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房地產像是橫叉在咽喉裡的一根刺， 拔了有風險， 不拔又疼， 左右為難。
從去年年末到今年年初， 各種樓市調控的政策我也寫了不少了，
前幾天， “宇宙第一大行”工商銀行總部放出了一個重磅消息：
要將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲， 與此同時， 借款人年齡與貸款期限之和由之前的不超過70年延長至75年。
宇宙第一大行出馬， 後續銀行趕上只是時間問題。 也就是說放寬房貸年齡， 會是大勢所趨。
總得來說， 放寬年限對老百姓們還是有好處的， 畢竟年長的人有了更多的選擇。
就拿41歲來說， 過去最多只能貸29年， 現在可以選擇最長期限30年了。 這樣的話， 每個月的月供可以輕鬆一些， 對於首套房及想要改善剛需的人群來說還是一件好事。
不過也別高興太早， 放寬貸款年限並不代表房貸放鬆， 相反， 房貸利率一直處於上行通道， 現在還有很多人在等著貸款下來。
去杠杆和金融監管是今年的主旋律， 所以房貸利率仍有上漲的空間。
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根據上個季度最新的房貸利率來看， 多數銀行的首套房貸利率都上浮了20~30%不等，
最新房貸利率（資料僅供參考）
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對於買房的朋友來說， 決定要不要買房， 這跟房貸利率的關係很大。
究竟利率達到多少才適合貸款買房呢？
▎其中有一個重要的指標就是GDP增速。
上周國家統計局公佈了第一季度的經濟資料：今年第一季度中國國內生產總值(GDP)同比增長6.8%。
而上個季度的二套房房貸利率最高的都已經達到6.86%了！比GDP增速還高出了0.06%。
這兩個數字的對比有啥意義？
GDP增速說白了算是“賺錢的速度”（也可以說是資產的投資回報率）， 只不過這個指標是國家層面的， 我們可以暫時想像成是自己的。
而房貸利率可以理解為借錢的成本。
一旦借錢成本高於你賺錢的速度， 也就是房貸利率高於GDP增速的話， 那買房就極容易虧損。
為什麼這樣說？
舉個例子，
就拿6%的貸款利率（假設全額貸款）， 和6.8%的GDP增速（即資產回報率）來說吧。
如果年初花了100萬買下一套房子， 那麼在GDP的加持下， 一年後的房產收益是：
100萬×6.8%-100萬×6%=8000元
但如果房貸利率逼近甚至超過了GDP增速會怎樣？
買房的收益會越來越低， 甚至出現虧損。 也就是說買了房不僅沒增值， 反倒還貶了值。
這時候再看上面那張「最新按揭利率」就很明白了。 如果房貸利率上浮了20%以上， 最後得出的結果（5.88%以上）就跟GDP增速很接近了， 這個時候買房的收益回報會比較低。
貸款買房不大划算。
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當然，僅僅依靠GDP一個數字來驗證買房的收益回報確實不大具有說服力。
▎除了GDP增速外，還有一個參考數值，叫印鈔速度（也就是M2增速）。
印鈔速度，簡單說，可以理解為貨幣貶值速度。
當房貸利率高於貨幣貶值速度的話，這時貸款買房很不划算，因為買房的收益極有可能是負的。
再舉個例子吧，
假設買房當年的印鈔速度為6%。如果是在年初花100萬買下了一套房子，要按照6%的印鈔速度計算的話，到年底，100萬的房子就會變成100萬×（1+6%）=106萬。
而此時房貸利率要是6.8%的話，最終的收益可能為106萬-100萬-100萬×6.8%=-8000元。
很明顯，當房貸利率6.8%高於印鈔速度6%的話，這時買房的收益是為負。
也就是說，此時貸款買房不僅沒賺到，還有可能虧損啊！
● ● ●
對於想要買房的朋友來說，貸款買房確實是件蠻划算的交易。
但前有GDP增速，後有M2印鈔速度加持。當房貸利率高於這兩個數值的話，貸款買房真的是一件賠錢活兒。
想要買房的，還是多看看利率吧。
我再多說點：
雖說這次銀行方面放寬了房貸年齡，但大家也別高興的太早，千萬不要認為這是房價反彈的信號。
工行這次延長個人房貸申請人年齡，針對的是部分中年人，也就是45-55歲，但現在這波人群已經不是購房的主力群體，所以，這個政策下來，對整個樓市的影響還是有限的。
所以說，乖乖存錢，等下浮利率會是一個比較穩妥的選擇。
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當然，僅僅依靠GDP一個數字來驗證買房的收益回報確實不大具有說服力。
▎除了GDP增速外，還有一個參考數值，叫印鈔速度（也就是M2增速）。
印鈔速度，簡單說，可以理解為貨幣貶值速度。
當房貸利率高於貨幣貶值速度的話，這時貸款買房很不划算，因為買房的收益極有可能是負的。
再舉個例子吧，
假設買房當年的印鈔速度為6%。如果是在年初花100萬買下了一套房子，要按照6%的印鈔速度計算的話，到年底，100萬的房子就會變成100萬×（1+6%）=106萬。
而此時房貸利率要是6.8%的話，最終的收益可能為106萬-100萬-100萬×6.8%=-8000元。
很明顯，當房貸利率6.8%高於印鈔速度6%的話，這時買房的收益是為負。
也就是說，此時貸款買房不僅沒賺到，還有可能虧損啊！
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對於想要買房的朋友來說，貸款買房確實是件蠻划算的交易。
但前有GDP增速，後有M2印鈔速度加持。當房貸利率高於這兩個數值的話，貸款買房真的是一件賠錢活兒。
想要買房的，還是多看看利率吧。
我再多說點：
雖說這次銀行方面放寬了房貸年齡，但大家也別高興的太早，千萬不要認為這是房價反彈的信號。
工行這次延長個人房貸申請人年齡，針對的是部分中年人，也就是45-55歲，但現在這波人群已經不是購房的主力群體，所以，這個政策下來，對整個樓市的影響還是有限的。
所以說，乖乖存錢，等下浮利率會是一個比較穩妥的選擇。