4月25日， 中國證監會、住房城鄉建設部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。 同日， 華泰佳越-中南寓見資產支持專項計畫獲深交所評審通過， 成為中國首單專業化機構託管長租公寓類REITs產品。
這讓筆者長舒了一口氣。 因為早在4月22日， 筆者在《存量地產觀察》就全國首家預披露了國內首單“資管分離”類REITs即將獲批， 引起行業普遍關注。
今天（26日）， 筆者再次第一時間拿到一手資料， 獨家解讀這背後的成功密碼， 這次成功發行， 既有賴於監管層的支援， 也有賴於寓見公寓的系統能力， 另外也是把握先機，
一、有賴於監管層的支持， 深交所大力推動， 功不可沒
2016年國務院政府工作報告首次提出建立租購並舉的住房制度。 2017年10月18日， 黨的十九大報告中提出， “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度， 讓全體人民住有所居”。
截至2018年4月25日， 深交所已通過7單住房租賃資產證券化產品， 擬發行金額253.5億元， 體現了深交所對《通知》要求的積極落實以及對優質住房租賃企業的大力支持。
此單REITs的通過， 對企業、對住房租賃市場， 對“租購並舉”住房制度均有非常重大的意義：
對業主方中南菩悅而言， 資產證券化方式對“租賃型資產管理業務”的融資通道和退出管道方面有著“創新意義”，
對住房租賃市場和租購並舉的住房制度而言， 通過金融基礎設施的建設和完善， 有利於從後端退出機制激勵市場主體加大前端市場供給的積極性， 解決房源供給問題。
二、寓見做對了什麼?
除了監管層的支持， 寓見作為專業運營商， 在此過程中也發揮了重要作用。 對寓見而言， 通過幫助住房租賃企業解決租住行業的產品、獲客、收益、成本管控問題， 對寓見對行業優秀的運營商而言， 都意味著新的發展機遇。
新一代土拍機制——“競報自持”出現， 為控制樓板價， 多地採用競自持方式。 隨著存量資產出售“被凍結” ， 傳統拿地-開發-出售短迴圈快周轉模式面臨重大挑戰和調整， 政策推動開發商進入運營時代， 通過專業化運營管理產生穩定運營現金流以提升物業價值是商用物業運營的核心邏輯。 但是要怎麼解決運營難題?怎麼通過證券化方式盤活存量資產?開發商對運營環節、包括存量資產的證券化等方面缺乏經驗。
在上述過程中， 寓見相當於承擔了日常公寓運營以及REITs的發行及管理(現金流管理、物業增值等)綜合服務功能， 其運營核心是平衡入住率和租金水準以達到最大租金收益。
1、智慧精細化運營管理
在運營管理環節中， 主要有三個模組：
第一， 線上智慧系統。 寓見採用自主研發、獲得專利認證的AMS系統， 用Data driven的思維指導運營管理的優化， 例如自建的“社區樓宇租金資料庫”深挖使用者需求， 持續提升公寓租金。
第二， 人工作為運營成本項的重要參數， 如何提升人效成為成本控制的核心。 這主要一是通過流程標準化， 二是在完整的SOP操作的基礎上， 進行六大關鍵業務管理專案的把控：日工作交接、巡樓記錄、退房結算管理、控制房源管理、保潔、維修的驗收與管理、租客違約行為管理、業務系統化。
這樣，通過後端專利AMS系統與前端微信、APP、官網的聯通，實現了業務系統化、線上化的管理操作，顛覆了傳統的業務模式，在節省人效的同時，提升業務操作的精准性與高效性。
2、產品理解和打磨
對於寓見而言，為了保障坪效和出租率，對產品會有一個完整的管控流程：
首先，根據專案區位等情況精准識別租客畫像及租客標籤，其次，基於租客的定位及體驗，進行專案方案的設計，再次，通過戶型、租期和付款方式等，為租客提供多樣化的產品選擇，另外，產品定價上根據戶型、租期及付款方式等定價因素靈活組合，同時參照使用者大資料庫進行適合租客的產品推薦，在豐富產品選擇維度的同時，實現項目收益最大化。
像這次上市的REITs物業，之所以能夠上市，和坪效及背後穩定的出租率也有很大關係，這棟物業經改建後成為擁有13種戶型、486間房的集中式項目，也是目前單體管理體量/間數最大的公寓，出租率穩定在99%以上。
3、REITs發行/退出
在這個證券化服務環節，寓見作為服務方，首先是合理安排資產盤整期內的各項費用，幫助業主快速理解發行要求，其次是通過運營全流程嚴格的成本管控，提升物業整體NOI，更好滿足REITs收益要求，再次，是通過“社區樓宇租金資料庫”深挖使用者需求，發行後持續提升公寓租金。
專項計畫的發行總規模為人民幣3.60億元。其中優先A類資產支援證券發行規模為人民幣1.80億元，信用評級AAA;優先B類資產支援證券發行規模為人民幣1.79億元，信用評級AA+;次級資產支援證券發行規模為人民幣100萬元，產品期限18年。
三、做對了事情，還要會卡位，站上風口
這次中南和寓見聯合發行的REITs，筆者認為除了把握政策機遇外，最重要的是做好了戰略卡位，站上了風口，像之前幾單被行業津津樂道的REITs，比如新派REITs是卡位全國首單公寓REITs，保利是卡位全國首單國企儲架式發行REITs，而旭輝是卡位全國首單民企儲架式發行REITs，而中南和寓見此次是卡位全國首單“資管分離”類REITs，會幹活很重要，會卡位更重要，選擇比努力關鍵。
原題：《劉策：中國首單專業化機構託管長租公寓類REITs成功發行，靠的是什麼?》，本文系邁點專欄作者授權轉載文章，轉載請注明來源，如有爭議，請及時回饋至郵箱：news@meadin.com。
這樣，通過後端專利AMS系統與前端微信、APP、官網的聯通，實現了業務系統化、線上化的管理操作，顛覆了傳統的業務模式，在節省人效的同時，提升業務操作的精准性與高效性。
2、產品理解和打磨
對於寓見而言，為了保障坪效和出租率，對產品會有一個完整的管控流程：
首先，根據專案區位等情況精准識別租客畫像及租客標籤，其次，基於租客的定位及體驗，進行專案方案的設計，再次，通過戶型、租期和付款方式等，為租客提供多樣化的產品選擇，另外，產品定價上根據戶型、租期及付款方式等定價因素靈活組合，同時參照使用者大資料庫進行適合租客的產品推薦，在豐富產品選擇維度的同時，實現項目收益最大化。
像這次上市的REITs物業，之所以能夠上市，和坪效及背後穩定的出租率也有很大關係，這棟物業經改建後成為擁有13種戶型、486間房的集中式項目，也是目前單體管理體量/間數最大的公寓，出租率穩定在99%以上。
3、REITs發行/退出
在這個證券化服務環節，寓見作為服務方，首先是合理安排資產盤整期內的各項費用，幫助業主快速理解發行要求，其次是通過運營全流程嚴格的成本管控，提升物業整體NOI，更好滿足REITs收益要求，再次，是通過“社區樓宇租金資料庫”深挖使用者需求，發行後持續提升公寓租金。
專項計畫的發行總規模為人民幣3.60億元。其中優先A類資產支援證券發行規模為人民幣1.80億元，信用評級AAA;優先B類資產支援證券發行規模為人民幣1.79億元，信用評級AA+;次級資產支援證券發行規模為人民幣100萬元，產品期限18年。
三、做對了事情，還要會卡位，站上風口
這次中南和寓見聯合發行的REITs，筆者認為除了把握政策機遇外，最重要的是做好了戰略卡位，站上了風口，像之前幾單被行業津津樂道的REITs，比如新派REITs是卡位全國首單公寓REITs，保利是卡位全國首單國企儲架式發行REITs，而旭輝是卡位全國首單民企儲架式發行REITs，而中南和寓見此次是卡位全國首單“資管分離”類REITs，會幹活很重要，會卡位更重要，選擇比努力關鍵。
原題：《劉策：中國首單專業化機構託管長租公寓類REITs成功發行，靠的是什麼?》，本文系邁點專欄作者授權轉載文章，轉載請注明來源，如有爭議，請及時回饋至郵箱：news@meadin.com。