承租人在房屋徵收中的權利

『根據我國現有法律的規定，房屋所有權人和與徵收有利害關係的人均是房屋徵收補償的物件。』

——京尚征地拆遷律師

房屋所有權人，是不動產登記簿中記載的或經生效司法文書確認的對房屋享有佔有、使用、收益和處分權利的人。房屋所有權人是房屋徵收補償的主要對象。

與徵收有利害關係的人，包括用益物權人和其他因徵收其權利義務受到事實和法律上影響的公民、法人和其他組織。根據《物權法》第一百二十一條的規定，因不動產或者動產徵收、徵用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，

用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

《物權法》規定了土地承包經營權、地上權、地役權等用益物權，但未將房屋租賃權作為用益物權加以明確規定。對於房屋租賃權是否屬於用益物權，爭議較多。儘管如此，

在徵收實踐中，確實存在將房屋承租人列入徵收補償對象範疇的必要。原因在於徵收中房屋所有權人與使用權人分離，構成房屋租賃的現象大量存在。在之前的徵收中，各地有關徵收的行政法規是將承租人作為補償對象，納入了拆遷補償的範疇。如果徵收中，將承租人排除在補償對象範疇之外，會損害承租人在徵收中的合法權益，不符合公平補償的基本原則，不利於徵收工作的順利進行。事實上，徵收中的搬遷費、裝修補償、停產停業損失等事項會影響到房屋承租人的權益，因此，房屋承租人屬於與徵收有利害關係的人，其可以成為承受補償的物件。

京尚征地拆遷律師提醒各位承租人，如何在房屋徵收中維護自身的合法權益:

1、在租賃合同中對可能發生的徵收補償有關事項做明確約定

徵收租賃房屋涉及補償安置和解除合同兩個法律關係。依法徵收是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被徵收人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償。為使承租人在所承租房屋徵收時所獲得的賠償有約可依，建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時對補償內容進行詳細約定。同時還可以對出租人拒不支付補償的行為定以相應違約責任。如此有了對補償內容的詳細約定，出現徵收補償情形時，雙方即可按約分償，不致引發糾紛，即使發生糾紛也可以通過民事訴訟途徑解決。

該案就是因為租賃雙方在租賃合同中對承租人的徵收補償方面沒有進行約定，導致雙方對此產生爭議糾紛，最後不得不通過仲裁解決。

2、房屋承租人要明確自己的權利

雖然新的《國有土地上房屋徵收與補償條例》中承租人不享有被徵收人的地位，

但是作為徵收房屋的利害關係人，承租人有權就徵收補償事宜與徵收人、被徵收人進行協商。在徵收人發佈徵收公告之後、租賃房屋滅失之前，承租人應以獨立的主體積極地就賠償或產權調換要求與徵收人、被徵收人進行協商，不能過分地依賴被徵收人。如果經協商不能達成徵收協議的，應爭取在房屋滅失之前請求房屋徵收主管部門裁決。

3、房屋承租人應積極收集證據。

承租人在被徵收房屋未進行價值評估與補償的情況下交出承租房屋或未將其裝修及相關財物進行證據保全或取得徵收人的確認，最終徵收人將可能不承認裝修損失，僅補償停工停業損失和搬遷補助費，甚至將全部補償款項支付給被徵收人；而被徵收人則認為承租人的損失非其造成，拒不補償。京尚律師提醒：房屋承租人過於輕信徵收人與被徵收人，未能及時保存證據有可能導致曠日持久的補償爭議。

根據我國《民法通則》第92條規定，沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。在徵收補償中，當被徵收人收取了本應屬於承租人的款項、侵害了承租人的合法權益時，承租人完全可以主張被徵收人返還該筆款項，必要之下可以走法律程式，提起不當得利之訴！

拒不補償。京尚律師提醒：房屋承租人過於輕信徵收人與被徵收人，未能及時保存證據有可能導致曠日持久的補償爭議。