智通財經獲悉， 德銀近日發表研報表示， 萬科（02202）基本面強勁， 但是目前股價已經反映估值。 鑒於此， 德銀維持萬科“持有”評級， 且將目標價下調至22.6港元。
德銀認為萬科基本面依舊穩固的原因主要包括：
（1）、2017年萬科銷售增長30%;
（2）、毛利率擴大至26%將致使2017-2019年複合增長率有高雙位數增長;
（3）、淨負債率保持在30%左右;
（4）、5-7%的股息收益率。
不過， 德銀認為， 這些估值大部分是基於目前的估值（8.5倍市盈率和淨資產24%的折讓）， 較中國海外發展（7.1倍市盈率和淨資產值折讓28%）、華潤置地（8.4倍市盈率及淨資產值折讓31%）估值更貴。
德銀預計， 萬科強勁銷售將持續，
（1）、去年173個項目中， 土地面積達3160萬平方米， 一二線城市占88%。
（2）、計畫土地總建築面積5300萬平方米， 施工總建築面積5440萬平方米。
該行認為， 萬科今年將繼續積極參與土地收購， 以維持其快速增長。
德銀預計， 萬科未來三年將實現15%的營業收入年複合增長， 加上毛利率擴張至26%， 該行預計萬科將在2017-2019年實現18%的盈利年複合增長率， 並根據當前價格提供5-7%的股息收益率（支付率為40%）。
除了物業發展業務， 萬科的商業多元化取得良好進展， 其中包括:
（1）、物業管理服務同比增長45%， 取得40億元人民幣收益;
（2）、增加96萬平方米可租賃物流物業建築面積;
（3）、收購SCPG實現其商業物業平臺。
中期， 萬科的物業管理業務的分拆將成為潛在催化劑。
德銀給出的目標價基於2017年底淨資產28.25港元折價20%。 該股目前股價為8.5倍2017財年市盈率和淨資產折價24%。 上行催化劑來自銷售好於預期以及毛利恢復， 下行風險來自股權結構和業務多元化進展相關的不確定性。
研報原文附件：
德銀：萬科（02202）20170413.pdf
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