作者：美房網·楊三房
今日下午四時許， 證監會、住建部官網發佈消息， 證監會和住建部已于近日聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）， 明確住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程式等政策。
《通知》還稱， 將重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品， 推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行房地產投資信託基金（REITS）。
據悉， 這是首個資本市場支持租購並舉政策的落地。
那麼， 資產證券化真的能推進住房租賃市場發展嗎？
我們知道， 任何產業發展， 充足的資金支援是首要條件， 尤其是對於住房租賃這種重資產運營來說，
關注我們的朋友應該瞭解， 我們從去年以來已有多篇文章， 分析我國的住房租賃市場現狀， 反復指出正受市場熱捧的長租公寓， 其實資金壓力非常大， 很多都處於虧損狀態， 屬於貼錢擴張規模。 如果沒有持續的資金輸入， 這些租賃服務根本堅持不下去。
推動住房租賃資產證券化， 能夠利用金融市場為住房租賃市場輸血。
對於住房租賃企業來說， 可以通過資產證券化， 向社會募集資金。 如此一來， 企業的資金來源更充足， 就可以繼續擴張規模， 然後繼續募資， 只要公司運營的好， 就能形成良性迴圈。
對於社會來說， 一方面， 有房的一看住房租賃可以在金融市場圈錢了，
另一方面， 對投資者來說， 住房租賃資產證券化， 也提供了一種新的投資產品， 尤其是在國家大力扶持租賃市場的情況下， 這種投資品的預期還是不錯的。
但是， 這是理想狀態的， 實際推行還要看政策的具體規定， 更要看企業的經營情況。 我們看政府此次的政策規範：
《通知》規定， 開展住房租賃資產證券化需要滿足至少三項條件：
一是物業已建成並權屬清晰， 工程建設品質及安全標準符合相關要求， 已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；
二是物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；三是原始權益人公司治理完善且最近兩年無重大違法違規行為。
政策將優先支持兩大類專案：
一是大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域的住房租賃專案；
二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目。
《通知》也明確了住房租賃資產證券化的工作程式， 且將建立綠色通道， 提高工作效率。
同時， 《通知》也明確提出了監管管理條例， 並鼓勵專業化機構化的建設或運營機構， 建立健全監管協作機制， 支持開展住房租賃資產證券化。
綜合來看， 政府對住房租賃利用金融手段仍然比較謹慎。 住房租賃企業經營最大的成本就是拿房成本， “物業已建成並權屬清晰”這一前提條件， 限制了租賃企業的資產證券化率， 畢竟很多企業手裡的房源是還在建的。
而且， 租賃資產證券化， 仍然停留在基本的融資階段。 2017年以來， 獲批試點的資產證券化產品已達500億， 但主要是私募抵押型和類REITs（不動產信託投資基金）， 國際上成熟的標準公募ABS、股權性質 REITs在我國仍未全面推進。
也就是說， 目前住房租賃企業只能玩不完全的資本遊戲， 要利用金融市場， 拿房， 努力擴大自己手裡能出租的房源才是王道。
也就是說， 盤活市場存量房源仍是政府增加租賃房源的第一手段！也就是說， 住房租賃機構仍將在市場上努力拿房！也是是說， 需求旺盛， 房租上漲仍是接下租賃市場的主流！
（完）
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