來越多的話語權， 其威力不可小覷。
據港交所和資料統計， 2017年， 南下資金成交金額超過2萬億元， 同比增長超過1.7倍， 匯率換算淨買入金額累計超3000億元， 港股通在港股市場成交占比顯著提升。 去年恒指漲幅冠絕全球， 其中南下資金的貢獻不容忽視。
從過去表現看， 大多數新納入港股通的股票通常會受到更多資金的關注， 長期估值提升的可能性也更大。
目前正榮地產市值近200億， 每天交易量接近加入港股通的最低要求， 其有可能在今年年底或是明年年初被納入港股通標的。
具體來看， 按照恒生港股通小型股指數的候選準則， 加入該指數的公司必須滿足上市時間、市值、成交量方面的特定要求。 其中包括：上市最少一個月;過去12個月平均市值必須大於50億港元;成交量流通比率大於最低要求的0.1%。
從上市時間、市值來看， 正榮地產已滿足兩項需求， 僅有成交量流通比率上僅有一步之遙。
智通財經APP注意到， 正榮地產今年1月16日上市， 若不考慮上市初期股價波動幅度比較大的時間段，
事實上， 正榮地產在上半年未能納入港股通標的， 最重要的一個因素即是成交量流通比例的占比問題——當然這亦與新股上市， 流通股數占比稍許不足有關。
今年3月份， 中教控股(00839)、中國宏橋(01378)、中糧包裝(00906)等股獲調入港股通後， 成交量及股價均有明顯上升。 更有甚者， 去年11月， 莊園牧場(01533)加入港股通的消息公佈後， 單日曾漲近3倍!
這裡仍有一個重大利好。 4月11日， 央行行長易綱在博鼇論壇發表講話稱，
兩地互聯互通額度擴大四倍， 即意味著會有更多內地投資人參與投資港股， 加上估值低、打擊老千股等新政的落地， 故此2018年恒指長牛的邏輯沒有改變。
也即是說， 如果在下半年正榮地產有機會納入港股通標的， 那麼其較低的溢價、在國內投資人心目中的知名度——很多香港及海外投資者對正榮地產缺乏瞭解， 那麼正榮地產有可能獲得投資人的重估。
關於2018年的利潤和降杠杆
從業績上看， 上市後不久， 正榮地產亮出了第一份年報， 2017年實現收益199.95億元人民幣(單位下同)， 同比增長36.9%;毛利為42.2億元， 同比增長33.1%;毛利率保持約21%;股東應占溢利14.09億元，
值得一提的是， 正榮地產收益實現了從30億到近200億的跨越， 僅僅用了三年的時間， 年複合增長達到87%。
在日前召開的業績會上， 正榮地產向智通財經APP透露， 2017年底， 公司土儲達到1526萬平方， 權益比例在65%左右， 都集中在相對優質的地段， 已有土儲折算貨值大概2800多億， 未來每年銷售額將不止1000億。
從財務分析來看， 正榮地產目前正積極降杠杆， IPO後實際淨負債率已降至120%， 並計畫將該比例降至100%以下。 從新近發生的多個事件來看， 正榮地產正在快速去杠杆化。
以最近獲得通過的24.21億元ABS為例， 其中21億元的三年期發行利率為7.30%， 並獲得較高推薦評級， 說明評級機構認可正榮地產的財務水準及業績增長預期。
智通財經APP獲悉，在國家去杠杆的大前景下，目前銀行貸款利率超過6%，短期融資利率12%，一年期融資利率9%，均比2017年提高了3個百分點。2017年四季度後，房地產融資利率開始快速抬升。大型地產企業的融資利率在6%左右，中小地產企業融資成本在8%-10%不等，甚至更高，亦稱部分省級地產商融資綜合成本高達25%。
智通財經APP注意到，ABS融資利率亦在快速上升，中投證券新近為碧桂園發行的一支9.64億元的ABS融資利率亦高達6.2%。如此相較，考慮到體量問題、銀行融資利率的上升，正榮地產7.3%的ABS融資利率並不高。
降杠杆的過程，事實上也是擠出財務利潤的過程。正榮地產在上市之後即通過融資、發行ABS等方式，實現負債率的急速下降，由此減低利息方面的支出。利息支出減、銷售總額擴大，一加一減，事實上就是利潤增厚過程。
從技術圖形上看，正榮地產未落至日線前低區間，而是開始擺脫30日線開始上行。一俟突破30日線確認，則繼續上行的概率較大。
智通財經APP獲悉，在國家去杠杆的大前景下，目前銀行貸款利率超過6%，短期融資利率12%，一年期融資利率9%，均比2017年提高了3個百分點。2017年四季度後，房地產融資利率開始快速抬升。大型地產企業的融資利率在6%左右，中小地產企業融資成本在8%-10%不等，甚至更高，亦稱部分省級地產商融資綜合成本高達25%。
智通財經APP注意到，ABS融資利率亦在快速上升，中投證券新近為碧桂園發行的一支9.64億元的ABS融資利率亦高達6.2%。如此相較，考慮到體量問題、銀行融資利率的上升，正榮地產7.3%的ABS融資利率並不高。
降杠杆的過程，事實上也是擠出財務利潤的過程。正榮地產在上市之後即通過融資、發行ABS等方式，實現負債率的急速下降，由此減低利息方面的支出。利息支出減、銷售總額擴大，一加一減，事實上就是利潤增厚過程。
從技術圖形上看，正榮地產未落至日線前低區間，而是開始擺脫30日線開始上行。一俟突破30日線確認，則繼續上行的概率較大。