摘要：長期來看， 房要買， 房產稅也要交， 誰都逃不過
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撰文|張銀銀
我國城市住房供給結構， 可能真的要發生大變化了！特別是較大體量的城市。
今天最大的消息就是這則通知。
4月25日下午， 我國證監會和住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。
其中明確說到：要重點支援住房租賃企業， 發行以其持有不動產物業， 作為底層資產的權益類資產證券化產品， 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行房地產投資信託基金（REITS）。
同時， 鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。
說白了， 就是要大力支持融資搞租賃房。 進一步說， 這也表明了上頭的態度：要徹底支援改變我國的城市住房供給結構，
1、買不起房至少可以租房、多元化供給管道， 政府下了大決心！
分析影響有多大， 首先來看看政府的決心有多大。
其實關於租售並舉， 住建部2015年就已經提出了， 但一直只見打雷不見下雨。
真正開始行動是在2016年。
2016年6月，
之後的2017年7月， 住建部、證監會等九部委聯合發文再次提出， 要加大對住房租賃企業的金融支援力度， 鼓勵地方政府出臺優惠政策， 積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs）。
再之後， 各大一線城市如北京、上海、深圳等， 也相繼發佈了相關實施意見， 大致就是支持住房租賃證券化。
在去年10月份的重要大會閉幕之後， 2017年12月20日閉幕的中央經濟工作會議也強調， 要發展住房租賃市場特別是長期租賃， 支援專業化、機構化住房租賃企業發展。
如今證監會和住建部聯合發佈的檔， 杠杆遊戲認為， 應該算是到了具體落地執行階段。 規範了前期試點， 也對相關程式的標準， 給予了更加詳細的說明。
據中原地產研究中心統計資料顯示， 截至目前， 有超過20個省份累計超過50個省市出臺了有關租賃的政策內容。
可以看到， 在支持租房這條路上， 政府的步調是越走越快。 同時各種優待以及融資管道也是越來越多，
的確， 一線城市房價高企， 大部分剛入社會的年輕人無力承擔。 而且從長遠看， 一線的地越來越少， 尤其是核心地段， 寸土寸金， 今後的房價很大可能是越來越貴。
多元化住房供給， 給年輕人更多的選擇， 買不起房至少可以租房， 而且是穩定的租， 既有利於社會穩定， 也響應了“房住不炒”。
2、住房租賃資產證券化背後：開發商租賃這條路不好走，初期成本是個問題
在高層的積極推動下，近一年多來，北上廣深等大城市紛紛推出“只租不售”地塊，要求房企自持物業。
據公開報導，自2016年10月起，北京採用“限房價、競地價、競商品住房自持比例”方式供應住宅用地。
上海自2017年7月至今，也已推出多宗“租賃住房”用地。另外兩座一線城市廣州和深圳也在推出了“只租不售”的宅地。
不過對於開發商而言，開發租房產品，並不見得是一項划算的買賣。商人都是逐利的。賣個房子多簡單？只需要買個地、畫個圖，然後就能開賣拿錢。而運營租房產品則麻煩得多。回款慢不說，資金成本！現金流！
後期還有房屋的運營維護管理等，這些成本就不小。
更何況如今，我們與其他發達的經濟體相比，租賃市場發展還不充分。杠杆遊戲看到招商證券資料顯示，目前中國國內的租房比率是11.6%，而美國、日本租房比率均在35%以上。尤其是國內一線和強二線城市，租金回報率普遍低於2%，遠遠低於國內一般金融產品的利率水準。
這可能也是為何，我國的住房租賃機構轉化率低的原因。招商證券的資料也顯示，在目前約1億套的出租房中，90%以上是個人出租，而美國、日本的租房市場機構化率分別是30%和80%。
萬科高級副總裁譚華傑就曾在公開場合坦言，中國大城市租金回報率小於2%，資產持有人很難賺錢。
這麼不賺錢的事情，為啥如今那麼多開發商爭著搶著去做呢？一方面是政策導向，另一方面也是因“限價令”制約，房企不能突破政府指導價的“天花板”，商品房銷售價格往往低於預期。
所以“逼著”退而求其次，建設租賃房。加上，上面有意，你要懂事。但畢竟他們也要賺錢啊，所以我們看到，很多房企在一線城市推出的長租房價格並不很低，甚至有些偏高。
即便如此，蓋商品租賃房成本高，包括盤活既有房產，回款卻慢，初期投資哪來錢？現金流怎麼保障？最終還得相關部門出手，創造一種資產證券化產品，讓市場為搞租賃房的成本掏錢。
3、長期來看，房要買，房產稅也要交，誰都逃不過
很多杆友可能關心，如果住房租賃資產證券化搞得不錯，是不是意味著體量大的城市裡，可以租的好房子會更多？然後房價也更穩定？
按下不表，先從資本流動說起。
這兩年，融資難一直是橫在房企面前的大難題。從2016年下半年開始，房地產企業的各融資管道便開始受到多方面限制，如銀行開發貸、公司債、信託、私募等紛紛收緊，且利率節節攀升。
兩部委這次的發文，無疑將進一步推進住房結構的調整。因為推進住房租賃資產證券化，就意味著有更多的資本湧入住房租賃市場。
資本的一大好處就是集中力量辦大事，這就意味著更多規模化、專業化的租賃產品即將在市場上出現。
這次通知裡也說了，要“鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閒置的商業辦公用房等，改建為租賃住房並開展資產證券化融資。”
顯然這對於盤活住房存量有好處，業主、房企等空置的房子，多了新的去路，市場上房源增多。
從這個角度而言，市場上可以住的房子可能是增加。但歸根結底還得看總供應、以及貨幣閘門。
而對於此類產品的投資者而言，需要多方分析考量。
住房租賃資產證券化，不論以何種形式，私募 REITs、類 REITs、抵押型 REITs 還是 CMBS 的形式，都以租賃住房為載體，必然涉及土地類型、土地使用權、租賃住房所有權以及租賃房屋來源合法性等問題。
綜上，對於普通老百姓都關心的對房價影響幾何，杠杆遊戲其實之前也已經說過多次：基本可以忽略不計。
長遠來看，租賃市場發展起來了，年輕人有了更多的居住選擇。但最後，他們中的大部分可能還是會選擇買房。這就意味著給房企交了好幾年的租金，最後又要給銀行還幾十年的住房貸款。
總有一種被收割的方式，錯了，是多一種。
而房企呢？融到了更多的錢，成為了租房市場的“地主”，緊接著的就是房產稅。對政府來說，向地產商收錢比向一個一個的個體業主收錢要容易得多。
至於資產證券化是不是會繼續層層疊加，陷入老美走過的坑，我們應該是不會踩的。畢竟，我們有這麼多勤勞、渴望有房的白領。
2、住房租賃資產證券化背後：開發商租賃這條路不好走，初期成本是個問題
在高層的積極推動下，近一年多來，北上廣深等大城市紛紛推出“只租不售”地塊，要求房企自持物業。
據公開報導，自2016年10月起，北京採用“限房價、競地價、競商品住房自持比例”方式供應住宅用地。
上海自2017年7月至今，也已推出多宗“租賃住房”用地。另外兩座一線城市廣州和深圳也在推出了“只租不售”的宅地。
不過對於開發商而言，開發租房產品，並不見得是一項划算的買賣。商人都是逐利的。賣個房子多簡單？只需要買個地、畫個圖，然後就能開賣拿錢。而運營租房產品則麻煩得多。回款慢不說，資金成本！現金流！
後期還有房屋的運營維護管理等，這些成本就不小。
更何況如今，我們與其他發達的經濟體相比，租賃市場發展還不充分。杠杆遊戲看到招商證券資料顯示，目前中國國內的租房比率是11.6%，而美國、日本租房比率均在35%以上。尤其是國內一線和強二線城市，租金回報率普遍低於2%，遠遠低於國內一般金融產品的利率水準。
這可能也是為何，我國的住房租賃機構轉化率低的原因。招商證券的資料也顯示，在目前約1億套的出租房中，90%以上是個人出租，而美國、日本的租房市場機構化率分別是30%和80%。
萬科高級副總裁譚華傑就曾在公開場合坦言，中國大城市租金回報率小於2%，資產持有人很難賺錢。
這麼不賺錢的事情，為啥如今那麼多開發商爭著搶著去做呢？一方面是政策導向，另一方面也是因“限價令”制約，房企不能突破政府指導價的“天花板”，商品房銷售價格往往低於預期。
所以“逼著”退而求其次，建設租賃房。加上，上面有意，你要懂事。但畢竟他們也要賺錢啊，所以我們看到，很多房企在一線城市推出的長租房價格並不很低，甚至有些偏高。
即便如此，蓋商品租賃房成本高，包括盤活既有房產，回款卻慢，初期投資哪來錢？現金流怎麼保障？最終還得相關部門出手，創造一種資產證券化產品，讓市場為搞租賃房的成本掏錢。
3、長期來看，房要買，房產稅也要交，誰都逃不過
很多杆友可能關心，如果住房租賃資產證券化搞得不錯，是不是意味著體量大的城市裡，可以租的好房子會更多？然後房價也更穩定？
按下不表，先從資本流動說起。
這兩年，融資難一直是橫在房企面前的大難題。從2016年下半年開始，房地產企業的各融資管道便開始受到多方面限制，如銀行開發貸、公司債、信託、私募等紛紛收緊，且利率節節攀升。
兩部委這次的發文，無疑將進一步推進住房結構的調整。因為推進住房租賃資產證券化，就意味著有更多的資本湧入住房租賃市場。
資本的一大好處就是集中力量辦大事，這就意味著更多規模化、專業化的租賃產品即將在市場上出現。
這次通知裡也說了，要“鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閒置的商業辦公用房等，改建為租賃住房並開展資產證券化融資。”
顯然這對於盤活住房存量有好處，業主、房企等空置的房子，多了新的去路，市場上房源增多。
從這個角度而言，市場上可以住的房子可能是增加。但歸根結底還得看總供應、以及貨幣閘門。
而對於此類產品的投資者而言，需要多方分析考量。
住房租賃資產證券化，不論以何種形式，私募 REITs、類 REITs、抵押型 REITs 還是 CMBS 的形式，都以租賃住房為載體，必然涉及土地類型、土地使用權、租賃住房所有權以及租賃房屋來源合法性等問題。
綜上，對於普通老百姓都關心的對房價影響幾何，杠杆遊戲其實之前也已經說過多次：基本可以忽略不計。
長遠來看，租賃市場發展起來了，年輕人有了更多的居住選擇。但最後，他們中的大部分可能還是會選擇買房。這就意味著給房企交了好幾年的租金，最後又要給銀行還幾十年的住房貸款。
總有一種被收割的方式，錯了，是多一種。
而房企呢？融到了更多的錢，成為了租房市場的“地主”，緊接著的就是房產稅。對政府來說，向地產商收錢比向一個一個的個體業主收錢要容易得多。
至於資產證券化是不是會繼續層層疊加，陷入老美走過的坑，我們應該是不會踩的。畢竟，我們有這麼多勤勞、渴望有房的白領。